로스앤젤레스에서 ADU(별채/뒤채) 임차하기: 세입자 가이드
CertRent 편집팀 · 2026년 7월 업데이트 · 캘리포니아 및 로스앤젤레스 공식 자료 기준으로 검토됨
로스앤젤레스에는 이런 집이 정말 많습니다. 뒷마당의 개조된 차고, 본채 뒤편의 작은 코티지, 분리형 차고 위층의 스튜디오 같은 것들이죠. 이런 집을 부속 주거 유닛(ADU, accessory dwelling unit)이라고 부릅니다. 캘리포니아의 주택 부족을 완화하기 위해 만들어진 일련의 주법 덕분에, ADU는 LA에서 가장 흔한 임대 주택 유형 중 하나가 되었습니다. ADU를 임차하고 있다면(또는 고려 중이라면), 그 규칙은 일반 아파트와 조금 다릅니다. 이 가이드는 ADU란 무엇인지, 내 집에 임대료 상한이 적용되는지, 허가와 거주적합성 문제를 어떻게 다루는지, 그리고 세입자로서 어떤 권리를 갖는지 설명합니다.
CertRent는 무료로 검증된 세입자 프로필 플랫폼입니다. 이 가이드는 캘리포니아 및 로스앤젤레스 법률에 관한 교육용 정보이며, 특정 상황에 대한 법률 자문이 아닙니다.
ADU란 무엇인가요?
ADU는 이미 본채가 있는 부지에 딸린, 독립적으로 생활할 수 있는 2차 주거 유닛입니다. 자체 주방, 욕실, 취침 공간을 갖추고 있습니다. ADU는 여러 비공식 명칭으로 불립니다 — 그래니 플랫(granny flat), 인로(in-law) 유닛, 뒤채, 뒷마당 코티지, 카시타(casita), 세컨더리 유닛 등입니다. 캘리포니아 주택·지역개발국(HCD)은 이 모두를 ADU로 취급합니다. 이보다 작은 범주로 주니어 ADU(JADU)도 있는데, 이는 기존 본채의 일부(주로 개조된 침실)를 떼어내 만든 것으로 대략 500제곱피트 이내이며 본채와 욕실을 공유할 수 있습니다.
캘리포니아에서 ADU를 임대하는 것은 완전히 합법입니다. 주법(정부법전 Government Code 65852.2조 및 후속 조항)은 ADU를 적극적으로 장려하며, 시가 ADU를 금지하거나 불합리한 제한을 부과하지 못하도록 막습니다. 세입자에게 가장 중요한 것은 그 유닛이 허용되는지 여부가 아니라(허용됩니다) — 그것이 허가(permit)를 받았는지, 그리고 어떤 임대료 및 퇴거 규칙이 적용되는지입니다.
내 ADU에 AB 1482 임대료 상한이 적용되나요?
세입자가 가장 많이 묻는 질문이며, 솔직한 답은 이렇습니다: 당신의 특정 유닛에 따라 다릅니다. 집주인이 단순히 "예" 또는 "아니오"라고 하는 것을 그대로 받아들이지 말고 사실을 확인하세요.
캘리포니아의 세입자 보호법(AB 1482)은 민법전(Civil Code) 1947.12조에 성문화되어 있으며, 연간 임대료 인상을 5%에 지역 생계비 변동률을 더한 값, 또는 10% 중 더 낮은 값으로 제한합니다. 로스앤젤레스/오렌지 카운티 대도시권의 경우 허용 인상률은 2025년 8월 1일부터 2026년 7월 31일까지 8.0%, 2026년 8월 1일부터 2027년 7월 31일까지 8.7%입니다. AB 1482는 또한 집주인이 세입자를 퇴거시키기 전에 "정당한 사유(just cause)"를 요구하며, 지어진 지 15년 이상 된 유닛에 적용됩니다. 15년 기준 시점은 매년 앞으로 이동하기 때문에, 유닛의 적용/면제 상태는 시간이 지나며 바뀔 수 있습니다 — 항상 현재 날짜를 기준으로 확인하세요.
