Ձեր LA-ի բնակարանում ջեռուցում կամ տաք ջուր չկա. ձեր օրինական իրավունքները

Լոս Անջելեսում սառը բնակարան կամ երբեք չտաքացող ցնցուղ ունենալը ոչ միայն անհարմար է, այլև, ամենայն հավանականությամբ, ձեր տանտիրոջ օրինական պարտականության խախտում է։ Կալիֆոռնիայի օրենքի համաձայն՝ գործող ջեռուցումը և թե՛ տաք, թե՛ սառը հոսող ջուրը «բնակելիության ենթադրվող երաշխիքի» (implied warranty of habitability) մասն են, որը յուրաքանչյուր բնակելի տանտեր պարտավոր է յուրաքանչյուր վարձակալի, և դա հնարավոր չէ հրաժարվել վարձակալության պայմանագրով։

Ջեռուցումն ու տաք ջուրը օրինականորեն պարտադիր են, ոչ թե ընտրովի

Կալիֆոռնիայի Քաղաքացիական օրենսգրքի §1941.1-ը թվարկում է այն պայմանները, որոնց պետք է համապատասխանի վարձակալվող բնակարանը՝ օրինականորեն «բնակելի» համարվելու համար։ Դրանցից երկուսն ուղղակիորեն վերաբերում են այս հարցին։ Ենթակետ (a)(3)-ը պահանջում է ջրի համակարգ, որը «ունակ է արտադրելու տաք և սառը հոսող ջուր… մատակարարված համապատասխան սանտեխնիկական սարքավորումներին»։ Ենթակետ (a)(4)-ը պահանջում է «ջեռուցման սարքավորումներ, որոնք տեղադրման պահին համապատասխանել են գործող օրենքին և պահպանվում են լավ աշխատանքային վիճակում»։ Այն բնակարանը, որում էապես բացակայում է դրանցից որևէ մեկը, օրինականորեն ոչ բնակելի է։ (Civ. Code §1941.1։)

Հիմքում ընկած պարտականությունը բխում է Քաղաքացիական օրենսգրքի §1941-ից, որը պահանջում է, որ տանտերը բնակարանը դարձնի և պահի «բնակության համար պիտանի վիճակում», ինչպես նաև՝ ուղենշային Green v. Superior Court (1974) 10 Cal.3d 616 գործից, որով որոշվեց, որ այս երաշխիքը ենթադրվում է յուրաքանչյուր բնակելի վարձակալության պայմանագրում։ Քաղաքացիական օրենսգրքի §1942.1-ը դարձնում է վարձակալության պայմանագրի ցանկացած դրույթ, որով հրաժարվում են այս իրավունքներից, անվավեր՝ որպես հանրային քաղաքականությանը հակասող։ Այսպիսով, պայմանագիր, որտեղ ասվում է «վարձակալն ընդունում է բնակարանը իր ներկա վիճակում» կամ «տանտերը պատասխանատու չէ ջեռուցման համար», չի վերացնում ձեր պաշտպանվածությունը։ (§1941; §1942.1։)

Առանձին, Կալիֆոռնիայի Նահանգային բնակարանային օրենքը և դրա կանոնակարգերը պահանջում են, որ ջեռուցման սարքավորումն ունակ լինի պահպանելու մոտ 70°F (21°C) սենյակային ջերմաստիճան բնակելի սենյակներում (Կալիֆոռնիայի կանոնակարգերի օրենսգիրք, վերնագիր 25)։ Ձմռանը ջեռուցման բացակայությունը կամ ջեռուցիչ, որը չի կարող սենյակը այդ նշագծին մոտեցնել, ստանդարտներից ցածր վիճակ է։ Չկա նահանգային օրենք, որը պահանջում է օդորակում, բայց ծայրահեղ ներքին շոգը կարող է դեռ առաջացնել բնակելիության հետ կապված այլ մտահոգություններ։

Ի՞նչն է համարվում խախտում, և ի՞նչը՝ ոչ

Առողջության և անվտանգության օրենսգրքի §17920.3-ը սահմանում է «ստանդարտներից ցածր շենք» հասկացությունը՝ օրենսգրքի կիրառման նպատակներով, և հստակորեն ներառում է անբավարար ջեռուցումն ու տաք կամ սառը հոսող ջրի բացակայությունը։ Դա այն չափանիշն է, որը կիրառում է Քաղաքի կամ Շրջանի տեսուչը, երբ դուք բողոք եք ներկայացնում։ (HSC §17920.3։)

