LA 임대료 안정화 조례(RSO) 완벽 정리: 적용 대상, 인상 한도, 퇴거

로스앤젤레스시에서 오래된 아파트에 세들어 살고 있다면, 여러분의 집이 로스앤젤레스시의 임대료 규제법인 임대료 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance, RSO)의 보호를 받고 있을 가능성이 높습니다. RSO는 매년 임대료를 얼마까지 올릴 수 있는지를 제한하고, 세입자를 퇴거시키려면 법적 사유를 갖추도록 요구하며, 많은 무과실(no-fault) 퇴거의 경우 집주인이 이주비를 지급하도록 강제합니다. 이 가이드는 RSO가 무엇을 적용 대상으로 하는지, 내 유닛이 대상에 해당하는지 확인하는 방법, 그리고 2026년 기준 임대료 인상·퇴거·이주비 규정을 설명합니다. 이는 교육용 정보이며 법률 자문이 아닙니다.

먼저 한 가지 유의할 점이 있습니다. "로스앤젤레스"는 하나의 규칙집이 아닙니다. 로스앤젤레스시의 RSO, 비법인 지역(unincorporated area)에 적용되는 별도의 LA 카운티 조례, 그리고 캘리포니아 전역에 적용되는 AB 1482 상한선은 서로 다른 세 가지 제도입니다. 이 가이드는 로스앤젤레스시의 RSO에 관한 것이며, 마지막 섹션에서 여러분의 주소에 어떤 제도가 적용되는지 판단하는 데 도움을 드립니다.

RSO란 무엇이며 누가 관리하는가

RSO는 로스앤젤레스 시 조례(LAMC §151.00 이하)의 제15장(Chapter XV)으로, 로스앤젤레스 주택국(Los Angeles Housing Department, LAHD)이 관리합니다. 시 전역에서 약 624,000개의 임대 유닛이 적용 대상입니다. 적용 대상 유닛에 대해 RSO는 세 가지 중요한 역할을 합니다. LAHD가 공표하는 비율로 연간 임대료 인상을 제한하고, 임대차를 종료하려면 "정당 사유(just cause)"를 요구하며, 쫓겨나는 많은 세입자에게 이주비를 받을 권리를 부여합니다. LAHD의 개요는 housing.lacity.gov/rso에서 확인하세요.

RSO는 집주인이 청구할 수 있는 금액과 퇴거시킬 수 있는 사유를 규제합니다. 주거 적합성(habitability), 보증금, 세입자 심사는 별도의 캘리포니아 법률로, RSO 적용 여부와 관계없이 거의 모든 임대에 적용됩니다.

내 유닛이 적용 대상인가? 1978년 10월 1일 기준

RSO 적용 여부의 핵심 기준은 건물의 연식입니다. 유닛은 일반적으로 건물이 처음 지어진(사용승인서, certificate of occupancy가 발급된) 시점이 1978년 10월 1일 이전이고 다음 유형 중 하나에 해당하면 적용 대상입니다.

• 아파트, 콘도미니엄, 또는 타운홈;
• 듀플렉스(duplex), 또는 같은 부지에 있는 두 채 이상의 단독주택;
• 같은 세입자가 30일 이상 연속 거주한 호텔, 모텔, 또는 하숙/기숙 시설의 객실;
• 상업용 건물에 딸린 주거 유닛; 또는
• ADU 또는 주니어 ADU(그리고 이동식 주택 단지 내 이동식 주택).

일반적으로 RSO 적용 대상이 아닌 경우: 부지에 유일한 집인 단독주택, 1978년 10월 1일 이후에 지어진 대부분의 유닛, 그리고 30일 미만의 호텔/모텔 투숙. LAHD의 목록은 RSO 적용 대상(What is Covered under the RSO)에서 확인하세요.

