Ո՞վ է իմ շենքի սեփականատերը Լոս Անջելեսում. ինչպես կարդալ ձեր շենքի գրառումը

CertRent-ի խմբագրական թիմի կողմից · Թարմացվել է 2026թ. հուլիսին · Ստուգված է Կալիֆոռնիայի և Լոս Անջելեսի պաշտոնական աղբյուրների հետ

Եթե դուք վարձակալում եք Լոս Անջելեսում, «ո՞վ է իմ շենքի սեփականատերը» հազվադեպ է լինում պարզ հարց։ Ձեր վարձակալության պայմանագրի վրա նշված անունը կարող է լինել գույքի կառավարիչ, այն կազմակերպությունը, որը կանխիկացնում է ձեր վարձավճարի չեկը, կարող է լինել LLC, իսկ այն մարդը, ով իրականում վերահսկում է գույքը, կարող է թաքնված լինել մեկ այլ շրջանում գրանցված P.O. box-ի հասցեով ընտանեկան հավատարմագրի (trust) հետևում։ Իմանալը, թե իրականում ով է տիրապետում շենքին և ինչ է ասում դրա հանրային գրառումը, կարևոր է, երբ ձեզ վերանորոգումներ են պետք, ցանկանում եք ստուգել՝ արդյոք ձեր վարձի բարձրացումն օրինական է, կամ փորձում եք հաստատել, որ ձեզ դուրս գալ խնդրող անձն ունի դա անելու իրավասությունը։

Լավ նորությունն այն է, որ Լոս Անջելեսն ունի երկրի ամենաբաց գույքային տվյալներից մի քանիսը։ Սեփականությունը, կանոնակարգերի կիրարկման պատմությունը, թույլտվությունները և վարձի կայունացման կարգավիճակը բոլորը գտնվում են հանրային գրառումներում, որոնք կարող եք որոնել անվճար։ Այս ուղեցույցը քայլ առ քայլ ներկայացնում է յուրաքանչյուր աղբյուր, բացատրում է, թե ինչու սեփականատերերի անունները հաճախ թաքնված են կազմակերպությունների հետևում, և ցույց է տալիս, թե ինչպես է CertRent-ը ստուգում, որ վարձատուն իրականում տիրապետում է այն շենքին, որը վարձակալության է հանձնում ձեզ։ Կարող եք նաև սկսել մեր Ո՞վ է իմ շենքի սեփականատերը գործիքով։

Սկսեք հողակտորից. LA County Assessor-ը և ձեր AIN-ը

Լոս Անջելես կոմսության յուրաքանչյուր գույք ունի Assessor-ի նույնականացման համար (AIN)՝ 10-նիշանոց հողակտորի ID, որը կապում է սեփականության, գնահատման և տեղակայման գրառումները։ LA County Assessor-ի պորտալը թույլ է տալիս ցանկացած մարդու որոնել փողոցի հասցեով և վերադարձնում է «assessee»-ն (գրանցված սեփականատերը), AIN-ը, իրավական նկարագրությունը, կառուցման տարեթիվը, միավորների քանակը և փոստային հասցեն, ուր ուղարկվում են հարկային հաշիվները։

Այդ փոստային հասցեն հաճախ էջի ամենաօգտակար դաշտն է։ Նույնիսկ երբ «սեփականատերը» համարակալված LLC է, հարկային հաշիվը պետք է ուղարկվի ինչ-որ իրական տեղ՝ հաճախ կառավարման ընկերություն, փաստաբան կամ սեփականատիրոջ բնակարան։ Գրեք նաև AIN-ը. LA-ի գրեթե բոլոր մյուս գրառումների համակարգերը (գոտիավորում, շինարարություն, բնակարանային) որոնելի են AIN-ով, այնպես որ դրա առկայությունն արագացնում է մնացած գործընթացը։

Մեկ նախազգուշացում. Assessor-ը ցույց է տալիս սեփականատիրոջն ըստ վերջին գնահատման ցուցակի, ինչը կարող է վերջին վաճառքից ամիսներով հետ մնալ։ Ամենաթարմ փոխանցման համար դիմեք գրանցված սեփականության փաստաթղթին (deed) (տես ստորև)։

