Ինչպես Los Angeles-ի վարձակալները վարկ են կառուցում այն վարձով, որն արդեն վճարում են

Պատմականորեն վարձի վճարումները չեն հաշվետու եղել վարկային բյուրոներին։ Դա նշանակում է, որ շատ վարձակալներ ունեն «բարակ» վարկային պատմություն (thin file)՝ չնայած տասնամյակների ընթացքում ժամանակին վճարած վարձերին։ Կալիֆոռնիայի Assembly Bill 2747 օրենքը, որն ուժի մեջ է մտել 2025 թ. ապրիլի 1-ից, թույլ է տալիս, որ ձեր ժամանակին կատարված վարձի վճարումները հաշվետու դառնան վարկային բյուրոներին։ Սա էական փոփոխություն է։ Այս ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչ իրավունքներ ունեք և ինչ իրատեսական սպասելիքներ կարող եք ունենալ վարկ կառուցելու հարցում՝ առանց խոստումների կոնկրետ միավորների աճի մասին։

Ինչ է իրականում պահանջում AB 2747-ը

Օրենքը կոդավորված է Կալիֆոռնիայի քաղաքացիական օրենսգրքի §1954.07 հոդվածում։ Ահա հիմնական դրույթները.

• Տանտերերը պարտավոր են առաջարկել հաշվետվությունը. վարձակալն է որոշում՝ մասնակցե՞լ, թե՞ ոչ։
• Կարող են հաշվետու դառնալ միայն դրական տվյալները՝ ժամանակին և ամբողջությամբ կատարված վճարումները։
• Տանտերը չի կարող այս ուղիով հաշվետու դարձնել բաց թողնված վճարումը։
• Հաշվետվությունը պետք է ուղարկվի համապետական բյուրոներին (Equifax, Experian, TransUnion)։
• Առաջարկը պետք է արվի վարձակալության պայմանագիրը ստորագրելիս և այնուհետև ամեն տարի։

Ո՞վ է իրականում պարտավոր առաջարկել այն — փոքր տանտերերի բացառությունը

Ոչ բոլոր տանտերերն են պարտավոր առաջարկել հաշվետվությունը։ Ահա թե ինչպես են գործում բացառության կանոնները.

• 15 կամ ավելի քիչ բնակարան ունեցող շենքերը բացառված են, եթե տանտերը միաժամանակ չունի մի քանի շենք ԵՎ չէ կորպորացիա, REIT կամ կորպորատիվ անդամներով LLC։
• Ֆիզիկական անձ սեփականատերերը միշտ բացառված են՝ անկախ շենքերի քանակից։
• Մեկ շենք ունեցող սեփականատերերը բացառված են՝ անկախ կազմակերպաիրավական ձևից։
• Սուբսիդավորվող բնակարանային կառույցները բացառված են։

Անկեղծ մասը՝ արդյո՞ք հաշվետու վարձը բարձրացնում է ձեր FICO միավորը

Վարձի հաշվետվությունը վարկի ինքնաշխատ բարելավում չէ։ Ազդեցությունը կախված է նրանից, թե տոկոսառուն որ գնահատման մոդելն է օգտագործում։ FICO-ի ավելի նոր տարբերակները և VantageScore-ը հաշվի են առնում վարձի տվյալները, մինչդեռ FICO-ի հին տարբերակները կարող են դրանք ամբողջովին անտեսել։

Օգուտն ամենամեծն է «վարկից անտեսանելի» (credit invisible) կամ բարակ պատմություն ունեցող վարձակալների համար։ Արդեն կայացած վարկային պատմություն ունեցողները կտեսնեն նվազագույն փոփոխություն։ Բացի այդ, եթե հաշվետվությունը գնում է միայն մեկ բյուրո, այն օգնում է միայն այն դեպքում, երբ տոկոսառուն ստուգում է հենց այդ բյուրոն։ Եզրակացությունը՝ վարձի հաշվետվությունն օրինական կերպով կառուցում է վարկային պատմություն, բայց միավորների երաշխավորված բազմապատկիչ չէ։ Զգուշացեք ցանկացած խոստումից՝ միավորների կոնկրետ աճի վերաբերյալ։

Ինչ արժե և ինչպես է աշխատում մասնակցելն ու դուրս գալը

Տանտերը կարող է գանձել իր փաստացի ծախսի կամ ամսական 10 դոլարի՝ որն ավելի քիչ է, գումարը։ Եթե ծախս չկա, ոչինչ չի գանձվում։ Այս վճարը մնում է առանձին՝ դիմումի ստուգման վճարներից և գրավից։

• Գրավոր առաջարկը պետք է հստակ նշի, որ հաշվետվությունը կամավոր է, թե որ բյուրոներն են ստանալու տվյալները, վճարի չափը, ինչպես մասնակցել և որ դուրս գալը հնարավոր է։
• Փոստով ուղարկվող առաջարկները պետք է ներառեն ինքնահասցեավորված, նամականիշով ծրար։
• Կարող եք մասնակցել ցանկացած պահի, բայց դուրս գալուց հետո պետք է սպասեք 6 ամիս, նախքան նորից գրանցվելը։