Խնդիրը պետք է լինի էական և ոչ ձեր կողմից առաջացած։ Քաղաքացիական օրենսգրքի §1941.2-ի համաձայն՝ տանտիրոջ վերանորոգման պարտականությունը կասեցվում է, եթե վարձակալը փչացրել է սարքավորումը, կամ եթե ընդհատումը վարձակալի սեփական թերացման հետևանք է, օրինակ՝ ձեր անունով բացված հաշվի չվճարված գազի հաշիվ։ Վառարանի կայծը (pilot light), որը դուք կարող եք ապահով վերավառել, կամ «անջատված» դրված ջերմակարգավորիչը տանտիրոջ խախտում չեն։ Բայց փչացած ջեռուցիչը, խափանված ջրատաքացուցիչը, գազի արտահոսքը, որը կոմունալ ծառայությունը կնքել է (red-tagged), կամ տանտերը, որը երբեք չի վերականգնել ծառայությունը, միանշանակ տանտիրոջ պատասխանատվությունն են։ (§1941.2։)

Քայլ առաջին. տվեք գրավոր ծանուցում և հայտնեք օրենսգրքի խախտման մասին

Սկսեք ձեր տանտիրոջը գրավոր ծանուցելով (հաղորդագրությունն ու էլ. նամակը երկուսն էլ հաշվի են առնվում, բայց պատճենը պահեք), նկարագրելով խնդիրն ու այն օրը, երբ սկսվել է, և վերանորոգում պահանջելով։ Գրավոր ծանուցումը գործի է դնում օրինական ժամանակացույցերը և ստեղծում է փաստաթղթային հետք, որ ձեզ պետք կգա հետագայում։ Արեք թվագրված լուսանկարներ, իսկ ջեռուցման դեպքում՝ ջերմաչափի լուսանկարով նշեք ներքին ջերմաստիճանը։

Եթե տանտերը շուտ չի արձագանքում, հայտնեք դրա մասին ձեր իրավասության համապատասխան պետական գործակալությանը, և Լոս Անջելեսում դա ամբողջովին կախված է նրանից, թե որտեղ եք ապրում.

• Լոս Անջելես քաղաք. Ներկայացրեք օրենսգրքի խախտման բողոք Լոս Անջելեսի Բնակարանային վարչություն (LAHD) և Շինարարության ու անվտանգության վարչություն՝ MyLA311-ի միջոցով. զանգահարեք 311, օգտագործեք MyLA311 հավելվածը կամ ներկայացրեք առցանց։ LAHD-ի Օրենսգրքի համակարգված կիրառման ծրագիրը (SCEP) զբաղվում է բնակելիության հարցերով։ (housing.lacity.gov։)
• Լոս Անջելես շրջանի չընդգրկված տարածքներ (օրինակ՝ Altadena, East LA, Florence-Firestone, Ladera Heights). Դիմեք LA շրջանի Սպառողների և բիզնեսի հարցերի վարչություն (DCBA)՝ (800) 593-8222 հեռախոսով, ինչպես նաև Շրջանի օրենսգրքի կիրառման բաժնին՝ համապատասխան զննման համար։ (dcba.lacounty.gov։)
• Այլ ընդգրկված քաղաքներ (Long Beach, Pasadena, Santa Monica, West Hollywood, Culver City, Inglewood, Glendale և այլն). Յուրաքանչյուրն ունի իր սեփական օրենսգրքի կիրառման ծառայությունը. դիմեք այդ քաղաքի բնակարանային կամ շինարարական վարչությանը։ Մի ենթադրեք, որ Լոս Անջելես քաղաքի կամ Շրջանի կանոնները կիրառելի են։

Վստա՞հ չեք, թե որ իրավասությունն է կարգավորում ձեր հասցեն։ Հաստատեք դա, նախքան որևէ տեղական կանոնի վրա հենվելը։ Մեր ուղեցույցը ձեր շենքի իրավասությունն ու վարձավճարի օրենքի կարգավիճակը ստուգելու մասին ցույց է տալիս Շրջանի և Քաղաքի անվճար որոնման գործիքները։

Ձեր իրավական միջոցները, երբ տանտերը դեռ անտեսում է ձեզ

Կալիֆոռնիան վարձակալներին տալիս է մի քանի աստիճանավորված գործիք։ Ընտրեք՝ ելնելով խնդրի ծանրությունից և նրանից, թե որքան ռիսկի եք պատրաստ, և հաշվի առեք նախ իրավաբանական օգնություն ստանալը։