알아둘 만한 두 가지 함정이 있습니다. 첫째, 1978년 이전 건물 안에 있는 무허가 유닛(예: 개조된 차고)도 여전히 RSO 적용 대상입니다. 불법 여부는 집주인의 문제이지 여러분이 보호를 잃는 이유가 아닙니다. 둘째, "RSO 대상이 아님"이 "보호가 없음"을 뜻하는 것은 아닙니다. 시의 필지 조회 도구인 LAHD 부동산 활동 보고서(Property Activity Report)와 ZIMAS의 RSO 항목을 이용해 유닛의 상태와 이력을 확인할 수 있으며, 건물 기록을 조회하는 방법은 관련 가이드에서 설명합니다.

등록 — 그리고 그것이 세입자에게 중요한 이유

모든 RSO 집주인은 매년 LAHD에 유닛을 등록하고 등록 수수료를 납부해야 합니다. 이는 LAHD 임대 등록시스템(Rent Registry)을 통해 신고합니다. 등록은 세입자에게도 중요합니다. 등록을 이행하지 않은 집주인은 일반적으로 등록을 완료하기 전까지 합법적으로 임대료를 올리거나 특정 퇴거를 진행할 수 없기 때문입니다. 집주인이 임대료를 인상하려 한다면, 해당 유닛이 등록되어 있는지 묻는 것은 정당한 일입니다.

두 가지 소액 부가금은 서면 통지가 있어야만 임대료 외에 추가로 세입자에게 전가될 수 있습니다. 체계적 법규 집행 프로그램(Systematic Code Enforcement Program, SCEP) 수수료 월 약 $2.83과 RSO 등록 수수료 월 약 $1.61입니다. 이것들은 부가금이며 기본 임대료의 일부가 아닙니다.

RSO에서 임대료는 얼마까지 오를 수 있는가

RSO 허용 인상률은 2025년 7월 1일부터 2026년 6월 30일까지... 아니, 2027년 6월 30일까지 기간에 3%입니다. LAHD는 2026년 7월 1일부터 2027년 6월 30일까지의 인상률이 범위가 아닌 정률 3%임을 확정했습니다. 집주인은 RSO 임대료를 12개월에 한 번 인상할 수 있으며, 10% 이하 인상의 경우 30일의 서면 통지가 필요합니다(캘리포니아 민법 §827). 현재 공표된 수치는 LAHD 세입자 보호 페이지(Renter Protections)에서 확인하세요.

과거의 조언을 낡은 것으로 만드는 2026년의 두 가지 중요한 변경 사항에 유의하세요. 2026년 2월 2일부터 시는 RSO 산정 공식을 평균 CPI의 90%, 1%~4% 범위로 제한하도록 변경했습니다(기존의 3%~8% 범위는 폐지). 시는 또한 공과금 전가(utility passthrough)를 폐지했습니다. 집주인이 가스와 전기 요금을 부담할 때 각각 1%씩 추가로 붙이던 기존 방식은 더 이상 적용되지 않습니다. 새로운 1%~4% 범위에서도 LAHD는 공표 인상률을 2027년 중반까지 3%로 유지하고 있습니다. 더 자세한 설명은 RSO 임대료 인상 가이드를 참고하세요.

퇴거: RSO의 정당 사유

RSO(LAMC §151.09)에서 집주인이 임대차를 종료하려면 한정된 법적 사유 중 하나를 갖춰야 하며, 단지 임대차 계약 기간이 끝났다는 이유만으로는 퇴거될 수 없습니다. 사유는 두 가지 범주로 나뉩니다. 과실(at-fault) 사유에는 임대료 미납, 중대한 임대차 계약 위반, 소란 행위(nuisance)나 불법 사용, 그리고 유사한 조건의 재계약 거부가 포함됩니다. 무과실(no-fault) 사유에는 집주인 또는 그 가족의 입주, 퇴거를 명하는 정부 명령, 철거, 그리고 엘리스법(Ellis Act)에 따른 시장에서의 영구 철수(아래 참조)가 포함됩니다.