여기서 ADU는 까다로워집니다. 두 가지 AB 1482 면제 조항이 중요합니다:
- "신축(new construction)" 면제. 지난 15년 이내에 사용승인서(certificate of occupancy)가 발급된 유닛은 면제됩니다. LA의 ADU 대부분은 최근에 지어졌으므로, 상당수가 현재 이 이유만으로 면제 상태입니다. 하지만 이는 일시적입니다 — 예를 들어 2016년에 사용승인서를 받은 ADU는 15년 후 면제가 사라지고 적용 대상이 됩니다.
- 단독주택/소유주 거주 면제는 일반적으로 ADU를 구제하지 못합니다. 법령은 두 유닛 중 하나라도 ADU 또는 JADU인 경우 소유주 거주 2유닛 면제가 적용되지 않는다고 명시적으로 규정합니다. 그리고 별도의 단독주택 면제는 해당 부동산이 "개별적으로 양도 가능(separately alienable)"할 것(단독으로 매각 가능할 것)을 요구하는데 — ADU는 보통 본채와 별개로 팔 수 없으므로, 대개 이 요건을 충족하지 못합니다. 실질적인 결과는 이렇습니다: ADU가 15년 기준을 넘기면, 종종 AB 1482의 적용을 받게 됩니다.
본인의 유닛을 확인하려면 다음을 알아내세요: (1) ADU가 사용승인서 또는 최종 허가 승인을 받은 날짜, 그리고 (2) 집주인이 필요한 서면 면제 통지를 제공했는지 여부입니다. 단독주택 면제가 유효하려면 집주인은 다음과 같은 내용의 서면 통지를 제공해야 합니다: "This property is not subject to the rent limits imposed by Section 1947.12 of the Civil Code and is not subject to the just cause requirements of Section 1946.2 of the Civil Code."(이 부동산은 민법전 1947.12조가 부과하는 임대료 제한의 적용을 받지 않으며, 민법전 1946.2조의 정당한 사유 요건의 적용을 받지 않습니다.) 적절한 통지가 없으면 면제도 없습니다. 유닛의 연식이나 통지 여부를 확인할 수 없다면, AB 1482가 적용될 수 있다고 가정하고 큰 임대료 인상이나 사유 없는 퇴거는 의심하고 대응하세요.
별도로, LA시 임대료 안정화 조례(RSO)는 일반적으로 1978년 10월 1일 이전에 지어진 임대 유닛에 적용되므로, 새로 지어진 ADU가 RSO의 통제를 받는 경우는 거의 없습니다. 하지만 LA시 정당한 사유 조례(Just Cause Ordinance)는 RSO 비적용 유닛에도 여전히 적용될 수 있어, AB 1482 위에 퇴거 보호를 덧붙입니다. 유닛의 상태는 LA 주택국(housing.lacity.gov, 또는 311로 전화)에 확인하세요. ADU가 LA시가 아니라 비법인 LA 카운티 지역에 있다면, 대신 카운티 자체의 임대료 및 퇴거 규칙(RSTPO)이 적용됩니다 — dcba.lacounty.gov에서 확인하세요.
미허가 ADU, 허가, 그리고 당신의 권리
일부 LA 뒤채와 차고 개조 유닛은 허가 없이 지어지거나 개조되었습니다. 그렇다고 해서 당신의 임차가 불법이 되거나 세입자 권리를 빼앗기는 것은 아닙니다. 캘리포니아에서는 임대료를 내고 그 유닛을 주거지로 점유하고 있다면, 유닛 자체가 미허가라 하더라도 당신은 집주인-세입자법의 온전한 보호를 받는 세입자입니다.