Վերանորոգել և հանել (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1942)։ Ծանուցելուց հետո, եթե տանտերը ողջամիտ ժամկետում չի շտկում խնդիրը, դուք կարող եք որևէ մեկին վարձել վերանորոգումն անելու և ծախսը հանել վարձավճարից։ Հանվող գումարը չի կարող գերազանցել մեկ ամսվա վարձավճարը, և դուք կարող եք օգտագործել այս միջոցը 12 ամսվա ընթացքում ոչ ավելի, քան երկու անգամ։ Ծանուցումից 30 օր սպասելը համարվում է ողջամիտ, բայց ավելի կարճ ժամկետը կարող է ողջամիտ լինել հրատապ բանի համար, ինչպիսին է ձմռանը ջեռուցման կամ տաք ջրի բացակայությունը։ (§1942։)

Վարձավճարի պահում (Green պաշտպանությունը)։ Բնակելիության էական խախտման դեպքում վարձակալը կարող է պահել վարձավճարը և բարձրացնել խախտումը՝ որպես պաշտպանություն, եթե տանտերն այնուհետև դիմում է ներկայացնում չվճարման համար վտարելու։ Չկա օրենք, որը պարզապես ասում է «դադարեցրեք վճարել». դա դատական պաշտպանության միջոց է՝ իրական ռիսկով։ Պահված վարձավճարը պահեք առանձին, որպեսզի կարողանաք ավանդ դնել դատարանում, և համոզվեք, որ ծանուցում և մուտք եք տվել։ Եթե պարտվեք, պարտք կմնաք հետընթաց վարձավճարը, և ձեզ կարող են վտարել։ Փաստաթղթավորեք ամեն ինչ՝ լուսանկարներ, թվագրված ծանուցումներ և ձեր օրենսգրքի բողոքի համարը։

Վարձավճար գանձելու արգելքը (Քաղաքացիական օրենսգիրք §1942.4)։ Սա ավելի հզոր, օրենքի վրա հիմնված գործիք է։ Տանտերը չի կարող պահանջել կամ գանձել վարձավճար, բարձրացնել վարձավճարը կամ ներկայացնել վճարիր-կամ-հեռացիր ծանուցում, երբ այս չորսն էլ ճշմարիտ են. (1) բնակարանում էապես բացակայում է §1941.1-ի հատկանիշ (ինչպիսին է ջեռուցումը կամ տաք ջուրը), կամ խախտվում է առողջության/անվտանգության օրենսգիրք, որը վտանգում է բնակիչներին. (2) պաշտոնական անձը գրավոր ծանուցել է տանտիրոջը այն շտկելու մասին. (3) վիճակը դեռ շտկված չէ այդ ծանուցումից 35 օր հետո, առանց հիմնավոր պատճառի. և (4) դուք չեք առաջացրել այն։ Վնասները կազմում են փաստացի վնասներ՝ գումարած 100-ից 5000 դոլար հատուկ վնասներ, գումարած փաստաբանի վճարներ, և կիրառելի է փոքր հայցերի դատարանում։ Հիմնական տարբերությունը. §1942.4-ը նախ պահանջում է այդ պաշտոնական ծանուցումը, ինչն էլ հենց պատճառն է, որ օրենսգրքի բողոք ներկայացնելը կարևոր է։ (§1942.4։)

LA-ի Վարձավճարի էսքրոու հաշվի ծրագիրը (REAP)

Երբ Լոս Անջելես քաղաքի վարձակալվող բնակարանում բնակելիության խախտումները մնում են չշտկված համապատասխանության վերջնաժամկետից հետո, LAHD-ը կարող է գույքը տեղափոխել Վարձավճարի էսքրոու հաշվի ծրագիր (REAP) (LA Municipal Code Ch. XVI)։ Երբ շենքն ընդունվում է REAP-ի մեջ լսումից հետո, տուժած վարձակալները կարող են վճարել կրճատված վարձավճար քաղաքի կողմից կառավարվող էսքրոու հաշվին՝ տանտիրոջը վճարելու փոխարեն, և տանտերը չի կարող մուտք գործել այդ միջոցներին, մինչև բոլոր մատնանշված խախտումները շտկվեն, և գույքը հանվի ծրագրից։ Տանտերը նաև չի կարող ձեզ վտարել էսքրոուին կրճատված գումարը վճարելու համար։ Լոս Անջելես շրջանի չընդգրկված տարածքներն ունեն իրենց առանձին էսքրոու ծրագիրը՝ DCBA-ի միջոցով։

REAP-ը անվճար վարձակալություն չէ. դուք պետք է շարունակեք վճարել կրճատված գումարը էսքրոուին, և դա չկատարելը դեռ կարող է հիմք ծառայել վտարման համար։ Բայց դա հզոր լծակ է, քանի որ հարվածում է տանտիրոջ դրամական հոսքին, մինչև ջեռուցումն ու տաք ջուրը իրականում վերականգնվեն։ Հարցրեք LAHD-ին (Քաղաք) կամ DCBA-ին (Շրջան), թե արդյոք ձեր շենքը համապատասխանում է, և ստուգեք ծրագրի ընթացիկ մանրամասները գործակալության կայքում։

