Ինչպես խուսափել վարձակալության խարդախություններից Լոս Անջելեսում

Լոս Անջելեսն ունի երկրի ամենասեղմ ու ամենաթանկ վարձակալական շուկաներից մեկը, և խարդախներն այդ մասին տեղյակ են։ Երբ հարյուրավոր մարդիկ փնտրում են յուրաքանչյուր մատչելի բնակարան, շուկայականից ցածր գնով կեղծ հայտարարությունը հեղեղվում է արագ գործելու պատրաստ դիմորդներով։ Ամենից հաճախ թիրախ են դառնում հենց այն մարդիկ, որոնց օգնելու համար գոյություն ունի այս կայքը՝ բարակ կամ բացակայող վարկային պատմություն ունեցող վարձակալները, ներգաղթյալ և ITIN ունեցող վարձակալները, վաուչեր ունեցողները և բնակավայրից տեղահանված ու հուսահատ բնակտեղ փնտրող ցանկացած մարդ։ Այս ուղեցույցը ներկայացնում է այն խաբեությունները, որոնք իրականում շրջանառվում են Լոս Անջելեսում, զգուշացնող նշանները, և անվճար հանրային գործիքները, որոնցով կարող եք հաստատել՝ ով է իրականում գույքի սեփականատերը՝ նախքան փող հանձնելը։ Սա կրթական տեղեկատվություն է, ոչ թե իրավաբանական խորհրդատվություն։

Վարձակալության խարդախությունները, որ իրականում շրջանառվում են Լոս Անջելեսում

• Ուրվական վարձակալությունը։ «Տանտերը» գովազդում է բնակարան, որն իրականում վարձով չի տրվում կամ ընդհանրապես գոյություն չունի, հավաքում է կանխավճար կամ «պահման վճար» և անհետանում է։ Տեսնելու բան չկա, որովհետև այնտեղ ոչինչ չկա։
• Առևանգված կամ պատճենված հայտարարությունը։ Խարդախը պատճենում է իրական լուսանկարները, հասցեն և նկարագրությունը օրինական Zillow-ի, Apartments.com-ի կամ MLS-ի հայտարարությունից, նորից տեղադրում է ավելի ցածր գնով՝ իր կոնտակտային տվյալներով, և գրպանում է կանխավճարներն այն մարդկանցից, ովքեր կարծում են՝ լավ գործարք են գտել։
• Արդեն զբաղեցված կամ վաճառքի հանված տունը։ Խարդախը հայտարարում է տուն, որն իրականում վաճառքի է հանված (կամ ներկայումս զբաղեցված է), ձևացնում է քաղաքից դուրս ապրող սեփականատեր և վարձով է տալիս գույք, որի վրա ոչ մի իրավունք չունի։
• «Առանց վարկի ստուգման, երաշխավորված հաստատում» խայծը։ Սա առանձին զգուշացման է արժանի։ «Առանց վարկի ստուգման / առանց նախապատմության ստուգման / բոլորը հաստատվում են» ձևակերպումը նախատեսված է գրավելու այն վարձակալներին, ովքեր ամենից շատ են ուզում շրջանցել ստուգումը։ Օրինական Լոս Անջելեսի տանտերերը ստուգում են դիմորդներին. ստուգումն ամբողջովին բացակայելու խոստումը խայծ է, ոչ թե առավելություն։ Եթե ունեք բարակ կամ բացակայող վարկ, իրական լուծումը փաստաթղթավորումն է, ոչ թե դյուրանցումը՝ տես Լոս Անջելեսում առանց վարկի կամ բարակ վարկով վարձակալելու մասին։

Կարմիր դրոշներ, որ պետք է քեզ անմիջապես կանգնեցնեն

Սրանցից յուրաքանչյուրն առանձին վերցրած արդեն դանդաղելու պատճառ է։ Երկուսը կամ ավելին միասին՝ և պետք է հեռանաս։ Այս ամփոփումն արտացոլում է Դաշնային առևտրի հանձնաժողովի (Federal Trade Commission), Better Business Bureau-ի և FBI-ի Ինտերնետ հանցագործությունների բողոքների կենտրոնի (Internet Crime Complaint Center) վաղուց գործող ուղեցույցները։

