Բնակարան վարձել Լոս Անջելեսում առանց վարկային պատմության. ինչպես է իրականում աշխատում հաստատումը

Եթե դուք երբեք վարկային քարտ չեք ունեցել, նոր եք տեղափոխվել Լոս Անջելես, նոր եք ԱՄՆ-ում կամ ամեն ինչի համար կանխիկ եք վճարում, հավանաբար ունեք «ոչ մի վարկային պատմություն»։ Վարկավորման լեզվով դա բարակ ֆայլ է (միավոր ստեղծելու համար բավարար տվյալ չկա), այլ ոչ թե վատ վարկ (բաց թողնված վճարումների պատճառով ցածր միավոր)։ Այս տարբերությունը կարևոր է, քանի որ բարակ ֆայլը լուծվում է փաստաթղթերով, ոչ թե հնարքներով։ Կալիֆոռնիայում չկա որևէ օրենք, որ պահանջի նվազագույն վարկային միավոր բնակարան վարձելու համար, և Լոս Անջելեսի շատ տանտերեր ամեն օր հաստատում են առանց միավոր դիմողներին, երբ ֆայլի մնացած մասն ուժեղ է։ Այս ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչպես է իրականում աշխատում հաստատումն այստեղ, ինչ ցույց տալ միավորի փոխարեն, և ինչ կոնկրետ պաշտպանություններ են օգնում ներգաղթյալ, ITIN, ուսանող և վաուչեր ունեցող վարձակալներին։ Այն ուսուցողական է, ոչ իրավաբանական խորհրդատվություն, և մենք որևէ խոստում չենք տալիս ձեր վարկային միավորի վերաբերյալ։

Ինչպես են Լոս Անջելեսի տանտերերն իրականում որոշում կայացնում

Հաստատումը ռիսկի մասնավոր գնահատում է, որը կառուցվում է մի շարք ազդանշանների հիման վրա։ Վարկը դրանցից միայն մեկն է։ Իրական որոշման շարվածքը այսպիսին է․

• Եկամտի բավարարություն։ Գերիշխող գործոնը։ Լոս Անջելեսի տանտերերի մեծ մասն ուզում է ամսական համախառն եկամուտ, որը մոտավորապես 2.5-ից 3 անգամ ավելի է վարձից։ Սա մասնավոր գնահատման կանոն է, ոչ թե օրենք, ուստի փոխվում է ըստ շենքի և բանակցելի է։
• Ստուգելի, կայուն եկամուտ։ Աշխատավարձի թերթիկներ, առաջարկի կամ աշխատանքի նամակ, բանկային քաղվածքներ, հարկային հայտարարագրեր կամ նպաստի շնորհման նամակներ։ Հենց այստեղ է բարակ վարկ ունեցող դիմողը հաղթում կամ պարտվում։
• Վարձակալության պատմություն։ Նախկին տանտերերի հանձնարարականներ և ժամանակին վճարման պատմություն։ Նկատեք, որ Կալիֆոռնիան 60 օրով թաքցնում է վտարման դատական գրառումների մեծ մասը, և դրանք հրապարակային են դառնում միայն, եթե տանտերը հաղթում է (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգիրք §1161.2), ուստի պարզ դիմումը չպետք է հետապնդի ձեզ։
• Վարկային հաշվետվություն։ Օգտագործվում է հավաքագրումների և չմարված պարտքերի փնտրման համար։ «Ոչ մի միավոր» արդյունքն ինքնին մերժում չէ. այն պարզապես նշանակում է, որ տանտերը հենվում է մյուս ազդանշանների վրա։
• Ինքնություն։ Պետական ID և SSN կամ ITIN (երկուսն էլ ընդունվում են ստուգման համար)։

Եզրակացությունը․ եթե չեք կարող միավոր առաջարկել, դա փոխհատուցում եք վարձը վճարելու կարողության ապացույցով և այն վճարելու գրառմամբ։

Ինչ ցույց տալ վարկային միավորի փոխարեն

Կազմեք դիմումի փաթեթ, որը պատասխանում է տանտիրոջ միակ իրական հարցին․ վարձը ժամանակին կվճարվի՞։

