LA 퇴거(불법 점유·Unlawful Detainer) 절차: 임대인 가이드

CertRent 편집팀 작성 2026년 7월 업데이트 캘리포니아 및 로스앤젤레스 공식 자료로 검증됨

로스앤젤레스에서 세입자를 퇴거시키는 일은 처음부터 끝까지 법원 절차입니다. 캘리포니아 법상 임대인은 절대로 세입자를 직접 내보낼 수 없습니다. 자물쇠를 바꾸거나, 공과금을 끊거나, 문이나 짐을 치우는 행위는 모두 금지됩니다. 유일하게 합법적인 길은 불법 점유(unlawful detainer, UD)라는 정식 절차입니다. 즉 적법한 서면 통지, 소송 제기, 판결, 점유회복영장(writ of possession), 그리고 카운티 보안관이 집행하는 강제 퇴거로 이어지는 과정입니다. 단계를 건너뛰거나 세입자를 스스로 내쫓으려 하면 소송이 무효가 되고, 손해배상 책임을 지며, 오히려 세입자에게 방어 사유를 안겨줄 수 있습니다.

이 가이드는 임대인을 위한 합법적 절차를 순서대로 설명하며, 로스앤젤레스에서 서로 겹치는 세 가지 법 체계, 즉 캘리포니아 주법, 로스앤젤레스 시 조례, 비법인 LA 카운티 조례를 구분합니다. 이는 법률 자문이 아니라 교육용 정보입니다. 통지서 하나에 결함이 있으면 전체 절차를 처음부터 다시 시작해야 하므로, 소송을 제기하기 전에 대부분의 임대인은 임대인·세입자 전문 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

1단계: 합법적인 "정당한 사유(just cause)"가 있는지 확인하기

로스앤젤레스는 정당 사유(just-cause) 관할 지역입니다. 대부분의 경우 임대차 계약이 만료됐다는 이유만으로 임대차를 종료할 수 없으며, 법적으로 인정되는 사유가 필요합니다. 세 층위의 규정이 동시에 적용될 수 있으며, 세입자에게 더 강한 보호를 주는 규정이 우선합니다.

주법 — 세입자 보호법(AB 1482), 민법(Civil Code) §1946.2. 거주 12개월 이후부터 정당 사유가 필요합니다. 유책 사유(임대료 미납, 계약 위반, 소란, 범죄 행위)와 무책 사유(소유주·가족 입주, Ellis 법에 따른 임대 철수, 정부 명령, 철거 또는 대규모 리모델링)를 열거하고 있습니다.
LA 시 — 정당사유 조례(Just Cause Ordinance, JCO), LAMC §165.00 이하. 6개월 경과 시 또는 최초 임대 기간 종료 시 중 먼저 도래하는 시점부터 정당 사유가 적용됩니다. RSO가 적용되지 않는 대부분의 유닛, 즉 신축 건물, 단독주택, 콘도를 포함합니다.
LA 시 — 임대료 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance, RSO), LAMC §151.09. 1978년 10월 1일 이전에 지어진 유닛의 경우 정당 사유가 즉시 적용되며, 법에 열거된 14가지 사유가 있습니다.
비법인 LA 카운티 — RSTPO, County Code Title 8, Ch. 8.52. 비법인 지역에만 적용되는 자체 유책·무책 사유 범주가 있으며 DCBA가 관할합니다.

임대인이 흔히 저지르는 실수는 단독주택이나 법인 소유 임대주택이 면제 대상이라고 넘겨짚는 것입니다. 법인이 소유한 단독주택은 AB 1482의 적용을 면제받지 못하며, 시 JCO는 대부분의 단독주택·콘도 임대에까지 미칩니다. 무엇이든 하기 전에, 해당 주소가 로스앤젤레스 시인지, 별도 법인 도시(각자 고유 규정을 가진 Santa Monica, Long Beach, Pasadena, West Hollywood 등)인지, 비법인 카운티인지 등 어떤 규정이 적용되는지를 먼저 확인하십시오.