Ո՞վ է իրականում տիրապետում. deed-ի հետագծումը հավատարմագրերի և LLC-ների միջով

Լոս Անջելեսում վարձակալական շենքերի մեծ մասը պատկանում է LLC-ների, սահմանափակ գործընկերությունների կամ հետկանչելի հավատարմագրերի (revocable trusts)։ Սա օրինական է և տարածված. կազմակերպությունները օգտագործվում են պատասխանատվության պաշտպանության, ժառանգության պլանավորման և գաղտնիության համար։ Բայց դա նշանակում է, որ Assessor-ը կարող է անձի փոխարեն նշել «123 Main Street LLC» կամ «The Smith Family Trust»։ Կազմակերպության հետևում գտնվող մարդուն գտնելու համար ունեք ևս երկու անվճար գործիք.

• Գրանցված սեփականության փաստաթղթեր (deeds) — LA County Registrar-Recorder/County Clerk-ը վարում է յուրաքանչյուր գրանցված deed-ի grantor/grantee ինդեքսը։ Սա ցույց է տալիս սեփականության շղթան. ով է վաճառել գույքը (grantor), ով է գնել (grantee) և երբ։ Grant deed-ը կամ quitclaim-ը հաճախ նշում է այն անհատներին, ովքեր ստորագրել են հավատարմագրի կամ LLC-ի անունից։
• Բիզնես կազմակերպությունների գրառումներ — Եթե սեփականատերը LLC կամ կորպորացիա է, Կալիֆոռնիայի Secretary of State-ի բիզնես որոնումը ցույց է տալիս կազմակերպության գրանցված գործակալին ծանուցումների ստացման համար և, LLC-ների դեպքում, կառավարչին կամ անդամներին, որոնք նշված են դրա Statement of Information-ում։ Այդ գործակալն այն անձն է, ով օրինական կերպով նշանակված է ծանուցումներ ստանալու համար՝ կարևոր կոնտակտ, եթե երբևէ ձեզ անհրաժեշտ լինի պաշտոնապես ծանուցել սեփականատիրոջը։

Deed-ից կազմակերպություն, ապա կազմակերպությունից անվանված անձ հետագծելը հենց այն խաչաձև ստուգումն է, որն ավտոմատացնում է մեր Ո՞վ է իմ շենքի սեփականատերը գործիքը։ Նկատի ունեցեք, որ Կալիֆոռնիայի օրենսդրության համաձայն կազմակերպության կամ հավատարմագրի օգտագործումը որևէ անպատշաճ բանի ապացույց չէ. դա ստանդարտ պրակտիկա է։ Կարևորն այն է, թե արդյոք շղթան կապվում է ձեր վարձը հավաքող անձի հետ։

Շենքի գրառումը կարդալը. կանոնակարգային գործեր, բողոքներ և թույլտվություններ

Սեփականությունը գրառման միայն կեսն է։ Մյուս կեսն այն է, թե ինչպես է շենքը պահպանվել, և Լոս Անջելեսը հրապարակում է նաև դա։

LA Department of Building and Safety (LADBS/DBS)-ը զբաղվում է թույլտվություններով, ստուգումներով և կանոնակարգերի կիրարկմամբ։ Դրա գրառումների բաժինը՝ հասանելի վարչության առցանց գույքի որոնման միջոցով ladbsdoc.lacity.org-ում, թույլ է տալիս ըստ հասցեի հանել գույքի թույլտվությունների պատմությունը և կանոնակարգերի կիրարկման փաստաթղթերը։ «Property Activity Report»-ը կամ «Parcel Profile Report»-ը ցույց կտա բաց և փակ գործերը, կատարման հրամանները (orders to comply) և ստուգումների արդյունքները։ «Order to Comply»-ը այն պաշտոնական ծանուցումն է, որը LADBS-ն արձակում է խախտում հայտնաբերելիս. դրանց շարանը կամ տարիներ շարունակ բաց մնացող գործերը կարմիր դրոշ են այն մասին, թե ինչպես է վարձատուն արձագանքում խնդիրներին։