미허가 유닛은 오히려 세입자에게 더 많은 협상력을 줄 수 있습니다. 집주인이 건축 및 안전 규정을 위반하고 있을 수 있기 때문입니다. 하지만 위험도 따릅니다: 시가 그 유닛을 적발하면 수리를 명령하거나, 최악의 경우 유닛을 비우라고 명령할 수 있습니다. 그런 일이 생기면 당신은 이주 지원(relocation assistance)을 받을 자격이 있을 수 있습니다. 집주인이 "이 유닛은 허가받지 않았다"는 말을 위협 수단으로 삼아 부당한 대우를 받아들이게 하도록 두지 마세요 — 그 논리는 당신의 권리를 없애지 못합니다.
거주적합성: ADU는 안전하고 살 만해야 합니다
캘리포니아의 모든 임대 주택은 ADU든 아니든 민법전 1941조 및 1942조에 따라 거주적합성에 관한 묵시적 보증(implied warranty of habitability)을 수반합니다. 집주인은 작동하는 배관, 온수와 냉수, 난방, 안전한 전기, 방수(누수 없음), 작동하는 잠금장치, 그리고 해충과 곰팡이가 없는 유닛을 제공해야 합니다. 차고 개조 유닛과 오래된 뒤채는 때때로 이에 미치지 못합니다 — 부실한 단열, 허가되지 않은 난방 장치, 결함 있는 배선, 또는 습기 같은 문제입니다.
ADU에 심각한 문제가 있다면 수리 요청을 서면으로 남기고 사본을 보관하세요. 집주인이 합리적인 요청을 무시하면, 캘리포니아 법은 선택지를 제공합니다: 민법전 1942조에 따른 수리 후 공제(repair-and-deduct) 구제책(직접 수리비를 지불하고, 최대 한 달치 임대료까지 임대료에서 공제)이나 규정 위반 신고입니다. LA시의 규정 위반에 대해서는 LA 주택국에 연락하거나 311로 전화하세요; LAHD가 거주적합성 관련 민원을 조사합니다. 법률 자문 없이 단순히 임대료 납부를 중단하지 마세요 — 이는 퇴거의 빌미가 될 수 있습니다.
보증금, 임대차 계약, 임대료 규칙
ADU는 다른 캘리포니아 임대 주택과 동일한 보증금 및 임대차 규칙을 따릅니다. 2024년에 개정된 민법전 1950.5조(AB 12에 의한)에 따라, 보증금은 가구 포함 여부와 관계없이 일반적으로 한 달치 임대료로 제한됩니다. (소규모 소유주 예외로 제한된 경우 최대 두 달치까지 허용됩니다.) 이사를 나간 후, 집주인은 21일 이내에 공제 내역서(항목별 명세)와 함께 보증금을 반환해야 합니다. AB 2801에 따라, 집주인은 청소 명목 공제에 대해 더 엄격한 규칙을 적용받으며 유닛 상태를 사진으로 기록해야 합니다.
ADU 세입자를 위한 몇 가지 추가 사항:
- 서면 임대차 계약을 받으세요. 정확한 유닛, 임대료, 보증금, 그리고 공과금 부담 주체를 명시해야 합니다. ADU는 때때로 본채와 계량기를 공유하므로, 분쟁을 피하려면 공과금 청구 방식을 처음부터 명확히 하세요.
- 소득 출처 보호(source-of-income protection). SB 329 및 SB 267에 따라, 집주인은 당신이 주거 선택 바우처(Section 8)를 사용한다는 이유만으로 거절할 수 없으며, 지불 능력에 대한 대체 증빙(예: 은행 기록)을 고려해야 합니다. LA의 바우처 관리 기관은 HACLA(시)와 LACDA(카운티)입니다.
- 출입 규칙. 집주인이 바로 몇 발자국 떨어진 본채에 살고 있더라도, 긴급 상황을 제외하고는 ADU에 들어오기 전에 합리적인 서면 통지(일반적으로 24시간)를 제공해야 합니다.
