LA-ի հրդեհներից հետո վարձակալների վերականգնման կենտրոն. ձեր իրավունքները հրդեհներից հետո

2025 թվականի հունվարի Palisades և Eaton հրդեհները տեղահանեցին Լոս Անջելեսի տասնյակ հազարավոր վարձակալների։ Կալիֆորնիայի և Լոս Անջելեսի օրենքները նախատեսում են իրական պաշտպանություններ՝ ներառյալ վարձի բարձրացման սահմանափակումներ, այն դեպքերը, երբ կարող եք դադարեցնել վարձի վճարումը, գրավի ավանդի իրավունքներ, վարձակալների ապահովագրության վերաբերյալ ուղեցույց և տեղեկություններ անվճար օգնություն առաջարկող գործակալությունների մասին։ Այս ռեսուրսը նշում է, որ «Լոս Անջելեսը» կանոնների մեկ ամբողջություն չէ. ձեր իրավունքները կախված են նրանից, թե որ իշխանությունն է վերահսկում ձեր հասցեն։

Նախ պարզեք, թե որ կանոններն են վերաբերում ձեր հասցեին

Հրդեհներն ընդգրկեցին երեք տարբեր կարգավորող ռեժիմ.

• Pacific Palisades → Լոս Անջելես քաղաք։ LA-ի Բնակարանային վարչությունը (LAHD) կառավարում է քաղաքի Վարձի կայունացման օրենսդրությունը (RSO) և Just Cause օրենսդրությունը։ Տես housing.lacity.gov։
• Altadena → LA կոմսության չմիավորված (unincorporated) տարածք։ Eaton-ի հրդեհից տուժած վարձակալների մեծ մասը այստեղ է։ Կիրառելի է կոմսության Վարձի կայունացման և վարձակալների պաշտպանության օրենսդրությունը (RSTPO), որը վարում է Սպառողների և բիզնեսի հարցերի վարչությունը (DCBA), dcba.lacounty.gov, (800) 593-8222 — ոչ LAHD-ը։
• Pasadena, Malibu, Sierra Madre → առանձին քաղաքներ իրենց սեփական կանոններով։ Pasadena-ն ունի իր վարձի վերահսկման կանոնադրությունը և վարձակալության խորհուրդը. Malibu-ն և Sierra Madre-ն հիմնականում հենվում են համապետական AB 1482 պաշտպանությունների վրա։ Altadena-ի և Pasadena-ի վարձակալները հարևաններ են, բայց ենթարկվում են տարբեր գործակալությունների, վարձի սահմանաչափերի և վերաբնակեցման կանոնների։

Համապետական պաշտպանությունները՝ AB 1482 վարձի սահմանաչափը (Civil Code §1947.12), just-cause կանոնները (§1946.2), ավանդի օրենքը և գնային շահարկման (price-gouging) օրենքը — կիրառվում են ամենուր որպես նվազագույն շեմ։

Գնային շահարկում. 10% վարձի սահմանաչափը հայտարարված արտակարգ դրությունից հետո

Նահանգապետ Newsom-ը 2025 թվականի հունվարի 7-ին LA-ի հրդեհների համար հայտարարեց արտակարգ դրություն, ինչը գործարկեց Կալիֆորնիայի գնային շահարկման օրենքը՝ Penal Code §396։ Կարևոր կետերը վարձակալների համար.

• Ընդհանուր առմամբ անօրինական է վարձը (կամ հյուրանոցի/մոթելի սակագինը) բարձրացնել արտակարգ դրությունից առաջ եղած գնից ավելի քան 10%-ով։
• Այն միավորի համար, որը արտակարգ դրությունից առաջ եղած տարվա ընթացքում չի վարձակալվել կամ առաջարկվել վարձակալության, առաստաղը դաշնային Fair Market Rent-ի 160%-ն է (կահավորված լինելու դեպքում թույլատրվում է լրացուցիչ 5%)։
• Խախտումը վարչական զանցանք է (misdemeanor) — մինչև մեկ տարվա ազատազրկում կոմսության բանտում և/կամ 10,000 դոլար տուգանք — և անբարեխիղճ բիզնես գործունեություն։