Ամբողջ պորտֆելի օրինաչափությունների համար քաղաքի բաց տվյալների պորտալը՝ data.lacity.org-ը, պարունակում է մեքենայաընթեռնելի տվյալաշտեմարաններ շինարարության և անվտանգության ստուգումների, կանոնակարգերի կիրարկման գործերի և հաճախորդների սպասարկման հարցումների (այդ թվում 311-ով ուղղորդված շատերի) համար։ Կարող եք դրանք զտել ըստ հասցեի կամ սեփականատիրոջ՝ տեսնելու համար, թե արդյոք նույն վարձատուն կրկնվող խախտումներ ունի բազմաթիվ գույքերում։ Առանձին՝ վարձի կայունացված միավորներում բնակելիության բողոքներն անցնում են LA Housing Department-ի Systematic Code Enforcement Program-ի (SCEP) միջով, որը ստուգում է ընդգրկված վարձակալական շենքերը պտտվող ցիկլով։

RSO կարգավիճակ, վարձի սահմանաչափեր և վտարման ծանուցումների ներկայացումներ

Այն, թե արդյոք ձեր շենքն ընդգրկված է LA քաղաքի վարձի կայունացման կանոնակարգում (RSO), որոշում է, թե որքան կարող է բարձրանալ ձեր վարձը և արդյոք ունեք «just cause» վտարման պաշտպանություն։ RSO-ն ընդհանուր առմամբ ընդգրկում է երկու կամ ավելի միավոր ունեցող վարձակալական շենքերը, որոնք կառուցվել են 1978թ. հոկտեմբերի 1-ին կամ դրանից առաջ։ Կոնկրետ հասցե ստուգելու համար օգտագործեք ZIMAS-ը (քաղաքի Zoning Information and Map Access System-ը), որը ցույց է տալիս «Rent Stabilization» դրոշը հողակտորի բնակարանային ներդիրում, և հաստատեք LA Housing Department-ի (LAHD) միջոցով, որը վարում է RSO վարձակալական ռեգիստրը։

Թույլատրելի տարեկան RSO բարձրացումը CPI-ի վրա հիմնված տոկոս է, որը LAHD-ն հրապարակում է ամեն տարի. մի հիմնվեք երկրորդ ձեռքից լսված թվի վրա։ Ցանկացած բարձրացում ընդունելուց առաջ ուղղակիորեն ստուգեք LAHD-ի ընթացիկ հրապարակած RSO վարձի բարձրացման ցուցանիշը և հաստատեք, որ վարձատուն գրանցել է միավորը, քանի որ չգրանցված RSO միավորի վարձը ընդհանուր առմամբ ընդհանրապես չի կարող բարձրացվել։

Կախված նրանից, թե որտեղ եք ապրում, կարող են կիրառվել վարձի երեք տարբեր շերտեր, այնպես որ բացահայտեք ձերը.

• Լոս Անջելես քաղաք. RSO՝ ընդգրկված հին շենքերի համար (LAHD-ի հրապարակած սահմանաչափ), գումարած համապետական AB 1482 սահմանաչափը շատ ոչ-RSO միավորների համար։
• Չմիավորված LA կոմսություն (այնպիսի տարածքներ, ինչպիսիք են East LA-ն, Florence-Firestone-ը կամ Ladera Heights-ը, որոնք որևէ քաղաքի ներսում չեն). կոմսության Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance-ը (RSTPO), որը վարվում է LA County DCBA-ի կողմից։ Կոմսության թույլատրելի բարձրացման փուլերը հաղորդվում են որպես 1.919% / 2.919% / 3.919% 2026թ. հուլիսի 1 – 2027թ. հունիսի 30 ժամանակահատվածի համար. ստուգեք ընթացիկ ցուցանիշը DCBA-ի էջում։
• Համապետական (Կալիֆոռնիա). AB 1482-ը (Civil Code §1947.12) սահմանափակում է բարձրացումները իր ընդգրկած միավորների համար 5%-ի գումարած տարածաշրջանային CPI-ի, կամ 10%-ի՝ որն ավելի փոքր է։ LA/Orange կոմսության AB 1482 առաստաղը 8.7% է 2026թ. օգոստոսի 1 – 2027թ. հուլիսի 31 ժամանակահատվածի համար։