2단계: 올바른 임대차 종료 통지서 송달하기

통지서는 절차의 첫 단계일 뿐, 그 자체가 퇴거는 아닙니다. 사유는 민사소송법(Code of Civil Procedure) §1161이, 기한은 민법 §827/§1946.1이 규율합니다. 잘못된 통지서를 쓰거나 일수를 잘못 계산하는 것이 UD 소송이 기각되는 가장 흔한 이유입니다.

임대료 미납 통지

3일 이내 임대료 납부 또는 퇴거 통지(3-Day Notice to Pay Rent or Quit)에는 정확한 미납 임대료 금액만 기재해야 합니다. 연체료나 공과금을 합산해서는 안 되며, 임대료만 적어야 합니다. 금액을 과다 기재하면 방어 사유가 됩니다. 결정적으로 LA에는 하한선이 있습니다. LA 시에서는 미납 임대료가 HUD 공정시장임대료(Fair Market Rent, FMR)의 1개월분을 초과하지 않는 한 미납을 이유로 퇴거시킬 수 없습니다. 비법인 LA 카운티에서는 2026년 4월 16일부터 그 기준이 FMR 2개월분으로 상향됐습니다. 두 기준은 다르므로 혼동하지 마십시오. 3일 통지의 경우 주말과 법원 공휴일은 일수에 포함되지 않습니다.

시정 가능 위반과 시정 불가능 위반

3일 이내 의무 이행 또는 퇴거 통지(3-Day Notice to Perform Covenants or Quit) — 시정 가능한 위반(예: 허가받지 않은 반려동물)에 사용합니다. 세입자는 법원 기준 3일 이내에 위반을 시정하고 계속 거주할 수 있습니다.
3일 이내 무조건 퇴거 통지(3-Day Notice to Quit, unconditional) — 재산 훼손(waste), 소란(nuisance), 불법 행위, 무단 전대 등 중대하고 시정 불가능한 사유에 사용합니다.

무책(no-fault) 임대차 종료

무책 사유의 경우 30일 통지(거주 12개월 미만 세입자) 또는 60일 통지(거주 12개월 이상, 민법 §1946.1)를 송달해야 하며, 유효한 무책 사유를 명시해야 합니다. 30/60/90일 통지의 경우 모든 달력상의 날을 계산합니다(주말·공휴일에 걸리면 다음 영업일로 넘어감). Section 8/보조금 임대차에는 90일 통지가 필요합니다.

무책 통지에는 놓치기 쉬운 추가 의무 두 가지가 따릅니다. 첫째, 이주 지원비(relocation assistance)를 지급해야 합니다. AB 1482에서는 임대료 1개월분을 통지 후 15일 이내에 지급하거나(또는 마지막 달 임대료 면제), 시 RSO/JCO에서는 세입자 범주에 따라 차등 지급하는데, 2026년 7월 1일부터 $11,000(적격)에서 $27,400(우대 대상 — 62세 이상, 장애인, 미성년 자녀가 있는 세입자)까지이며, 소유주 입주 요건을 갖춘 "Mom & Pop" 소규모 임대인에게는 감액된 금액이 적용됩니다. 필요한 이주비 지급이나 사유 명시가 빠진 무책 통지는 무효입니다. 둘째, LA 시에서는 통지서를 로스앤젤레스 주택국(LAHD)에 접수해야 하며, 무책 사유의 경우 퇴거의사확인서(Declaration of Intent to Evict)도 함께 제출해야 합니다. 접수하지 않으면 그 자체가 세입자의 방어 사유가 됩니다.