Այս պաշտպանությունները սկզբում գործում են 30 օր, բայց կարող են երկարաձգվել 30-օրյա փուլերով, և Նահանգապետը հրդեհներից հետո դրանք բազմիցս երկարաձգեց (շատ կատեգորիաներ մղվեցին մինչև 2026 թ. հունվարի 7, հետագա երկարաձգումներով)։ Քանի որ վարձակալության ճշգրիտ ավարտի ամսաթիվը մի քանի անգամ տեղափոխվել է, մի ենթադրեք, թե սահմանաչափը գործում է կամ չի գործում — ստուգեք ընթացիկ կարգավիճակը Կալիֆորնիայի գլխավոր դատախազի գնային շահարկման էջում և LA County DCBA-ում, նախքան դրա վրա հենվելը։ Կիրարկումը իրական է եղել. իրավաբանական օգնության խմբերը հայ­ցեր են ներկայացրել LA-ի տանտերերի դեմ հրդեհի հետ կապված շահարկման համար, իսկ շրջանի դատախազը և քաղաքի դատախազը գործեր են հարուցել։ Կասկածելի շահարկման մասին հայտնեք DCBA-ին՝ (800) 593-8222 կամ գլխավոր դատախազին՝ oag.ca.gov/report։

Եթե ձեր միավորը ավերվել է կամ բնակելի չէ, ձեր վարձը դադարում է

Կան երկու առանձին սցենար, և դրանք օգտագործում են տարբեր գործիքներ։

Միավորն ավերված է կամ կարմիր պիտակավորված (լրիվ կորուստ)։ Civil Code §1933-ի համաձայն՝ վարձակալությունն ավտոմատ դադարում է «վարձակալված իրի ոչնչացմամբ»։ §1942-ի համաձայն՝ երբ տարածքն անբնակելի է, դուք կարող եք լքել այն և «ազատվել վարձի հետագա վճարումից»։ Տանտերը չի կարող շարունակել վարձ գանձել ավերված կամ կարմիր պիտակավորված միավորի համար։ Ուղարկեք գրավոր ծանուցում, որ դադարեցնում եք վարձակալությունը §1933/§1942-ի հիման վրա, և ներառեք վերահասցեավորման հասցե (այն ձեզ հարկավոր կլինի ձեր ավանդի համար)։

LA-ի Building & Safety-ի կամ կոմսության Public Works-ի կողմից փակցված կարմիր պիտակը (վտանգավոր, մուտքն արգելված) կամ դեղին պիտակը (սահմանափակ օգտագործում) անբնակելիության ուժեղ ապացույց է։ Պիտակը չի ջնջում ձեր իրավունքը՝ ապահով կերպով վերցնելու ձեր իրերը։

Վնասված կամ ծխից տուժած, բայց կանգուն։ Ծուխը, մուրը, էլեկտրականության/ջրի/գազի բացակայությունը կամ կառուցվածքային վնասը կարող են խախտել բնակելիության ենթադրյալ երաշխիքը (Civil Code §1941.1)։ Դուք կարող եք պահանջել վերանորոգումներ, օգտագործել «վերանորոգիր և պահիր» (repair-and-deduct) մինչև մեկ ամսվա վարձի չափով (ոչ ավելի, քան երկու անգամ 12 ամսվա ընթացքում), կամ, եթե միավորն իսկապես անբնակելի է, տեղափոխվել և դադարեցնել վճարումը։ LA քաղաքի միավորները չշտկված խախտումներով կարող են վերածվել LAHD-ի Rent Escrow Account Program-ի (REAP). չմիավորված կոմսության միավորներն ունեն DCBA-ի համարժեքը։ Մեր բնակելիության և վերանորոգումների ուղեցույցն այս քայլերը մանրամասն ներկայացնում է։

Հրդեհից հետո ձեր գրավի ավանդը հետ ստանալը

Հրդեհը չի չեղարկում ձեր ավանդի իրավունքները՝ Civil Code §1950.5-ի համաձայն.

• 21-օրյա կանոն։ Ձեր տանտերը պետք է վերադարձնի ավանդը կամ պահումների մանրամասն հաշվետվությունը ձեր տեղափոխվելուց հետո 21 օրացուցային օրվա ընթացքում — նույնիսկ եթե շենքն այլևս գոյություն չունի։
• Հրդեհի պատճառած վնասը, որը դուք չեք առաջացրել, ՕՐԻՆԱԿԱՆ պահում չէ։ Տանտերը կարող է պահել միայն չվճարված վարձի և վարձակալի պատճառած՝ սովորական մաշվածությունը գերազանցող վնասի համար։ Տանտերը չի կարող գանձել փախչող վարձակալներից հրդեհի համար։
• Անբարեխիղճ պահումը կարող է տանտիրոջը ենթարկել մինչև ավանդի կրկնակի չափի օրենսդրական վնասների (§1950.5(l)), որը կիրարկելի է փոքր հայցերի դատարանում (սահմանն այժմ անհատների համար մոտ 12,500 դոլար է — ստուգեք ընթացիկ ցուցանիշը)։
• Տրամադրեք գրավոր վերահասցեավորման հասցե (ուղարկեք հաստատված նամակով կամ ապացույցով), որպեսզի 21-օրյա ժամանակահաշվարկը սկսի գործել։

