Լոս Անջելեսի վարձի կայունացումը (RSO)՝ բացատրված

Եթե դուք վարձակալում եք հին բնակարան Լոս Անջելես քաղաքում, մեծ հավանականություն կա, որ ձեր բնակարանը պաշտպանված է Վարձավճարի կայունացման կանոնակարգով (Rent Stabilization Ordinance, RSO)՝ քաղաքի վարձավճարի վերահսկման մեխանիզմով, որը սահմանափակում է տարեկան բարձրացումները, պահանջում է օրինական հիմք վտարման համար և որոշ առանց մեղքի տեղահանումների դեպքում պահանջում է վերաբնակեցման փոխհատուցում։

Սկսեք այստեղից․ ո՞ր կանոններն են տարածվում ձեր հասցեի վրա

«Los Angeles» փոստային հասցեն չի ասում, թե որ օրենքն է կիրառվում։ Ստուգեք հերթականությամբ․

1. Հասցեն Los Angeles քաղաքի սահմաննե՞րում է։ Մուտքագրեք այն քաղաքի հողամասերի գործիքում՝ ZIMAS, և բացեք Housing ներդիրը։ Քաղաքային հողամասի համար այն ցույց է տալիս՝ միավորը RSO-ի՞, թե Արդարացի հիմքի որոշման (JCO) ներքո է։ «Los Angeles» փոստային հասցեով շատ վայրեր, օրինակ՝ East Los Angeles-ը, իրականում գտնվում են LA շրջանի չմիավորված տարածքում, իսկ Santa Monica, West Hollywood, Glendale, Pasadena և Long Beach քաղաքներն ունեն իրենց կանոնները։
2. Los Angeles քաղաք, RSO միավոր (ընդհանուր առմամբ՝ 1978 թ. հոկտեմբերի 1-ին կամ դրանից առաջ կառուցված շենքեր)․ 2026 թ. հուլիսի 1-ից մինչև 2027 թ. հունիսի 30-ը թույլատրելի բարձրացումը 3% է։
3. Los Angeles քաղաք, ոչ RSO․ վեց ամիս հետո (կամ երբ ավարտվում է ձեր առաջին պայմանագիրը) JCO-ն պաշտպանում է ձեզ առանց օրինական հիմքի վտարումից, իսկ վարձի առավելագույն բարձրացումը սովորաբար սահմանում է նահանգային AB 1482 օրենքը․ 15 տարուց հին միավորների համար՝ 8.0% մինչև 2026 թ. հուլիսի 31-ը և 8.7%՝ 2026 թ. օգոստոսի 1-ից։
4. LA շրջանի չմիավորված տարածք․ 1995 թ. փետրվարի 1-ին կամ դրանից առաջ կառուցված միավորների համար՝ շրջանի RSTPO-ն, հակառակ դեպքում՝ AB 1482-ը։
5. Այլ քաղաք․ այդ քաղաքի սեփական որոշումը, իսկ AB 1482-ը՝ որպես նահանգային նվազագույն շեմ։

Օրինակներ․

• 1965 թ. կառուցված քառաբնակարան շենք Koreatown-ում (Los Angeles քաղաք)․ RSO, 3%՝ 2026 թ. հուլիսից մինչև 2027 թ. հունիս։
• 1998 թ. կառուցված բազմաբնակարան շենք Los Angeles քաղաքի San Fernando Valley-ի թաղամասերից մեկում․ ոչ RSO, JCO-ի պաշտպանություն վտարումից, AB 1482-ի սահմանաչափ (8.7%՝ 2026 թ. օգոստոսի 1-ից)։
• 2019 թ. կառուցված շենք Los Angeles քաղաքում․ JCO-ի պաշտպանություն վեց ամիս հետո, բայց AB 1482-ի տոկոսային սահմանաչափ չկա, քանի դեռ շենքը 15 տարուց հին չէ։
• Բնակարան East Los Angeles-ում՝ «Los Angeles, CA» փոստային հասցեով․ շրջանի չմիավորված տարածք է, ուստի կիրառվում է շրջանի RSTPO-ն կամ AB 1482-ը, ոչ թե քաղաքի RSO-ն։
• Los Angeles քաղաքում առանձնատուն, որը միակ տունն է իր հողամասում․ ընդհանուր առմամբ RSO չէ, և սովորաբար կիրառվում է JCO-ն։ AB 1482-ը կարող է չսահմանափակել վարձը, եթե սեփականատերը ֆիզիկական անձ է (ոչ կորպորացիա կամ REIT) և տվել է պահանջվող ազատման ծանուցումը։

