로스앤젤레스의 정당한 사유(Just Cause) 퇴거: 세입자 권리 안내

CertRent 편집팀 작성 2026년 7월 업데이트 캘리포니아 및 로스앤젤레스 공식 자료로 검증됨

CertRent 편집팀 · 2026년 7월 업데이트 · 캘리포니아 및 로스앤젤레스 공식 자료 대조 검토

로스앤젤레스에서 집을 임차하고 있다면, 집주인은 단지 임대차 기간이 만료되었다거나 마음이 바뀌었다는 이유만으로 임차를 종료할 수 없습니다. 로스앤젤레스 시(City of Los Angeles) 조례와 캘리포니아 주 전역에 적용되는 법률 양쪽 모두에 따라, 대부분의 세입자는 "정당한 사유(just cause)" 규정으로 보호받습니다. 즉, "집주인이 세입자를 내보내려면 법적으로 인정되는 사유가 있어야 하며, 일부 사유의 경우에는 이주 비용을 세입자에게 지급해야 합니다."

이 글은 교육적 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 규정은 바뀌고 금액도 정기적으로 갱신되므로, 시기에 민감한 내용은 반드시 글 하단에 링크된 공식 자료를 통해 확인하거나, 세입자 전문 변호사 또는 법률 구조 단체와 본인의 구체적인 상황에 대해 상담하시기 바랍니다.

두 겹의 보호: LA 시 조례와 주 법률

로스앤젤레스 세입자는 서로 겹칠 수 있는 두 가지 별개의 정당한 사유 체계로 보호받습니다. 두 제도는 적용 시점이 다르고 보호 내용도 다르므로, 본인에게 어느 것이 적용되는지 아는 것이 중요합니다.

로스앤젤레스 시 정당한 사유 조례(Just Cause Ordinance, JCO), LAMC Article 5 (Chapter XVI). 이 시 법률은 로스앤젤레스 시 내 대부분의 세입자를 보호하며, 세입자가 해당 주택에 6개월간 거주했거나 최초 임대차 기간이 만료되면(둘 중 먼저 도래하는 시점) 적용됩니다. 시 내 주거용 임대에 폭넓게 적용되며, 기존의 임대료 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance, RSO) 적용을 받지 않는 상당수의 신축 건물과 단독주택도 포함합니다.
캘리포니아 세입자 보호법(California Tenant Protection Act), AB 1482 (민법 Civil Code §1946.2). 이 주 전역 정당한 사유 법률은 세입자가 해당 주택에 12개월간 연속적이고 합법적으로 거주한 이후 적용됩니다(새 성인 세입자가 추가되는 경우에는 최대 24개월까지 적용될 수 있음).

LA 시 조례는 더 이른 시점(12개월이 아닌 6개월)부터 보호하며 주 법률이 면제하는 일부 건물까지 포괄하므로, 시내 세입자는 일반적으로 JCO를 먼저 살펴봅니다. 주 법률은 더 강하게 보호하는 지역 조례가 우선한다고 규정합니다. 로스앤젤레스 시 내 2세대 이상이며 1978년 10월 1일 이전에 지어진 건물에 거주한다면, 추가적인 퇴거 및 이주 규정을 더하는 RSO의 적용도 함께 받을 수 있습니다. 본인의 주소에 어떤 법이 적용되는지 확실하지 않으신가요? CertRent의 건물 조회 도구와 같은 도구가 건물의 특성을 파악하는 데 도움이 됩니다.

LA 세입자에게 매우 중요한 구분이 하나 있습니다. 로스앤젤레스 시(City of Los Angeles)는 로스앤젤레스 카운티(Los Angeles County)와 다릅니다. 카운티의 비법인(unincorporated) 지역(예: East LA 일부, Altadena, Ladera Heights)에 거주한다면, LA 시 JCO가 아니라 LA 카운티 규정의 적용을 받습니다. 이 안내문은 로스앤젤레스 시와 캘리포니아 주 법률에 초점을 맞춥니다.

