Բնակարան մուտք գործելու և դուրս գալու ստուգումը Լոս Անջելեսում. AB 2801 լուսանկարման կանոնները և ձեր գրավը

Ձեր անվտանգության գրավը սովորաբար վարձակալության ամենամեծ վերադարձվող գումարն է, և դրա շուրջ ծագող վեճերի մեծ մասը շահվում կամ պարտվում է փաստաթղթավորման հիման վրա։ Կալիֆոռնիան 2024 և 2025 թվականներին վերաշարադրեց այդ փաստաթղթավորման կանոնները. լուսանկարման նոր պահանջ (AB 2801), գրավի իջեցված՝ մեկ ամսվա առավելագույն սահման (AB 12) և խստացված մաքրության չափանիշ, որոնք այժմ ավելանում են վաղեմի 21-օրյա վերադարձի կանոնի վրա։

Սկսեք մուտք գործելուց. փաստագրեք բնակարանը նախքան իրերդ բացելը

Անցեք բոլոր սենյակներով և լուսանկարեք կամ տեսագրեք բնակարանի ճշգրիտ վիճակը՝ հատակները, գորգը, պատերը, ներկը, կենցաղային տեխնիկան, աշխատանքային մակերեսները, լոգարանի հերմետիկ լցոնումը, ժալյուզիները, պատուհանների ցանցերը, ինչպես նաև գոյություն ունեցող ցանկացած քերծվածք, բիծ կամ անցք։ Ամեն ինչ նշեք ժամանակի դրոշմով։ Այս պատկերները դառնում են ձեր ելակետը՝ այն չափանիշը, որին ձեր տանտերը պետք է վերականգնի բնակարանը, ոչ ավելին։

2025 թ. հուլիսի 1-ից AB 2801-ը պահանջում է, որ տանտերն ինքը լուսանկարի բնակարանը նոր վարձակալությունն սկսելուց անմիջապես առաջ կամ դրա սկզբում (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1950.5)։ Սակայն մի հույս դրեք տանտիրոջ լուսանկարների վրա. գործնականում կիրարկումն ընթանում է այն ապացույցների միջոցով, որ դուք կարող եք ներկայացնել վեճի ժամանակ։ Եթե ձեր շենքը տրամադրում է մուտքի ժամանակ վիճակի գրավոր ստուգաթերթ, լրացրեք այն ազնվորեն, նշեք ամեն թերություն, պահեք ստորագրված պատճենը և կցեք ձեր լուսանկարները։ Եթե չի տրամադրում, ինքներդ կազմեք ցուցակ և ուղարկեք տանտիրոջն էլ. փոստով, որպեսզի լինի թվագրված գրառում։

Գրավի մեկ ամսվա սահմանը (AB 12)

2024 թ. հուլիսի 1-ից Կալիֆոռնիայի տանտերն ընդհանուր առմամբ չի կարող պահանջել կամ ստանալ մեկ ամսվա վարձավճարից մեծ անվտանգության գրավ՝ անկախ նրանից՝ բնակարանը կահավորված է, թե ոչ (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1950.5(c), փոփոխված AB 12-ով)։ Սա ձեր առաջին ամսվա վարձավճարից բացի է։

Փոքր տանտերերի համար նախատեսված նեղ բացառությունը թույլ է տալիս մինչև երկու ամսվա վարձավճար, բայց միայն այն դեպքում, եթե տանտերը ֆիզիկական անձ է (կամ LLC, որի բոլոր անդամները ֆիզիկական անձինք են) և ունի ոչ ավելի, քան երկու բնակելի վարձակալական գույք՝ ընդհանուր առմամբ ոչ ավելի, քան չորս միավոր։ Նույնիսկ այդ դեպքում ակտիվ ծառայության մեջ գտնվող զինծառայողի համար սահմանը միշտ մեկ ամիս է։ Կարևոր ծուղակ. տանտերը չի կարող շրջանցել սահմանը՝ գումարը վերանվանելով «մուտքի վճար», «մաքրման վճար», «բանալիի գրավ» կամ «կենդանու վճար»։ Եթե վճարը գործում է որպես ապահովագրություն վնասի կամ պարտքի դեմ, այն հաշվվում է մեկ ամսվա առավելագույն շեմի մեջ, և Կալիֆոռնիան ընդհանրապես չի ճանաչում չվերադարձվող գրավներ։ Մեր AB 12 գրավի սահմանի ուղեցույցը սա մանրամասն ներկայացնում է։

AB 2801. լուսանկարման պահանջը, որ լծակը փոխանցում է վարձակալներին

AB 2801-ը փուլերով ներդրեց փաստաթղթավորման երեք առանձին կանոն, որոնք միասին շատ ավելի են դժվարացնում տանտիրոջ համար այնպիսի «վնասի» համար պահումներ կատարելը, որը նա չի կարող ապացուցել.

