洛杉矶野火租客与哄抬价格：《刑法典》§396 赋予你的权利
洛杉矶的野火季不仅威胁住房，更让本已残酷的租赁市场雪上加霜。当成千上万的家庭同时失去住所，幸存房源的需求激增，一些房东和挂牌中介便试图借机牟利。加州法律对此早有防备。在宣布进入紧急状态期间，《刑法典》§396 将超过法定限额抬高租金及其他价格的行为定为犯罪。
本指南解释这些价格上限如何运作、2025 年 1 月 Palisades 和 Eaton 大火后发生了哪些变化、你在被迫搬迁后拥有哪些权利、租客保险的基础知识，以及应当去哪里举报哄抬价格。
本文为教育性信息，并非法律意见。它分别涵盖加州州法、洛杉矶市和洛杉矶县非建制地区，因为规则会因你的房屋所在地不同而层层叠加。对于有时效性的数字，请务必对照下方的官方链接加以核实。
《刑法典》§396 究竟限制了什么
加州的反哄抬价格法一旦总统、州长或市、县行政长官宣布进入紧急状态，便会自动生效。从那一刻起，将许多必需商品和服务的价格上涨超过固定幅度即属违法。对于租赁住房，关键数字如下：
- 对于在宣布紧急状态之前就已经在租赁市场上挂牌的住房，租金相较于紧急状态之前立即所收取（或最后一次登广告）的价格，最多只能上涨 10%。
- 对于此前未曾出租过的房屋，价格通常不得超过 HUD 所设定的公平市场租金的 160%，并且还有与业主成本挂钩的限制。
- 即使有走投无路的申请人主动提出愿意多付，价格上限依然适用。房东不能仅因租客自愿多付就收取超过上限的租金。
这些保护也延伸到酒店和汽车旅馆的房价；法律另外还涵盖驱逐：房东通常不得先驱逐租客、再将同一单元以被驱逐租客本应受到保护而免于承受的价格重新出租。违反 §396 属于轻罪，最高可判处一年监禁并处罚款，同时还可能引发民事处罚。你可以在加州官方网站 leginfo.legislature.ca.gov 阅读法条全文，并在总检察长的通俗解读页面 oag.ca.gov 查看说明。
这些保护会持续多久？（2025 年大火与 2026 年现状）
默认情况下，§396 的保护在紧急状态宣布后持续 30 天，而针对维修、重建和清理服务则持续 180 天。至关重要的是，这些期限并非固定的上限。州和地方官员可以，而且经常会，通过额外命令加以延长。
2025 年 1 月洛杉矶大火之后发生的正是如此。在 Palisades 和 Eaton 大火之后，州长的紧急状态公告触发了 §396，受影响的洛杉矶县地区的租赁住房及其他哄抬价格保护措施已被一再延长，一直延续到 2026 年。这些保护并未悄然失效。就在 2026 年 7 月，总检察长办公室仍在积极起诉与火灾相关的哄抬价格行为：在一起 Eaton 大火案件中，一名在州长发布紧急命令后将出租价格上调 38% 的房地产中介被判处缓刑、社区服务，并向灾难救助基金支付 20,000 美元（详见总检察长的新闻稿 oag.ca.gov/news）。
由于这些期限是通过一道道后续命令延长的，你能做的最重要的一件事，就是在认定某次租金上涨合法或非法之前，先核实当前的宣告状态。不要依赖"30 天就结束了"的假设。请通过州长新闻室 gov.ca.gov/newsroom 和总检察长 oag.ca.gov/consumers/pricegougingduringdisasters 确认实时状态。如果房东在火灾宣告后把你的租金上调超过 10%，而当时你所在地区的保护仍然有效，那么即便这次上涨发生在许多个月之后，也可能属于违法。
被迫搬迁后你作为租客的权利
如果火灾、烟雾或疏散令使你的房屋无法居住，还有若干项保护会叠加在 §396 之上：
- 租金减免。根据默示适居保证以及加州《民法典》§§1941–1942，对于无法居住或已被毁坏的房屋，你通常无需支付全额租金。如果房屋已完全毁坏，租约可依法自动终止，你的租金义务也随之结束。
- 押金退还。房东必须在你搬出后 21 天内退还押金，并附上逐项说明（《民法典》§1950.5）。非你过错造成的火灾损失不得从押金中扣除。参见我们的押金指南。
- 找房期间的保护。§396 的上限会随你一起延伸到寻找替代房源的过程，因此你在受影响地区申请的挂牌房源同样受 10% 限制的约束。
- 禁止非法驱赶。房东不得以火灾、疏散或"大楼已关闭"为借口，在没有法院命令的情况下更换你的门锁或搬走你的物品。断水断电和私力驱逐仍属违法。
- 搬迁补助。在洛杉矶市，根据《租金稳定条例》（RSO），某些非因租客过错造成的搬迁可触发由房东支付、并由住房部门设定标准的搬迁款。参见我们的搬迁补助指南，并向 LAHD 确认资格。
