Ellis Act-ը Լոս Անջելեսում. ինչպես կարող է տանտերը դուրս բերել բոլոր բնակարանները վարձակալներին վտարելու համար (և ինչպես ճանաչել կեղծը)
Ի՞նչ է իրականում Ellis Act-ը
Ellis Act-ը, ամրագրված Government Code-ի 7060-ից 7060.7 բաժիններում, երաշխավորում է տանտերերի իրավունքը՝ դադարեցնելու վարձակալական գործունեությունը առանց քաղաքային միջամտության: Կա կարևոր սահմանափակում. տանտերը չի կարող օգտագործել Ellis Act-ը 3-րդ և 7-րդ բնակարանների վարձակալներին վտարելու համար, մինչ շարունակում է վարձով տալ 1-ին, 2-րդ և 4-րդ բնակարանները: Բնակարանների մասնակի դատարկումները համարվում են անբարեխիղճ դուրսբերումներ, որոնք զուրկ են իրավական վավերականությունից:
Ի՞նչ փաստաթղթեր է պահանջում իրական Ellis-դուրսբերումը Լոս Անջելեսում
Los Angeles Municipal Code-ի 151.22-151.28 բաժինների համաձայն վավեր դուրսբերումները պահանջում են՝
- Դուրսբերման մտադրության ծանուցման (Notice of Intent to Withdraw) ներկայացում Los Angeles Housing Department (LAHD)-ին
- Հուշագրի (memorandum) գրանցում Los Angeles County Registrar-Recorder-ում
- Վարձակալներին գրավոր ծանուցման հանձնում և տեղափոխման օգնության վճարում
Ստուգումը հասանելի է housing.lacity.gov կայքի միջոցով կամ 311 զանգահարելով:
Ծանուցման ժամկետներ. 120 օր կամ ամբողջ տարի
Ստանդարտ ծանուցումը 120 օր է այն օրվանից, երբ տանտերը ներկայացնում է դուրսբերման մտադրության ծանուցումը: 62 տարեկան և ավելի բարձր տարիքի վարձակալները, հաշմանդամություն ունեցող վարձակալները և որոշ երկարաժամկետ/ցածր եկամուտ ունեցող տնային տնտեսությունները ստանում են մեկ տարվա երկարաձգում, եթե 60 օրվա ընթացքում գրավոր ծանուցում ներկայացնեն:
Տեղափոխման օգնությունը, որը ձեզ հասանելի է
Քաղաքը պահանջում է տանտերերից վճարել աստիճանավորված տեղափոխման օգնություն՝ ելնելով վարձակալի իրավասության կարգավիճակից և վարձակալության տևողությունից: Ընթացիկ գումարները պետք է հաստատվեն housing.lacity.gov կայքում:
Վերավարձակալման սահմանափակումներ և ձեր առաջնահերթ մերժման իրավունքը
Իրավական սահմանափակումները տարածվում են տասը տարվա ընթացքում՝
- Երկու տարի. Վերավարձակալումը սեփականատերերին ենթարկում է փաստացի և պատժիչ վնասների վճարման
- Հինգ տարի. Բնակարանները պետք է վերավարձակալվեն դադարեցված վարձակալության դրույքաչափերով՝ շարունակվող վարձի կայունացման (rent stabilization) ներքո
- Տասը տարի. Տեղահանված վարձակալները պահպանում են առաջնահերթ մերժման իրավունքները
Վարձակալները պետք է գրավոր դիմեն առաջնահերթ մերժման իրավունքի համար՝ նշելով իրենց կապի տվյալները:
Լոս Անջելես քաղաքը vs. LA County vs. այլ քաղաքներ
- Լոս Անջելես քաղաք. LAMC 151.22-151.28-ը կարգավորում է Ellis-դուրսբերումները
- LA County-ի չմիավորված տարածքներ. Կիրառվում է County Ordinance-ը. մանրամասները ստուգեք dcba.lacounty.gov կայքում
- Այլ քաղաքներ. Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills և Glendale ունեն առանձին ընթացակարգեր
Ինչպես տարբերել իրական Ellis-դուրսբերումն ապօրինիից
Անբարեխիղճ վտարումների վրա ցույց տվող կարմիր դրոշներն են՝
- Բնակարանների ընտրովի դադարեցում
- Բացակայող LAHD ներկայացումներ կամ County գրանցումներ
- Վարձակալության պայմանավորում ավելի բարձր վարձի դիմաց
- Արագ վերավարձակալում սահմանափակման ժամանակահատվածներում
- Չվճարված տեղափոխման օգնություն
Ենթադրվող խախտումների դեպքում խորհուրդ է տրվում խորհրդակցել LAHD-ի կամ այնպիսի կազմակերպությունների հետ, ինչպիսին է Legal Aid Foundation of Los Angeles-ը:
Հաճախ տրվող հարցեր
Կարո՞ղ է տանտերս ինձ Ellis-ով վտարել, չնայած ես ունեմ վարձի վերահսկողություն (rent control)
Այո: Ellis Act-ը գերակայում է վարձի կայունացման պաշտպանություններին, թեև տեղահանումը առաջացնում է տեղափոխման օգնության, վերավարձակալման սահմանափակումների և առաջնահերթ մերժման իրավունքներ:
Որքա՞ն ժամանակ ունեմ, նախքան պետք է դուրս գամ
Նվազագույնը 120 օր. մեկ տարի՝ տարեցների, հաշմանդամություն ունեցող վարձակալների և որոշ իրավասու տնային տնտեսությունների համար, եթե 60 օրվա ընթացքում գրավոր ծանուցում ներկայացվի:
Ի՞նչ կլինի, եթե տանտերը վերավարձակալի շենքը բոլորին վտարելուց հետո
Վերավարձակալման սահմանափակումները կիրառվում են մինչև տասը տարի՝ անբարեխիղճ խախտումների դեպքում հնարավոր պատասխանատվությամբ:
Որքա՞ն տեղափոխման գումար կստանամ
Աստիճանավորված գումարներ՝ որոշված իրավասության կարգավիճակով և վարձակալության բնութագրերով. ընթացիկ ցուցանիշները հաստատեք housing.lacity.gov կայքում:
Ինչպե՞ս պահպանեմ հետ վերադառնալու իրավունքս
Ներկայացրեք առաջնահերթ մերժման գրավոր ծանուցում՝ նշելով թարմացված կապի տվյալները, որը պահպանվում է տասը տարի:
Պատրա՞ստ եք գործի անցնել։
Անվճար ստեղծեք հաստատված վարձակալի պրոֆիլ կամ տանտիրոջ հաշիվ՝ այն դիտելու համար։