LA 세입자 툴킷: 시·카운티·주의 모든 공식 자료 총정리

로스앤젤레스는 하나의 규정집으로 굴러가지 않습니다. "내 임대료가 얼마나 오를 수 있나?" 또는 "고장 난 히터는 어디에 신고해야 하나?"라는 똑같은 질문도, 당신의 집이 로스앤젤레스 시(City of Los Angeles)에 있는지, 미편입 LA 카운티(unincorporated LA County)에 있는지, 아니면 카운티 내 나머지 87개 편입 도시(Santa Monica, Long Beach, Pasadena, West Hollywood, Culver City, Inglewood 등 각각 자체 프로그램을 운영) 중 하나에 있는지에 따라 답이 달라집니다. 거의 모든 세입자 보호 규정은 몇 가지 필지(parcel) 정보에 좌우됩니다 — 건물이 지어진 연도, 사용승인서(certificate of occupancy) 날짜, 그리고 한 필지에 몇 세대가 있는지입니다.

다행인 점은, 이 모든 정보와 당신의 권리를 집행하는 모든 기관이 무료 공공 도구 안에 다 들어 있다는 것입니다. 이 가이드는 공식 도구들을 "무엇을 하려는가"별로 묶어 정리한 디렉터리입니다 — 추측을 멈추고 곧장 원출처로 가실 수 있도록 말이죠. 아래의 모든 링크는 .ca.gov, lacity.org, lacounty.gov 또는 courts.ca.gov 페이지로 연결됩니다. 본 내용은 교육용 정보이며 법률 자문이 아닙니다.

1단계: 내가 어느 관할에 속하는지 확인하기

이것이 언제나 첫 번째 단계입니다. 여기서 틀리면 이후에 찾아보는 모든 규정도 함께 틀리게 됩니다. "Los Angeles, CA"라고 적힌 우편 주소가 실제로는 완전히 다른 기관의 관할을 받는 미편입 카운티 지역(Altadena, East LA, Ladera Heights 등)일 수 있습니다.

• CAMS — Countywide Address Management System: cams-lacounty.hub.arcgis.com. 카운티 전역에 대한 공신력 있는 주소 검증 도구입니다. 당신의 주소가 로스앤젤레스 시인지, 특정 편입 도시인지, 미편입 카운티인지 확인해 주고, Assessor의 필지번호(AIN)도 알려줍니다. 여기서 시작하세요.
• LA County Assessor: portal.assessor.lacounty.gov. 주소나 AIN으로 검색하면 건축 연도(year built), 용도 코드(단독주택 vs. 2~4세대 vs. 아파트), 세대 수, 등기상 소유주를 볼 수 있습니다. 건축 연도는 임대료 보호 규정을 가늠하는 데 있어 가장 중요한 단 하나의 숫자입니다.
• ZIMAS — Zone Information & Map Access System(로스앤젤레스 시 전용): zimas.lacity.org. 시 필지의 경우 ZIMAS에는 RSO: Yes/No를 표시하는 주택 필드가 있으며, 조닝(zoning), 시의원 선거구, 위험 지역 오버레이 정보도 제공합니다. RSO 표시는 LAHD가 공식적으로 확인해 주는 강력한 힌트로 받아들이세요.

반드시 머릿속에 각인해 둘 함정 하나: "RSO: No"라는 결과가 보호를 전혀 받지 못한다는 뜻은 아닙니다. 당신의 집은 여전히 시의 Just Cause Ordinance와 주 전역의 Tenant Protection Act(AB 1482)의 적용을 받을 수 있으며, 이 법은 LA 지역에서 2026년 7월 31일까지는 임대료 인상을 8.0%로, 2026년 8월 1일부터는 8.7%로 제한합니다. Assessor의 "건축 연도"가 RSO 기준일(1978년 10월 1일)에 아슬아슬해 보인다면, Department of Building and Safety의 사용승인서로 건물의 건축 연도를 확인하세요.

2단계: 임대료 규정과 건물 이력 조회하기

관할을 파악했다면, 그 관할을 담당하는 기관을 이용하세요. 로스앤젤레스 시 주택국(LAHD)은 Rent Stabilization Ordinance(RSO)를 운영하고, LA 카운티의 소비자·기업국(DCBA)은 미편입 지역의 Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance(RSTPO)를 운영합니다.

