LA 입주/퇴거 점검: AB 2801 사진 규정과 보증금 지키기
보증금은 대개 임대차 기간 중 가장 큰 환급 대상 금액이며, 이를 둘러싼 분쟁의 대부분은 기록으로 승패가 갈립니다. 캘리포니아는 2024년과 2025년에 이 기록에 관한 규정을 다시 썼습니다. 새로운 사진 의무화(AB 2801), 한 달치로 낮아진 보증금 상한(AB 12), 그리고 더 엄격해진 청소 기준이 오랫동안 유지되어 온 21일 반환 규정 위에 함께 자리하게 되었습니다. 로스앤젤레스 세입자에게는 많은 사람이 받을 자격이 있으면서도 청구하지 않는 LA 시 전용 보증금 이자도 있습니다. 이 가이드는 입주와 퇴거 점검 절차를 단계별로 안내하여 여러분의 권리를 지킬 수 있도록 돕습니다.
이 규정들은 거의 전적으로 캘리포니아 주법이며, 이는 로스앤젤레스 시, 비법인 LA 카운티 지역, 그리고 모든 법인 도시(Long Beach, Santa Monica, Pasadena, Culver City 등)에 동일하게 적용된다는 뜻입니다. 별도의 "LA 보증금 상한"이란 존재하지 않습니다. 유일한 진짜 지역 차이는 이 글 후반부에서 다루는 LA 시의 보증금 이자 규정입니다. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 법률 자문이 아닙니다.
입주부터 시작하세요: 짐을 풀기 전에 유닛 상태를 기록하세요
보증금을 지키기 위해 할 수 있는 가장 가치 있는 일은 첫날, 가구가 도착하기 전에 이루어집니다. 모든 방을 둘러보며 유닛의 정확한 상태를 사진이나 동영상으로 촬영하세요. 바닥, 카펫, 벽, 페인트, 가전제품, 조리대, 욕실 코킹, 블라인드, 방충망, 그리고 기존의 긁힘, 얼룩, 구멍까지 모두 담으세요. 모든 것에 타임스탬프를 남기세요. 이 이미지들이 여러분의 기준선이 됩니다. 즉 집주인이 유닛을 되돌려 놓아야 하는 기준이자, 그 이상은 요구할 수 없는 한계선입니다.
2025년 7월 1일부터 AB 2801은 집주인이 새로운 임대차의 시작 직전 또는 시작 시점에 유닛의 사진을 직접 촬영하도록 요구합니다(Civil Code §1950.5). 하지만 집주인의 사진에만 의존하지 마세요. 현실적으로 분쟁에서의 이행 여부는 여러분이 제시할 수 있는 증거로 판가름 납니다. 건물에서 서면 입주 상태 체크리스트를 제공한다면 정직하게 작성하고, 모든 결함을 기록하고, 서명한 사본을 보관하고, 사진을 첨부하세요. 제공하지 않는다면 직접 목록을 만들어 집주인에게 이메일로 보내 날짜가 찍힌 기록을 남기세요.
한 달치 보증금 상한(AB 12)
2024년 7월 1일부터 캘리포니아 집주인은 일반적으로 가구 유무와 관계없이 한 달치 임대료를 초과하는 보증금을 요구하거나 받을 수 없습니다(Civil Code §1950.5(c), AB 12로 개정). 이는 첫 달 임대료와는 별개입니다.
좁은 범위의 소규모 집주인 예외로 최대 두 달치까지 허용되지만, 이는 집주인이 자연인(또는 구성원이 모두 자연인인 LLC)이면서 동시에 총 4개 유닛 이하를 포함하는 주거용 임대 부동산을 2개 이하로 소유한 경우에만 해당됩니다. 그 경우에도 현역 군인은 항상 한 달치로 제한됩니다. 핵심 함정: 집주인은 돈을 "입주비", "청소비", "열쇠 보증금", "반려동물 보증금" 등으로 이름만 바꿔 상한을 회피할 수 없습니다. 어떤 요금이 손해나 채무 불이행에 대한 담보 기능을 한다면 그것은 한 달치 상한에 포함되며, 캘리포니아는 환불 불가 보증금 자체를 전혀 인정하지 않습니다. 자세한 내용은 AB 12 보증금 상한 가이드에서 다룹니다.