• Բանկով հաստատված եկամուտ։ Կանոնավոր մուտքերը, ուղիղ ավանդով աշխատավարձը և հաշվի մնացորդներն օբյեկտիվ, դժվար կեղծվող ապացույցներ են վճարելու կարողության։ Կալիֆոռնիայի արդար բնակարանային օրենքն անգամ սահմանում է պաշտպանված «եկամտի աղբյուրը» որպես օրինական, ստուգելի եկամուտ (Կառավարական օրենսգիրք §12955) — ուստի ստուգելի դրամական հոսքը հենց այն է, ինչ համակարգը կառուցված է կշռելու համար։
• Աշխատավարձի թերթիկներ, առաջարկի նամակ կամ հարկային հայտարարագրեր (1040 կամ Schedule C, եթե ինքնազբաղված եք)։
• Խնայողություններ։ Մի քանի ամսվա վարձ բանկում ավելի է հանգստացնում տանտիրոջը, քան մի թիվ։
• Որակավորված երաշխավոր կամ համաստորագրող, ով ունի եկամուտ և վարկ։
• Նախկին տանտերերի հանձնարարականներ, նույնիսկ ոչ ֆորմալ նամակներ նախորդ քաղաքից կամ երկրից։
• Փոքր-ինչ ավելի մեծ ավանդ — օրինական սահմանի ներսում։ AB 12-ից ի վեր ավանդը սահմանափակված է մեկ ամսվա վարձով, ուստի ձեզ չեն կարող օրինական կերպով ստիպել «կրկնակի ավանդ առանց վարկի» (տես ստորև), բայց ամբողջ մեկ ամիսը կանխավ առաջարկելը բարեխղճության նշան է։

Դուք կարող եք նաև մեկ անգամ հաստատել ձեր եկամուտն ու վարձակալական պատրաստվածությունը և վերաօգտագործել այն դիմումների միջև այնպիսի գործիքով, ինչպիսին CertRent-ի հաստատված վարձակալի պրոֆիլն է, որը փաթեթավորում է հենց այս փաստաթղթերը։

Ստուգման վճարներ և վերաօգտագործելի հաշվետվություններ․ ձեր իրավունքները

Շատ միավորների դիմելը թանկ է, ուստի իմացեք կանոնները։ Կալիֆոռնիան սահմանափակում է դիմումի ստուգման վճարը մեկ դիմողի համար 30 դոլարով, որը 1998 թվականից ամեն տարի ճշգրտվում է գնաճով (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1950.6)։ Ոչ մի պետական գործակալություն ճշգրիտ ընթացիկ ցուցանիշ չի հրապարակում — տանտերերն իրենք են հաշվում CPI ճշգրտումը — բայց այն ներկայումս մոտավորապես 60-ականների ցածրից-միջինում է մեկ դիմողի համար, և այն երբեք չի կարող գերազանցել տանտիրոջ ստուգման փաստացի ծախսը։ Նույն սահմանը գործում է Լոս Անջելեսի ամենուր. չկա առանձին քաղաքի կամ շրջանի ստուգման վճարի ցուցանիշ։

AB 2493-ի համաձայն (ուժի մեջ է 2025 թ. հունվարի 1-ից) տանտերը պետք է նաև ձեզ տա մանրամասնեցված անդորրագիր, պետք է առանց ձեր խնդրանքի ձեզ հանձնի 7 օրվա ընթացքում իր քաշած ցանկացած վարկային հաշվետվության անվճար պատճենը, և պետք է կամ դիմողներին ստուգի ստացման կարգով, կամ վերադարձնի վճարը չընտրված յուրաքանչյուրին։ Տանտերը, որ վճար է գանձում փաստացի հասանելի չեղող միավորի համար, խախտում է օրենքը — և, ինչպես կտեսնեք, դա նաև խարդախության օրինաչափություն է։

Դուք կարող եք մեկ անգամ ստուգվել և վերաօգտագործել այն․ վերաօգտագործելի վարձակալի ստուգման հաշվետվություն, որը պատրաստվել է վերջին 30 օրվա ընթացքում (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1950.1)։ Եթե տանտերն ընտրում է ընդունել այն, նա չի կարող նաև ձեզնից գանձել դիմումի կամ մուտքի վճար։ Ընդունումը տանտիրոջ համար կամավոր է, ուստի վերաբերվեք դրան որպես գումար խնայելու միջոց, որտեղ առաջարկվում է, ոչ թե երաշխավորված իրավունք։ Տես մեր ուղեցույցը ստուգման վճարների և վերաօգտագործելի հաշվետվությունների մասին։

