LA의 보증금: 1개월 상한, 21일 반환 규정, 그리고 돌려받는 법
부제: 1개월 상한, 21일 이내 반환, 그리고 보증금을 돌려받는 법
CertRent 편집팀 작성 · 2026년 7월 업데이트 · 캘리포니아 및 로스앤젤레스 공식 자료 기준 검토
보증금은 임대료를 제외하면 세입자가 집주인에게 건네는 가장 큰 금액인 경우가 많으며, 캘리포니아 법은 이 보증금을 어떻게 보관하고 반환해야 하는지에 대해 유난히 세입자를 두텁게 보호합니다. AB 12가 2024년 7월 1일 시행된 이후 규정은 세입자에게 한층 더 유리해졌습니다. 이 가이드는 로스앤젤레스 세입자가 알아야 할 것들을 정리합니다. 집주인이 합법적으로 받을 수 있는 금액, 엄격한 21일 반환 기한, 공제할 수 있는 것과 없는 것, 새로 도입된 타임스탬프 사진 요건, LA시 임대료 안정화 대상 세대의 보증금 이자, 그리고 보증금이 돌아오지 않을 때 정확히 어떻게 대응해야 하는지를 다룹니다.
이 글은 교육용 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 아래의 모든 수치는 캘리포니아 1차 법령이나 로스앤젤레스 공식 기관 자료에 근거하며, 해마다 바뀌는 항목은 직접 최신 수치를 확인하실 수 있도록 표시해 두었습니다.
1개월 상한: AB 12가 바꾼 것
캘리포니아 민법 §1950.5(c)에 따라(AB 12로 개정, 2024년 7월 1일 시행), 집주인은 가구가 딸린 세대든 아니든 1개월치 임대료를 초과하는 보증금을 요구하거나 받을 수 없습니다. 이는 최대 2개월(가구 없음) 또는 3개월(가구 포함)까지 허용했던 이전 법에서 크게 줄어든 것입니다. "선불로 내는 첫 달치 임대료"는 보증금에 포함되지 않으므로, 일반적인 입주 시 부담은 이제 첫 달치 임대료에 1개월치 보증금을 더한 금액입니다.
단 하나의 좁은 예외가 있습니다. 집주인이 자연인(또는 모든 구성원이 자연인인 LLC)이면서 합쳐서 4세대 이하로 구성된 주거용 임대 부동산을 2채 이하만 소유한 경우에는 보증금으로 최대 2개월치 임대료를 받을 수 있습니다. 법인 집주인, 리츠(REIT), 그리고 대규모 포트폴리오를 가진 소유주에게는 이런 예외가 적용되지 않으며, 소규모 집주인 예외조차 현역 군인(service-member)의 보증금을 1개월 이상으로 올릴 수는 없습니다. 임대 사무소가 전액 보증금 위에 "마지막 달치 임대료" 명목을 추가로 부과한다면 모두 합산해 보세요. 보증금, 마지막 달치, 반려동물 보증금, 열쇠 보증금 등 어떤 이름이 붙었든 그 총합이 1개월 상한의 대상이 됩니다.
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21일 항목별 반환 규정
민법 §1950.5(g)는 집주인에게 엄격한 기한을 정합니다. 세입자가 퇴거한 날로부터 21일(달력 기준) 이내에 집주인은 보증금 전액을 반환하거나, 각 공제 항목과 남은 잔액을 명시한 항목별 명세서를 우편으로 보내야 합니다. 21일은 주말과 공휴일을 포함한 21일을 의미하며, 임대차 종료일이 아니라 실제로 이사를 나가 점유를 반환한 날부터 셉니다.
단일 공제 항목이 125달러를 초과하면, 집주인은 해당 작업을 증명하는 영수증, 청구서, 계산서 사본을 첨부해야 합니다. 집주인의 자체 직원이 작업을 했다면, 명세서에 작업 내용, 소요 시간, 시간당 요율을 기재해야 합니다. 자재나 수리 비용을 21일 안에 증빙할 수 없는 경우(예: 시공업체의 청구서가 늦는 경우), 집주인은 선의의 추정 견적을 먼저 보내고 실제 영수증 제공을 위해 14일을 추가로 가질 수 있습니다.
21일 기한을 놓치는 것은 집주인이 대수롭지 않게 넘길 수 있는 사소한 문제가 아닙니다. 기한 내에 보증금을 반환하지 않거나 항목별 명세서를 제공하지 않은 집주인은 보증금을 한 푼도 가질 권리를 상실할 수 있으며, 법원이 그 보류가 악의(bad faith)에 의한 것이라고 판단하면 보증금 자체에 더해 보증금의 최대 2배에 이르는 법정 손해배상을 세입자에게 명할 수 있습니다.