Ձեր միավորի թվերը հաշվելու համար օգտագործեք մեր LA-ի վարձի բարձրացման հաշվիչը։ Այն հարցնում է, թե որ կանոններն են տարածվում ձեզ վրա և երբ է ուժի մեջ մտնում բարձրացումը։

Ի՞նչ է RSO-ն և ո՞վ է այն կառավարում

RSO-ն գործում է որպես Լոս Անջելեսի քաղաքային օրենսգրքի (Los Angeles Municipal Code) XV գլուխ և կառավարվում է Լոս Անջելեսի բնակարանային վարչության (Los Angeles Housing Department, LAHD) կողմից։ Այն կարգավորում է քաղաքով մեկ մոտավորապես 624,000 վարձակալական միավոր՝ սահմանափակելով վարձավճարի տարեկան բարձրացումները, սահմանելով «արդարացի հիմքով» (just cause) վտարման պահանջներ և տրամադրելով վերաբնակեցման օգնության իրավասություն։

LAHD – Վարձավճարի կայունացման կանոնակարգ (RSO)

Արդյո՞ք ձեր միավորը ծածկված է. 1978 թ. հոկտեմբերի 1-ի թեստը

RSO-ի ծածկույթը կիրառվում է այն շենքերի նկատմամբ, որոնց զբաղեցման վկայականները (certificates of occupancy) տրվել են 1978 թ. հոկտեմբերի 1-ին կամ մինչ այդ, ներառյալ՝

• Բնակարաններ, կոնդոմինիումներ, թաունհաուսներ
• Դուպլեքսներ կամ միևնույն հողամասի վրա գտնվող մի քանի առանձնատներ
• Հյուրանոցի/մոթելի սենյակներ, որոնք զբաղեցված են 30 կամ ավելի անընդմեջ օր
• Առևտրային շենքերին կից բնակելի միավորներ
• ADU-ներ, Junior ADU-ներ, շարժական տների պարկի (mobilehome park) միավորներ

Կոնդոմինիումներն ու թաունհոմերը LAHD-ի ցանկում են, բայց նահանգային օրենքի (Costa-Hawkins ակտ) համաձայն՝ 1995 թ. դեկտեմբերի 31-ից հետո սկսված կոնդոյի և թաունհոմի վարձակալությունների վարձի չափը կարգավորված չէ։ RSO-ի պաշտպանությունը վտարումից շարունակում է գործել։ Տե՛ս LAHD-ի RSO ակնարկը։

Բացառություններ. առանձին կանգնած առանձնատներ, 1978 թ. հետո կառուցված շինությունների մեծ մասը, 30 օրից պակաս հյուրանոցային կացություններ։

LAHD – Ի՞նչ է ծածկվում RSO-ի ներքո

Գրանցում — և ինչու է դա կարևոր ձեզ համար

RSO-ի տանտերերը պարտավոր են ամեն տարի գրանցվել LAHD-ում։ Վարձակալները պետք է ստուգեն գրանցման կարգավիճակը, քանի որ չգրանցված տանտերերը չեն կարող օրինական կերպով բարձրացնել վարձավճարը կամ իրականացնել որոշ վտարումներ, մինչև որ չկատարեն այդ պահանջը։