과실(At-fault) 대 무과실(No-fault): 핵심 구분

시 조례와 AB 1482 모두 합법적인 퇴거 사유를 두 가지 범주로 나눕니다. 집주인이 어느 범주를 사용하고 있는지를 이해하면, 세입자가 어떤 보호와 지급금을 받을 자격이 있는지 알 수 있습니다.

과실에 의한 정당한 사유

이는 세입자가 했다고 주장되는 행위 또는 하지 않은 행위에 근거한 사유입니다. 민법 §1946.2에 따르면 과실에 의한 정당한 사유에는 다음이 포함됩니다.

임대료 미납
서면 시정 통지 후에도 세입자가 시정하지 않는 임대차 계약의 중대한 위반
공해(nuisance)를 일으키거나 방치하는 행위, 또는 주택의 훼손(심각한 손상)
주택 내에서 또는 소유주나 대리인을 겨냥한 범죄 행위
주택의 불법 사용, 또는 임대차 계약에 반하는 불법 전대(sublet)/양도
소유주의 합법적 출입을 거부하거나, 기간 만료 시 유사한 새 임대차 계약 서명을 거부하는 행위
이사하겠다는 서면 통지를 집주인에게 한 후 실제로 퇴거하지 않는 행위

대부분의 과실 사유의 경우, 집주인은 먼저 서면 통지를 해야 하며, 문제를 시정할 수 있는 경우(예: 임대차 위반)에는 퇴거 절차로 넘어가기 전에 이를 바로잡을 기회를 주어야 합니다. 진정한 과실 퇴거에 대해서는 이주 지원금이 지급되지 않습니다.

무과실에 의한 정당한 사유

이 사유들은 세입자의 행위와 무관하며, 집주인이 자신의 목적을 위해 주택을 되찾으려는 경우입니다. §1946.2에 따른 무과실 범주는 다음과 같습니다.

소유주 또는 가족의 입주로 주택을 주 거주지로 사용하는 경우(법이 조건을 정하며, 세입자가 있는 주택의 경우 그 사람이 일반적으로 최소 기간 동안 거주할 의사가 있어야 함)
주택을 임대 시장에서 철수하는 경우(LA에서는 주 법률인 Ellis Act와 연결됨)
주택을 비우도록 요구하는 정부 명령 또는 지역 조례 준수(예: 거주 적합성 또는 철거 명령)
세입자가 거주하는 상태로는 공사를 안전하게 할 수 없고 법령의 요건을 충족하는, 주택의 철거 또는 상당한(substantial) 리모델링 의도

무과실 퇴거는 세입자의 잘못이 아니므로, 법은 집주인이 세입자의 이주를 돕도록 요구합니다. 이것이 두 범주 사이의 가장 큰 실질적 차이입니다.

무과실 퇴거에 대한 이주 지원

AB 1482(민법 §1946.2)에 따라, 집주인이 무과실 사유로 임대차를 종료하는 경우 1개월치 임대료에 해당하는 이주 지원을 제공해야 합니다. 다음 두 가지 방법 중 하나로 할 수 있습니다.

종료 통지를 송달한 날로부터 15일(달력 기준) 이내에 지급해야 하는 1개월치 임대료의 직접 지급; 또는
통지서에 명시하여 마지막 달 임대료를 내지 않아도 되도록 하는 마지막 달 임대료 면제.

로스앤젤레스 시 정당한 사유 조례 역시 무과실 퇴거에 대해 이주 지원을 요구하며, 시의 금액은 주 최저 기준보다 높은 경우가 많고 산정 방식도 다릅니다. LA 주택국(LA Housing Department, LAHD)이 이 금액을 정하고 주기적으로 갱신하며, RSO 적용 주택에는 별도의 단계별 이주 지원 체계가 있습니다. RSO 체계에서는 "적격(qualified)" 세입자, 즉 일반적으로 고령자(62세 이상), 장애가 있는 세입자, 저소득 가구, 미성년 자녀가 있는 가구는 다른 "해당(eligible)" 세입자보다 상당히 큰 금액을 받을 자격이 있습니다.

