Տեղափոխման օգնություն LA-ի վարձակալների համար

Երբ տանտերը դադարեցնում է ձեր վարձակալությունը ոչ ձեր մեղքով, Կալիֆոռնիայի և Los Angeles-ի օրենքը սովորաբար պահանջում է, որ տանտերն օգնի վճարել ձեր տեղափոխման ծախսերը։ Սա կոչվում է տեղափոխման օգնություն (relocation assistance)։ Դա ոչ բարեհաճություն է, ոչ էլ ընտրովի բան․ ընդգրկված ոչ-մեղքային վտարումների դեպքում դա իրավական պարտավորություն է, և գումարը սահմանվում է կանոնակարգով, ոչ թե բանակցությամբ։

Դժվարությունն այն է, որ կարող են գործել երեք տարբեր կանոնագրքեր՝ կախված նրանից, թե ճիշտ որտեղ է գտնվում ձեր բնակարանը․ Los Angeles քաղաքը (Rent Stabilization Ordinance, կամ RSO), Los Angeles շրջանի չմիավորված (unincorporated) տարածքը և Կալիֆոռնիա նահանգը (AB 1482)։ Առանձին միավորված քաղաքները, ինչպիսիք են Glendale-ը, Santa Monica-ն և West Hollywood-ը, նահանգային օրենքի վրայից ունեն իրենց սեփական կանոնակարգերը։

Համոզված չե՞ք, թե որ կանոններն են կիրառվում ձեր բնակարանի նկատմամբ։ Մեր Լոս Անջելեսի վարձավճարի կայունացման ուղեցույցը բացատրում է հինգ օրինակ հասցեներով։

Ի՞նչն է համարվում «ոչ-մեղքային» (no-fault) վտարում

Տեղափոխման օգնությունը գործարկվում է ոչ-մեղքային պատճառներով, այսինքն՝ իրավիճակներում, երբ դուք ոչ մի սխալ բան չեք արել, բայց տանտերն ուզում է հետ ստանալ բնակարանը։ Ամենատարածված ոչ-մեղքային հիմքերն են․

• Սեփականատիրոջ կամ ընտանիքի տեղափոխում ներս — տանտերը կամ իրավասու ընտանիքի անդամն ուզում է զբաղեցնել բնակարանը։
• Ellis Act-ով հանում — տանտերը շենքի բոլոր բնակարաններն ամբողջությամբ հանում է վարձակալական շուկայից։
• Բնակարանի քանդում կամ մշտական հեռացում վարձակալական շուկայից։
• Խոշոր վերանորոգում կամ հիմնական վերականգնում, որը պահանջում է, որ բնակարանը դատարկ լինի։
• Կառավարական կամ դատարանի վտարման հրամանին համապատասխանելը։

Los Angeles քաղաք (RSO և JCO). գործող գումարները

Los Angeles քաղաքի սահմաններում տեղափոխման օգնությունը պարտադիր է բոլոր բնակելի վարձով միավորներից առանց մեղքի վտարումների դեպքում, ոչ միայն վարձի կայունացման ենթակա միավորներից։ Քաղաքային երկու որոշում օգտագործում են վճարումների նույն աղյուսակը․

• Վարձի կայունացման որոշում (RSO)․ ընդհանուր առմամբ՝ 1978 թ. հոկտեմբերի 1-ին կամ դրանից առաջ կառուցված վարձով շենքեր (Los Angeles-ի քաղաքային օրենսգիրք, LAMC §151.09)։
• Արդարացի հիմքի որոշում (JCO)․ քաղաքի մյուս վարձով բնակարանների մեծ մասը՝ սկսած այն պահից, երբ դուք վեց ամիս ապրել եք միավորում կամ ավարտվել է ձեր առաջին պայմանագիրը, որն ավելի շուտ լինի (LAMC §165.03)։

Իմանալու համար, թե որն է տարածվում ձեր հասցեի վրա, մուտքագրեք այն ZIMAS-ում և բացեք Housing ներդիրը․ այնտեղ ցույց է տրված RSO-ի և JCO-ի կարգավիճակը։