• Անսովոր վճարման եղանակներ։ Քեզ խնդրում են փող փոխանցել հեռագրական փոխանցումով կամ վճարել նվեր-քարտով, Zelle-ով, Cash App-ով, Venmo-ով կամ կրիպտոարժույթով։ Օրինական տանտերերը երաշխիքային ավանդ չեն ընդունում նվեր-քարտերով։ Կալիֆոռնիայի օրենքը նաև պահանջում է, որ տանտերերը թույլատրեն վարձն ու ավանդը վճարելու առնվազն մեկ առանց հավելավճարի եղանակ, օրինակ՝ չեկով (SB 611, Civil Code §1947.3)։
• «Կարող ես վարձել առանց տեսնելու»։ «Սեփականատերը» հարմար կերպով երկրից կամ նահանգից դուրս է, չի կարող ցույց տալ բնակարանը, բայց «փոստով կուղարկի բանալիները»՝ հենց որ վճարես։
• Փող՝ նախքան պայմանագիրը կամ դիտումը։ Ճնշում՝ վճարելու ավանդ կամ առաջին ամսվա վարձը, նախքան բնակարանը անձամբ տեսնելը և գրավոր վարձակալության պայմանագիր ստորագրելը։
• Շուկայականից շատ ցածր վարձ։ Նույն թաղամասի համանման բնակարաններից զգալիորեն ցածր գինը խայծ է, ոչ թե բախտ։
• «Պահման վճար»՝ շուկայից հանելու համար, որը պահանջվում է նախքան որևէ փաստաթուղթ կամ նախքան որևէ մեկին հանդիպելը։
• Անհամապատասխան մանրամասներ։ Նամակների վրայի անունը չի համընկնում հայտարարության հետ, նույն լուսանկարներն այլ կայքերում հայտնվում են այլ գնով, կամ «տանտերը» հրաժարվում է անձամբ հանդիպել կամ ապացուցել, որ գույքի սեփականատերն է։

Ստուգիր սեփականատիրոջը՝ նախքան որևէ բան վճարելը

Լոս Անջելեսը վարձակալներին տալիս է անվճար, հանրային գործիքներ՝ հաստատելու, թե ով է իրականում գույքի սեփականատերը։ Քո փողը հավաքող անձը պետք է համընկնի գրանցված սեփականատիրոջ հետ կամ լինի այդ սեփականատիրոջ լիցենզավորված գործակալ։ Հատկացրու հինգ րոպե՝ ստուգելու համար։

• LA County Assessor. Փնտրիր հասցեն Assessor-ի պորտալում՝ տեսնելու հողամասի գրանցված սեփականատիրոջը, կառուցման տարեթիվը, օգտագործման տեսակը և բնակարանների քանակը։ Եթե քո ավանդը վերցնող անձի անունը որևէ կերպ չի մոտենում գրանցված սեփականատիրոջը, եղիր շատ զգույշ։
• Registrar-Recorder/County Clerk. Սեփականության շղթան հաստատելու համար հեղինակավոր աղբյուրը lavote.gov-ի grantor-grantee ցուցիչն է։
• Ստուգիր գործակալի իրական անշարժ գույքի լիցենզիան։ Ցանկացած ոք, ով վարձույթի դիմաց գտնում կամ առաջարկում է վարձակալական գույք, ընդհանուր առմամբ պետք է ունենա Կալիֆոռնիայի անշարժ գույքի լիցենզիա, որը կարող եք ստուգել Կալիֆոռնիայի անշարժ գույքի վարչության (California Department of Real Estate) միջոցով։ Հատկապես զգույշ եղեք ցանկացած «բնակարան գտնողից» կամ «վարձակալական հայտարարությունների ծառայությունից», որը կանխավճար է պահանջում. կանխավճարով վարձակալական հայտարարությունների ծառայությունը պետք է լինի լիցենզավորված ու երաշխավորված, և պարտավոր է ձեզ վերադարձ կատարել, եթե չի ապահովում մատչելի վարձակալական տարբերակ։ Վերադարձի ընթացիկ կանոնները ստուգեք անմիջապես DRE-ի հետ։
• Հաստատիր, որ հայտարարությունը պատճենված չէ։ Կատարիր լուսանկարների հակադարձ որոնում և ստուգիր հասցեն այլ հայտարարությունների կայքերում։ Առևանգված հայտարարությունը գրեթե միշտ հայտնվում է այլ տեղում, սովորաբար ավելի բարձր գնով և այլ կոնտակտով։

