Տանտերը չի՞ անում վերանորոգումները Լոս Անջելեսում. Ձեր իրավունքները և ինչպես ստիպել լուծել խնդիրը
Հեղինակ՝ CertRent-ի խմբագրական թիմ · Թարմացվել է 2026 թ. հուլիս · Ստուգված է Կալիֆորնիայի և Լոս Անջելեսի պաշտոնական աղբյուրների հիման վրա
Դուք շաբաթներ առաջ հայտնեցիք փչացած ջեռուցման, արտահոսքի, ուտիճների կամ չաշխատող վարդակի մասին, բայց Ձեր Լոս Անջելեսի տանտերը դեռ մատ չի շարժել։ Սա վարձակալների առջև ծառացող ամենատարածված և ամենաջղայնացնող իրավիճակներից մեկն է, և միևնույն ժամանակ այն դեպքերից է, երբ օրենքն ամբողջովին Ձեր կողմն է։ Տանտերը, որ չի անում վերանորոգումները, ուղղակի բարդ մարդ չէ. շատ դեպքերում նա խախտում է մի իրավական պարտականություն, որից չի կարող հրաժարվել։ Այս ուղեցույցը բացատրում է բնակելիության ենթադրյալ երաշխիքը (implied warranty of habitability), «վերանորոգիր և պահիր» (repair-and-deduct) միջոցը, թե ինչպես բարձրացնել հարցը LAHD-ի օրենսգրքի կիրարկման և Վարձի էսքրոու հաշվի ծրագրի (REAP) միջոցով, ինչպես նաև հակահալածանքային պաշտպանությունները, որոնք Ձեզ ապահով են պահում իրավունքների համար պայքարելիս։ Սա կրթական տեղեկատվություն է, ոչ իրավաբանական խորհրդատվություն։
Ձեր տանտերն օրինական պարտավորություն ունի բնակարանը բնակելի պահելու
Կալիֆորնիայում յուրաքանչյուր բնակելի վարձակալության պայմանագիր ինքնաբերաբար ներառում է «բնակելիության ենթադրյալ երաշխիք»։ Ձեր տանտերը չի կարող հրաժարվել դրանից, և պայմանագրի ոչ մի կետ չի կարող այն չեղարկել. նույնիսկ եթե Դուք ստորագրել եք հակառակն ասող մի փաստաթուղթ, այն իրավականորեն ուժ չունի։ Կալիֆորնիայի Քաղաքացիական օրենսգրքի (California Civil Code) §1941 և §1941.1 համաձայն՝ տանտերը պարտավոր է վարձակալությունն ամբողջ ընթացքում պահել մարդու բնակության համար պիտանի և պատշաճ վիճակում։ Նվազագույնը դա ներառում է՝
- Աշխատող ջեռուցման, ջրմուղի, գազի և էլեկտրական համակարգեր՝ անվտանգ շահագործման վիճակում։
- Տաք և սառը հոսող ջուր և գործող կոյուղու ու ջրահեռացման համակարգ։
- Արդյունավետ եղանակապաշտպանություն. տանիք և պատեր, որոնք պահում են անձրևը, ինչպես նաև փակվող և կողպվող պատուհաններ ու դռներ։
- Կրծողներից, ուտիճներից և այլ վնասատուներից զերծ շենք՝ բավարար աղբամանների առկայությամբ։
- Աշխատող ծխի դետեկտորներ և, որտեղ պահանջվում է, ածխածնի երկօքսիդի դետեկտորներ։
- Անվտանգ վիճակում պահվող հատակներ, աստիճաններ և բազրիքներ։