Հատուցումն ու ինքնիշխան միջոցներն անօրինական են

Տանտերները երբեմն վատ են արձագանքում, երբ վարձակալները բողոքում են։ Կալիֆոռնիայի օրենքը պաշտպանում է ձեզ։ Քաղաքացիական օրենսգրքի §1942.5-ի համաձայն՝ վերանորոգման ծանուցում տալուց, օրենսգրքի գործակալությանը բողոքելուց կամ զննմանը մասնակցելուց հետո 180 օրվա ընթացքում տանտերը չի կարող հատուցում կիրառել՝ բարձրացնելով վարձավճարը, կրճատելով ծառայությունները կամ փորձելով ձեզ վտարել։ Իրավական միջոցները ներառում են փաստացի վնասներ, պատժիչ վնասներ՝ յուրաքանչյուր հատուցողական գործողության համար 100-ից 2000 դոլար, և փաստաբանի վճարներ։ (§1942.5։)

Օրենքով արգելված է նաև, որ տանտերը անջատի ձեր կոմունալ ծառայությունները, փոխի ձեր կողպեքները կամ այլ կերպ ձեզ դուրս մղի առանց դատարանով անցնելու։ Քաղաքացիական օրենսգրքի §789.3-ն արգելում է տանտիրոջը կտրել «ջուրը, ջեռուցումը, լույսը, էլեկտրականությունը, գազը…»՝ ձեզ հեռանալ ստիպելու համար, օրական մինչև 100 դոլար վնասով՝ գումարած փաստաբանի վճարներ։ Ձեր ջեռուցումը կամ տաք ջուրը դիտավորյալ անջատելը՝ ձեզ դուրս մղելու համար, «ինքնիշխան վտարում» է (self-help eviction) և կարող է լրացուցիչ տուգանքներ ավելացնել Լոս Անջելես քաղաքի Վարձակալների հակահալածանքի կանոնակարգի (Tenant Anti-Harassment Ordinance) համաձայն։ Եթե տանտերը կտրում է ձեր ծառայությունը, զանգահարեք ոստիկանություն, փաստաթղթավորեք և արագ ստացեք իրավաբանական օգնություն։ (§789.3։)

Երբ տանտիրոջն իսկապես անհրաժեշտ է մուտք գործել վերանորոգումն անելու համար, Քաղաքացիական օրենսգրքի §1954-ը սովորաբար պահանջում է 24 ժամ առաջ գրավոր ծանուցում սովորական աշխատանքային ժամերին, բացառությամբ իսկական արտակարգ իրավիճակի, ինչպիսին է գազի արտահոսքը կամ պայթած խողովակը։

Որտեղ ստանալ անվճար օգնություն

Դուք ստիպված չեք միայնակ պայքարել։ Stay Housed LA-ն (1-888-694-0040, stayhousedla.org) առաջարկում է անվճար վարձակալների սեմինարներ և իրավաբանական օգնություն Քաղաքի և Շրջանի ողջ տարածքում։ Legal Aid Foundation of Los Angeles-ը (800-399-4529, lafla.org) զբաղվում է բնակելիության և հալածանքի գործերով։ Չընդգրկված շրջանի վարձակալների համար DCBA-ն (800-593-8222) մուտքի կետն է։ Ձեր սեփական իրավունքները թարմացնելու համար տես մեր հարակից ուղեցույցները բնակելիության և վերանորոգումների ու վարձակալների հալածանքի և անօրինական դուրս փակելու մասին, և կառուցեք փաստաթղթավորված վարձակալական պատմություն՝ CertRent-ի հաստատված վարձակալի պրոֆիլով։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Արդյո՞ք իմ տանտերը օրինականորեն պարտավոր է ապահովել ջեռուցում և տաք ջուր Լոս Անջելեսում

Այո։ Կալիֆոռնիայի Քաղաքացիական օրենսգրքի §1941.1-ը պահանջում է գործող ջեռուցման սարքավորումներ և տաք ու սառը հոսող ջուր արտադրելու ունակ համակարգ յուրաքանչյուր բնակելի վարձակալվող բնակարանում։ Սա գործում է ողջ նահանգում՝ Լոս Անջելես քաղաքում, չընդգրկված Շրջանում և յուրաքանչյուր ընդգրկված քաղաքում, և չի կարող հրաժարվել ձեր վարձակալության պայմանագրով։