Վտարման ծանուցումների հաշվառման վերաբերյալ. 2023թ.-ից ի վեր Լոս Անջելես քաղաքի վարձատուները պետք է LAHD-ին ներկայացնեն վարձակալությունը դադարեցնող ցանկացած ծանուցման պատճեն, իսկ առանց մեղքի «cause» վտարումները (ինչպիսիք են Ellis Act-ով դուրսբերումները) գրանցվում են առանձին։ LAHD-ն և քաղաքի տվյալների պորտալը հրապարակում են այս գործունեությունը, այնպես որ կարող եք տեսնել՝ արդյոք ձեր շենքն ունի վտարման ներկայացումների պատմություն կամ գրանցված Ellis Act-ով դուրսբերում։ Այդ պատմությունը կարևոր ազդանշան է վարձատուի պրակտիկայի մասին, և քանի որ վտարման դատական գրառումներն իրենք լռելյայն թաքցված են հանրային տեսադաշտից Code of Civil Procedure §1161.2-ի համաձայն, այս վարչական ներկայացումները շենքի վտարման պատմության դեպի բացվող սակավաթիվ պատուհաններից են։

Ինչպես է CertRent-ը ստուգում, որ վարձատուն իրականում տիրապետում է շենքին

Լոս Անջելեսում վարձակալական խարդախությունները հաճախ գործում են՝ գովազդելով միավոր, որը «վարձատուն» չի վերահսկում. երբեմն դատարկ գույք, երբեմն այնպիսին, որն իրականում վարձակալության է հանձնվում, բայց ուրիշի կողմից։ CertRent-ը անվճար ստուգված վարձակալի պրոֆիլի հարթակ է, և մեր անելիքի մի մասն է գործարքի մյուս կողմը խաչաձև ստուգելը։

Երբ վարձատուն ցուցակագրում է CertRent-ի միջոցով, մենք համեմատում ենք նրա տրամադրած անունն ու կազմակերպությունը Assessor-ի գրանցված սեփականատիրոջ և այդ AIN-ի գրանցված deed-ի հետ, իսկ երբ սեփականատերը LLC է՝ Secretary of State-ի գրանցված գործակալի և կառավարման գրառումների հետ։ Երբ վարձակալության պայմանագրի վրա նշված անձը կառավարիչ կամ գործակալ է, այլ ոչ թե սեփականության իրավատերը, մենք փնտրում ենք այն լիազորությունը, որը նրան կապում է սեփականատեր կազմակերպության հետ։ Նպատակը պարզ է. նախքան դիմումի վճար կամ ավանդ հանձնելը, դուք պետք է կարողանաք հաստատել, որ ձեզ վարձակալության հանձնող անձն ունի իրական, փաստաթղթավորված կապ շենքի սեփականության իրավունքի հետ։ Կարող եք նույն առաջին ստուգումն ինքներդ կատարել մեր Ո՞վ է իմ շենքի սեփականատերը գործիքով։

Սա կրթական տեղեկատվություն է, ոչ թե իրավաբանական խորհրդատվություն։ Եթե բախվում եք վտարման, բնակելիության վեճի կամ վարձի բարձրացման, որը համարում եք անօրինական, կապվեք LAHD-ի, DCBA-ի կամ վարձակալների իրավունքների իրավաբանական օգնության կազմակերպության հետ ձեր կոնկրետ իրավիճակի վերաբերյալ։