对于不安全的居住条件或违规问题，洛杉矶市的租客可拨打 311 或联系 LA Housing Department；洛杉矶县非建制地区的租客可联系 Department of Consumer and Business Affairs。我们的适居与维修指南详细介绍了"维修抵扣"（repair-and-deduct）流程。
租客保险基础
租客保险（即 HO-4 保单）是租客能够购买的最便宜的保障之一，而在野火过后，它往往决定了一个月究竟是艰难度过还是财务崩溃。一份标准保单通常包括：
- 个人财产保障，覆盖你被火灾和烟雾损坏或毁坏的物品。如果可以，请选择重置成本（replacement cost）保障，而非实际现金价值（ACV）；ACV 会扣除折旧，赔付金额要少得多。
- 使用损失／额外生活费用（Loss of Use / Additional Living Expenses，ALE），在你被迫搬迁期间补偿临时住房、餐饮及其他额外开支。正是这项保障会在疏散后为酒店或短租买单。
- 责任保障，在你被认定应对损害或人身伤害负责时提供保障。
几条实用建议：现在就把每个房间拍照或录像，并把文件存到云端；保留大件物品的收据；仔细阅读保单中关于野火和烟雾的条款，因为承保细节各不相同。如果你已被迫搬迁，请及时提交 ALE 理赔申请，并保留每一张收据。加州保险部（California Department of Insurance）提供免费的消费者指南和热线，网址 insurance.ca.gov，电话 (800) 927-4357。请注意，租客保险保障的是你的财物和生活开支；建筑物本身由房东负责。
去哪里举报哄抬价格
如果你认为自己在宣布进入紧急状态期间被收取了非法的租金或价格，请予以举报。正如 Eaton 大火案件所示，投诉能够推动实实在在的起诉。请保留证据：旧租金和新租金、挂牌信息、短信或电子邮件，以及日期。
- 加州总检察长：在线举报请访问 oag.ca.gov/report，或拨打公众咨询专线 (800) 952-5225。
- 洛杉矶县地区检察官：DA 办公室会起诉本地哄抬价格行为，举报请访问 da.lacounty.gov。
- 洛杉矶市居民：就租金和适居问题，请联系 LA Housing Department，网址 housing.lacity.gov，或拨打 311。
- 洛杉矶县非建制地区居民：请联系 Department of Consumer and Business Affairs（DCBA），网址 dcba.lacounty.gov，或拨打 (800) 593-8222。
常见问题
10% 的哄抬价格上限和每年的租金上限是一回事吗？
不是。§396 的紧急状态上限与加州每年的租金上限是两套不同的规则。根据《租客保护法》（AB 1482），大多数房龄超过 15 年的出租住房，在 12 个月内租金上涨总额不得超过 10%，或不得超过 5% 加上当地生活成本变动幅度，以两者中较低者为准。在宣布进入紧急状态期间，§396 的上限可在此之上叠加适用。当前允许的百分比请参见我们的 AB 1482 租金上限指南。
房东在火灾几个月后才上调我的租金，这仍然违法吗？
这取决于在上调之日，§396 的保护是否仍对你所在地区有效。由于洛杉矶大火的保护已延长至 2026 年，在火灾很久之后发生的超上限上涨仍可能属于违法。请在 gov.ca.gov 查询当前的宣告状态；如果保护仍然适用，请予以举报。
这些保护适用于全新的挂牌房源或 ADU 吗？
哄抬价格规则可以适用于在紧急状态期间提供出租的房屋，包括此前未曾出租过的房屋，只是计算方式有所不同。至于某个特定的附属住宅单元（ADU）是否同时受 AB 1482 约束，则要视具体事实而定，取决于它的建造时间。请将其视为"要看情况"，并向总检察长的指引和 LAHD 核实。
如果我的房屋在火灾后无法居住，我可以解除租约吗？
如果房屋已被毁坏或确实无法居住，你的租约可能依法终止，租金也不再累积。请充分记录房屋状况，并以书面形式通知房东。不要在没有证据的情况下就直接停付租金并搬走，因为一旦日后发生争议，事实证据至关重要。
疏散之后，租客保险会为酒店买单吗？
通常会，通过保单中的使用损失／额外生活费用（ALE）部分，它会在你无法居住于自己房屋期间补偿临时住房和额外开支。承保限额和期限各不相同，因此请仔细阅读你的保单，并保留每一张收据。如果理赔被无理拒绝，加州保险部可以提供帮助。
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