퇴거에는 여전히 법원 소송, 즉 불법 점유 소송(unlawful detainer)이 필요합니다. 집주인은 결코 세입자를 문 밖으로 잠가 내보내거나, 공과금을 끊거나, 소지품을 치울 수 없습니다. 법원이 명령한 퇴거는 보안관(sheriff)만이 집행할 수 있으며, 집주인 임의의 자력 구제(self-help) 방식의 강제 퇴거는 민법 §789.3에 따라 불법입니다. 어떤 통지든 받게 되면, 법원 소환장(summons)을 송달받은 후 일반적으로 법원 개정일 기준 10일 이내에 대응해야 하며, 무료 지원을 받을 수 있습니다. 전체 내용은 정당 사유 퇴거 가이드와 Stay Housed LA(1-888-694-0040) 같은 단체를 참고하세요. 집주인은 퇴거 통지를 LAHD에도 제출해야 하며, 제출하지 않은 것은 세입자의 항변 사유가 될 수 있습니다.

무과실 퇴거와 이주비

집주인이 무과실 사유로 RSO 임대차를 종료하는 경우, 유닛당 이주비(relocation assistance)를 지급해야 하며, 그 금액은 매년 7월 1일에 LAHD가 정합니다. 2026년 7월 1일 ~ 2027년 6월 30일 기간의 RSO 금액은 다음과 같습니다.

• 일반 세입자(Eligible tenant): 거주 3년 미만 시 $11,000, 거주 3년 이상이거나 저소득(중위소득의 80% 이하, ≤80% AMI)인 경우 $14,400.
• 우대 세입자(Qualified tenant)(만 62세 이상, 장애인, 또는 미성년 자녀 동반): 거주 3년 미만 시 $23,150, 거주 3년 이상이거나 저소득인 경우 $27,400.
• "영세 집주인(Mom & Pop)" 감액 금액(집주인/가족 입주에 한하며, 4가구 이하 건물, 엄격한 조건 충족): 일반 세입자 $10,550, 우대 세입자 $21,250.

주의할 함정: 감액된 "영세 집주인" 금액은 오직 집주인/가족 입주에만 적용되며, 엘리스법 철수·철거·정부 명령에는 결코 적용되지 않습니다. 이 경우에는 위의 전액이 지급됩니다. 이주비는 일반적으로 통지 후 15일 이내에 지급되어야 합니다. 정확한 금액과 조건은 LAHD의 공식 회보 이주비 회보 A(Relocation Assistance Bulletin A)에 있으며, 관련 이주비 가이드에서 각 등급을 상세히 설명합니다.

엘리스법(Ellis Act, 캘리포니아 정부법 §7060)은 집주인이 임대업을 완전히 그만두고 모든 유닛을 철수할 때 사용하는 주(州) 법률입니다. 이 경우 RSO 전액 이주비가 지급되며, 120일의 통지(만 62세 이상 또는 장애가 있어 요청하는 세입자에게는 최대 1년)가 필요하고, 법정 기간 내에 해당 유닛이 다시 시장에 나올 경우 쫓겨난 세입자에게 우선 재임차권(right of first refusal)을 부여합니다. 관련 엘리스법 가이드를 참고하세요.

RSO 대상이 아니라면? 카운티 RSTPO와 AB 1482

건물이 1978년 10월 1일 이후에 지어졌거나 독립된 단독주택이라면, RSO 적용 대상이 아닐 가능성이 높습니다. 하지만 아마도 여전히 보호를 받고 있을 것입니다.