3단계: 불법 점유(UD) 소송 제기 및 송달

통지 기간이 지나도록 세입자가 위반을 시정하지 않거나 퇴거하지 않으면, LA 상급법원(Superior Court)에 UD 소환장 및 소장(Summons and Complaint)을 제기할 수 있습니다(신청 수수료는 약 $240~$450). 임대차를 회복시킬 의사가 없는 한, 납부 또는 퇴거 통지 기간이 만료된 후에는 임대료 전액 납부를 받지 마십시오. 임대료를 받으면 통지가 포기(waive)된 것으로 보아 처음부터 다시 시작해야 할 수 있습니다.

세입자는 송달을 받고 법원 기준 10일 이내에 답변해야 합니다. 이것이 오래된 안내서에서 가장 자주 틀리는 사실입니다. AB 2347에 따라 답변 기한이 2025년 1월 1일부터 법원 기준 5일에서 10일로 연장됐습니다. 대체 송달이나 우편·게시 송달의 경우 세입자에게 더 긴 기한이 주어지며, Safe at Home 프로그램 참여자는 법원 기준 15일을 받습니다.
세입자가 답변하지 않으면, 심리 없이 궐석 판결(default judgment)을 구할 수 있습니다.
세입자가 답변하면(대개 UD-105 양식 사용), 사건은 신속 처리되어 요청일로부터 약 20일 후에 재판이 잡힐 수 있습니다. 어느 쪽이든 배심 재판을 요구할 수 있습니다. 전체 절차는 보통 30~45일, 흔히 그 이상 걸립니다.

세입자는 답변서에서 다음과 같은 방어 사유를 제기할 수 있습니다: 하자 있거나 과다 기재된 통지, 임대료 납부 또는 제공(tender), 거주 적합성 보증(warranty of habitability) 위반(민법 §§1941–1942), 보복(retaliation)(§1942.5), 소득 출처(바우처) 차별을 포함한 차별, LAHD 통지 미접수, 또는 잔액이 FMR 미납 기준에 미치지 못함. 깔끔한 서류와 잘 관리된 유닛이 가장 좋은 방어책입니다.

4단계: 판결, 점유회복영장, 그리고 보안관

승소하면 법원은 점유회복 판결(judgment for possession)(미납 임대료, 비용, 때로는 변호사 비용 포함)을 내립니다. 그다음 점유회복영장(Writ of Possession)을 신청하며, 이 영장은 카운티 보안관에게 전달됩니다. 세입자를 물리적으로 내보낼 수 있는 유일한 주체는 보안관뿐입니다. 보안관은 강제 퇴거 전에 세입자에게 5일의 퇴거 기한을 주는 퇴거 통지(notice to vacate)를 게시합니다(CCP §§715.010–715.020, §1174). 세입자는 여전히 집행 유예를 신청하거나, 정당한 사유의 부주의 또는 송달 하자를 이유로 궐석 판결의 취소를 법원에 요청할 수 있습니다.

세입자 심사와 관련해 한 가지 짚어둘 점: CCP §1161.2에 따라 UD 법원 기록은 60일간 비공개(masked)되며, 임대인이 그 기간 내에 승소한 경우에만 공개됩니다. 기각되거나 합의로 종결된 사건은 공개 "퇴거 기록"으로 드러나지 않습니다.

임대인이 절대 해서는 안 되는 것

법원 절차를 벗어난 모든 행위는 불법적인 "자력 구제(self-help)" 퇴거이며, 미납 임대료가 얼마든, 임대차가 만료됐든 관계없이 불법입니다.