Կարո՞ղ եմ պարզապես դադարեցնել վարձավճարի վճարումը, մինչև նրանք շտկեն ջեռուցումը

Դուք կարող եք պահել վարձավճարը բնակելիության էական խախտման դեպքում, բայց դա իրավական պաշտպանության միջոց է, ոչ թե ապահով ինքնաշխատ իրավունք։ Եթե տանտերը փորձի ձեզ վտարել չվճարման համար, դուք բարձրացնում եք փչացած ջեռուցումը՝ որպես պաշտպանություն, բայց գումարը պահեք առանձին դատարանի համար և փաստաթղթավորեք ամեն ինչ։ Ավելի քիչ ռիսկային ուղին վերանորոգել-և-հանելն է (մինչև մեկ ամսվա վարձավճար, տարեկան երկու անգամ) կամ, երբ օրենսգրքի տեսուչն արդեն մատնանշել է տանտիրոջը, §1942.4-ի ներքո վարձավճար գանձելու արգելքը։ Հաշվի առեք իրավաբանական խորհրդատվություն ստանալը՝ նախքան պահելը։

Որքա՞ն սառը պետք է լինի, որպեսզի համարվի խախտում

Կալիֆոռնիայի բնակարանային կանոնակարգերն ակնկալում են ջեռուցման սարքավորում, որն ունակ է բնակելի սենյակը պահել մոտավորապես 70°F (21°C)։ Բայց դուք ստիպված չեք ապացուցել ճշգրիտ ջերմաստիճանը. ջեռուցիչ կամ ջրատաքացուցիչ, որը փչացած է, կնքված (red-tagged) կամ պարզապես չաշխատող, ստանդարտներից ցածր վիճակ է Առողջության և անվտանգության օրենսգրքի §17920.3-ի ներքո՝ անկախ ջերմաչափի ցուցմունքից։

Ո՞ւմ պետք է զանգահարեմ՝ ջեռուցման կամ տաք ջրի բացակայության մասին հայտնելու համար

Լոս Անջելես քաղաքում զանգահարեք 311 կամ ներկայացրեք MyLA311-ի միջոցով՝ LAHD-ին և Շինարարության ու անվտանգության վարչությանը հասնելու համար։ Լոս Անջելես շրջանի չընդգրկված տարածքներում զանգահարեք DCBA՝ (800) 593-8222 հեռախոսով։ Այլ քաղաքներում, ինչպիսիք են Long Beach, Pasadena կամ Santa Monica, դիմեք այդ քաղաքի սեփական օրենսգրքի կիրառման գրասենյակին։ Նախ հաստատեք ձեր իրավասությունը, քանի որ գործակալությունն ու կանոնները տարբերվում են։

Ի՞նչ է REAP-ը և ինչպե՞ս է այն օգնում ինձ

Վարձավճարի էսքրոու հաշվի ծրագիրը թույլ է տալիս Լոս Անջելես քաղաքի վարձակալներին՝ չշտկված խախտումներով շենքերում, վճարել կրճատված վարձավճար քաղաքի էսքրոու հաշվին՝ տանտիրոջ փոխարեն, ով չի կարող դիպչել գումարին, մինչև վերանորոգումներն ավարտվեն։ Այն ֆինանսապես ճնշում է տանտիրոջը՝ միաժամանակ ձեզ պաշտպանելով կրճատված գումարը վճարելու համար վտարումից։ Չընդգրկված Շրջանն ունի նմանատիպ DCBA-ի կողմից կառավարվող ծրագիր։

Կարո՞ղ է իմ տանտերն ինձ վտարել ջեռուցման մասին բողոքելու համար

Ոչ։ Քաղաքացիական օրենսգրքի §1942.5-ն արգելում է հատուցումը վերանորոգման ծանուցում տալուց կամ օրենսգրքի գործակալությանը բողոքելուց հետո 180 օրվա ընթացքում՝ յուրաքանչյուր գործողության համար մինչև 2000 դոլար տուգանքով, գումարած փաստաբանի վճարներ։ Իսկ ձեր ջեռուցումը, տաք ջուրը կամ այլ կոմունալ ծառայությունները անջատելը՝ ձեզ դուրս մղելու համար, առանձին անօրինական է Քաղաքացիական օրենսգրքի §789.3-ի ներքո՝ օրական մինչև 100 դոլար վնասով։

Պատրա՞ստ եք սա գործի դնել

Կառուցեք հաստատված վարձակալի պրոֆիլ անվճար, կամ ստեղծեք տանտիրոջ հաշիվ՝ մեկը դիտելու համար։

Ես վարձակալ եմ · Ես տանտեր եմ