Գումարը կախված է ձեր վարձակալի կատեգորիայից և վարձակալության տևողությունից։ Դուք «որակավորված վարձակալ» (Qualified Tenant) եք, եթե դադարեցման ծանուցումը հանձնելու օրը 62 տարեկան կամ ավելի եք, ունեք հաշմանդամություն կամ ունեք առնվազն մեկ անչափահաս խնամյալ երեխա։ Մնացած բոլորը «իրավասու վարձակալներ» (Eligible Tenant) են։

Տեղափոխման գումարները, 2026 թ. հուլիսի 1 – 2027 թ. հունիսի 30

Աղբյուր՝ LAHD-ի Տեղափոխման օգնության տեղեկագիր A-ն և Los Angeles քաղաքի վարձակալների պաշտպանության ծանուցումը, երկուսն էլ վերանայված 2026 թ. հուլիսի 1-ին։ Գումարները բարձրանում են ամեն տարի հուլիսի 1-ին։

Ինչպես է դա գործում գործնականում․

• Ավելի փոքր «Mom & Pop» գումարը կիրառվում է միայն սեփականատիրոջ, ընտանիքի անդամի կամ բնակվող կառավարչի տեղափոխվելու դեպքում, և միայն եթե սեփականատերը բավարարում է LAHD-ի փոքր տանտիրոջ պայմանները (օրինակ՝ քաղաքում ունի ոչ ավելի, քան չորս բնակելի միավոր և մեկ առանձնատուն առանձին հողամասի վրա)։ Ellis Act-ով դուրսբերումները, քանդումները և պետական որոշումները վճարում են լրիվ գումարները։
• JCO-ով պաշտպանված առանձնատան դեպքում, որը պատկանում է ֆիզիկական անձի, ով ունի ոչ ավելի, քան չորս բնակելի միավոր և մեկ առանձնատուն առանձին հողամասի վրա, վճարումը մեկ ամսվա վարձն է։
• Տանտերը պետք է ծանուցումը հանձնելուց առաջ LAHD-ին ներկայացնի Վտարելու մտադրության հայտարարագիր, իսկ ծանուցման պատճենը LAHD-ին ներկայացնի հանձնելուց հետո երեք աշխատանքային օրվա ընթացքում։ Վճարումը պետք է հասանելի լինի ծանուցումը հանձնելուց հետո 15 օրվա ընթացքում։
• Տանտերը կարող է տեղափոխման վճարումից պահել ձեր չվճարված վարձը։
• Ellis Act-ով դուրսբերման դեպքում վճարումը կարող է դրվել էսքրո հաշվի վրա։ Տե՛ս ինչպես է գործում Ellis Act-ը, ներառյալ վերադառնալու ձեր իրավունքը, եթե միավորները նորից հայտնվեն շուկայում։
• Նոր շինարարության համար քանդման պատճառով տեղահանված ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալները կարող են ստանալ ավելի մեծ գումարներ Բնակիչների պաշտպանության որոշման համաձայն․ այդ դեպքը նկարագրված է LAHD-ի B տեղեկագրում։

Ժամանակավոր տեղափոխում վերանորոգումների և վերակառուցումների համար

Եթե ժամանակավորապես տեղափոխվում եք սեյսմիկ աշխատանքների, խոշոր վերականգնման կամ շինարարական կանոնների խախտումների պատճառով, դուք ստանում եք ժամանակավոր տեղափոխման օգնություն, որը ծածկում է համադրելի բնակարանի ծախսերն ու տեղափոխման ծախսերը՝ ձեր նախկին վարձով վերադառնալու իրավունքով։

Los Angeles շրջանի չմիավորված տարածք

Եթե ձեր բնակարանը գտնվում է շրջանի չմիավորված տարածքում, ապա գործում է շրջանի Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance-ը (RSTPO)։ Տեղափոխման օգնությունը սովորաբար հաշվարկվում է որպես ամսական վարձի բազմապատիկ։ Հաստատեք պահանջները այստեղ․ dcba.lacounty.gov վարձի կայունացում