세입자 권리 정리
ADU를 임차하면 다른 세입자와 동일한 핵심 보호를 받습니다: 거주에 적합한 주택, 상한이 정해진 보증금과 기한 내 반환, 소득 출처 차별로부터의 보호, 그리고 — 유닛의 연식과 위치에 따라 — AB 1482나 지역 조례에 따른 임대료 인상 상한과 정당한 사유 퇴거 보호입니다. 가장 큰 변수는 임대료 상한 문제이며, 이는 당신의 특정 유닛의 연식과 서류에 달려 있습니다. 확신이 서지 않을 때는 큰 인상에 동의하거나 이사를 나가기 전에 LAHD(시) 또는 DCBA(카운티)에 확인하세요. AB 1482 임대료 상한 및 수리와 거주적합성에 관한 관련 가이드에서도 더 알아볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 본채에 살면서 나에게 ADU를 임대할 수 있나요?
네. 소유주가 앞채에 살면서 뒤채 ADU를 임대하는 것(또는 그 반대)은 완전히 합법입니다. 소유주 거주는 당신의 세입자 권리를 없애지 않으며, ADU를 AB 1482에서 자동으로 면제시키지도 않습니다 — 법령은 유닛이 ADU인 경우 소유주 거주 2유닛 면제가 적용되지 않는다고 명시적으로 규정합니다.
내 ADU는 임대료 통제(rent control)의 적용을 받나요?
LA시 RSO의 적용을 받을 가능성은 낮습니다. RSO는 주로 1978년 10월 이전 건물에 적용되는데, ADU는 대개 더 최근에 지어졌기 때문입니다. 하지만 당신의 ADU는 15년이 지나면 주(州) AB 1482의 적용을 받을 수 있으며, 임대료 상한이 적용되지 않더라도 LA 정당한 사유 조례가 사유 없는 퇴거로부터 당신을 보호할 수 있습니다. 유닛의 연식과 상태는 LA 주택국(housing.lacity.gov) 또는 311로 전화하여 확인하세요.
내 ADU는 허가받지 않았습니다. 그래도 세입자 권리가 있나요?
네. 임대료를 내고 거기 살고 있다면, 유닛의 허가 여부와 관계없이 당신은 온전한 법적 보호를 받는 세입자입니다. 미허가 유닛이 규정을 위반하는 경우 오히려 협상력을 줄 수 있습니다 — 다만 시가 수리를 명령하거나, 드물게 유닛을 비우라고 명령할 위험이 있으며, 이 경우 이주 지원이 발생할 수 있습니다.
집주인이 ADU 보증금으로 얼마까지 청구할 수 있나요?
민법전 1950.5조(AB 12로 개정)에 따라, 가구 포함 여부와 관계없이 일반적으로 한 달치 임대료를 넘지 못합니다. 제한된 예외로 특정 소규모 소유주는 최대 두 달치까지 청구할 수 있습니다. 보증금은 항목별 공제를 제외하고 이사를 나간 후 21일 이내에 반환되어야 합니다.
ADU에 제대로 된 난방이 없고 배선이 안전하지 않은 것 같습니다. 어떻게 해야 하나요?
집주인은 민법전 1941조에 따라 유닛을 거주에 적합하게 유지해야 합니다. 수리를 서면으로 요청하고 사본을 보관하세요. 무시당하면 민법전 1942조에 따른 수리 후 공제 구제책(최대 한 달치 임대료)을 사용하거나, LA 주택국에 규정 위반을 신고하거나 311로 전화할 수 있습니다. 임대료 납부를 보류하기 전에 법률 자문을 받으세요 — 위험할 수 있습니다.
이제 실행에 옮길 준비가 되셨나요?
무료로 검증된 세입자 프로필을 만들거나, 세입자 프로필을 열람할 집주인 계정을 만드세요.