• 2024 թ. հուլիսի 1 — մաքրության չափանիշը խստացվեց։ Տանտերը կարող է պահել միայն այն մաքրման ծախսերը, որ ողջամտորեն անհրաժեշտ են բնակարանը ձեր վարձակալության սկզբի նույն մաքրության մակարդակին վերադարձնելու համար։ Տանտերերն այլևս չեն կարող մասնագիտական մաքրումը դարձնել վարձակալության պայման և չեն կարող ձեզնից գանձել բնակարանը մուտք գործելիս եղածից ավելի մաքուր դարձնելու համար։ Հին պարտադիր «գորգի մասնագիտական մաքրման վճարի» պահումը մեռած է։
• 2025 թ. ապրիլի 1 — դուրս գալու և վերանորոգումից հետո լուսանկարներ։ Տանտերը պետք է լուսանկարի բնակարանը ողջամիտ ժամանակահատվածում այն բանից հետո, երբ դուք հանձնում եք տիրապետումը, բայց նախքան որևէ վերանորոգում կամ մաքրում, և կրկին՝ աշխատանքն ավարտվելուց հետո։
• 2025 թ. հուլիսի 1 — մուտքի լուսանկարներ։ Այս ամսաթվին կամ դրանից հետո սկսվող վարձակալությունների համար տանտերը պետք է լուսանկարի բնակարանը վարձակալության սկզբում։

Ահա թե ինչու է սա կարևոր. պահումների ցանկացած մանրամասնված հաշվետվություն այժմ պետք է ուղեկցվի լուսանկարներով և ծախսի գրավոր բացատրությամբ։ Տանտերը, որ ձեզնից գանձում է վնասի համար, բայց չի կարող ներկայացնել մուտքի ու դուրս գալու լուսանկարներ՝ ցույց տալով այդ վնասը, իրավական առումով շատ թույլ դիրքում է։ Սա ամենահզոր նոր փաստաթղթային գործիքն է, որ ունի կալիֆոռնիացի վարձակալը, և հենց դրա համար ձեր սեփական ժամանակի դրոշմով լուսանկարներն այդքան հզոր են։

Օգտվեք դուրս գալուց առաջ ստուգումից. սա ձեր լավագույն, բայց թերի օգտագործվող իրավունքն է

Նախքան հեռանալը դուք իրավունք ունեք անվճար «նախնական ստուգման»՝ Քաղաքացիական օրենսգրքի §1950.5(f)-ի համաձայն։ Ձեր դուրս գալու ամսաթվից առաջ երկու շաբաթվա ընթացքում պահանջեք այն։ Տանտերը պետք է ձեզ տա առնվազն 48 ժամ գրավոր ծանուցում և ապա ձեզ հետ շրջի բնակարանով (եթե դուք հրաժարվեք համատեղ զննումից), տալով ձեզ այն պահումների մանրամասնված ցանկը, որ ներկայումս մտադիր է կատարել։

Իմաստն այն է, որ այս ցանկը հասնում է, երբ դուք դեռ ժամանակ ունեք ինքներդ ուղղելու կետերը՝ ծածկելու մեխերի անցքերը, մաքրելու վառարանը, փոխարինելու պակասող ժալյուզին, և ամբողջությամբ խուսափելու գանձումից։ Շատ վարձակալներ բաց են թողնում այս քայլը և պահումների մասին իմանում են միայն բանալիներն արդեն հանձնելուց հետո, երբ արդեն ուշ է որևէ բան ուղղելու համար։ Օգտվեք դրանից։ Ապա, ձեր փաստացի դուրս գալու օրը, կրկնեք լուսանկարման ամբողջական զննումը, որ արել եք մուտք գործելիս, և տանտիրոջն ուղարկեք ձեր գրավոր հասցեն նամակների վերահասցեավորման համար, որպեսզի վերադարձի հաշվարկը կարողանա մեկնարկել։