Լոս Անջելես քաղաքի հասցեների համար ZIMAS-ը ցույց է տալիս գոտիավորումը, կառուցման տարեթիվը և վարձի կայունացման նշանը, իսկ LA Housing Department-ի գույքի գործունեության հաշվետվությունը (Property Activity Report) ցույց է տալիս շենքի կանոնագրական և համապատասխանության պատմությունը։ Սրանք ամեն խարդախություն չեն բռնի, բայց «տանտերը», որը չի կարող պատասխանել շենքի մասին հիմնական հարցերի, որի իրական գրանցումը դուք կարող եք կարդալ, խնդիր է։

Իմացիր՝ ինչ կարող է օրինական կերպով գանձել տանտերը

Խարդախները շահում են այն բանից, որ վարձակալները չգիտեն օրինական սահմանաչափերը։ Սահմանաչափերն իմանալը չափազանցված պահանջը դարձնում է ակնհայտ կարմիր դրոշ։

• Դիմումի/ստուգման վճար։ Կալիֆոռնիայի համապետական սահմանաչափը (Civil Code §1950.6) սկսվում է 30 դոլար բազայից՝ ամեն տարի ճշգրտվող գնաճի համաձայն, ներկայումս մոտավորապես 60-ից 66 դոլար յուրաքանչյուր դիմորդի համար, և երբեք չի կարող գերազանցել տանտիրոջ փաստացի ստուգման ծախսը։ Տանտերը պետք է ձեզ տա մանրամասն անդորրագիր, և եթե վարկային հաշվետվություն է քաշում, պետք է դրա պատճենը ձեզ տա 7 օրվա ընթացքում։ Չկա առանձին, ավելի բարձր Լոս Անջելես քաղաքի կամ Լոս Անջելես շրջանի սահմանաչափ։ Ցանկացած ոք, ով նվեր-քարտերով մեծ «դիմումի վճար» է պահանջում, խարդախություն է անում։ Տես ստուգման վճարներ և կրկնակի օգտագործվող հաշվետվություններ։
• Երաշխիքային ավանդ։ 2024 թ. հուլիսի 1-ից (AB 12) ավանդը սահմանափակված է մեկ ամսվա վարձով՝ առաջին ամսվա վարձից բացի, նեղ երկամսյա բացառությամբ՝ որակավորվող փոքր տանտերերի համար։ «Առաջին, վերջին և երկու ամսվա ավանդ» պահանջը, կամ լրացուցիչ ավանդ «քանի որ վարկ չունես», սովորաբար գերազանցում է օրինական սահմանաչափը։ Մանրամասները՝ երաշխիքային ավանդներ AB 12-ի ներքո։
• Վերանվանված «մուտքի վճարներ»։ Ցանկացած գանձում, որը գործում է որպես երաշխիք վնասի կամ չկատարման դեմ, հաշվվում է մեկ ամսվա սահմանաչափի մեջ։ Տանտերը չի կարող շրջանցել այն՝ փողը «մուտքի վճար», «բանալիի ավանդ» կամ «մաքրման վճար» անվանելով։
• Բրոքերի և գտնողի վճարներ։ Ի տարբերություն որոշ քաղաքների, Կալիֆոռնիան օրենք չունի, որը վարձակալության միջնորդավճարը փոխանցում է վարձակալների վրա. երբ տանտերը վարձում է վարձակալության գործակալ, վճարում է տանտերը։ Ցանկացած կանխավճարով վարձակալի կողմից վճարվող «գտնողի վճար» դիտիր որպես լիցենզավորման կարմիր դրոշ։ Ավելին՝ բրոքերի վճարներ և մուտքի ծախսեր։
• Ներգաղթի կարգավիճակն արգելված թեմա է։ AB 291-ի (Civil Code §1940.3) ներքո տանտերը չի կարող հարցնել ձեր ներգաղթի կամ քաղաքացիության կարգավիճակի մասին, և ITIN-ը կարող է փոխարինել Սոցիալական ապահովության համարին։ Կալիֆոռնիայի ոչ մի օրենք չի պահանջում SSN՝ վարձակալելու համար։ «Տանտերը», որը բնակարանը պայմանավորում է ձեր կարգավիճակով, և՛ խախտում է օրենքը, և՛ հաճախ ֆիշինգ է անում։

