내 아파트는 LA에서 임대료 규제 대상일까? 판단 가이드

세 가지 층위, 그리고 순서가 중요한 이유

LA의 임대료 보호는 메뉴판이 아니라 의사결정 트리라고 생각하세요. 가장 유리한 법을 골라잡을 수 있는 것이 아니라, 유닛의 위치와 특성에 따라 어느 체계에 속하는지가 정해집니다.

• 로스앤젤레스 시 RSO — 가장 강력하고 가장 오래된 보호 장치입니다. LA 시 경계 안에 있으며, 2가구 이상인 건물 중 1978년 10월 1일 이전에 사용승인서(certificate of occupancy)를 받은 대부분의 임대 유닛을 포함합니다.
• LA 카운티 RSTPO — LA 카운티의 비법인(unincorporated) 지역(자체 시 정부가 없는 지역)에 있는 임대 유닛을 다루며, 유사하지만 완전히 동일하지는 않은 구조입니다.
• 주 전체 AB 1482 — 캘리포니아의 안전망입니다. 더 엄격한 지역 조례의 적용을 받지 않는 대부분의 유닛을, 건물이 15년 이상 되었고 면제 대상인 단독주택이 아닌 한 포괄합니다.
• 면제(Exempt) — 이 세 가지 상한 어디에도 속하지 않는 소수의 유닛(신축 건물, 특정 소유주 거주 단독주택 및 콘도)입니다.

지역 조례(RSO, RSTPO)는 적용되는 곳에서 우선권을 가지며, AB 1482는 그 빈틈을 메웁니다. 따라서 가장 먼저 확실히 해야 할 것은 내 주소가 어느 정부의 관할에 속하는가입니다.

1단계: 내 유닛은 어느 관할구역에 있는가?

대부분의 사람들이 틀리는 단계입니다. 로스앤젤레스 카운티에는 88개의 법인시(incorporated city)와 넓은 "비법인" 지역이 함께 존재하며, 규칙은 블록마다 다릅니다. East LA, Altadena, Marina del Rey, Florence-Firestone에 사는 세입자는 비법인 카운티 영역에 있어 카운티 RSTPO의 적용을 받으며 — 우편 주소에 "Los Angeles"라고 적혀 있더라도 시의 RSO가 아닙니다. 반면 2마일 떨어진 LA 시 안의 세입자는 RSO 적용을 받습니다.

내 층위를 확인하려면:

• 로스앤젤레스 시 안에 있나요? 그렇다면 RSO가 후보입니다. 시 주택국(LAHD)이 공식 임대료 인상 규칙을 housing.lacity.gov에 게시합니다.
• 비법인 LA 카운티에 있나요? 그렇다면 카운티 RSTPO가 후보이며, 소비자·기업국(DCBA)이 dcba.lacounty.gov/rentstabilization/에서 관리합니다. 카운티의 관할구 조회(district-lookup) 또는 DCBA 임대 등록부를 이용해 주소가 비법인 지역인지 확인할 수 있습니다.
• 다른 법인시(Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, Culver City, Pasadena 등)에 있나요? 이들 중 여러 곳은 주법보다 엄격한 자체 임대료 규제 조례를 두고 있으니 해당 시의 주택 부서를 확인하세요. 조례가 없는 시라면 AB 1482가 적용됩니다.

누가 관할하는지 — 혹은 건물을 누가 소유하는지 — 잘 모르시겠나요? 저희 건물 소유주 조회 도구가 부동산과 그 관할구역을 추적하는 출발점으로 도움을 드릴 수 있습니다.

2단계: 건축 연도와 유닛 수 확인 (RSO/RSTPO 판별)

관할구역을 알았다면, 결정적인 두 가지 사실은 사용승인서 발급일과 건물의 주거 유닛 수입니다.

LA 시 RSO의 경우: 전형적인 기준은 2가구 이상이면서 1978년 10월 1일 이전에 지어진 건물입니다. 단독주택과 대부분의 콘도는 일반적으로 완전한 RSO 적용에서 제외됩니다(다만 AB 1482나 정당사유(just-cause) 보호는 여전히 받을 수 있습니다). 1978년 이전의 듀플렉스, 트리플렉스, 그리고 더 큰 아파트 건물이 RSO 적용의 핵심입니다.