Ինչ կարող է և ինչ չի կարող պահել տանտերը

Քաղաքացիական օրենսգրքի §1950.5(b)-ի համաձայն՝ տանտերը կարող է պահել միայն հետևյալի համար. չվճարված վարձավճար, ձեր կամ ձեր հյուրերի պատճառած վնաս, որ գերազանցում է սովորական մաշվածությունը, մաքրում՝ բնակարանը մուտքի մաքրության մակարդակին վերականգնելու համար, և բանալիների նման իրերի փոխարինում, եթե ձեր համաձայնագիրը դա թույլ է տալիս։ Սա ամբողջ ցանկն է։

Ինչի համար տանտերը չի կարող պահել. սովորական մաշվածություն (խունացած ներկ, գորգի աննշան մաշվածություն, փոքր մեխերի անցքեր, նորմալ կյանքից մաշված մակերեսներ), ձեր մուտք գործելուց առաջ գոյություն ունեցած թերություններ, կամ չվերադարձվող վճար դիտվող որևէ բան։ Դատարաններն ընդհանուր առմամբ վերաներկումն ու վերագորգարկումը նորմալ ծառայության ժամկետի ցիկլերով դիտում են որպես տանտիրոջ ծախս. իրավապաշտպանների տարածված (ոչ օրենսդրական) մոտավոր կանոնն այն է, որ ներքին ներկի համար՝ մոտավորապես 2–3 տարվա ծառայության ժամկետ, իսկ գորգի համար՝ մինչև մոտ 10 տարի՝ մնացած ժամկետի համեմատ համամասնորեն։ Ներկայացրեք դա որպես ուղեցույց, ոչ որպես կոշտ իրավական սահման։

Փաստաթղթավորման ևս մեկ կանոն. եթե վերանորոգման և մաքրման պահումները միասին գերազանցում են $125-ը, տանտերը պետք է կցի հիմնավորող փաստաթղթեր՝ հաշիվ-ապրանքագրեր, անդորրագրեր, կամ իր սեփական աշխատանքի դեպքում՝ ժամային դրույքաչափի և ժամանակի գրավոր մանրամասնում (§1950.5(g))։ Եթե պահումները $125 կամ պակաս են, այդ փաստաթղթերն ինքնաբերաբար պարտադիր չեն, բայց դուք կարող եք դրանք պահանջել 14 օրվա ընթացքում։

21-օրյա վերադարձի հաշվարկը և ԼԱ քաղաքի տոկոսների լրացումը

Ձեր դուրս գալուց 21 օրացուցային օրվա ընթացքում տանտերը պետք է կամ վերադարձնի ձեր ամբողջ գրավը, կամ ներկայացնի պահումների մանրամասնված հաշվետվություն՝ ցանկացած մնացորդ գումարի հետ միասին (§1950.5(g))։ Քսանմեկ օրացուցային օր, ոչ թե աշխատանքային։ Եթե վերանորոգումն իսկապես չի կարող ավարտվել ժամանակին, տանտերը կարող է ուղարկել բարեխիղճ գնահատում, ապա փաստացի փաստաթղթերը՝ ավարտից 14 օրվա ընթացքում։

Եթե դուք վարձակալում եք RSO-ով պաշտպանված միավոր Լոս Անջելես քաղաքում՝ ընդհանուր առմամբ շենք, որի շահագործման վկայականն առաջին անգամ տրվել է մինչև 1978 թ. հոկտեմբերի 1-ը, ապա ձեր տանտերը պարտավոր է նաև տոկոսներ վճարել առնվազն մեկ տարի պահվող ցանկացած գրավի համար։ Վարձավճարի ճշգրտման հանձնաժողովը (Rent Adjustment Commission) դրույքաչափը սահմանում է ամեն տարի. LAHD-ի պաշտոնական տեղեկագրի համաձայն՝ դրույքաչափը 3.03% է 2026 թվականի համար (2025-ին այն 4.32% էր, 2024-ին՝ 0.52%)։ Սա միայն քաղաքային պարտականություն է. ԼԱ շրջանի չմիավորված (unincorporated) տանտերերը և ոչ RSO շենքերն այն լռելյայն չեն պարտավոր վճարել։ Եթե տարիներ շարունակ ապրել եք ԼԱ-ի վարձավճարով կայունացված բնակարանում, չվճարված կուտակված տոկոսները կարող են զգալի գումար կազմել, և դրանք վերադարձվում են ձեր գրավի հետ միասին։ Տես մեր ԼԱ RSO պաշտպանությունների ակնարկը՝ ձեր շենքի կարգավիճակը հաստատելու համար։