Երաշխիքը վերաբերում է Ձեր առողջության և անվտանգության վրա ազդող պայմաններին։ Զուտ կոսմետիկ խնդիրները՝ քերծված պատ, մաշված գորգ, ճռռացող ծխնի, սովորաբար չեն խախտում այն, թեև Ձեր պայմանագիրը դեռ կարող է պահանջել, որ տանտերը լուծի դրանք։ Երբ տանտերը «չի անում վերանորոգումները», առաջին հարցը միշտ սա է. արդյո՞ք խնդիրն ազդում է բնակելիության վրա։ Եթե այո, ապա ունեք ստորև ներկայացված միջոցները։
Առաջին քայլ. ստեղծեք փաստաթղթային հետք և գրավոր պահանջեք վերանորոգումը
Նախքան որևէ իրավական միջոց կիրառելը՝ Դուք պետք է տանտիրոջը ծանուցեք և տաք խնդիրը լուծելու ողջամիտ հնարավորություն։ Հստակ գրառում ստեղծելն ամենակարևոր բանն է, որ կարող եք անել, քանի որ հետագա յուրաքանչյուր գործիք հենվում է այն ապացուցելու վրա, որ Դուք խնդրել եք, իսկ նրանք հրաժարվել են՝
- Լուսանկարեք և տեսագրեք յուրաքանչյուր թերություն տեսանելի ամսաթվերով՝ ջրի հետքը, բորբոսը, մերկացած մետաղալարերը, վնասատուների գործունեությունը։ Ամեն անգամ, երբ վիճակը վատանում է, նոր լուսանկարներ արեք։
- Խնդրանքը ներկայացրեք գրավոր։ Հաղորդագրությունն ու էլ. նամակը երկուսն էլ հաշվի են առնվում և ստեղծում են ժամանակի դրոշմ, բայց ամսաթվով նամակն ամենաուժեղն է։ Յուրաքանչյուր խնդիր նկարագրեք հստակ և խնդրեք վերանորոգում ողջամիտ ամսաթվով։ Պահեք ուղարկածի յուրաքանչյուր պատճենը։
- Գրանցեք յուրաքանչյուր զանգ ու այց՝ ում հետ եք խոսել, ամսաթիվը և ինչ են խոստացել։ Տանտիրոջ դրժած բանավոր խոստումը դառնում է ապացույց, երբ այն գրի է առնված։
- Պահեք անդորրագրերը այն ամենի համար, ինչ թերությունն արժեցել է Ձեզ՝ ջեռուցիչ, հյուրանոցի գիշեր, փչացած մթերք, սանտեխնիկ։
Որքա՞ն է «ողջամիտ ժամանակը»։ Օրենքը ենթադրում է, որ 30 օրը ողջամիտ է սովորական վերանորոգումների համար, բայց ծանրությունը փոխում է ժամկետը։ Վտանգավոր վիճակը՝ ձմռանը ջեռուցման բացակայությունը, գազի արտահոսքը, հոսող ջրի կամ կոյուղու ետհոսքը, կամ մերկացած էլեկտրականությունը, պահանջում է արձագանք մեկ-երկու օրում, ոչ թե մեկ ամսում։ Փաստագրեք ճշգրիտ, թե երբ եք ծանուցում տվել, որպեսզի ժամկետը միանշանակ լինի։
«Վերանորոգիր և պահիր». ինքներդ լուծեք և արժեքը հանեք վարձից (Civil Code §1942)
Եթե ծանուցումից և ողջամիտ ժամանակ անցնելուց հետո տանտերը դեռ հրաժարվում է, Քաղաքացիական օրենսգրքի §1942-ը թույլ է տալիս, որ Դուք ինքներդ վճարեք վերանորոգման համար և ծախսածը հանեք Ձեր հաջորդ վարձից։ Կանոնները խիստ են, ուստի հետևեք դրանց ճշգրիտ՝
- Վերանորոգումը չի կարող արժենալ ավելի, քան մեկ ամսվա վարձը։
- Դուք կարող եք օգտագործել այս միջոցը ոչ ավելի, քան երկու անգամ ցանկացած 12-ամսյա ժամանակահատվածում։
- Խնդիրը պետք է լինի բնակելիության իրական թերություն, որը Դուք չեք առաջացրել, և Դուք պետք է նախապես տված լինեք պատշաճ ծանուցում ու սպասած լինեք ողջամիտ ժամանակ։