공제할 수 있는 것과 없는 것
캘리포니아는 §1950.5(b)에 따라 공제를 네 가지로 제한합니다. (1) 미납 임대료, (2) 입주 당시만큼 깨끗하게 만들기 위한 청소, (3) 정상적인 마모를 넘어서는 손상의 수리, (4) 임대차 계약이 허용하는 경우 개인 물품(열쇠나 가구 등)의 복구 또는 교체입니다. 이것이 목록의 전부입니다.
가장 중요한 경계선은 정상적인 마모(wear and tear)와 손상(damage)의 구분입니다. 집주인은 실제 손상에 대해서는 공제할 수 있지만, 세대의 통상적인 노후에 대해서는 공제할 수 없습니다. 집주인이 일반적으로 청구할 수 없는 항목:
- 여러 해 거주 후 발생한 페인트 변색, 가벼운 긁힘, 그림을 정상적으로 걸며 생긴 못 자국
- 수명이 다한 낡거나 가볍게 얼룩진 카펫
- 재임대를 위해 집주인이 부담하는 통상적인 "입주 준비(make-ready)" 비용(예: 세입자 교체 시의 일반 재도색)
- 느슨해진 줄눈, 가벼운 코킹 마모, 문가 부근의 작은 카펫 마모
공제할 수 있는 항목에는 벽의 큰 구멍, 바닥재에 밴 반려동물 소변 손상, 오용으로 인한 설비나 가전의 파손, 분실된 열쇠, 그리고 입주 시보다 눈에 띄게 더 더러운 상태로 남겨진 세대의 청소가 포함됩니다. 또한 집주인은 세입자가 입주하기 전부터 존재하던 상태에 대해서는 공제할 수 없으며, 바로 이 때문에 아래의 사진 규정이 그토록 중요합니다.
AB 2801: 새로운 타임스탬프 사진 규정
AB 2801은 §1950.5를 개정하여 사진 증거를 요구하도록 했으며, 2025년에 걸쳐 단계적으로 시행됩니다(이 조항들은 AB 414, Stats. 2025, Ch. 340에 의해 이어져 2026년 1월 1일부터 유효합니다). 그 취지는 애초에 세입자의 책임이 아니었던 손상에 대해 집주인이 비용을 청구하는 것을 막는 데 있습니다.
- 퇴거 사진(2025년 4월 1일부터): 집주인은 세입자가 점유를 반환한 후 합리적인 시간 내에, 그러나 어떠한 수리나 청소를 하기 전에 세대의 사진을 촬영해야 합니다.
- 입주 사진(2025년 7월 1일 이후 시작되는 임대차): 집주인은 임대차 시작 직전 또는 시작 시점에 세대의 사진을 촬영해야 합니다.
- 항목별 명세서와 함께 제출하는 증빙: 집주인이 수리나 청소 명목으로 공제할 때는, 항목별 명세서와 함께 관련 사진을 포함해야 합니다.
집주인을 기다릴 필요는 없습니다. 입주하는 날과 퇴거하는 날에 각각 타임스탬프와 날짜가 표시된 사진과 짧은 워크스루 영상을 직접 촬영하고, 서버 타임스탬프가 남도록 자신에게 이메일로 보내 두세요. 이는 부당한 공제에 대비해 여러분이 살 수 있는 가장 저렴한 보험입니다.
LA시 세대를 위한 RSO 보증금 이자
많은 로스앤젤레스 세입자가 결코 청구하지 않는 혜택이 여기 있습니다. 로스앤젤레스시 임대료 안정화 조례(RSO)에 따라, 적용 대상 임대 세대(일반적으로 1978년 10월 1일 이전에 지어진 2세대 이상 건물)의 집주인은 세입자에게 보증금에 대한 연간 이자를 지급해야 합니다. 이는 주 전체의 보증금 보호에 더해 적용되는 로스앤젤레스시의 규정이며, 시 외곽의 세대나 RSO 적용 대상이 아닌 세대에는 적용되지 않습니다.
이자율은 로스앤젤레스 주택국(LAHD)이 매년 정하여 공표하며 해마다 바뀌므로, 오래된 기사에서 본 숫자에 의존하지 마세요. 받아야 할 금액을 계산하기 전에 LAHD가 현재 공표한 보증금 이자율을 확인하세요. 이자는 일반적으로 연 1회 세입자에게 지급(또는 임대료에 충당)되며, 지급되지 않은 채 적립된 이자는 퇴거 시 청구할 수 있습니다. 임대료 안정화 건물에 거주하면서 보증금 이자를 한 번도 받은 적이 없다면, 그것은 조용히 여러분에게 빚진 돈입니다.
