LA 수리 및 거주 적합성: 집주인이 고쳐주게 만드는 방법
고장 난 히터, 새는 지붕, 곰팡이, 온수 미공급, 작동하지 않는 화재경보기, 바퀴벌레 — 이 중 어느 것도 그냥 참고 살아야 하는 것이 아닙니다. 캘리포니아 법에 따라 모든 주거용 임대인은 안전하고 살 만한 임대주택을 제공할 의무가 있으며, 집주인이 수리를 미룰 때 이를 강제할 수 있는 실질적인 수단이 여러분에게 있습니다.
거주 적합성에 관한 묵시적 담보 (Civil Code §1941)
캘리포니아 법에 따라 집주인은 임대주택을 안전하고 살 만한 공간으로 유지해야 합니다. 최소 요건에는 효과적인 방수, 정상 작동하는 배관과 공익설비, 온·냉수 공급, 해충이 없는 위생적 환경, 충분한 쓰레기 수거함, 잘 관리된 바닥과 난간, 그리고 정상 작동하는 화재·일산화탄소 경보기가 포함됩니다. 집주인은 진정한 긴급 상황이 아닌 한, 수리를 위해 주택에 들어오기 전 24시간 전에 통지해야 합니다. 관련 규정은 Civil Code §1941에서 확인할 수 있습니다.
1단계: 모든 것을 기록하고 수리를 서면으로 요구하세요
세입자는 하자를 날짜와 함께 사진으로 남기고, 문자나 이메일로 서면 수리 요청을 제출하며, 모든 연락 내용을 기록하고, 관련 지출 영수증을 보관해야 합니다. 법은 일반적인 수리에 대해 30일을 합리적인 기간으로 추정하지만, 위험한 상태는 24~48시간 이내의 대응을 요합니다.
직접 수리 후 공제 (Civil Code §1942)
집주인이 수리 요청을 무시할 경우, 세입자는 수리 업체를 고용해 그 비용을 임대료에서 공제할 수 있습니다. 다만 제한이 있습니다. 수리 비용은 한 달치 임대료를 초과할 수 없으며, 이 구제 수단은 연 2회를 넘겨 사용할 수 없습니다. 원래의 하자에 대한 기록과 집주인에게 보낸 서면 통지가 필수적입니다. 자세한 내용은 Civil Code §1942를 참조하세요.
LA 시 조례 민원: 311과 LAHD
세입자는 311번(또는 213-808-8888)으로 전화하거나 MyLA311 포털을 이용해 Los Angeles Housing Department(LAHD)에 무료로 민원을 제기할 수 있습니다. LA 카운티 비법인 지역 주민은 LA County Department of Consumer and Business Affairs(DCBA)에 연락하면 됩니다.
REAP: 임대료 에스크로 계좌 프로그램
집주인이 조례 시정 명령을 무시할 경우, LAHD는 해당 건물을 REAP에 편입시켜 임대료를 인하하고, 위반 사항이 시정될 때까지 시가 관리하는 에스크로 계좌에 임대료를 납부하도록 허용할 수 있습니다. 프로그램에 참여하는 동안에는 임대료 인상이 동결됩니다.
보복은 불법입니다 (Civil Code §1942.5)
수리를 요청하거나, 조례 민원을 제기하거나, 주택 상태에 관해 정부 기관에 연락하거나, 그 밖의 세입자 권리를 행사한 후 180일 동안 집주인은 이에 대해 보복할 수 없습니다. 위반 시 보복 행위 1건당 100달러에서 2,000달러의 손해배상금과 변호사 비용이 부과될 수 있습니다. 근거 규정은 Civil Code §1942.5입니다. 부당한 퇴거로부터의 보호에 관해서는 RSO 퇴거 보호 안내를 참고하세요.
자주 묻는 질문
수리가 될 때까지 그냥 임대료 납부를 멈춰도 되나요?
임대료 전액을 지급 보류하는 것은 위험합니다. 직접 수리 후 공제, 조례 민원, 또는 REAP 에스크로 계좌가 더 안전한 방법입니다.
집주인은 문제를 고치는 데 얼마의 기간을 갖나요?
일반적인 수리에는 30일이 합리적인 기간으로 추정되며, 위험한 상태는 더 빠른 대응을 요합니다.
거주 불가능한 상태와 사소한 문제는 어떻게 구분하나요?
건강과 안전 관련 문제(난방 부재, 누수, 곰팡이, 해충)는 위반에 해당하지만, 외관상의 노후는 그렇지 않습니다.
곰팡이는 집주인 책임인가요?
누수나 부실한 방수처럼 집주인이 방치한 거주 적합성 하자로 인해 곰팡이가 발생한 경우에는 일반적으로 집주인 책임입니다.
가장 먼저 무엇을 해야 하나요?
사진을 첨부한 날짜 기재 서면 수리 요구서를 보내고, 합리적인 기한을 정한 뒤, 해결되지 않으면 311/조례 민원을 제기하세요.