Ինչպես հետ ստանալ ապօրինի պահված գրավը

Եթե 21 օրն անցնում է առանց գրավի և առանց մանրամասնված հաշվետվության, տանտերը խախտում է կատարել։ Ձեր ուղին.

• Ուղարկեք գրավոր պահանջի նամակ։ Հղում արեք Քաղաքացիական օրենսգրքի §1950.5-ին, նշեք ձեր դուրս գալու ամսաթիվը, պահանջեք ամբողջ գրավը՝ գումարած (եթե RSO միավորում եք) կուտակված տոկոսները, կցեք ձեր սեփական մուտքի ու դուրս գալու լուսանկարները և տվեք 7–14 օր կարճ վերջնաժամկետ։ Ուղարկեք հետագծելի եղանակով։
• Դիմեք փոքր հայցերի դատարան։ Եթե գումարը մնում է չվճարված, հայց ներկայացրեք Կալիֆոռնիայի փոքր հայցերի դատարան, որտեղ փաստաբան չի թույլատրվում, և անհատական իրավասության սահմանը բարձրացվել է մինչև $12,500 (մինչ հայց ներկայացնելը ստուգեք ընթացիկ սահմանը)։ Ապացուցելու բեռն ընկնում է տանտիրոջ վրա՝ ապացուցելու, որ պահումներն ողջամիտ էին։
• Պահանջեք չբարեխիղճ վարքի տուգանք։ Եթե տանտերը գրավը պահել է չբարեխիղճ կերպով, դատարանը կարող է ձեզ շնորհել գրավի մինչև երկապատիկ չափը՝ օրենսդրական վնասների տեսքով, ձեր փաստացի վնասներից բացի (§1950.5(l))։ Ապօրինի պահված $2,000 գրավը կարող է տանտիրոջն ենթարկել մինչև $6,000 պատասխանատվության։

Իրական լծակը համակցությունն է. 21-օրյա հաշվարկը, AB 2801 լուսանկարները, երկապատիկ բազմապատկիչը և փոքր հայցերի ատյանը, որտեղ տանտերն է կրում ապացուցման բեռը։ Փաստաթղթավորումն է, որ շահում է այս գործերը, և հենց դրա համար են վարձակալության սկզբի ու ավարտի ստուգման սովորությունները այդքան կարևոր։ Եթե պատրաստվում եք դիմել ձեր հաջորդ բնակարանի համար, վերադարձված գրավների և մաքուր վարձակալությունների ամուր գրառումն հենց այն պատմությունն է, որ ստուգված վարձակալի պրոֆիլը կարող է օգնել ձեզ առաջ տանել։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարո՞ղ է իմ ԼԱ տանտերը պահանջել, որ ես վճարեմ գորգի մասնագիտական մաքրման համար, երբ դուրս գամ։

Ոչ։ 2024 թ. հուլիսի 1-ից AB 2801-ն արգելում է տանտերերին մասնագիտական մաքրումը դարձնել վարձակալության պայման և ձեզնից գանձել բնակարանը մուտք գործելիս եղածից ավելի մաքուր դարձնելու համար։ Նրանք կարող են պահել միայն այն մաքրման ծախսերը, որ անհրաժեշտ են բնակարանը սկզբնական մաքրության մակարդակին վերադարձնելու համար, և պետք է այդ ծախսերը փաստաթղթավորեն լուսանկարներով ու բացատրությամբ։