Ներգաղթյալ և ITIN վարձակալներ․ ուժեղ պաշտպանություններ

Կալիֆոռնիայի օրենքը միտումնավոր կառուցված է այնպես, որ ներգաղթի կարգավիճակը հիմնականում անտեղի է վարձակալության համար։ Ներգաղթյալ վարձակալի պաշտպանության ակտի համաձայն (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1940.3) տանտերը չի կարող հարցնել ձեր ներգաղթի կամ քաղաքացիության կարգավիճակի մասին կամ պահանջել, որ դուք բացահայտեք այն։ «Դուք քաղաքացի՞ եք» տիպի ստուգման հարցը կարմիր դրոշ է։ Unruh Քաղաքացիական իրավունքների ակտը (Քաղաքացիական օրենսգիրք §51) առանձին պաշտպանում է «քաղաքացիությունը, հիմնական լեզուն կամ ներգաղթի կարգավիճակը», և այն կիրառվում է տանտերերի նկատմամբ։

Ձեզ Սոցիալական ապահովության համար պետք չէ բնակարան վարձելու համար։ Տանտերը կարող է ստուգել ինքնությունն ու ֆինանսները — անձնագիր, հյուպատոսական ID կամ վարորդական վկայական՝ ինքնության համար, և աշխատավարձի թերթիկներ կամ բանկային քաղվածքներ՝ եկամտի համար — և ITIN-ը կարող է փոխարինել SSN-ին վարկային կամ ֆոնի ստուգման ժամանակ։ Այն, ինչ տանտերը չի կարող անել, «մենք ստուգում ենք ինքնությունը»-ը վերածել «մենք պահանջում ենք օրինական կարգավիճակ կամ վավեր SSN»-ի։ «SSN պարտադիր է» ընդհանուր քաղաքականությունը խոցելի է որպես ազգային ծագման կամ ներգաղթի կարգավիճակի խտրականություն, և եթե տանտերը հաստատում է ձեզ և հետո փորձում վտարել «SSN չունենալու համար», այդ վտարումը ենթադրվում է անօրինական (Քաղաքացիական դատավարության օրենսգիրք §1161.4)։ Ավելի մանրամասն մեր ներգաղթյալ և ITIN վարձակալի ուղեցույցում։

Վաուչերներ, ուսանողներ և վարկային ֆայլի կառուցում

Եթե օգտագործում եք Section 8 կամ այլ բնակարանային վաուչեր, այդ վաուչերը Կալիֆոռնիայում պաշտպանված եկամտի աղբյուր է — «Ոչ Section 8» քաղաքականությունն ապօրինի է (Կառավարական օրենսգիրք §12955; SB 329)։ Իսկ SB 267-ի համաձայն, եթե վարձի մի մասը վճարելու եք սուբսիդիայով, տանտերը, ով հենվում է վարկային պատմության վրա, պետք է թույլ տա ձեզ առաջարկել վճարելու կարողության այլընտրանքային ապացույց — բանկային քաղվածքներ, նպաստի նամակներ, վճարման գրառումներ։ Ցանկացած եկամտի բազմապատիկ պետք է կիրառվի նաև ձեր բաժնի վրա, ոչ թե ամբողջ պայմանագրային վարձի։ Լոս Անջելես քաղաքի վաուչերներն անցնում են HACLA-ի միջով. չմիավորված շրջանը և 62 քաղաք անցնում են LACDA-ի միջով։ Տես մեր եկամտի աղբյուրի և վաուչերների ուղեցույցը։

Ուսանողներ և առաջին անգամ վարձակալներ․ երաշխավորը (հաճախ ծնող) ամենատարածված լուծումն է. որոշ վարձակալներ օգտագործում են մասնավոր երրորդ կողմի վարձակալության երաշխիքի ընկերություններ, բայց այդ պայմանները ուշադիր կարդացեք, քանի որ դրանք չկարգավորվող ապրանքներ են։ Եկամուտ և վարկ ունեցող համաբնակչի հետ դիմելը նույնպես օգնում է։