Երբ կրկին վարձակալում եք, հիշեք, որ ավանդի սահմանաչափն այժմ մեկ ամսվա վարձ է AB 12-ի համաձայն, իսկ լուսանկարային փաստաթղթավորման կանոնները (AB 2801) օգնում են վիճարկել կեղծ գանձումները։ Ամբողջ կանոնների համար տես մեր ավանդի ուղեցույցը։

Վարձակալների ապահովագրություն, օգտագործման կորուստ և արտակարգ օգնություն

Եթե ունեք վարձակալների (HO-4) ապահովագրություն, Օգտագործման կորուստ / Լրացուցիչ բնակության ծախսեր (ALE) վճարում է ժամանակավոր բնակարանի և լրացուցիչ ծախսերի համար, քանի դեռ ձեր միավորն անբնակելի է։ Հայտարարված աղետի դեպքում լրիվ կորստի համար Կալիֆորնիան պահանջում է, որ ապահովագրողներն առաջարկեն ALE առնվազն 24 ամսվա համար, ձեր վերահսկողությունից դուրս հանգամանքների դեպքում երկարաձգումներով, ինչպես նաև արտոնյալ ժամկետներով և կանխավճարներով։ Ձեր կոնկրետ պայմանները ստուգեք Կալիֆորնիայի Ապահովագրության վարչությունում՝ insurance.ca.gov կամ (800) 927-4357։

Ուշադրություն դարձրեք, թե ինչպես են ALE-ն և գնային շահարկումը կապված. ALE-ն փոխհատուցում է միայն ձեր հին վարձի և ավելի բարձր ժամանակավոր վարձի միջև տարբերությունը, ուստի գերգնահատված փոխարինող միավորը միաժամանակ խախտում է §396-ը և սպառում ձեր ապահովագրական ծածկույթը։

Նույնիսկ առանց ապահովագրության՝ ֆինանսական օգնությունը գոյություն ունի.

• FEMA-ի անհատական աջակցություն (Individual Assistance) — վարձակալության և այլ կարիքների օգնություն. disasterassistance.gov, (800) 621-3362 (ստուգեք ժամկետները)։
• SBA-ի աղետային վարկեր — վարձակալները կարող են վարկ վերցնել կորցրած անձնական գույքի համար. sba.gov/disaster։
• LA County-ի արտակարգ վարձի աջակցություն (Emergency Rent Relief) — lacountyrentrelief.com (ստուգեք բացության կարգավիճակը)։
• 211 LA — հավաքեք 211՝ ապաստանի, սննդի և Local Assistance Center-ի ուղղորդումների համար։

Վերակառուցում, տեղահանում և ձեր վերադառնալու իրավունքը

Միջնաժամկետ պայքարը այն մասին է, թե արդյոք դուք կարող եք վերադառնալ — և ինչ վարձով։

• Just cause-ը դեռ գործում է։ Պահպանված, վերակառուցելի վարձի վերահսկմամբ միավորների տանտերերը չեն կարող հրդեհն օգտագործել որպես պատրվակ շենքը դատարկելու համար։ Տես մեր just-cause վտարման ուղեցույցը։
• Վերաբնակեցում և վերադառնալու իրավունք։ Ընդգրկված քաղաքի RSO և կոմսության RSTPO միավորներում մշտական տեղահանումն ընդհանուր առմամբ առաջացնում է վերաբնակեցման աջակցություն և, որտեղ օրենսդրությունը նախատեսում է, վերահսկվող վարձով վերադառնալու առաջնահերթ իրավունք (right of first refusal)։ Գումարները տարբերվում են ըստ իրավասության և վարձակալի կատեգորիայի — մեր վերաբնակեցման աջակցության ուղեցույցը մանրամասնում է քաղաքի և կոմսության ընթացիկ ցուցանիշները։
• Ellis Act-ը։ Տանտերը, ով որոշում է չվերակառուցել որպես վարձակալական բնակարան, կարող է վկայակոչել Ellis Act-ը (Gov. Code §7060), որն ունի իր ծանուցման, վերաբնակեցման և վերավարձակալության սահմանափակումները — ներառյալ վերադառնալու առաջնահերթ իրավունքը, եթե դուք գրավոր ծանուցում ուղարկեք հեռանալուց հետո 30 օրվա ընթացքում։
• Վերակառուցման վարձի վերակայում — դժվար ճշմարտություն։ Բոլորովին նոր շինարարությունն ընդհանուր առմամբ ազատված է AB 1482-ից և տեղական վարձի սահմանաչափերից մոտ 15 տարվա համար։ Վարձակալը, ով «վերադառնում է» վերակառուցված միավոր, կարող է բախվել շուկայական վարձի, եթե չկիրառվի վերահսկվող վարձով վերադառնալու հատուկ դրույթ։ Վաղ սահմանեք սպասելիքները և ստացեք անվճ ար իրավաբանական օգնություն նախքան տեղափոխվելը։