Ի՞նչ անել, եթե տանտերս երբեք չի արել մուտքի լուսանկարներ։

AB 2801-ը պահանջում է, որ տանտերերն անեն մուտքի լուսանկարներ 2025 թ. հուլիսի 1-ին կամ դրանից հետո սկսվող վարձակալությունների համար, իսկ դուրս գալու/վերանորոգումից հետո լուսանկարներ՝ 2025 թ. ապրիլի 1-ից։ Տանտերը, որ պահումներ է կատարում վնասի համար, բայց չի կարող ներկայացնել «առաջ և հետո» լուսանկարներ, թույլ դիրքում է։ Անկախ նրանից, թե տանտերն ինչ է անում, ինքներդ արեք ձեր ժամանակի դրոշմով լուսանկարները մուտք գործելիս ու դուրս գալիս. հենց այդ ապացույցի վրա եք հենվելու փոքր հայցերի դատարանում։

Որքա՞ն կարող է տանտերը գանձել ինձնից անվտանգության գրավի համար Լոս Անջելեսում։

Ընդհանուր առմամբ մեկ ամսվա վարձավճար՝ առաջին ամսվա վարձավճարից բացի (AB 12, ուժի մեջ 2024 թ. հուլիսի 1-ից)։ Համապատասխան չափանիշներին բավարարող փոքր տանտերը՝ ֆիզիկական անձ կամ ամբողջովին ֆիզիկական անձանցից բաղկացած LLC, որ ունի ոչ ավելի, քան երկու գույք՝ ընդհանուր չորս միավորով, կարող է գանձել մինչև երկու ամիս, բայց երբեք զինծառայողից։ Ապահովագրության գործառույթ ունեցող ցանկացած վճար հաշվվում է սահմանի մեջ՝ անկախ դրա անվանումից։

Որքա՞ն ժամանակ ունի տանտերս գրավս վերադարձնելու համար։

Քսանմեկ օրացուցային օր՝ ձեր դուրս գալու պահից։ Այդ ժամկետում նրանք պետք է կամ վերադարձնեն ամբողջ գրավը, կամ ուղարկեն պահումների մանրամասնված հաշվետվություն՝ ցանկացած մնացորդի հետ միասին։ Եթե պահումները գերազանցում են $125-ը, նրանք պետք է կցեն անդորրագրեր կամ հաշիվ-ապրանքագրեր։ Տանտիրոջը տվեք ձեր գրավոր վերահասցեավորման հասցեն, որպեսզի ուշացման համար պատրվակ չմնա։

Ստանո՞ւմ եմ արդյոք տոկոսներ իմ գրավի համար։

Միայն այն դեպքում, եթե վարձակալում եք RSO-ով պաշտպանված միավոր Լոս Անջելես քաղաքում (ընդհանուր առմամբ՝ մինչև 1978 թ. հոկտեմբերի շենք), և ձեր գրավն առնվազն մեկ տարի է պահվել։ Քաղաքային դրույքաչափը 3.03% է 2026 թվականի համար։ ԼԱ շրջանի չմիավորված միավորները և ոչ RSO շենքերը լռելյայն գրավի տոկոս չեն պարտավոր։ Այն վճարվում է ամեն տարի վարձակալության ընթացքում կամ վերադարձվում գրավի հետ դուրս գալիս։

Տանտերս պահեց իմ գրավը վնասի համար, որ ես չեմ պատճառել։ Ի՞նչ կարող եմ անել։

Ուղարկեք գրավոր պահանջ՝ հղում անելով Քաղաքացիական օրենսգրքի §1950.5-ին և կցելով ձեր լուսանկարները, ապա հայց ներկայացրեք փոքր հայցերի դատարան (սահմանը՝ մոտ $12,500)։ Տանտերը պետք է ապացուցի, որ պահումներն ողջամիտ էին, և եթե նա գրավը պահել է չբարեխիղճ կերպով, դատարանը կարող է ձեզ շնորհել մինչև գրավի երկապատիկը՝ գումարած ձեր փաստացի վնասները։ Սովորական մաշվածությունը և նախապես գոյություն ունեցող թերությունները երբեք օրինական պահումներ չեն։

Պատրա՞ստ եք սա գործի դնել։

Ստեղծեք ստուգված վարձակալի պրոֆիլ անվճար, կամ ստեղծեք տանտիրոջ հաշիվ՝ այն դիտելու համար։

Ես վարձակալ եմ Ես տանտեր եմ