• LAHD Renter Protections(로스앤젤레스 시): housing.lacity.gov/renter-protections-2. RSO 허용 인상률은 2027년 6월 30일까지 3%입니다. LAHD는 임대료 인상 계산기도 운영합니다.
• LAHD Property Activity Report: PAR 포털에서 주소를 검색하면 RSO 상태, 진행 중인 코드 위반 사건, REAP 등록 여부, Ellis Act 철수, 수수료 이력 등을 볼 수 있습니다 — 계약 전에 "이 집주인의 이력은 어떤가?"를 한 번에 확인하는 도구입니다.
• LAHD Rent Registry: rent-registry 포털. RSO 대상 세대의 집주인은 매년 등록해야 하며, 미등록 세대에서는 집주인이 법적으로 할 수 있는 일이 제한됩니다.
• LA County DCBA Rent Stabilization(미편입 지역): dcba.lacounty.gov/rentstabilizationprogram. 2026년 7월 1일~2027년 6월 30일 기간에 RSTPO는 인상을 1.919%(일반), 2.919%(소규모 임대인), 3.919%(고급 세대)로 제한합니다. 핫라인: (800) 593-8222.

더 자세한 내용은 RSO 임대료 인상, 정당 사유 퇴거(just-cause eviction), AB 12에 따른 보증금에 관한 가이드를 참고하세요.

3단계: 주택 바우처와 보조금

Section 8 Housing Choice Voucher를 어느 공공주택청이 관리하는지는 바우처가 발급된 곳이 아니라 주택이 위치한 곳에 따라 결정됩니다.

• HACLA — Housing Authority of the City of Los Angeles: hacla.org/en/section-8. 로스앤젤레스 시 내의 Section 8을 관리하며 우편번호별 지급 기준(payment standards)을 공개합니다.
• LACDA — Los Angeles County Development Authority: lacda.org/section-8. 미편입 카운티와 62개 도시를 담당합니다. "Where We Operate" 페이지에는 자체 주택청을 운영하는 18개 도시(Long Beach, Pasadena, Inglewood, Culver City 등)가 나열되어 있습니다.

기억하세요: 바우처를 거부하거나 "No Section 8"이라고 광고하는 것은 캘리포니아 Fair Employment and Housing Act(Gov. Code §12955, SB 329 및 SB 267을 통해)에 따른 불법적인 소득원 차별(source-of-income discrimination)입니다. 바우처 보호에 관한 가이드도 참고하세요.

4단계: 문제 신고하기 — 수리, 괴롭힘, 가격 폭리

거주 적합성(habitability) 및 괴롭힘(harassment) 관련 민원은 해당 관할의 주택 기관으로 접수됩니다. 주(州)의 거주 적합성 담보 책임(Civil Code §1941.1)은 캘리포니아 전역에 적용됩니다.

• 로스앤젤레스 시 코드 위반 민원: 311로 전화하거나 MyLA311을 이용하세요. 장기간 해결되지 않은 위반은 건물을 LAHD의 Rent Escrow Account Program(REAP)에 등록시킬 수 있으며, 이 경우 세입자는 감액된 임대료를 에스크로 계좌에 납입할 수 있습니다.
• LAHD Tenant Anti-Harassment Ordinance(TAHO): LAMC §§45.30 이하 조항은 단독주택과 콘도를 포함한 시내 모든 임대주택에 적용되며, 위반당 $2,000~$10,000의 벌금을 부과합니다. housing.lacity.gov에서 신고하세요.
• LA County DCBA: 미편입 지역의 코드, REAP, 반(反)괴롭힘 프로그램을 담당합니다. 연락처: dcba.lacounty.gov, (800) 593-8222.
• 불법 잠금(lockout) 및 공과금 차단: 이는 범죄에 해당하며(Penal Code §418), Civil Code §789.3에 따라 손해배상(하루 $100 및 비용)을 청구할 수 있습니다. 경찰에 신고하고 잠금 관련 가이드를 확인하세요.
• 2025년 1월 화재 이후 가격 폭리: Penal Code §396은 인상을 10%로 제한합니다. 이 보호 조치는 반복적으로 연장되고 있으니, oag.ca.gov와 dcba.lacounty.gov/pricegouging에서 현재 종료일을 확인하세요.

5단계: 법원과 무료 법률 지원

퇴거 위기에 처하셨나요? 캘리포니아는 불법 점유(unlawful detainer) 소환장에 응답할 시간을 단 10 법정일(court days)만 허용합니다(AB 2347로 5일에서 연장, 2025년 1월 1일 시행). 지체하지 마세요.

• California Courts 셀프헬프(퇴거): selfhelp.courts.ca.gov/eviction-tenant. 무료 공식 쉬운 언어 안내와 서식(UD-105 Answer), 날짜 계산 규칙을 제공합니다. 보증금과 소액 청구 소송(small claims)도 다룹니다.
• Stay Housed LA: stayhousedla.org. 시·카운티·LAHD 파트너십을 통한 무료 퇴거 방어 대리와 권리 안내 워크숍을 제공합니다. 핫라인: 1-888-694-0040.
• Legal Aid Foundation of Los Angeles(LAFLA): lafla.org. 카운티 전역에서 퇴거 방어, 괴롭힘 대응, 법원 셀프헬프 센터를 제공합니다. 전화: (800) 399-4529.