Պահեք յուրաքանչյուր հաշիվ-ապրանքագիր և տանտիրոջն ուղարկեք գրավոր բացատրություն Ձեր նվազեցված վարձի հետ՝ ցույց տալով ճշգրիտ, թե ինչ եք հանել և ինչու։ «Վերանորոգիր և պահիր»-ը լավագույնս աշխատում է մեկ, հստակ գնով վերանորոգման համար՝ փչացած ջրատաքացուցիչ փոխարինելը, խցանված արտահոսքը մաքրելու համար սանտեխնիկ վարձելը։ Այն վատ է հարմարեցված մեծ, թանկ կամ կրկնվող խնդիրների համար, որտեղ օրենսգրքի կիրարկումը կամ փաստաբանն ավելի լավ ուղին են։ Որպես այլընտրանք՝ §1942-ը նաև թույլ է տալիս դուրս գալ բնակարանից և ազատվել հետագա վարձից, երբ բնակարանն իսկապես անբնակելի է, բայց Ձեր տունը լքելը լուրջ քայլ է. խորհրդատվություն ստացեք նախքան այն անելը։
Բարձրացրեք հարցը LAHD-ում. անվճար օրենսգրքի կիրարկում Լոս Անջելես քաղաքում
Ձեզ պարտադիր չէ ծախսել սեփական գումարը կամ ինքներդ վերանորոգել որևէ բան։ Լոս Անջելես քաղաքում Los Angeles Housing Department-ը (LAHD) կիրարկում է բնակելիության և շինարարական օրենսգրքերը վարձակալական բնակարանների համար, և բողոք ներկայացնելն անվճար է։ Զանգահարեք 311 (կամ 213-808-8888՝ քաղաքից դուրս գտնվելիս), կամ օգտագործեք առցանց համակարգը։ Տեսուչ է գալիս Ձեր բնակարան, և եթե խախտումներ գտնի, տանտերը ստանում է պաշտոնական կարգադրություն՝ խիստ ժամկետներով դրանք շտկելու։ Այդ գրավոր ստուգման եզրակացությունները հզոր, անկախ ապացույց են, եթե վեճը երբևէ հասնի դատարան՝ շատ ավելի ուժեղ, քան Ձեր խոսքը տանտիրոջ խոսքի դեմ։ Սկսեք LAHD-ի կայքից կամ MyLA311 պորտալից։
Իրավասությունը կարևոր է։ Եթե Դուք ապրում եք Լոս Անջելես կոմսության չմիավորված (unincorporated) տարածքում, այլ ոչ որևէ քաղաքի ներսում, բնակելիության բողոքներն ուղարկվում են կոմսություն. Հանրային առողջության վարչությունը (Department of Public Health) և Հանրային աշխատանքների վարչությունը (Department of Public Works) զբաղվում են բնակարանային պայմաններով, իսկ Լոս Անջելես կոմսության Սպառողների և բիզնեսի հարցերի վարչությունը (DCBA) օգնում է վարձակալներին ուղղորդվել գործընթացում։ Հաստատեք, թե որ իրավասության մեջ եք գտնվում նախքան բողոք ներկայացնելը, քանի որ գործակալությունն ու կանոնները տարբեր են։
REAP. հարվածել տանտիրոջ վարձեկամտին, մինչև վերանորոգումներն ավարտվեն
Երբ Լոս Անջելես քաղաքի տանտերն անտեսում է օրենսգրքի կրկնվող կարգադրությունները, LAHD-ը կարող է գույքը տեղավորել Վարձի էսքրոու հաշվի ծրագրում (Rent Escrow Account Program, REAP)