Եթե ձեր տանտերը բացառված է կամ չի առաջարկում

Փոքր տանտերերը (15 կամ ավելի քիչ բնակարան) կարող են բացառված լինել, եթե չունեն մի քանի շենք ԵՎ չեն REIT, կորպորացիա կամ կորպորատիվ անդամներով LLC։ Ֆիզիկական անձինք և ամբողջովին ֆիզիկական անձանցից բաղկացած LLC-ները մնում են բացառված՝ անկախ շենքերի քանակից։

• Նույնիսկ բացառված տանտերը կարող է կամավոր առաջարկել հաշվետվությունը. կարող եք ուղղակի խնդրել։
• Հասանելի են երրորդ կողմի վարձի հաշվետվության ծառայությունները, որոնց դուք կարող եք գրանցվել ինքնուրույն։ Դրանք սահմանում են իրենց սեփական գները և ենթակա չեն 10 դոլարի սահմանաչափին։
• Ձեր անձնական վճարումների գրառումները պահելը ամրապնդում է դիմումները և ապացուցում ստուգելի վճարման պատմություն։

Կառուցեք վարկ՝ վարձակալի ձեր մյուս իրավունքների կողքին

Վարձի հաշվետվությունը լրացնում է Կալիֆոռնիայի վարձակալների պաշտպանության մյուս միջոցները.

• Ստուգման վճարներ և վերաօգտագործելի հաշվետվություններ — Կալիֆոռնիան սահմանափակում է դիմումի վճարները՝ որոշ դեպքերում վերադարձի հնարավորությամբ։
• Գրավը սահմանափակված է — AB 12-ը սահմանափակում է գրավը մեկ ամսվա վարձով՝ սահմանափակելով վարկի հիման վրա հավելյալ պահանջները։
• Եկամտի աղբյուրի պաշտպանություն — բնակարանային վաուչեր (housing voucher) կրողները ստանում են խտրականությունից պաշտպանություն և եկամտի ստուգման այլընտրանքային տարբերակներ։

Ընդհանուր սկզբունքը՝ բարակ վարկային պատմությունը փաստաթղթավորման խնդիր է, ոչ թե անհաղթահարելի արգելք։ Ստեղծեք ձեր պրոֆիլը կամ դիտեք Los Angeles-ի բոլոր ուղեցույցները։

Հաճախ տրվող հարցեր

Արդյո՞ք տանտիրոջ հաշվետվությունը պարտադիր է

Ոչ։ Օրենքով ընդգրկված տանտերերը պարտավոր են առաջարկել տարբերակը, բայց վարձակալն է որոշում՝ ընդունել այն, թե ոչ։ Շատ փոքր տանտերեր ամբողջովին բացառված են։ Երրորդ կողմի ծառայությանն ուղղակի գրանցվելը այլընտրանք է տալիս։

Կարո՞ղ են ուշ վճարումները վնասել իմ վարկին այս մեխանիզմով

Ոչ։ «Դրական վարձի վճարման տեղեկատվությունը» ընդգրկում է միայն ամբողջությամբ և ժամանակին կատարված վճարումները՝ բացառելով ուշ կամ թերի վճարումները։ Մասնակցելը բացասական գրառման ռիսկ չի պարունակում։

Որքա՞ն կարող է տանտերը գանձել

Իր փաստացի ծախսի կամ ամսական 10 դոլարի՝ որն ավելի քիչ է, չափով։ Այս գումարն առանձին է դիմումի և գրավի վճարներից, և եթե տանտերը ծախս չի կրում, ոչինչ չի գանձվում։

Արդյո՞ք հաշվետվությունը երաշխավորում է FICO-ի բարելավում

Ոչ, երաշխավորված աճ չկա։ Ազդեցությունը տարբերվում է՝ ըստ գնահատման մոդելի և անհատական վարկային պատմության։ Ամենաօգտակարն է բարակ պատմություն ունեցող վարձակալների համար և ավելի քիչ ազդեցիկ՝ կայացած վարկային պրոֆիլների դեպքում։

Ես երկբնակարանանոց (duplex) փոքր սեփականատեր եմ — ի՞նչ է պահանջվում ինձնից

Հավանաբար բացառված եք։ Մեկ շենք ունեցող սեփականատերերը և ֆիզիկական անձինք ազատված են պահանջից։ Վարձակալի ուղղակի խնդրանքը կամ ինքնուրույն գրանցումը մնում է հնարավոր տարբերակ։

Կարո՞ղ եմ նորից մասնակցել դուրս գալուց հետո

Այո, բայց միայն գրավոր դուրս գալուց առնվազն վեց ամիս անց՝ պահանջելով կշռադատված որոշում՝ նախքան դադարեցնելը։