이러한 시 금액은 일정에 따라 조정되며 주택의 적용 범위와 가구 구성에 따라 달라지므로, 블로그 글에서 읽은 숫자에 의존하지 마십시오. 본인에게 적용되는 현재 이주 지원 금액은 LAHD 세입자 페이지에서 직접 확인하거나 LAHD에 전화하여 확인하십시오. 무과실 통지를 받으면 이 지급금 또는 임대료 면제는 세입자의 권리입니다. 이를 제공하지 않는 집주인은 임대차를 유효하게 종료한 것이 아닙니다.

집주인이 무과실 사유를 주장할 때 해야 할 일

무과실 사유는 가장 많이 악용되는데, "가족을 입주시키려 한다"거나 "리모델링을 한다"는 명분이 임대료를 성실히 내는 세입자를 내보내기 위한 구실로 사용될 수 있기 때문입니다. 다음은 스스로를 보호하는 방법입니다.

서면으로 받으십시오. 합법적인 임대차 종료에는 구체적인 정당한 사유를 명시한 적법한 서면 통지가 필요합니다. 구두로 나가라고 요구하는 것은 유효한 퇴거가 아닙니다.
명시된 사유를 법령과 대조하십시오. 통지서에는 인정되는 무과실 범주가 적혀 있어야 합니다. 애매한 사유("임대차 기간이 끝났다", "집을 판다")는 일단 보호를 받는 세입자에게는 그 자체로 정당한 사유가 되지 않는 것이 일반적입니다.
이주 지급금을 확인하십시오. AB 1482 무과실 퇴거의 경우 15일 이내에 1개월치 임대료(또는 마지막 달 임대료 면제)를 받을 자격이 있습니다. 로스앤젤레스 시 주택이라면 LAHD의 현행 기준을 확인하십시오. 더 많은 금액을 받을 자격이 있을 수 있습니다.
구실(pretext)에 유의하십시오. 특히 소유주 입주와 리모델링의 경우 그렇습니다. "가족"이 실제로 입주하지 않거나 "상당한 리모델링"이 실제로 이루어지지 않는다면, 그 퇴거는 불법일 수 있으며 법적 구제 수단이 있을 수 있습니다. 기록과 사진을 남겨두십시오.
통지는 법원 명령이 아님을 아십시오. 세입자를 실제로 내보내라고 명령할 수 있는 것은 불법 점유(unlawful detainer, 퇴거) 소송을 통한 법원뿐이며, 세입자는 이에 대응하고 심리를 받을 권리가 있습니다. 캘리포니아의 퇴거 법원 기록은 민사소송법(Code of Civil Procedure) §1161.2에 따라 기본적으로 일반 공개에서 가려지므로, 단지 소장을 송달받았다는 사실만으로 공개 기록이 자동으로 생성되지는 않습니다.
일찍 도움을 받으십시오. 통지를 받는 즉시 LAHD, Stay Housed LA 또는 법률 구조 기관에 연락하십시오. 퇴거 사건의 기한은 매우 짧습니다.

집주인이 할 수 없는 일도 기억하십시오. 집주인은 수리 요청이나 규정 위반 신고에 대한 보복으로 세입자를 퇴거시킬 수 없고, 보호되는 특성이나 합법적인 소득원(Section 8 바우처 포함)을 이유로 차별할 수 없으며, 세입자의 이민 신분을 신고하겠다고 위협할 수 없습니다. 이는 어떤 "정당한 사유" 명분이 붙든 관계없이 불법입니다. 관련 개요는 LA 세입자 권리 안내를 참고하십시오.

어떤 주택이 면제되나요?