Դուք ուղղակիորեն դիմում չեք ներկայացնում REAP-ին. այն արդյունք է LAHD-ի կիրարկման գործընթացի, ուստի այնտեղ հասնելու ճանապարհը Ձեր 311/LAHD բողոքը ներկայացնելն է և գործը ակտիվ պահելը, մինչև խախտումները ֆիքսվեն։ Եթե Ձեր շենքն ունի անտեսված կարգադրությունների պատմություն, հարցրեք LAHD-ին՝ արդյո՞ք այն համապատասխանում է REAP-ի պայմաններին։ Շարունակեք ժամանակին վճարել նվազեցված վարձն էսքրոու հաշվին. ուշացումը թուլացնում է Ձեր դիրքը։ Այն վախը, որ ստիպում է վարձակալների մեծ մասին լռել, այն է, որ բողոքելը կհանգեցնի վտարման կամ վարձի բարձրացման։ Կալիֆորնիայի օրենքն ուղղակիորեն արգելում է դա։ Քաղաքացիական օրենսգրքի §1942.5 համաձայն՝ վերանորոգում խնդրելուց, օրենսգրքի բողոք ներկայացնելուց, պայմանների վերաբերյալ պետական գործակալությանը դիմելուց կամ այլ կերպ Ձեր վարձակալի իրավունքները պնդելուց հետո 180 օրվա ընթացքում Ձեր տանտերը չի կարող հալածել Ձեզ՝ փորձելով վտարել, բարձրացնել վարձը կամ կրճատել Ձեր ծառայությունները։ Տանտերը, որ դա անում է, կարող է պատասխանատու լինել Ձեր փաստացի վնասների, յուրաքանչյուր հալածական գործողության համար $100-ից $2,000 պատժիչ վնասների համար, երբ ապացուցվում է ճնշում, խարդախություն կամ չարամտություն, ինչպես նաև Ձեր փաստաբանի վճարների համար։ Եթե վարձի բարձրացման կամ վտարման ծանուցումը գալիս է հենց Ձեր բողոքելուց հետո, այդ ժամանակագրությունն ինքնին հալածանքի ապացույց է։ Երկու գործնական կետ։ Առաջին՝ հալածանքի պաշտպանությունն ավելի թույլ է, եթե Դուք ուշացած եք վարձի վճարման հարցում, ուստի շարունակեք վճարել, կամ վճարեք էսքրոու հաշվին, որտեղ դա թույլատրվում է, մինչ պայքարում եք վերանորոգումների համար։ Երկրորդ՝ Լոս Անջելես քաղաքում Վարձի կայունացման կանոնակարգով (Rent Stabilization Ordinance) ընդգրկված վարձակալները նաև ունեն «հիմնավոր պատճառով» (just cause) վտարման պաշտպանություն՝ լրացուցիչ վահան պատրվակային կամ հալածական վտարումների դեմ։ Իմացեք ավելին RSO-ի հիմնավոր պատճառով վտարման պաշտպանությունների և Լոս Անջելեսում վերանորոգումների ու բնակելիության մասին մեր ուղեցույցներում՝ just-cause-eviction-la և repairs-and-habitability-la։ Վարձն ամբողջությամբ պահելը ռիսկային է և նույնը չէ, ինչ «վերանորոգիր և պահիր»-ը։ Կալիֆորնիան իսկապես ճանաչում է վարձի պահումը, երբ բնակարանն իսկապես անբնակելի է, բայց եթե դատարանը հետագայում որոշի, որ խնդիրը բավականաչափ ծանր չէր, Ձեզ կարող են վտարել չվճարելու համար։ Ավելի ապահով ուղիներն են §1942-ի սահմաններում «վերանորոգիր և պահիր»-ը, անվճար LAHD օրենսգրքի բողոքը կամ REAP էսքրոու հաշվին նվազեցված վարձի վճարումը։ Եթե լրջորեն դիտարկում