AB 2801: 세입자에게 유리하게 무게추를 옮긴 사진 의무화
AB 2801은 세 가지 별도의 기록 규정을 단계적으로 도입했으며, 이들이 합쳐져 집주인이 입증하지 못하는 "손해"를 이유로 공제하기가 훨씬 어려워졌습니다.
- 2024년 7월 1일 — 청소 기준 강화. 집주인은 유닛을 임대차 시작 당시와 같은 청결 수준으로 되돌리는 데 합리적으로 필요한 청소 비용만 공제할 수 있습니다. 집주인은 더 이상 전문 청소를 임대 조건으로 요구할 수 없으며, 입주 당시보다 더 깨끗하게 만드는 비용을 청구할 수 없습니다. 과거의 의무적 "전문 카펫 청소비" 공제는 사라졌습니다.
- 2025년 4월 1일 — 퇴거 및 수리 후 사진. 집주인은 여러분이 점유를 반환한 후 합리적인 시간 내에, 다만 수리나 청소를 하기 전에 유닛을 촬영해야 하고, 작업이 끝난 후에 다시 촬영해야 합니다.
- 2025년 7월 1일 — 입주 사진. 이 날짜 이후 시작되는 임대차에 대해 집주인은 임대차 개시 시점에 유닛을 촬영해야 합니다.
이것이 중요한 이유는 이렇습니다. 이제 모든 항목별 공제 명세서에는 반드시 사진과 비용에 대한 서면 설명이 함께 첨부되어야 합니다. 손해를 이유로 청구하면서 그 손해를 보여주는 입주 대 퇴거 사진을 제시하지 못하는 집주인은 법적으로 매우 취약한 위치에 있습니다. 이는 캘리포니아 세입자가 가진 가장 강력한 새 증빙 수단이며, 바로 그래서 여러분이 직접 찍은 타임스탬프 사진이 그토록 강력한 것입니다.
퇴거 전 사전 점검을 활용하세요 — 가장 활용도가 낮은 최고의 권리
떠나기 전 여러분은 Civil Code §1950.5(f)에 따라 무료 "초기 점검"을 받을 권리가 있습니다. 퇴거일 전 2주 이내에 이를 요청하세요. 집주인은 최소 48시간 전 서면 통지를 해야 하고, 그런 다음 (여러분이 동행 점검을 포기하지 않는 한) 여러분과 함께 유닛을 둘러보며 현재 하려는 공제 항목의 목록을 제공해야 합니다.
핵심은 이 목록이 여러분에게 아직 스스로 항목을 고칠 시간이 있을 때 도착한다는 것입니다. 못 구멍을 메우고, 오븐을 청소하고, 빠진 블라인드를 교체하여 청구를 아예 피할 수 있습니다. 많은 세입자가 이 단계를 건너뛰고, 열쇠를 반납한 후에야 공제 내역을 알게 되는데, 그때는 이미 어떤 것도 고치기에 너무 늦습니다. 이 권리를 활용하세요. 그리고 실제 퇴거일에는 입주 때 했던 전체 사진 점검을 그대로 반복하고, 집주인에게 서면 전달 주소를 보내 반환 시계가 시작되도록 하세요.
집주인이 공제할 수 있는 것과 없는 것
Civil Code §1950.5(b)에 따라 집주인은 다음에 대해서만 공제할 수 있습니다. 미납 임대료, 여러분이나 손님이 통상적 마모를 넘어서 발생시킨 손해, 유닛을 입주 당시 청결 수준으로 되돌리기 위한 청소, 그리고 계약에서 허용하는 경우 열쇠 등 물품의 교체입니다. 이것이 전부입니다.
