로스앤젤레스의 불법 강제 퇴거(락아웃): 집주인이 강제로 내쫓으려 할 때 세입자의 권리
CertRent 편집팀 작성 · 2026년 7월 업데이트 · 캘리포니아 및 로스앤젤레스 공식 자료 기준 검토
캘리포니아에서 무엇이 불법 강제 퇴거(락아웃)에 해당하나요
캘리포니아 민법(Civil Code) §789.3은 집주인이 법원 절차를 거치지 않고 특정한 방법으로 세입자를 내쫓는 행위를 금지합니다. 구체적으로, 집주인은 세입자를 강제로 내보내거나 임차 관계를 방해할 의도로 다음과 같은 행위를 할 수 없습니다.
- 자물쇠를 교체·변경·추가하거나, 그 밖의 방법으로 세입자가 자신의 유닛에 출입하지 못하도록 물리적으로 막는 행위
- 개인 소지품, 가구, 그 밖의 물품을 치우는 행위
- 문, 창문, 그 밖의 주거 구조물을 떼어내는 행위
- 수도, 가스, 전기, 난방 등 필수 서비스를 포함한 공과금 서비스를 끊거나 차단하거나 중단시키는 행위
이러한 금지 규정은 임대료 연체 여부나 임대차 상태와 관계없이 적용됩니다. 합법적인 방법은 오직 법원의 정식 퇴거 절차를 통해서만 가능합니다.
오직 법원과 보안관만이 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다
합법적인 퇴거는 정해진 순서를 따릅니다. 집주인은 서면 통지(notice)를 송달하고, 로스앤젤레스 카운티 상급법원(Superior Court)에 불법 점유(unlawful detainer) 소송을 제기하여 판결을 받은 뒤, 법원으로부터 점유 영장(writ of possession)을 발부받아야 합니다. 그리고 서명된 법원 명령에 따라 오직 로스앤젤레스 카운티 보안관(Sheriff)만이 강제 퇴거를 집행할 수 있습니다.
공과금 차단도 불법 퇴거의 한 형태입니다
필수 서비스를 고의로 끊는 것은 공과금 계정이 누구 명의로 되어 있든 관계없이 민법 §789.3 위반입니다. 또한 이는 캘리포니아 민법 §1941 및 §1942에 따른 거주 적합성(habitability) 권리도 침해하는 것입니다.
강제로 쫓겨났을 때 해야 할 일 — 긴급 대응 단계
즉시 취해야 할 조치:
- 경찰에 신고하세요: LAPD 비긴급 전화 (877) 275-5273로 연락하거나, 위험한 상황이라면 911에 전화하세요. 거주 사실을 증명할 자료를 준비하세요.
- 거주 증빙 자료를 모으세요: 임대차 계약서, 임대료 영수증, 우편물, 공과금 고지서, 또는 해당 주소가 기재된 정부 발급 신분증
- 사진을 찍고 기록하세요: 교체된 자물쇠, 치워진 물건, 차단된 계량기 등을 촬영하세요. 날짜, 시간, 주고받은 연락 내용을 기록해 두세요.
- 집행 기관에 연락하세요:
- 로스앤젤레스 주택국(LAHD): (866) 557-7368
- LA 카운티 소비자·기업 사무국(DCBA): (833) 223-7368 또는 dcba.lacounty.gov
- 법률 지원을 받으세요: Stay Housed LA(stayhousedla.org) 또는 지역 법률 구조 단체
절대 다시 무단으로 들어가거나 집주인과 물리적으로 충돌하지 마세요.
불법 강제 퇴거 시 집주인이 받는 처벌
민법 §789.3에 따라 집주인은 다음에 대해 책임을 집니다.
- 실제 손해액(세입자가 입은 실질적 금전적·개인적 피해)
- 위반이 지속되는 하루 또는 하루의 일부마다 100달러의 법정 벌금
- 청구 원인(cause of action)당 최소 총 250달러의 벌금
- 자물쇠, 소지품, 공과금을 즉시 원상 복구하도록 명령하는 금지명령(injunctive relief) 가능성
- 승소한 세입자에 대한 변호사 비용 지급 가능성
세입자 괴롭힘(harassment)에 대해서는 로스앤젤레스 조례에 따라 추가 처벌이 적용될 수 있습니다.
앞으로 스스로를 보호하는 방법
임대차 계약서와 임대료 납부 기록의 사본을 보관하고, 유닛 상태를 사진으로 남기며, 모든 연락은 서면으로 유지하고, 퇴거 통지를 받으면 신속하게 대응하세요. 이러한 보호는 이민 신분과 관계없이 모든 세입자에게 적용됩니다.
자주 묻는 질문
임대료가 밀렸다는 이유로 집주인이 자물쇠를 바꿨습니다. 이게 합법인가요?
아닙니다. 임대료가 밀렸다고 해서 자물쇠를 바꿀 권한이 생기는 것은 아닙니다. 집주인은 적법한 통지를 송달하고, 불법 점유 소송을 제기하여 법원에서 승소한 뒤, 보안관이 퇴거를 집행하도록 해야 합니다. 자물쇠를 바꾸는 것은 민법 §789.3에 따른 불법적인 자력 구제(self-help) 퇴거에 해당합니다.
집주인이 수도와 전기를 끊었습니다. 지금 당장 무엇을 할 수 있나요?
세입자를 내쫓기 위해 고의로 공과금을 끊는 것은 계정이 집주인 명의로 되어 있더라도 불법입니다. 차단된 상황을 사진으로 기록하고, LAHD와 경찰에 연락하며, 긴급 법원 명령을 위해 법률 구조를 받으세요.
강제로 쫓겨났다면 유닛에 다시 무단으로 들어가도 되나요?
안 됩니다. 대신 경찰에 불법 강제 퇴거를 신고하고, 거주 증빙을 제시하며, 긴급 법원 명령을 신청하세요. 무단으로 들어가면 법적으로 불리해질 수 있습니다.
집주인이 불법으로 저를 내쫓았다면 얼마를 배상받을 수 있나요?
민법 §789.3에 따라, 실제 손해액에 더해 집주인이 위반을 지속하는 하루마다 100달러씩, 청구 원인당 최소 250달러를 배상받을 수 있습니다. 경우에 따라 법원이 변호사 비용도 지급하도록 명령할 수 있습니다.
로스앤젤레스에서 불법 강제 퇴거에 대해 무료 도움을 받으려면 어디에 연락해야 하나요?
LAHD (866) 557-7368, LA 카운티 소비자·기업 사무국(DCBA) (833) 223-7368, Stay Housed LA(stayhousedla.org), 또는 지역 법률 구조 단체에 연락하세요.
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면책 조항: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 법률은 변경될 수 있고 상황은 저마다 다릅니다. 구체적인 사안에 대해서는 캘리포니아 면허를 가진 변호사나 자격을 갖춘 법률 구조 단체에 상담하시기 바랍니다.