洛杉矶的租房押金：一个月上限、21天退还规定，以及如何拿回押金
作者：CertRent 编辑团队 · 更新于 2026 年 7 月 · 已对照加州及洛杉矶官方来源核实
一个月上限：AB 12 带来的改变
根据加州《民法典》（Civil Code）§1950.5(c)，经 AB 12 修订（2024 年 7 月 1 日生效），"房东不得要求或收取超过一个月租金的押金"，无论房屋是否配有家具。这相较于此前的法律是一次重大下调——原法律允许收取最多两个月（无家具）或三个月（有家具）的租金作为押金。
有一项范围很窄的例外：如果房东是自然人（或成员全部为自然人的有限责任公司），且名下拥有的住宅物业不超过两处、总计居住单元不超过四个，则可以收取最多两个月租金作为押金。企业房东、房地产投资信托（REIT）以及规模较大的物业持有者不适用此例外。
21 天逐项退还规定
《民法典》§1950.5(g) 设定了一个明确的截止期限："在您搬离后不迟于 21 个日历日内，房东必须退还您的全额押金，或以邮寄方式向您提供一份逐项列明每项扣款的清单。"这 21 天包含周末和节假日，从实际搬出并交还房屋占有权之日起算，而非从租约到期日起算。
对于超过 125 美元的扣款，房东必须附上记录相关工作的收据、发票或账单副本。如果是房东的雇员完成的工作，清单还必须说明所做的工作、耗费的时间以及每小时的工资标准。
错过 21 天的截止期限会带来严重后果：房东可能因此丧失扣留任何押金的权利，而恶意扣留押金还可能导致法院判处最高相当于押金金额两倍的法定赔偿。
哪些可以扣、哪些不能扣
根据 §1950.5(b)，加州将扣款限定为四类：(1) 未付租金；(2) 将单元清洁至入住时的状态；(3) 修复超出正常磨损范围的损坏；以及 (4) 在租约允许的情况下，恢复或更换个人财物。
不可扣除：
- 油漆褪色、轻微刮痕，或正常悬挂画作留下的钉孔
- 已达使用寿命末期、磨损或有轻微污渍的地毯
- 为重新出租而进行的常规"待租准备"费用
- 松动的填缝剂、轻微的密封胶磨损，或门口附近地毯的轻微磨损
可以扣除：
- 墙上的大洞
- 宠物尿液对地板造成的损坏
- 因使用不当损坏的固定装置或电器
- 丢失的钥匙
- 清洁明显比入住时更脏的单元
AB 2801：带时间戳照片的新规定
AB 2801 修订了 §1950.5，要求提供照片证据（在 2025 年之前分阶段实施，并由 AB 414 延续，2026 年 1 月 1 日生效）。
- 搬出照片（自 2025 年 4 月 1 日起）：房东必须在收回占有权后的合理时间内、但在维修或清洁之前拍摄单元照片。
- 入住照片（2025 年 7 月 1 日或之后开始的租约）：房东必须在租期开始之前或开始时立即拍摄单元照片。
- 存档：房东必须将相关照片随逐项清单一并提供。
建议租客在入住和搬出当天自行拍摄带有时间戳和日期标记的照片以及巡查视频，并通过电子邮件发送，以生成服务器时间戳。
洛杉矶市单元的 RSO 押金利息
根据洛杉矶市《租金稳定条例》（Rent Stabilization Ordinance，RSO），受管辖出租单元的房东（一般为 1978 年 10 月 1 日或之前建成、含两个或以上单元的建筑）必须"就租客的押金每年支付利息"。
该利率"由洛杉矶住房署（LAHD）每年设定并公布"。利息通常每年支付一次，或抵扣租金。未支付的累积利息可在搬出时主张。
如何拿回押金：催告函路径
第 1 步：寄出书面催告函。写明您的搬出日期，援引 §1950.5(g) 的 21 天要求，列出应退金额，并给出明确的期限（7 至 14 天）。附上入住和搬出照片。同时通过电子邮件和带有送达凭证的挂号信寄出。
第 2 步：援引恶意扣留罚则。提及加州法律允许法院对恶意扣留押金判处最高相当于押金两倍的罚金。
第 3 步：向小额诉讼法庭提起诉讼。加州小额诉讼可受理最高 12,500 美元的索赔。无需律师（律师一般不得在小额诉讼中代理当事人）。立案费用不高，若符合条件还可申请减免。请带上您的租约、附有送达凭证的催告函、照片，以及收到的任何逐项清单。
常见问题
房东可以收取不可退还的清洁费吗？
不可以。加州不允许在住宅租赁中收取不可退还的押金或费用。任何"不可退还的清洁费"在法律上都属于您可退还押金的一部分，同样受一个月上限和 21 天退还规定的约束。
21 天的计时是从租约到期时开始，还是从我搬出时开始？
计时从您"实际搬离并交还房屋占有权"时开始，这可能与租约到期日不同。请及时交还钥匙并做好记录，以清楚确立这 21 天的起算时点。
房东扣下了我的全部押金用于重新粉刷。这合法吗？
通常不合法。"为下一位租客做准备而进行的常规重新粉刷，一般被视为正常磨损"，在多年租期之后尤其如此。只有当粉刷是为了修复超出正常使用范围的损坏，并附有收据和照片时，才可扣除。
如果房东根本没有寄给我逐项清单，怎么办？
房东很可能已经丧失了扣留任何押金的权利。请寄出催告函，援引 §1950.5(g) 的 21 天截止期限。如果不奏效，可向小额诉讼法庭提起诉讼，要求退还全额押金，外加因恶意扣留而最高达押金两倍的赔偿。
我住在洛杉矶的租金稳定建筑里。房东应该付我押金利息吗？
很可能应该。市 RSO 要求受管辖单元的房东按 LAHD 每年公布的利率支付年度利息。如果从未收到，可使用 LAHD 每年公布的利率计算租期各年度应得的金额，并以书面形式提出要求。
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