• 로스앤젤레스시 정당 사유 조례(Just Cause Ordinance, JCO): 시내 대부분의 비(非)RSO 임대(단독주택과 콘도 포함)를 6개월 거주 후 적용 대상으로 합니다. 이는 퇴거 보호에 한하며, 무과실 퇴거 시 이주비가 지급됩니다. 이 경우 임대료 상한은 AB 1482에서 나옵니다.
• 비법인 LA 카운티(RSTPO): 비법인 지역에서 1995년 2월 1일 이전에 지어진 유닛에 대해 카운티 소비자·기업국(Department of Consumer & Business Affairs, DCBA)이 운영하는 완전히 별개의 조례입니다. 2026~27년 상한은 소득 구간별로 1.919% / 2.919% / 3.919%입니다. 여러분의 주소가 실제로 비법인 지역인지 dcba.lacounty.gov에서 확인하세요.
• 캘리포니아주 전역 AB 1482: 5%에 지역 CPI를 더한, 최대 10%까지의 보완적 상한선입니다. LA 지역의 경우 상한은 2026년 7월 31일까지 8.0%, 2026년 8월 1일부터 8.7%입니다.

산타모니카, 웨스트할리우드, 패서디나, 롱비치 같은 법인 도시(incorporated city)들은 자체 규정을 두고 있으므로, 그곳에 LA 시 RSO가 적용된다고 절대 단정하지 마세요.

자주 묻는 질문

내 아파트가 RSO 적용 대상인지 어떻게 알 수 있나요?

먼저 건물의 준공 연도를 확인하세요(RSO는 일반적으로 1978년 10월 1일 이전에 처음 입주가 시작되고 2가구 이상인 건물을 적용 대상으로 합니다). 그런 다음 LAHD의 부동산 활동 보고서(Property Activity Report)나 시의 ZIMAS 필지 조회 도구로 확인하세요. 적용 여부에 대한 공식 권한 기관은 LAHD입니다.

지금 RSO 임대료 인상률은 얼마인가요?

2027년 6월 30일까지 3%입니다. 집주인은 RSO 임대료를 12개월에 한 번, 30일의 서면 통지와 함께만 인상할 수 있습니다. 기존의 3%~8% 범위와 공과금 추가분은 2026년 2월에 공과금 전가가 없는 1%~4% 범위로 대체되었습니다.

제 건물은 RSO 대상이 아닙니다 — 집주인이 임대료를 원하는 만큼 올릴 수 있나요?

대개는 아닙니다. 15년이 넘은 비RSO 유닛은 일반적으로 AB 1482(2026년 7월 31일까지 8.0%, 이후 8.7%)의 상한을 받으며, 비법인 카운티 지역의 유닛은 카운티 RSTPO의 적용을 받을 수 있습니다. 진정으로 면제되는 유닛(예: 15년 미만의 신축)만이 비율 상한이 없습니다.

임대차 계약이 끝났다는 이유만으로 퇴거될 수 있나요?

RSO 유닛에서는 아닙니다. 집주인은 정당 사유(LAMC §151.09)를 갖춰야 하며, 시내의 비RSO 유닛도 대개 6개월 후 정당 사유 조례(Just Cause Ordinance)의 보호를 받습니다. 모든 퇴거에는 법원 소송이 필요하며, 임의로 문을 잠그거나 공과금을 끊는 것은 불법입니다.

무과실 퇴거의 경우 이주비를 얼마나 받나요?

2026년 7월~2027년 6월 기간에 RSO 금액은 일반 세입자 $11,000부터 거주 3년 이상 또는 저소득 우대 세입자 $27,400까지입니다. 감액된 "영세 집주인" 금액은 소규모 건물의 집주인 입주에만 적용되며, 엘리스법 철수나 철거에는 결코 적용되지 않습니다.

집주인이 제 보증금에 대한 이자를 지급해야 하나요?

RSO 유닛에 거주하고 보증금이 최소 1년 이상 예치되어 있었다면 그렇습니다. 시 임대료 조정위원회(Rent Adjustment Commission)의 2026년 이율은 3.03%입니다. 보증금 상한(AB 12에 따라 1개월치 임대료)과 21일 반환 규정은 보증금 가이드를 참고하세요.

이 가이드는 일반적인 교육 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 임대료 규정과 금액은 변경되므로, 현재 수치는 LAHD 또는 LA 카운티 DCBA에 확인하고, 통지에 대응하기 전에 세입자 법률 지원 단체에서 무료 도움을 받으세요.