Լրացուցիչ զգուշություն Լոս Անջելեսի հրդեհներից հետո

2025 թ. հունվարի Palisades-ի և Eaton-ի հրդեհները միանգամից տեղահանեցին հազարավոր վարձակալների, և խարդախները շահարկեցին պակասուրդը։ Այստեղ կարևոր են երկու պաշտպանություն։ Առաջին՝ հայտարարված արտակարգ իրավիճակի ընթացքում Կալիֆոռնիայի գների չարաշահման դեմ օրենքը (Penal Code §396) ընդհանուր առմամբ սահմանափակում է վարձի բարձրացումն արտակարգ իրավիճակից առաջ գնի 10%-ի սահմաններում, և այդ պաշտպանությունները Լոս Անջելես շրջանում հրդեհներից հետո բազմիցս երկարաձգվել են։ Հաստատեք ընթացիկ ավարտի ամսաթիվը Կալիֆոռնիայի գլխավոր դատախազի (California Attorney General) և LA County DCBA-ի էջերում՝ նախքան դրա վրա հենվելը։ Երկրորդ՝ հրդեհից փրկվածներն ուժեղ թիրախավորվում են ուրվական հայտարարություններով և կեղծ «արտակարգ բնակարանով»։ Եթե վերականգնվում եք հրդեհներից, վերևի ստուգման քայլերը կիրառեք հատուկ զգուշությամբ և տես Լոս Անջելեսի հրդեհներից հետո վարձակալների իրավունքները։

Եթե խաբվել եք, կամ քիչ էր մնում խաբվեիք

Հայտնեք դրա մասին։ Հայտնելն օգնում է քննիչներին և կարող է օգնել ձեզ վերադարձնել փողը, իսկ Լոս Անջելեսի իրավապահներն իսկապես գործում են վարձակալական խարդախության և գների չարաշահման դեմ։

• Դաշնային առևտրի հանձնաժողով (Federal Trade Commission). ReportFraud.ftc.gov։
• FBI-ի Ինտերնետ հանցագործությունների բողոքների կենտրոն. IC3.gov, հատկապես հեռագրական կամ կրիպտո կորուստների համար։
• LA County Department of Consumer & Business Affairs. (800) 593-8222 կամ dcba.lacounty.gov՝ գների չարաշահման և վարձակալների խնդիրների համար։
• City of LA Housing Department (housing.lacity.gov) և LA քաղաքի դատախազ՝ Լոս Անջելես քաղաքի գույքերի համար։

Լավագույն պաշտպանությունը դեռևս կանխարգելումն է. տես բնակարանը, հանդիպիր տանտիրոջը, ստուգիր սեփականությունը և երբեք մի վճարիր նախքան ստորագրված վարձակալության պայմանագիրն ու բանալիները ձեռքիդ ունենալը։ CertRent-ի ստուգման գործիքի միջոցով ստեղծված ստուգված վարձակալի պրոֆիլը նաև թույլ է տալիս կիսվել ապացույցով, թե ով եք և որ կարող եք թույլ տալ վարձը՝ առանց կրկին ու կրկին զգայուն փաստաթղթերը բացահայտելու անծանոթներին, որոնց չեք ստուգել։

Հաճախ տրվող հարցեր

Արդյո՞ք «առանց վարկի ստուգման, երաշխավորված հաստատում» միշտ խարդախություն է

Ոչ միշտ, բայց դա ամենամեծ զգուշացնող նշանն է, որովհետև այն զտում է հենց այն վարձակալներին, ովքեր ամենից շատ են ուզում խուսափել ստուգումից։ Օրինական Լոս Անջելեսի տանտերերը ստուգում են դիմորդներին և կարող են գանձել միայն սահմանափակված, անդորրագրով ստուգման վճար։ Եթե հայտարարությունը զուգակցում է «առանց վարկի ստուգման»-ը փող փոխանցելու կամ նախքան բնակարանը տեսնելը վճարելու ճնշման հետ, վերաբերվիր դրան որպես խարդախության։