세입자를 내쫓기 위해 자물쇠를 잠그거나, 자물쇠를 바꾸거나, 문·창문을 떼어내는 행위.
이사를 강요하기 위해 물, 난방, 전기, 가스 등 공과금을 끊는 행위(민법 §789.3 — 실손해액에 하루 최대 $100 추가, 그리고 승소한 세입자에게 변호사 비용 의무 지급).
세입자의 짐을 치우거나 반환을 거부하는 행위.
괴롭힘(harassment) — LA 시 세입자 괴롭힘 방지 조례(Tenant Anti-Harassment Ordinance, TAHO, LAMC §45.30 이하)는 단독주택과 콘도를 포함한 시내 모든 임대에 적용되며, 3배 배상과 위반 1건당 $2,000~$10,000의 민사 벌금(고령자나 장애인 세입자의 경우 더 높음)을 허용합니다.
세입자를 압박하기 위해 이민 신분을 신고하겠다고 위협하는 행위 — 이는 민법 §1940.35에 따라 별도로 불법입니다(월 임대료의 6~12배).

자력 구제 방식의 강제 퇴거(lockout)는 경범죄이기도 하므로(형법 Penal Code §418), 쫓겨난 세입자는 경찰에 신고하는 동시에 §789.3, TAHO, 보복 청구를 한꺼번에 쌓을 수 있습니다. 느리더라도 합법적인 길이 언제나 지름길보다 저렴합니다.

자주 묻는 질문

로스앤젤레스에서 퇴거는 얼마나 걸리나요?

적법한 통지 기간이 만료된 후, 다툼이 있는 불법 점유 소송은 제기부터 판결까지 보통 30~45일이 걸리며, 세입자가 배심 재판을 요구하거나 법원 일정이 밀리면 더 길어집니다. 여기에 앞쪽의 통지 기간(3일~90일)과 마지막의 보안관 5일 게시 기간을 더해야 합니다.

어떤 금액이든 미납을 이유로 퇴거시킬 수 있나요?

로스앤젤레스에서는 안 됩니다. LA 시에서는 미납 임대료가 HUD 공정시장임대료(FMR) 1개월분을 초과해야 하고, 비법인 LA 카운티에서는 FMR 2개월분을 초과해야 합니다(2026년 4월 16일부터). 이 기준 미만이면 미납 UD 소송이 아예 봉쇄될 수 있습니다.

퇴거시키려면 정말 이주비를 지급해야 하나요?

무책 종료(소유주 입주, Ellis 철수, 철거, 정부 명령)의 경우에만 그렇습니다. 유책 퇴거(임대료 미납, 계약 위반)에는 이주비가 필요하지 않습니다. 다만 필요한 이주비 지급이 없는 무책 통지는 무효이므로, 송달 전에 미리 예산에 반영해 두십시오.

3일 통지를 송달한 후 세입자가 밀린 임대료 전액을 내겠다고 합니다. 받아야 하나요?

3일 이내 임대료 납부 또는 퇴거 통지의 경우, 세입자가 법원 기준 3일 이내에 정확한 금액을 납부하면 통지는 충족되고 임대차는 계속됩니다. 통지 기간이 만료된 후에 임대료를 받으면 통지를 포기한 것으로 보아 처음부터 다시 시작해야 할 가능성이 크므로, 신중하게 결정하십시오.

불법 점유 소송을 직접 제기하거나, 절차를 앞당기려고 공과금을 끊어도 되나요?

UD 소송은 직접 제기할 수 있지만, 통지와 송달의 하자가 사건에 치명적이기 때문에 대부분의 임대인은 변호사를 이용합니다. 공과금을 끊거나, 자물쇠를 바꾸거나, 짐을 치우는 일은 절대 해서는 안 됩니다. 이는 불법적인 자력 구제 퇴거(민법 §789.3, 형법 §418)로서 손해배상 책임과 형사 책임에 노출됩니다.

통지서는 어디에 접수하고, 우리 건물은 어느 기관이 관할하나요?

LA 시에서는 무책 통지와 모든 종료 통지를 LAHD(housing.lacity.gov)에 접수해야 합니다. 비법인 카운티 사안은 DCBA를 통해 처리합니다. 주소가 다른 법인 도시에 있다면 해당 도시의 임대료 위원회(rent board)를 확인하십시오. 관할을 먼저 확정하십시오. 그것이 이후의 모든 규정을 결정합니다.

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