집주인이 공제할 수 없는 것: 통상적 마모(바랜 페인트, 경미한 카펫 마모, 작은 못 구멍, 정상적 생활에서 오는 마모), 입주 전부터 존재하던 결함, 그리고 환불 불가 요금으로 취급되는 모든 것입니다. 법원은 일반적으로 정상적 내용연수 주기에 따른 재도색과 카펫 교체를 집주인의 비용으로 봅니다. 흔히 쓰이는 (법령이 아닌) 옹호 단체의 경험칙으로는 실내 페인트는 약 2~3년, 카펫은 최대 약 10년의 내용연수를 잔여 수명에 비례 배분합니다. 이는 확고한 법적 기준이 아니라 참고 지침으로 받아들이세요.
또 하나의 기록 규정: 수리와 청소에 대한 공제 합계가 $125를 초과하면 집주인은 반드시 증빙 서류(청구서, 영수증, 또는 자신의 노동에 대해서는 시급과 소요 시간의 서면 내역)를 첨부해야 합니다(§1950.5(g)). 공제가 $125 이하라면 이 서류가 자동으로 요구되지는 않지만, 14일 이내에 요구할 수 있습니다.
21일 반환 시계와 LA 시 이자 규정
퇴거 후 21일(달력 기준) 이내에 집주인은 보증금 전액을 반환하거나, 잔여 금액과 함께 항목별 공제 명세서를 전달해야 합니다(§1950.5(g)). 영업일이 아니라 달력상 21일입니다. 수리를 정말로 제때 끝낼 수 없다면 집주인은 성실한 견적을 보낸 뒤 완료 후 14일 이내에 실제 서류를 보낼 수 있습니다.
로스앤젤레스 시의 RSO 적용 유닛(일반적으로 사용승인서가 1978년 10월 1일 이전에 처음 발급된 건물)에 거주한다면, 집주인은 최소 1년 이상 보유한 보증금에 대해 이자도 지급해야 합니다. Rent Adjustment Commission이 매년 이율을 정하며, LAHD 공식 공지에 따르면 2026년 이율은 3.03%입니다(2025년 4.32%, 2024년 0.52%였습니다). 이는 시 전용 의무로, 비법인 LA 카운티 지역 집주인과 비RSO 건물은 원칙적으로 지급 의무가 없습니다. 임대 안정화가 적용되는 LA 아파트에 여러 해 거주했다면 누적된 미지급 이자가 상당해질 수 있으며, 이는 보증금과 함께 반환됩니다. 건물 상태를 확인하는 방법은 LA RSO 보호 개요를 참고하세요.
부당하게 미반환된 보증금을 돌려받는 방법
21일이 지나도 보증금도, 항목별 명세서도 없다면 집주인은 위반 상태입니다. 여러분이 취할 절차는 다음과 같습니다.
- 서면 요구서를 보내세요. Civil Code §1950.5를 인용하고, 퇴거일을 명시하고, 보증금 전액과 (RSO 유닛인 경우) 누적 이자를 요구하고, 직접 찍은 입주·퇴거 사진을 첨부하고, 7~14일의 짧은 기한을 주세요. 추적 가능한 방식으로 보내세요.
- 소액 청구 법원에 제소하세요. 여전히 미지급이라면 캘리포니아 소액 청구 소송을 제기하세요. 변호사 선임은 허용되지 않으며, 개인 관할 한도는 $12,500로 인상되었습니다(제소 전 현재 한도를 확인하세요). 공제가 합리적이었음을 입증할 책임은 집주인에게 있습니다.
- 악의 처벌 배상을 요구하세요. 집주인이 악의로 보증금을 보유했다면, 법원은 실제 손해에 더해 보증금의 두 배까지 법정 손해배상을 인정할 수 있습니다(§1950.5(l)). 부당하게 미반환된 $2,000 보증금은 집주인에게 최대 $6,000의 책임을 발생시킬 수 있습니다.