Հաճախ տրվող հարցեր

Օրինակա՞ն է, որ իմ վարձատուն թաքնվում է LLC-ի կամ հավատարմագրի հետևում

Այո։ Վարձակալական գույքը LLC-ում, սահմանափակ գործընկերությունում կամ հավատարմագրում պահելն օրինական է և չափազանց տարածված Լոս Անջելեսում՝ սովորաբար պատասխանատվության և ժառանգության պլանավորման նկատառումներով։ Դա ինքնին որևէ իրավախախտում չի նշանակում։ Կարևորն այն է, որ կազմակերպության սեփականության շղթան կապվի ձեր վարձը հավաքողի հետ, և որ կազմակերպությունը պատշաճ կերպով գրանցված լինի, ինչը կարող եք հաստատել Registrar-Recorder-ի և Կալիֆոռնիայի Secretary of State-ի միջոցով։

Ինչպե՞ս գտնեմ համարակալված LLC-ի հետևում գտնվող իրական անձին

Սկսեք LA County Registrar-Recorder-ի գրանցված grant deed-ից, որը հաճախ նշում է կազմակերպության անունից ստորագրած անհատին։ Ապա որոնեք կազմակերպությունը Կալիֆոռնիայի Secretary of State-ի bizfile պորտալում՝ գտնելու համար դրա գրանցված գործակալին ծանուցումների ստացման համար և, LLC-ների դեպքում, Statement of Information-ում նշված կառավարչին կամ անդամներին։ Assessor-ի պորտալում առկա հարկային հաշվի փոստային հասցեն ևս մեկ ուժեղ հուշում է։

Ինչպե՞ս իմանամ՝ արդյոք իմ շենքը վարձի կայունացված է (RSO)

Փնտրեք ձեր հասցեն ZIMAS-ում և ստուգեք Rent Stabilization դրոշը բնակարանային ներդիրում, ապա հաստատեք LA Housing Department-ի վարձակալական ռեգիստրով։ Որպես կանոն՝ LA քաղաքի երկու կամ ավելի միավոր ունեցող շենքերը, որոնք կառուցվել են 1978թ. հոկտեմբերի 1-ին կամ դրանից առաջ, սովորաբար ընդգրկված են։ Եթե ապրում եք չմիավորված LA կոմսությունում, ապա փոխարենը կիրառվում է կոմսության RSTPO-ն. ստուգեք LA County DCBA-ի հետ։

Որտե՞ղ փնտրեմ իմ շենքի կանոնակարգերի կիրարկման գործերն ու բողոքները

Օգտագործեք LADBS/DBS-ի առցանց գույքի որոնումը թույլտվությունների, ստուգումների և կատարման հրամանների համար, և քաղաքի բաց տվյալների պորտալը՝ data.lacity.org, շինարարության և անվտանգության ստուգումների ու կանոնակարգերի կիրարկման տվյալաշտեմարանների համար, որոնք կարող եք զտել ըստ հասցեի կամ սեփականատիրոջ։ RSO միավորներում բնակելիության հարցերը նույնպես մշակվում են LAHD-ի Systematic Code Enforcement Program-ի միջոցով։

Կարո՞ղ եմ տեսնել, թե քանի վտարման ծանուցում է ունեցել իմ շենքը

Մասամբ։ Առանձին վտարման դատական գրառումները լռելյայն թաքցված են հանրային տեսադաշտից CCP §1161.2-ի համաձայն։ Բայց LA քաղաքի վարձատուները պետք է LAHD-ին ներկայացնեն դադարեցման ծանուցումները, իսկ առանց մեղքի ներկայացումները, ինչպիսիք են Ellis Act-ով դուրսբերումները, գրանցվում և հրապարակվում են LAHD-ի և քաղաքի տվյալների պորտալի միջոցով, այնպես որ հաճախ կարող եք տեսնել շենքին կապված վարչական վտարման գործունեությունը, նույնիսկ եթե դատական գործերը պաշտպանված են։

Պատրա՞ստ եք սա գործի դնել

Ստեղծեք ստուգված վարձակալի պրոֆիլ անվճար, կամ ստեղծեք վարձատուի հաշիվ՝ այն դիտելու համար։

Ես վարձակալ եմ Ես վարձատու եմ