Առաջ նայող լավագույն քայլը վարձի հաշվետվությունն է։ 2025 թ. ապրիլի 1-ից տանտերերի մեծ մասը պետք է առաջարկի ձեր ժամանակին վճարած վարձը զեկուցել համապետական վարկային բյուրոյին (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1954.07, AB 2747)։ Զեկուցվում են միայն դրական վճարումները — ուշացած վճարումն այս ալիքով երբեք չի ուղարկվում — և տանտերը կարող է գանձել առավելագույնը իր փաստացի ծախսը կամ ամսական 10 դոլար, որն ավելի քիչ է (հաճախ ոչինչ)։ Փոքր «ընտանեկան» սեփականատերերը հաճախ ազատված են, ուստի եթե ձերը չի առաջարկում, կարող եք ինքներդ գրանցվել վարձակալի կողմից նախաձեռնված վարձի հաշվետվության ծառայությանը։ Այսպես է առանց վարկ վարձակալը 6-ից 12 ամսում անցնում իրական վարկային ֆայլի։ Մանրամասները մեր վարձի հաշվետվության ուղեցույցում։ Այնուամենայնիվ, ազնիվ եղեք ձեր հանդեպ․ արդյոք զեկուցված վարձը կբարձրացնի կոնկրետ միավոր, կախված է գնահատման մոդելից, ուստի վերաբերվեք դրան որպես «ֆայլ կառուցելու», ոչ թե երաշխավորված միավորի բարձրացման։

Ինչպես խուսափել «առանց վարկի ստուգման» բնակարանային խարդախություններից

«Ոչ մի վարկի ստուգում, ոչ մի ֆոնի ստուգում, երաշխավորված հաստատում» արտահայտությունը խարդախության թիվ մեկ նշանն է — այն միտումնավոր թիրախավորում է ստուգումից խուսափելու ամենաշատ ցանկություն ունեցող վարձակալներին։ Ուշադրություն դարձրեք այս կարմիր դրոշներին․

• Ձեզ խնդրում են վճարել փոխանցումով, նվեր քարտով, Zelle-ով, CashApp-ով, Venmo-ով կամ կրիպտոով։ Օրինական տանտերերն ավանդներ այս կերպ չեն վերցնում։
• «Վարձեք առանց տեսնելու» — «սեփականատերը» երկրից դուրս է և բանալիներով նամակ կուղարկի։
• Ճնշում՝ ավանդ կամ «պահման վճար» վճարելու համար, նախքան միավորը տեսնելը կամ վարձակալության պայմանագիրը ստորագրելը։
• Շուկայականից շատ ցածր վարձ, հաճախ իրական հայտարարությունից պատճենված լուսանկարներով։

Պաշտպանեք ձեզ․ խաչաձև ստուգեք հասցեն և հակառակ պատկերով որոնեք լուսանկարները, ստուգեք գրանցված սեփականատիրոջը LA County Assessor-ի միջոցով, հաստատեք ցանկացած գործակալի լիցենզիան California DRE-ի հետ, տեսեք միավորն անձամբ և երբեք չվճարեք նախքան ստորագրված պայմանագիրը։ Խարդախությունների մասին հայտնեք ReportFraud.ftc.gov-ին, իսկ վարձակալական օրենքի խախտումների մասին՝ LA County DCBA-ին (800) 593-8222 հեռախոսով։

Ավանդներ և ձեր իրավասության իմացություն

AB 12-ից ի վեր (ուժի մեջ է 2024 թ. հուլիսի 1-ից) անվտանգության ավանդը սահմանափակված է մեկ ամսվա վարձով, առաջին ամսվա վարձից բացի (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1950.5)։ Որակավորվող փոքր տանտերը (ֆիզիկական անձ կամ ամբողջովին ֆիզիկական անձանցից բաղկացած LLC, ով ունի ոչ ավելի, քան երկու գույք՝ ընդհանուր չորս միավորով) կարող է պահանջել մինչև երկու ամիս, բայց երբեք զինծառայողից։ Տանտերը, ով պահանջում է «եռակի ավանդ, քանի որ դուք վարկ չունեք», օրենքին չի համապատասխանում։ Ավանդը պետք է վերադարձվի մանրամասնեցված հաշվետվությամբ 21 օրվա ընթացքում, և ցանկացած վերանվանված «տեղափոխման վճար» կամ «մաքրման վճար» դեռ հաշվվում է սահմանի մեջ։ Տես մեր անվտանգության ավանդի ուղեցույցը։