Երկու անվճ ար իրավաբանական ռեսուրս պետք է լինեն ձեր առաջին զանգերը. Stay Housed LA, (888) 694-0040, stayhousedla.org, և Legal Aid Foundation of Los Angeles, (800) 399-4529, lafla.org։

Հաճախ տրվող հարցեր

Իմ բնակարանն այրվել է — արդյոք դեռ վարձ եմ պարտք։

Ոչ։ Civil Code §1933(4)-ի համաձայն՝ վարձակալությունը դադարում է, երբ միավորն ավերվում է, իսկ §1942-ի համաձայն՝ դուք ազատվում եք հետագա վարձից, երբ լքում եք անբնակելի միավորը։ Ծանուցեք ձեր տանտիրոջը գրավոր և տրամադրեք վերահասցեավորման հասցե ձեր ավանդի համար։

Կարո՞ղ է իմ տանտերը բարձրացնել վարձս, որովհետև այդքան մարդ բնակարան է փնտրում։

Ոչ ավելի, քան արտակարգ դրությունից առաջ եղած վարձից 10%-ով, քանի դեռ գնային շահարկման պաշտպանությունները գործում են։ Այդ պաշտպանությունները 2025 թ. հունվարի հրդեհներից ի վեր բազմիցս երկարաձգվել են, ուստի ստուգեք ընթացիկ կարգավիճակը Կալիֆորնիայի գլխավոր դատախազի և LA County DCBA էջերում, և հայտնեք խախտումների մասին DCBA-ին՝ (800) 593-8222։

Հրդեհն իմ մեղքով չէր — կարո՞ղ է տանտերը պահել իմ ավանդը վնասի համար։

Ոչ։ Հրդեհի պատճառած վնասը, որը դուք չեք առաջացրել, օրինական պահում չէ։ Ձեր ավանդը, հանած միայն չվճարված վարձը կամ վարձակալի պատճառած վնասը, պետք է վերադարձվի 21 օրվա ընթացքում Civil Code §1950.5-ի համաձայն — նույնիսկ եթե շենքն այլևս գոյություն չունի։ Անբարեխիղճ պահումը կարող է տանտիրոջն արժենալ ավանդի կրկնակի չափը։

Իմ միավորն ունի ծխի վնաս, բայց ավերված չէ։ Ի՞նչ կարող եմ անել։

Ծուխը և մուրը կարող են խախտել բնակելիության երաշխիքը (Civil Code §1941.1)։ Դուք կարող եք պահանջել վերանորոգումներ, օգտագործել «վերանորոգիր և պահիր» մինչև մեկ ամսվա վարձի չափով (§1942), կամ սրությունը փոխանցել REAP-ին։ Եթե միավորն իսկապես անբնակելի է, կարող եք լքել այն և դադարեցնել վարձի վճարումը։

Ես տեղահանված եմ առանց փողի — որտեղ կարող եմ օգնություն ստանալ։

Սկսեք FEMA-ից (disasterassistance.gov, (800) 621-3362), LA County-ի արտակարգ վարձի աջակցությունից, 211 LA-ից, Stay Housed LA-ից և LAFLA-ից։ Եթե ունեք վարձակալների ապահովագրություն, ALE-ն ծածկում է ժամանակավոր բնակարանը։

Իմ տանտերն ասում է, որ չի վերակառուցելու որպես վարձակալական բնակարան։ Կարո՞ղ է նա դա անել։

Հնարավոր է, Ellis Act-ի միջոցով — բայց այն ունի ծանուցման, վերաբնակեցման և վերադառնալու իրավունքի պարտավորություններ և չի կարող լինել պատրվակ՝ just-cause և վարձի վերահսկման կանոններից խուսափելու համար։ Ստացեք անվճ ար իրավաբանական օգնություն Stay Housed LA-ից կամ LAFLA-ից նախքան տեղափոխվելուն համաձայնվելը։

Հրաժարագիր

Այս ուղեցույցը կրթական բնույթ ունի և արդիական է հրապարակման պահին։ Հրդեհից վերականգնման ժամկետները և արտակարգ հրամանները հաճախ փոփոխվում են — ստուգեք ժամանակազգայ toucher կետերը (գնային շահարկման կարգավիճակ, FEMA/SBA և վարձի աջակցության ժամկետներ) վերևում նշված պաշտոնական գործակալությունների հետ նախքան գործելը։ CertRent-ն օգնում է վարձակալներին ստեղծել անվճ ար, հաստատված վարձակալի պրոֆիլ՝ տեղահանումից հետո կրկին դիմելը հեշտացնելու համար. իմացեք ավելին մեր սկրինինգի գործիքում։