Ինչպե՞ս հաստատեմ, որ ինձ վարձով տվող անձն իրականում գույքի սեփականատերն է

Փնտրիր հասցեն LA County Assessor-ի պորտալում՝ տեսնելու գրանցված սեփականատիրոջը, և ստուգիր ցանկացած գործակալի լիցենզիան Կալիֆոռնիայի անշարժ գույքի վարչության (California Department of Real Estate) միջոցով։ Եթե քո փողը հավաքող անունը չի համընկնում սեփականատիրոջ կամ լիցենզավորված գործակալի հետ, մի վճարիր։

Տանտերն ուզում է ավանդ՝ բնակարանը «պահելու» համար նախքան ստորագրելը։ Օրինակա՞ն է դա

Կալիֆոռնիան չունի հատուկ օրենք, որ սահմանափակում է պահման ավանդը, բայց այն պետք է լինի ողջամիտ և վերադարձվող, բացառությամբ տանտիրոջ փաստացի փաստաթղթավորված ծախսերի, և դրա ցանկացած մասը, որ կիրառվում է քո վարձակալության վրա, հաշվվում է AB 12-ի մեկ ամսվա ավանդի սահմանաչափի մեջ։ Ստացիր պայմաններն ու վերադարձի պայմանները գրավոր, և երբեք մի վճարիր պահման վճար նախքան տանտիրոջը հանդիպելը և բնակարանը տեսնելը։

Ինչքա՞ն է առավելագույնը, որ տանտերը կարող է գանձել ինձնից միայն դիմելու համար

Համապետական ստուգման վճարի սահմանաչափը (Civil Code §1950.6) 30 դոլար բազա է՝ ճշգրտված գնաճով, ներկայումս մոտավորապես 60-ից 66 դոլար յուրաքանչյուր դիմորդի համար, և երբեք ավելի, քան տանտիրոջ փաստացի ծախսը։ Այն նույնն է Լոս Անջելես քաղաքում, չմիավորված Լոս Անջելես շրջանում և յուրաքանչյուր միավորված քաղաքում։ Դու իրավունք ունես ստանալու մանրամասն անդորրագիր և տանտիրոջ քաշած ցանկացած վարկային հաշվետվության պատճեն։

Կարո՞ղ է տանտերը պահանջել Սոցիալական ապահովության համար կամ հարցնել իմ ներգաղթի կարգավիճակի մասին

Ոչ։ AB 291-ի (Civil Code §1940.3) ներքո տանտերը չի կարող հարցնել կամ որոշում կայացնել ձեր ներգաղթի կամ քաղաքացիության կարգավիճակի հիման վրա, և ITIN-ը կարող է օգտագործվել SSN-ի փոխարեն ստուգման համար։ Կալիֆոռնիայի ոչ մի օրենք չի պահանջում Սոցիալական ապահովության համար՝ վարձակալելու համար։ Ձեր կարգավիճակին կապված պահանջն օրենքի խախտում է և հաճախ խարդախության մաս։

Կորցրել եմ փող վարձակալական խարդախության պատճառով։ Ի՞նչ պետք է անեմ նախ

Դադարեցրու ցանկացած հետագա վճարում, պահպանիր յուրաքանչյուր հաղորդագրություն և անդորրագիր, և հայտնիր ReportFraud.ftc.gov-ին, իսկ հեռագրական կամ կրիպտո կորուստների համար՝ IC3.gov-ին։ Անմիջապես կապվիր քո բանկի կամ վճարման մատակարարի հետ, քանի որ որոշ փոխանցումներ կարող են հետ շրջվել, եթե արագ գործես։ Կարող ես նաև հայտնել LA County DCBA-ին՝ (800) 593-8222 հեռախոսով։

Պատրա՞ստ եք սա գործի դնել

Ստեղծիր ստուգված վարձակալի պրոֆիլ անվճար, կամ բացիր տանտիրոջ հաշիվ՝ այն դիտելու համար։

Ես վարձակալ եմ Ես տանտեր եմ