Վերջապես, «Լոս Անջելեսը» մեկ կանոնագիրք չէ։ Ձեր վարձի բարձրացման և արդար պատճառի պաշտպանությունները կախված են նրանից, թե ձեր միավորը գտնվում է Լոս Անջելես քաղաքում (RSO/Just Cause, LAHD), չմիավորված LA շրջանում (RSTPO, DCBA), թե այլ միավորված քաղաքում — պետական AB 1482 օրենքը որպես նվազագույն շեմ։ Հաստատեք ձեր իրավասությունը, նախքան ենթադրելը, թե որ կանոններն են կիրառվում։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարո՞ղ է Լոս Անջելեսի տանտերն ինձ մերժել միայն այն պատճառով, որ չունեմ վարկային միավոր։

Այո, մասնավոր տանտերը կարող է կշռել վարկը — բայց ոչ մի օրենք միավոր չի պահանջում, և շատերը հաստատում են առանց միավոր դիմողներին, ովքեր ցույց են տալիս ուժեղ ստուգելի եկամուտ, խնայողություններ, հանձնարարականներ կամ երաշխավոր։ Եթե օգտագործում եք բնակարանային սուբսիդիա, տանտերը պետք է թույլ տա ձեզ ցույց տալ վճարելու կարողության այլընտրանքային ապացույց՝ վարկի վրա հենվելու փոխարեն (SB 267)։

Ինձ Սոցիալական ապահովության համար պե՞տք է բնակարան վարձելու համար։

Ոչ։ Ոչ Կալիֆոռնիայի, ոչ դաշնային օրենքը SSN չի պահանջում բնակարան վարձելու համար։ Տանտերը կարող է ստուգել ձեր ինքնությունն ու եկամուտը, և ITIN-ը կարող է փոխարինել SSN-ին ստուգման ժամանակ։ Նրանք չեն կարող հարցնել ձեր ներգաղթի կարգավիճակի մասին (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1940.3)։

Դիմելու համար տանտերն ինձնից ամենաշատը որքա՞ն կարող է գանձել։

Պետական ստուգման վճարի սահմանը (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1950.6), ներկայումս մոտավորապես 60-ականների ցածրից-միջինում մեկ դիմողի համար և երբեք ավելի, քան տանտիրոջ փաստացի ծախսը։ Այն նույնն է քաղաքում և շրջանում։ Ձեզ պարտադիր են մանրամասնեցված անդորրագիր, քաշված ցանկացած վարկային հաշվետվության անվճար պատճեն և վերադարձ, եթե չեք ընտրվել՝ AB 2493-ի համաձայն։

Կարո՞ղ եմ մեկ ստուգման հաշվետվությունը վերաօգտագործել մի քանի բնակարանի համար։

Այո, եթե տանտերը համաձայնում է ընդունել վերաօգտագործելի վարձակալի ստուգման հաշվետվություն (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1950.1)։ Երբ նրանք ընդունում են, չեն կարող նաև ձեզնից գանձել դիմումի կամ մուտքի վճար։ Ընդունումը կամավոր է, ուստի հարցրեք նախապես։

Ինչպե՞ս կարող եմ վարկ կառուցել բնակարան վարձելիս։

Խնդրեք ձեր տանտիրոջը զեկուցել ձեր ժամանակին վճարած վարձը վարկային բյուրոյին — նրանց մեծ մասը պետք է առաջարկի սա AB 2747-ի համաձայն, առավելագույնը ամսական 10 դոլարով։ Եթե ձերն ազատված է, օգտագործեք վարձակալի կողմից նախաձեռնված վարձի հաշվետվության ծառայություն։ Զեկուցվում են միայն դրական վճարումները։

Հայտարարությունն ասում է «ոչ մի վարկի ստուգում, միայն կանխիկ, բանալիները նամակով»։ Դա անվտա՞նգ է։

Վերաբերվեք դրան որպես խարդախության։ Երբեք գումար մի փոխանցեք, մի վճարեք նվեր քարտով կամ մի վճարեք նախքան միավորը տեսնելը և պայմանագիրը ստորագրելը։ Ստուգեք սեփականատիրոջը LA County Assessor-ի միջոցով և խարդախության մասին հայտնեք FTC-ին։

Պատրա՞ստ եք սա գործի դնել։

Կառուցեք հաստատված վարձակալի պրոֆիլ անվճար, կամ ստեղծեք տանտիրոջ հաշիվ՝ այն դիտելու համար։

• Ես վարձակալ եմ
• Ես տանտեր եմ