Թույլատրելի հավելավճարներ (գրավոր ծանուցմամբ)՝

• Օրենսգրքի համակարգային կիրարկման ծրագիր (Systematic Code Enforcement Program, SCEP)՝ մոտավորապես $2.83/ամիս
• RSO գրանցման վճար՝ մոտավորապես $1.61/ամիս

LAHD – Վարձակալական գրանցամատյան (Rent Registry)

Ինչքա՞ն կարող է բարձրանալ վարձավճարը RSO-ի ներքո

Ընթացիկ թույլատրելի բարձրացումը՝ 3% 2025 թ. հուլիսի 1-ից մինչև 2027 թ. հունիսի 30-ը։

Վարձավճարի բարձրացումը թույլատրվում է տարին մեկ անգամ՝ 30 օր առաջ ծանուցմամբ։ 2026 թ. փետրվարի բարեփոխումները փոխեցին բանաձևը՝ դարձնելով այն «միջին CPI-ի 90%, սահմանափակված 1%-ի և 4%-ի միջև»՝ վերացնելով նախկին կոմունալ ծախսերի փոխանցման (utility passthrough) թույլտվությունները։

LAHD – Վարձակալների պաշտպանություններ

Մանրամասն ուղեցույց. ինչքա՞ն կարող է տանտերս բարձրացնել վարձավճարը

Վտարումներ. արդարացի հիմքը RSO-ի ներքո

RSO-ն պահանջում է օրինական հիմք վտարման համար։ Թույլատրելի պատճառներից են՝

Մեղքով պայմանավորված (at-fault) հիմքեր՝

• Վարձավճարը չվճարելը
• Վարձակալության պայմանագրի էական խախտումներ
• Անհանգստություն (nuisance) կամ ապօրինի օգտագործում
• Նմանատիպ վարձակալության պայմանագիրը երկարաձգելուց հրաժարվելը

Առանց մեղքի (no-fault) հիմքեր՝

• Սեփականատիրոջ/ընտանիքի անդամի ներբնակեցում
• Կառավարության տարհանման հրամաններ
• Քանդում
• Շուկայից մշտական հանում (Ellis Act)

Ինքնագլուխ կողպումները (self-help lockouts) և կոմունալ ծառայությունների անջատումն անօրինական են։ Անվճar իրավաբանական օգնությունը հասանելի է։

Մանրամասն ուղեցույց. արդարացի հիմքով վտարումը Լոս Անջելեսում

Հղում. Stay Housed LA (1-888-694-0040)

Առանց մեղքի վտարումներ և վերաբնակեցման գումար

Վերաբնակեցման օգնությունը 2026 թ. հուլիսի 1-ից մինչև 2027 թ. հունիսի 30-ը՝

• Իրավասու վարձակալ (eligible tenant)՝ $11,000 (3 տարուց պակաս) կամ $14,400 (3+ տարի / ցածր եկամուտ ≤80% AMI)
• Որակավորված վարձակալ (qualified tenant՝ 62+ տարեկան, հաշմանդամություն ունեցող, անչափահաս երեխայով)՝ $23,150 (3 տարուց պակաս) կամ $27,400 (3+ տարի / ցածր եկամուտ)
• «Mom & Pop» կրճատված (միայն սեփականատիրոջ ներբնակեցում, 4 կամ պակաս միավոր)՝ $10,550 (իրավասու) կամ $21,250 (որակավորված)

Կարևոր տարբերություն. կրճատված գումարները կիրառվում են միայն սեփականատիրոջ ներբնակեցման դեպքում, երբեք՝ Ellis Act-ի, քանդման կամ կառավարական հրամանների դեպքում։

LAHD – Վերաբնակեցման օգնության տեղեկաթերթ (PDF)

Ellis Act. նահանգային օրենք, որը թույլ է տալիս տանտիրոջը դուրս գալ վարձակալական բիզնեսից. պահանջում է 120 օր առաջ ծանուցում (մինչև մեկ տարի՝ տարեցների/հաշմանդամություն ունեցողների համար), վճարում է լրիվ վերաբնակեցման գումար և տալիս է առաջնահերթ վերադարձի իրավունք (right of first refusal)։