현실적인 지렛대는 이 조합입니다. 21일 시계, AB 2801 사진, 두 배 배상 승수, 그리고 집주인이 입증 책임을 지는 소액 청구 법정. 이런 사건을 이기게 하는 것은 기록이며, 그래서 임대차 시작과 끝의 점검 습관이 그토록 중요합니다. 다음 집을 지원할 준비를 하고 있다면, 반환받은 보증금과 깔끔한 임대 이력의 탄탄한 기록이야말로 검증된 세입자 프로필이 앞으로 가져가는 데 도움을 줄 수 있는 바로 그 이력입니다.
자주 묻는 질문
LA 집주인이 퇴거할 때 전문 카펫 청소비를 내라고 요구할 수 있나요?
아니요. 2024년 7월 1일부터 AB 2801은 집주인이 전문 청소를 임대 조건으로 요구하는 것과, 입주 당시보다 더 깨끗하게 만드는 비용을 청구하는 것을 금지합니다. 집주인은 유닛을 원래 청결 수준으로 되돌리는 데 필요한 청소 비용만 공제할 수 있으며, 그 비용을 사진과 설명으로 입증해야 합니다.
집주인이 입주 사진을 전혀 찍지 않았다면요?
AB 2801은 2025년 7월 1일 이후 시작되는 임대차에 대해 집주인이 입주 사진을 찍도록 요구하며, 2025년 4월 1일부터는 퇴거·수리 후 사진을 요구합니다. 손해를 이유로 공제하면서 전후 사진을 제시하지 못하는 집주인은 취약한 위치에 있습니다. 집주인이 무엇을 하든, 입주와 퇴거 때 직접 타임스탬프 사진을 찍으세요. 소액 청구에서 의지하게 될 것이 바로 그 증거입니다.
로스앤젤레스에서 집주인이 보증금으로 얼마까지 청구할 수 있나요?
일반적으로 첫 달 임대료와 별개로 한 달치 임대료입니다(AB 12, 2024년 7월 1일 시행). 자격을 갖춘 소규모 집주인(총 4개 유닛의 부동산을 2개 이하 소유한 자연인 또는 전원 자연인 LLC)은 최대 두 달치까지 청구할 수 있지만, 군인에게는 절대 불가합니다. 담보 기능을 하는 요금은 이름이 무엇이든 상한에 포함됩니다.
집주인은 보증금을 얼마 만에 반환해야 하나요?
퇴거일로부터 달력상 21일입니다. 그 기간 내에 보증금 전액을 반환하거나 잔여 금액과 함께 항목별 공제 명세서를 보내야 합니다. 공제가 $125를 초과하면 영수증이나 청구서를 첨부해야 합니다. 지연의 핑계가 없도록 집주인에게 서면 전달 주소를 주세요.
보증금에 이자를 받나요?
로스앤젤레스 시의 RSO 적용 유닛(일반적으로 1978년 10월 이전 건물)에 거주하고 보증금이 최소 1년 이상 보유된 경우에만 해당됩니다. 시 이율은 2026년 기준 3.03%입니다. 비법인 LA 카운티 유닛과 비RSO 건물은 원칙적으로 보증금 이자 지급 의무가 없습니다. 이자는 임대차 기간 중 매년 지급되거나 퇴거 시 보증금과 함께 반환됩니다.
집주인이 제가 내지 않은 손해를 이유로 보증금을 가져갔습니다. 어떻게 해야 하나요?
Civil Code §1950.5를 인용하고 사진을 첨부한 서면 요구서를 보낸 뒤 소액 청구 소송(한도 약 $12,500)을 제기하세요. 집주인이 공제가 합리적이었음을 입증해야 하며, 악의로 보유했다면 법원은 실제 손해에 더해 보증금의 두 배까지 인정할 수 있습니다. 통상적 마모와 입주 전부터 존재하던 결함은 결코 적법한 공제가 아닙니다.
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