이 밖에도 Neighborhood Legal Services of LA County, Public Counsel, Inner City Law Center, Housing Rights Center 등이 공정 주거(fair-housing) 및 차별 사건을 다룹니다.

6단계: 주(州) 기관과 소비자 보호

일부 권리는 시, 카운티, 모든 편입 도시에 일률적으로 적용되는 주법(州法)에서 나옵니다.

• California Civil Rights Department(CRD): calcivilrights.ca.gov/housing. 주거 차별(소득원, 출신 국가, 장애, 가족 구성) 민원을 접수합니다. 접수 기한은 1년입니다. 전화: (800) 884-1684.
• California Legislative Information(leginfo): leginfo.legislature.ca.gov. 모든 법령의 공식 전문 — 보증금(§1950.5), 심사 수수료(§1950.6), 임대료 신고(§1954.07), 이민자 보호(§1940.3) 등.
• California Department of Insurance: insurance.ca.gov. 특히 재해 이후의 세입자 보험 및 사용 불능 손실(loss-of-use) 청구를 처리합니다. 전화: (800) 927-4357.

이 페이지를 즐겨찾기에 추가하고, 주소를 CAMS와 Assessor에 한 번 돌려 보면 영구적인 관할 지도를 갖게 됩니다. 은행 검증 소득으로 임대 프로필을 만드는 방법은 CertRent의 검증된 세입자 프로필을 참고하세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

1. 내가 로스앤젤레스 시에 있는지, 미편입 카운티에 있는지 어떻게 아나요?

cams-lacounty.hub.arcgis.com의 CAMS 도구로 관할을 확인하세요. 시(LAHD)와 미편입 카운티(DCBA)는 임대료 상한, 담당 기관, 민원 포털이 각각 다릅니다. 어느 쪽도 Santa Monica나 Pasadena 같은 편입 도시는 담당하지 않습니다.

2. 내 건물이 임대료 규제 대상인지 어떤 도구로 알 수 있나요?

로스앤젤레스 시의 경우: zimas.lacity.org에서 RSO 표시를 확인하고, LAHD의 Property Activity Report로 재확인하세요. RSO는 1978년 10월 1일 이전에 지어진 세대를 대상으로 합니다. 미편입 카운티의 RSTPO는 사용승인서 날짜가 1995년 2월 1일 이전인 세대를 대상으로 하니 DCBA에서 확인하세요. 두 규정 중 어디에도 해당하지 않더라도 주 전역의 AB 1482 상한이 적용될 가능성이 높습니다. 자세한 내용은 내 아파트가 임대료 규제 대상인지 가이드를 참고하세요.

3. 수리를 해주지 않는 집주인은 어디에 신고하나요?

로스앤젤레스 시: 311로 전화하거나 MyLA311을 이용하세요. 장기 위반은 LAHD의 REAP 에스크로 프로그램을 촉발합니다. 미편입 카운티: DCBA (800) 593-8222로 연락하세요. 주 전역의 거주 적합성 담보 책임(Civil Code §1941.1)이 어디서나 당신을 보호하며, 집주인은 Civil Code §1942.4에 따라 공식적으로 위반 통지를 받고도 수리하지 않은 세대에 대해 임대료를 합법적으로 징수할 수 없습니다.

4. 내 Section 8 바우처는 누가 관리하나요?

주택 위치를 따릅니다. 로스앤젤레스 시내 세대: HACLA(hacla.org)가 관리합니다. 미편입 카운티와 62개 도시: LACDA(lacda.org)가 담당합니다. Long Beach와 Pasadena를 포함한 18개 도시는 자체 주택청을 운영합니다.

5. 방금 퇴거 통지서를 받았어요 — 가장 빠른 공식 도움은?

Stay Housed LA(1-888-694-0040) 또는 LAFLA((800) 399-4529)로 즉시 전화하세요. selfhelp.courts.ca.gov/eviction-tenant에서 무료 안내를 읽으세요. 소송장(lawsuit)을 송달받았다면 Answer를 제출할 시간이 단 10 법정일뿐입니다.

6. 입주 전에 건물 이력을 어떻게 확인하나요?

로스앤젤레스 시: LAHD의 Property Activity Report는 진행 중인 코드 위반 사건, REAP 상태, Ellis Act 철수를 보여줍니다. 카운티 Assessor는 건축 연도와 세대 수를 확인해 줍니다. Department of Building and Safety(ladbs.org)는 허가와 사용승인서를 보여주며 — 무허가 세대를 찾아내는 데 유용합니다. 무허가 세대라도 세입자 권리는 온전히 보장됩니다. 관련 내용은 보증금 가이드를 참고하세요.