RSO-ի ներքո չե՞ք. շրջանի RSTPO և AB 1482

Լոս Անջելես քաղաքի արդարացի հիմքի կանոնակարգ (Just Cause Ordinance, JCO). պաշտպանում է ոչ-RSO վարձակալությունները 6 ամսվա վարձակալությունից հետո՝ վտարման հիմքի պահանջներով և առանց մեղքի վերաբնակեցման դրույթներով։

Լոս Անջելես շրջանի չմիավորված (unincorporated) տարածքներ (RSTPO). առանձին կանոնակարգ այն միավորների համար, որոնք կառուցվել են 1995 թ. փետրվարի 1-ին կամ մինչ այդ. 2026–27 թթ. աստիճանավորված սահմանաչափերը՝ 1.919% / 2.919% / 3.919%։

DCBA – Վարձավճարի կայունացման ծրագիր

Համանահանգային AB 1482. 5% գումարած տարածաշրջանային CPI՝ որպես պահուստ, սահմանափակված 10%-ով։ Լոս Անջելեսի տարածաշրջան՝ 8.0% մինչև 2026 թ. հուլիսի 31-ը, 8.7%՝ 2026 թ. օգոստոսի 1-ից։

Նշում. միավորված (incorporated) քաղաքները (Սանտա Մոնիկա, Վեսթ Հոլիվուդ, Փասադինա, Լոնգ Բիչ) ունեն առանձին կարգավորող համակարգեր։

Հաճախ տրվող հարցեր

Ինչպե՞ս իմանամ՝ արդյոք իմ բնակարանը ծածկված է RSO-ով

Ստուգեք շենքի կառուցման տարեթիվը և միավորի տեսակը LAHD-ի Գույքի գործունեության հաշվետվության (Property Activity Report) կամ ZIMAS հողամասի գործիքի միջոցով։

LAHD – Գույքի գործունեության հաշվետվություն

Ինչքա՞ն է RSO-ի վարձավճարի բարձրացումը հենց հիմա

3% մինչև 2027 թ. հունիսի 30-ը՝ տարին մեկ անգամ առավելագույն բարձրացումով, որը պահանջում է 30 օր առաջ ծանուցում։

Իմ շենքը RSO-ի ներքո չէ — կարո՞ղ է տանտերս բարձրացնել վարձավճարն այնքան, ինչքան ուզի

Սովորաբար՝ ոչ։ 15 և ավելի տարվա ոչ-RSO միավորները սովորաբար ընկնում են AB 1482-ի ներքո (8.0%/8.7%), իսկ չմիավորված շրջանի միավորները կարող են որակավորվել շրջանի RSTPO պաշտպանությունների համար։

Կարո՞ղ եմ վտարվել միայն այն պատճառով, որ վարձակալության պայմանագիրս ավարտվել է

Ոչ՝ RSO միավորներից — պահանջվում է արդարացի հիմք։ Քաղաքի ոչ-RSO միավորները սովորաբար պաշտպանված են 6 ամսից հետո՝ Արդարացի հիմքի կանոնակարգի (Just Cause Ordinance) ներքո։

Ինչքա՞ն վերաբնակեցման գումար կստանամ առանց մեղքի վտարման դեպքում

2026 թ. հուլիս – 2027 թ. հունիս՝ $11,000–$27,400 միջակայք՝ կախված վարձակալի կարգավիճակից և վարձակալության տևողությունից։

Արդյո՞ք տանտերս ինձ տոկոս է պարտք ապահովման ավանդի (security deposit) դիմաց

RSO վարձակալները, որոնց ավանդը մեկ տարեկան է, ստանում են տոկոս 2026 թ. դրույքով՝ 3.03%։ Սահմանաչափ՝ մեկ ամսվա վարձավճար՝ AB 12-ի ներքո. վերադարձման ժամկետ՝ 21 օր։

Մանրամասն ուղեցույց. ապահովման ավանդներ