LA 카운티 RSTPO의 경우: 비법인 지역의 적용 범위는 대체로 유사합니다 — 오래된 다세대 임대주택 — 그러나 카운티 조례는 자체 정의와 자체 면제 조항을 두고 있으니, 시의 1978년 기준이 동일하게 적용된다고 단정하지 말고 DCBA 사이트에서 확인하세요.

건물의 연식과 유닛 수를 찾는 방법:

• 건축 연도 / 사용승인서: LA 카운티 감정평가국(Assessor) 포털에서 필지를 조회하면 건축 연도가 나옵니다. 실제 사용승인서의 경우, 시 건축안전국(LADBS) 또는 카운티 건축 기록이 공식 출처입니다.
• 유닛 수: 감정평가 기록과 건물의 허가 이력에 법적 유닛 수가 표시됩니다. 특정 유닛이 법적 "주거 유닛"인지가 중요합니다 — 무허가로 개조된 차고는 다르게 취급될 수 있습니다.
• RSO 상태 확인 지름길: LA 시 임대인은 연간 등록 시 RSO 상태를 포함해야 하며, RSO 적용 유닛은 적용 사실을 서면으로 통지받아야 합니다. 임대 계약서나 게시된 통지문에 RSO 또는 "등록 번호(registration number)"가 언급되어 있다면, 이는 강력한 신호입니다.

건물이 이 기준을 통과하면 RSO 또는 RSTPO 적용 대상이므로 "각 상태의 의미" 섹션으로 건너뛸 수 있습니다. 기준에 미달한다면 — 더 새 건물이거나 단독주택이라면 — 3단계로 넘어가세요.

3단계: RSO나 RSTPO가 아니라면, AB 1482가 나를 포괄하는가?

캘리포니아 세입자 보호법(AB 1482, Civil Code §1947.12)은 더 엄격한 지역 조례의 적용을 받지 않는 유닛을 위한 주 전체 안전망입니다. 해당 법령에 따르면, 연간 인상률을 12개월 기간 동안 5% + 지역 CPI 또는 10% 중 더 낮은 값으로 제한하며, 12개월 내 최대 2회까지만 인상할 수 있도록 제한합니다.

AB 1482는 유닛이 면제 조항 중 하나에 해당하면 적용되지 않습니다. 가장 흔한 경우는 다음과 같습니다:

• 신축: 지난 15년 이내에 사용승인서를 받은 건물. 이는 이동하는 기준선입니다 — 2012년에 완공된 건물은 2027년에 적용 대상이 됩니다.
• 단독주택 및 콘도 — 단, 소유주가 법인, REIT, 또는 법인 구성원이 있는 LLC가 아니고, 그리고 소유주가 세입자에게 법정 면제 통지(statutory exemption notice)를 전달한 경우에만 해당합니다. 그 통지가 전달되지 않았다면 면제는 일반적으로 성립하지 않으며 AB 1482가 여전히 적용됩니다.
• 이미 임대료 규제 대상인 유닛(더 엄격한 지역법의 적용을 받음) 및 특정 소유주 거주 듀플렉스.

로스앤젤레스/오렌지 카운티 지역의 경우, AB 1482 최대 허용 인상률은 2025년 8월 1일부터 2026년 7월 31일까지 8.0%이며, 이후 2026년 8월 1일부터 2027년 7월 31일까지 8.7%입니다. 주 상한에 관해 더 알아보려면 저희 LA AB 1482 임대료 상한 가이드를 참고하세요.

각 상태가 임대료와 퇴거에 대해 의미하는 것

이제 핵심입니다 — 각 상태에서 임대료가 얼마나 오를 수 있고 퇴거 보호가 얼마나 강한지 살펴봅니다:

• LA 시 RSO: 허용 연간 인상률은 LAHD가 매년 게시하는 CPI 기반 수치이며(역사적으로 3~8% 범위), 가스 및/또는 전기 요금을 부담하는 임대인은 그 위에 소액의 공과금 부가요금을 더할 수 있습니다. 고정된 숫자에 의존하지 말고, 해당 기간에 대해 LAHD가 현재 게시한 RSO 인상률을 확인하세요. RSO 유닛은 강력한 정당사유 퇴거 보호도 받으며, 특정 무과실(no-fault) 퇴거의 경우 이주 지원(relocation assistance)이 발생할 수 있습니다.
• LA 카운티 RSTPO: 카운티는 CPI 기반 공식(대략 CPI의 60%)을 사용해 인상 구간을 산출합니다. 2026년 7월 1일부터 2027년 6월 30일까지의 보고된 허용 구간은 1.919% / 2.919% / 3.919%입니다 — 현재 수치는 DCBA 임대료 안정화 페이지에서 확인하세요. RSTPO도 비법인 지역에서 정당사유 및 이주 보호를 제공합니다.
• AB 1482만 적용: 인상률은 위의 지역 수치(8.0% 이후 8.7%)로 제한되며, 임차 12개월이 지나면 주 전체 정당사유 퇴거 보호를 받게 되고, 무과실 종료 시 이주 지원이 제공됩니다.
• 면제: 인상 금액에 상한이 없지만, 여전히 기본 보호는 받습니다 — 적법한 서면 통지, 차별 금지법, 그리고 보증금 규정. "면제"라 해도 결코 "아무 권리도 없음"은 아닙니다.

상태와 관계없이 Civil Code §827의 통지 규칙은 항상 적용됩니다: 12개월 동안 10% 이하의 임대료 인상은 30일 전 서면 통지가 필요하고, 10% 초과는 90일 전 통지가 필요하며, 우편 송달 시 5일을 더합니다. 그리고 Code of Civil Procedure §1161.2에 따라 대부분의 퇴거 소송 기록은 기본적으로 대중의 열람에서 가려지므로, 과거의 소송 제기가 자동으로 당신을 따라다녀서는 안 됩니다. 보증금 규정에 대해서는 저희 LA 보증금 가이드를 참고하세요.

자주 묻는 질문

주소는 "Los Angeles"인데 카운티에 속한다고 들었어요 — 어떻게 그럴 수 있죠?

많은 동네가 실제로는 LA 시 경계 밖, 비법인 카운티 영역(East LA, Florence-Firestone, Marina del Rey 등)에 있으면서 "Los Angeles" 우편 주소를 사용합니다. 우편 주소는 관할구역과 같지 않습니다. 중요한 것은 당신의 필지가 법인시인 로스앤젤레스 시 안에 있는지, 아니면 비법인 카운티 땅에 있는지입니다 — RSO가 적용된다고 단정하기 전에 카운티 관할구 조회나 DCBA로 확인하세요.

제 건물은 1960년대 건물인데 임대인은 임대료 규제 대상이 아니라고 해요. 누가 맞나요?

LA 시 안에 있고 1978년 10월 1일 이전에 사용승인서를 받은 2가구 이상 건물이라면, 임대인이 뭐라고 하든 RSO 적용 대상일 가능성이 매우 높습니다. LA 카운티 감정평가국 포털에서 건축 연도를 확인하고 LAHD 등록을 조회하세요. 사실관계가 맞으면 RSO는 법에 의해 적용됩니다 — 임대인의 말이 이를 뒤집지 못합니다.

단독주택을 임차하는 경우에도 AB 1482가 나를 포괄하나요?

대개는 그렇습니다. 단독주택 면제는 소유주가 자연인(법인, REIT, 또는 법인 구성원이 있는 LLC가 아님)이고 그리고 소유주가 특정 법정 면제 통지를 당신에게 송달한 경우에만 성립합니다. 통지가 없거나 소유주가 법인이면, 일반적으로 AB 1482가 여전히 임대료에 상한을 두고 12개월 후 정당사유 보호를 부여합니다.

RSO와 RSTPO의 차이는 무엇인가요?

RSO는 로스앤젤레스 시 조례이고, RSTPO는 비법인 지역만을 다루는 LA 카운티 조례입니다. 둘은 별개의 기관(LAHD 대 DCBA), 별개의 허용 인상 공식, 별개의 등록 시스템을 갖춘 별개의 법입니다. 유닛이 시 경계 안에 있는지 비법인 카운티 땅에 있는지에 따라 둘 중 하나의 적용을 받으며 — 결코 둘 다는 아닙니다.

건물의 사용승인서 발급일과 유닛 수는 어떻게 찾나요?

건축 연도와 법적 유닛 수는 LA 카운티 감정평가국 포털에서 시작하세요. 공식 사용승인서는 LADBS(시) 또는 카운티 건축 부서에 기록을 요청하세요. 허가 및 등록 이력에서도 해당 유닛이 법적 주거 유닛인지가 드러나며, 이는 적용 여부에 영향을 줍니다. 저희 건물 소유주 조회 도구가 부동산 추적을 시작하는 데 도움을 드릴 수 있습니다.