AB 1482의 정당한 사유 보호가 모든 주택에 적용되는 것은 아닙니다. 민법 §1946.2는 특히 다음을 면제합니다. 일정 요건을 갖춘 단독주택 및 콘도(소유주가 법인, REIT, 또는 법인 구성원을 둔 LLC가 아니고, 요구되는 면제 서면 통지가 이루어진 경우), 최근 15년 이내에 사용 승인(certificate of occupancy)이 발급된 주택(계속 이동하는 기간 기준), 임대차 시작 시점에 소유주가 한 세대에 거주한 소유주 거주 듀플렉스, 증서상 제한된(deed-restricted) 저렴 주택, 그리고 일정 요건의 소유주 거주 공유 주거 형태 등입니다. 기숙사, 호텔, 일부 기관 주택도 제외됩니다.

AB 1482가 적용되지 않는 경우에도, 로스앤젤레스 시 JCO가 여전히 세입자를 보호할 수 있습니다. 주 법률이 면제하는 상당수의 주택까지 포괄하기 때문입니다. 바로 그렇기 때문에 주 법령만 볼 것이 아니라 시 조례도 확인하는 것이 중요합니다. 확실하지 않을 때는 보호받지 못한다고 단정하기 전에 건물의 적용 여부를 먼저 확인하십시오.

자주 묻는 질문

정당한 사유가 적용되려면 얼마나 오래 거주해야 하나요?

로스앤젤레스 시에서는 정당한 사유 조례가 일반적으로 6개월 거주 후 또는 최초 임대차 기간 종료 시(둘 중 먼저 도래하는 시점)부터 세입자를 보호합니다. 주 전역의 AB 1482 보호는 12개월의 연속적이고 합법적인 거주 후 적용됩니다. 시 규정이 더 강력하고 더 일찍 시작되므로, LA 시내 세입자는 대개 이를 먼저 활용합니다.

임대차 기간이 만료되었다는 이유만으로 집주인이 저를 퇴거시킬 수 있나요?

정당한 사유로 보호를 받고 있다면 일반적으로 그럴 수 없습니다. 단지 임대차가 만료되는 것만으로는 그 자체로 세입자를 강제로 내보낼 합법적 사유가 되지 않습니다. 집주인은 임대차를 종료하려면 여전히 인정되는 과실 또는 무과실 정당한 사유가 필요하며, 무과실 사유의 경우 이주 지원을 지급해야 합니다.

무과실 퇴거의 경우 이주 지원금을 얼마나 받나요?

AB 1482에 따른 최저액은 1개월치 임대료로, 통지 후 15일 이내에 지급되거나 마지막 달 임대료로 면제됩니다. 로스앤젤레스 시는 더 많은 금액을 요구하는 경우가 많고, RSO 주택에는 고령자, 장애가 있는 세입자, 저소득 가구, 미성년 자녀가 있는 가정이 더 높은 금액을 받는 단계별 체계가 있습니다. 본인에게 적용되는 현재 금액은 LAHD 세입자 페이지에서 확인하십시오.

과실과 무과실의 차이는 무엇인가요?

과실 퇴거는 세입자가 했다고 주장되는 행위(임대료 미납, 임대차 위반, 공해 유발 등)에 근거하며, 대개 먼저 시정할 기회를 주어야 하고 이주 지급금은 없습니다. 무과실 퇴거는 집주인 자신의 사유(소유주 입주, 주택의 시장 철수, 철거, 상당한 리모델링)에 의한 것이며 이주 지원이 필요합니다.

무과실 사유가 거짓이라고 생각되면 어떻게 하나요?

구실을 내세운 무과실 퇴거는 불법입니다. 집주인이 소유주 입주나 상당한 리모델링을 이유로 세입자를 퇴거시킨 후 그 주택을 다시 임대하거나 공사를 전혀 하지 않는다면, 법적 청구를 할 수 있습니다. 서면 통지를 보관하고 주택 상태를 기록하며, 즉시 LAHD, Stay Housed LA 또는 법률 구조 변호사에게 연락하십시오. 종료 통지는 법원 명령이 아니며, 세입자는 법정에서 퇴거에 이의를 제기할 권리가 있습니다.

이제 활용해 볼까요?

무료로 검증된 임차인 프로필을 만들거나 임대인 계정을 만들어 확인하세요.

저는 임차인입니다 저는 임대인입니다