내 건물이 시 RSO의 적용을 받는지, LA 카운티 RSTPO(비법인 지역만 적용)의 적용을 받는지, 아니면 어느 쪽도 아닌지 확실치 않으신가요? 정확한 관할 구역이 여러분의 권리를 결정하므로, LA RSO가 적용되는 범위 안내부터 시작해 여러분의 주소에 해당하는 층위를 확인하세요.
보증금을 돌려받는 법: 요구서(demand letter) 경로
21일이 지나도 보증금도 항목별 명세서도 없거나, 공제 내역이 명백히 부풀려져 있다면, 여러분에게는 명확한 단계별 대응 경로가 있습니다.
- 1단계: 서면 요구서를 보내세요. 퇴거일을 정중히 명시하고, §1950.5(g)가 21일 이내 반환을 요구한다는 점을 언급하며, 받아야 할 금액을 적고, 확실한 기한(7~14일)을 정하세요. 입주 및 퇴거 사진을 첨부하세요. 배달 증명이 남도록 이메일과 등기 우편 양쪽으로 보내고, 사본을 보관하세요.
- 2단계: 악의 보류에 대한 처벌 조항을 언급하세요. 캘리포니아 법이 악의에 의한 보류에 대해 법원이 보증금의 최대 2배를 처벌로 명할 수 있음을 언급하세요. 많은 집주인은 여러분이 법령을 알고 있다는 것을 확인하면 합의합니다.
- 3단계: 소액 청구 법원(small claims court)에 제소하세요. 캘리포니아 소액 청구는 개인 청구를 최대 12,500달러까지 처리하며, 변호사가 필요 없습니다(소액 청구 심리에서는 일반적으로 변호사가 당사자를 대리하는 것 자체가 허용되지 않습니다). 제소 수수료는 저렴하며 자격이 되면 면제받을 수 있습니다. 임대차 계약서, 배달 증명이 첨부된 요구서, 사진, 그리고 받았다면 집주인의 항목별 명세서를 지참하세요.
모든 것을 서면으로 남기고, 사실에 근거해 담담하게 대응하며, 여러분의 증빙에 의지하세요. 21일 규정, 영수증 및 사진 요건, 그리고 2배 손해배상 처벌 사이에서, 법은 준비된 세입자에게 상당한 협상력을 부여합니다.
자주 묻는 질문
집주인이 환불 불가 청소비를 부과할 수 있나요?
아니요. 캘리포니아는 주거용 임대차에서 어떤 종류의 환불 불가 보증금이나 수수료도 허용하지 않습니다. "환불 불가 청소비"라고 이름 붙은 금액도 법적으로는 여전히 환불 가능한 보증금의 일부이며, 1개월 상한과 21일 반환 규정의 적용을 받습니다.
21일 시계는 임대차가 끝날 때 시작되나요, 아니면 이사를 나갈 때 시작되나요?
실제로 퇴거하여 점유를 반환할 때 시작되며, 이는 임대차 종료일보다 빠를 수도 늦을 수도 있습니다. 21일이 언제 시작되었는지 명확히 기록으로 남도록 열쇠를 신속하고 증빙 가능한 방식으로 반납하세요(영수증을 받고 직접 전달하거나 등기 우편으로).
집주인이 재도색을 이유로 보증금 전액을 가져갔습니다. 합법인가요?
대개는 아닙니다. 다음 세입자를 위해 세대를 준비하는 통상적인 재도색은 일반적으로 세입자의 손상이 아니라 정상적인 마모로 간주되며, 특히 여러 해 거주 후에는 더욱 그렇습니다. 도색은 여러분이 통상적 사용을 넘어 야기한 손상을 수리하는 경우에만 공제할 수 있으며, 집주인은 영수증과 사진으로 이를 증빙해야 합니다.
집주인이 항목별 명세서를 아예 보내지 않았다면요?
그렇다면 집주인은 여러분의 보증금을 가질 권리를 상실했을 가능성이 큽니다. §1950.5(g)의 21일 기한을 인용한 요구서를 보내고, 그래도 안 되면 소액 청구 법원에 제소하세요. 그곳에서 보증금 전액과, 보류가 악의에 의한 것이었다면 그 최대 2배까지 청구할 수 있습니다.
임대료 안정화 대상인 LA 건물에 삽니다. 보증금 이자를 받을 권리가 있나요?
그럴 가능성이 큽니다. 시 RSO는 적용 대상 세대의 집주인에게 LAHD가 매년 공표하는 이율로 보증금에 대한 연간 이자를 지급하도록 요구합니다. 한 번도 받은 적이 없다면, 거주한 각 연도에 대해 LAHD가 공표한 이율을 사용해 받아야 할 금액을 계산하고 서면으로 청구하세요.
이제 실제로 활용해 볼 준비가 되셨나요?
무료로 인증된 세입자 프로필을 만들거나, 집주인 계정을 만들어 확인해 보세요.