եք ամբողջական պահումը, նախ խոսեք վարձակալների փաստաբանի կամ իրավաբանական օգնության հետ։ Չափանիշը ծանուցում տալուց հետո «ողջամիտ ժամանակն» է։ Սովորական վերանորոգումների համար 30 օրը ենթադրվում է ողջամիտ։ Վտանգավոր վիճակների համար՝ ջեռուցման բացակայություն, հոսող ջրի բացակայություն, գազի արտահոսք, մերկացած մետաղալարեր կամ կոյուղու ետհոսք, ողջամիտը կարող է նշանակել 24-ից 48 ժամ։ Միշտ փաստագրեք ծանուցում տալու ամսաթիվը, որպեսզի ժամկետը հստակ լինի։ Բնակելիության օրենքը (Civil Code §1941, §1942 և §1942.5) գործում է ողջ նահանգում և պաշտպանում է Ձեզ նույն ձևով։ Տարբերությունը կիրարկումն է. LAHD-ի 311-ին զանգահարելու փոխարեն Դուք դիմում եք Լոս Անջելես կոմսությանը. Հանրային առողջության և Հանրային աշխատանքների վարչությունները զբաղվում են բնակարանային պայմաններով, իսկ DCBA-ն կարող է օգնել Ձեզ ուղղորդվել գործընթացում։ REAP-ը Լոս Անջելես քաղաքի ծրագիր է, ուստի կարող է չկիրառվել, բայց կոմսությունն ունի իր օրենսգրքի կիրարկման գործիքները։ Ընդհանուր առմամբ՝ այո, երբ բորբոսն առաջանում է բնակելիության թերությունից, որը տանտերը չի շտկել՝ արտահոսք, վատ ջրամեկուսացում կամ ջրմուղի խափանում։ Անմիջապես գրավոր հայտնեք դրա մասին, լուսանկարեք և ներկայացրեք 311/LAHD բողոք, եթե այն անտեսվում է։ Եթե բորբոսը բխում է վարձակալի առաջացրած խնդրից, ինչպիսին է օդափոխության արգելափակումը, պատասխանատվությունը կարող է փոխվել, ինչի պատճառով աղբյուրը փաստագրելը կարևոր է։ Ուղարկեք ամսաթվով գրավոր վերանորոգման պահանջ՝ լուսանկարներով, պահեք պատճենը և տվեք ողջամիտ ժամկետ։ Եթե ոչինչ չի փոխվում, ներկայացրեք անվճար օրենսգրքի բողոք. Լոս Անջելես քաղաքում զանգահարեք 311, կամ դիմեք Լոս Անջելես կոմսությանը, եթե չմիավորված տարածքում եք։ Պահեք յուրաքանչյուր գրառում։ Լուրջ կամ սրվող վեճի համար դիմեք տեղական իրավաբանական օգնության կազմակերպությանը կամ վարձակալների փաստաբանին։ Սա կրթական տեղեկատվություն է, ոչ իրավաբանական խորհրդատվություն։
Հալածանքն անօրինական է (Civil Code §1942.5)
Հաճախ տրվող հարցեր
Կարո՞ղ եմ ուղղակի դադարեցնել վարձի վճարումը, մինչև տանտերս անի վերանորոգումները։
Օրինականորեն որքա՞ն ժամանակ ունի տանտերս ինչ-որ բան շտկելու համար։
Իսկ եթե ես ապրում եմ Լոս Անջելես կոմսության չմիավորված տարածքում, ոչ թե Լոս Անջելես քաղաքում։
Տանտերս պատասխանատո՞ւ է բորբոսի համար։
Ո՞րն է ամենաառաջին բանը, որ պետք է անեմ, եթե վերանորոգումներն անտեսվում են։
Պատրա՞ստ եք գործի անցնել։
Անվճար ստեղծեք հաստատված վարձակալի պրոֆիլ կամ տանտիրոջ հաշիվ՝ այն դիտելու համար։