Նահանգային օրենքը (AB 1482) որպես նվազագույն շեմ

Կալիֆոռնիայի վարձակալների մեծ մասը, ովքեր ունեն 12+ ամսվա վարձակալություն, ընդգրկված են 2019 թ. Վարձակալների պաշտպանության ակտով (Tenant Protection Act of 2019, AB 1482)։ Ոչ-մեղքային դադարեցումների դեպքում տանտերերը պետք է տրամադրեն մեկ ամսվա վարձ որպես տեղափոխման օգնություն, որը վճարվում է 15 օրացուցային օրվա ընթացքում։ Ավելի ուժեղ պաշտպանություն ապահովող տեղական կանոնակարգերը գերակայում են այս նվազագույն շեմին։

Glendale-ը և այլ առանձին միավորված քաղաքներ

Glendale-ն ունի իր սեփական տեղափոխման կանոնակարգը, որի գումարներն աստիճանավորված են ըստ բնակարանի չափի (ննջասենյակների քանակի)։ Այլ քաղաքներ, ներառյալ Santa Monica-ն, West Hollywood-ը, Beverly Hills-ը, Culver City-ն և Inglewood-ը, պահպանում են վարձի և տեղափոխման առանձին կանոններ, որոնք հաճախ ավելի առատաձեռն են, քան նահանգային պահանջները։

Ինքներդ ձեզ պաշտպանելը

Ստացեք յուրաքանչյուր ծանուցում գրավոր և պահեք այն։ Մի՛ ստորագրեք «գումար՝ բանալիների դիմաց» (cash for keys) համաձայնագիր և մի՛ ընդունեք միանվագ վճարում՝ առանց համոզվելու, որ այն հավասար է կամ գերազանցում է որոշմամբ պահանջվող գումարը։ Կամավոր գնման (buyout) համաձայնագիրը կարող է օրինական լինել, բայց այն երբեք չպետք է պակաս լինի ձեր օրինական տեղափոխման իրավունքից, և Los Angeles քաղաքի buyout համաձայնագրերն ունեն բացահայտման և գրանցման իրենց կանոնները։ Պահեք ձեր պայմանագիրը, վարձի անդորրագրերը և ծանուցումները միասին․ դրանցով եք ապացուցում ձեր կատեգորիան և թե որքան ժամանակ եք ապրում այնտեղ։ Երբ խաղադրույքը մեծ է, վարձակալների իրավաբանը կամ իրավական օգնության կլինիկան կարող է հաստատել ձեր դեպքի ճշգրիտ գումարը, իսկ քաղաքի անվճար՝ վտարումից պաշտպանության Stay Housed LA ծրագիրը (stayhousedla.org, 888-694-0040) կարող է օգնել։

Ստուգաթերթ․ ո՞ր վճարումն է ինձ հասնում

1. Պատճառն առանց մեղքի՞ է։ Սեփականատիրոջ կամ ընտանիքի անդամի տեղափոխվելը, Ellis Act-ով դուրսբերումը, քանդումը, պետական որոշումը կամ վերափոխումը։ Եթե ծանուցումը մեղադրում է ձեզ (վարձը չվճարելը, պայմանագրի խախտումը), տեղափոխման օգնություն չի հասնում, բայց կարող եք վիճարկել մեղադրանքը։
2. Որտե՞ղ է գտնվում միավորը։ Los Angeles քաղաքում (ստուգեք ZIMAS-ում), LA շրջանի չմիավորված տարածքում, թե Glendale-ի կամ Santa Monica-ի նման առանձին քաղաքում։ Միայն «Los Angeles» փոստային հասցեն դա չի ասում։
3. Քաղաքում՝ RSO, թե JCO։ Երկուսն էլ օգտագործում են վերևի աղյուսակը։ JCO-ի պաշտպանությունը սկսվում է վեց ամիս հետո կամ երբ ավարտվում է ձեր առաջին պայմանագիրը։
4. Ձեր կատեգորիան․ որակավորված (62 տարեկան կամ ավելի, հաշմանդամություն կամ անչափահաս խնամյալ երեխա) կամ իրավասու։
5. Ձեր սյունակը․ 3 տարուց պակաս, կամ 3 տարի և ավելի / եկամուտը տարածքի միջինի 80%-ից ոչ ավելի։ «Mom & Pop» գումարը կիրառվում է միայն սեփականատիրոջ կամ ընտանիքի անդամի՝ պայմաններին համապատասխանող տեղափոխվելու դեպքում։
6. Ժամկետներ․ տանտերը նախ պետք է դիմի LAHD-ին և վճարումը հասանելի դարձնի ծանուցումից հետո 15 օրվա ընթացքում։ Եթե ինչ-որ բան բացակայում է, զանգահարեք LAHD՝ (866) 557-7368։
7. Քաղաքից դուրս․ կիրառվում են շրջանի որոշումը կամ ձեր քաղաքի կանոնները, իսկ նահանգային օրենքը (AB 1482) պաշտպանված վարձակալներին երաշխավորում է առնվազն մեկ ամսվա վարձ։

Հաճախ տրվող հարցեր

Տեղափոխման օգնությունը գործո՞ւմ է, եթե ինձ վտարում են վարձը չվճարելու համար։

Ոչ։ Տեղափոխման օգնությունը գործում է միայն ոչ-մեղքային վտարումների դեպքում։ Մեղքի վրա հիմնված վտարումները (չվճարում, վարձակալության պայմանագրի խախտում, խանգարում) տեղափոխման վճարներ չեն առաջացնում։

Որքա՞ն տեղափոխման օգնություն իրականում կստանամ Los Angeles քաղաքում։

2026 թ. հուլիսի 1-ից մինչև 2027 թ. հունիսի 30-ը՝ $11,000 կամ $14,400 իրավասու վարձակալի համար, և $23,150 կամ $27,400 որակավորված վարձակալի համար (62 տարեկան կամ ավելի, հաշմանդամություն ունեցող վարձակալ կամ անչափահաս երեխա ունեցող ընտանիք)։ Ավելի բարձր գումարը կիրառվում է, եթե այնտեղ ապրում եք երեք տարի կամ ավելի, կամ ձեր ընտանիքի եկամուտը տարածքի միջինի 80%-ից ոչ ավելի է։ Նվազեցված «Mom & Pop» գումարները ($10,550 և $21,250) կիրառվում են միայն սեփականատիրոջ կամ ընտանիքի անդամի՝ պայմաններին համապատասխանող տեղափոխվելու դեպքում։ Գումարները բարձրանում են ամեն հուլիսի 1-ին, ուստի ստուգեք LAHD-ի գործող տեղեկագիրը։

Ո՞վ է վճարում տեղափոխման գումարը, և ե՞րբ։

Վճարում է տանտերը։ Los Angeles քաղաքում վճարումը պետք է հասանելի լինի դադարեցման ծանուցումը հանձնելուց հետո 15 օրվա ընթացքում․ Ellis Act-ով դուրսբերման դեպքում այն կարող է դրվել էսքրո հաշվի վրա։ Նահանգային AB 1482 օրենքի համաձայն՝ մեկ ամսվա վարձի վճարումը պետք է կատարվի ծանուցումից հետո 15 օրացուցային օրվա ընթացքում, կամ տանտերը կարող է փոխարենը ներել ձեր վերջին ամսվա վարձը։

Իսկ եթե ստիպված եմ ընդամենը ժամանակավորապես տեղափոխվել վերանորոգումների համար։

Դուք ստանում եք ժամանակավոր տեղափոխման օգնություն, որը ծածկում է համադրելի բնակարանի ծախսերն ու տեղափոխման ծախսերը՝ ձեր նախկին վարձով վերադառնալու իրավունքով։

Իմ շենքը գտնվում է Glendale-ում, ոչ թե Los Angeles քաղաքում — տարբերությո՞ւն կա։

Այո։ Glendale-ն օգտագործում է ննջասենյակների քանակի աստիճանավորում և ներառում է վարձի մեծ բարձրացումները որպես գործարկիչ։ Այլ միավորված քաղաքներ ունեն առանձին կանոններ։ Նախ հաստատեք ձեր իրավասության տարածքը (jurisdiction)։