LA 전대(서브렛): 합법 전대와 불법 전대, 그리고 세입자의 권리

전대(서브렛)는 로스앤젤레스에서 흔한 일입니다. 룸메이트가 계약 중간에 나가거나, 몇 달간 여행을 가거나, 친구의 아파트를 넘겨받는 경우가 있죠. 하지만 "전대"라는 말은 법적으로 전혀 다른 세 가지 방식을 뭉뚱그린 표현이며, 이를 혼동하면 세입자가 집을 잃을 수도 있습니다. 이 가이드는 캘리포니아와 LA에서 합법적인 전대가 어떤 모습인지, 양도(assignment)나 단순한 룸메이트 추가와 어떻게 다른지, 전차인(subtenant)으로서 어떤 권리가 있는지, 그리고 공급이 빠듯한 시장에서 세입자를 노리는 전대 사기를 어떻게 피할 수 있는지 설명합니다.

전대 vs. 양도 vs. 룸메이트 추가

이 세 가지는 법적으로 서로 다르며, 지금 하려는 것이 무엇이냐에 따라 권리와 위험이 달라집니다.

• 전대(서브리스): 원래 세입자("마스터 테넌트")가 임대차 계약에 그대로 남아 있으면서, 유닛의 전부 또는 일부를 전차인에게 임대합니다.
• 양도(assignment): 원래 세입자가 남은 임대차 전체를 새로운 사람에게 넘기고 자신은 완전히 빠집니다.
• 룸메이트 추가(공동 세입자 또는 거주자): 새로운 사람이 들어와 공동 세입자로 계약서에 서명하거나 허가받은 거주자로 함께 삽니다.

캘리포니아에는 주거용 세입자에게 전대나 양도의 자동 권리를 부여하는 일반 법률이 없습니다. LA의 임대차 계약 대다수는 임대인의 사전 서면 동의 없이는 전대나 양도를 금지합니다. 무엇이든 하기 전에 반드시 계약서를 읽어 보세요.

내 전대는 합법일까? 동의 규칙

전대는 임대차 계약을 준수하고, 필요한 경우 임대인이 동의했을 때 "합법"입니다.

전대를 합법으로 유지하기 위한 실질적인 조치:

• 서면 허가를 받으세요. 임대인에게 서면으로 요청하고 그 답변을 보관하세요.
• 전대 계약을 서면으로 작성하세요. 본인과 전차인 사이의 서면 전대 계약서에는 임대료, 기간, 보증금, 그리고 전차인이 마스터 리스의 구속을 받는다는 점을 명시해야 합니다.
• 유닛 유형을 확인하세요. 부속주택유닛(ADU)과 대부분의 임대 유닛은 30일 미만의 기간으로 임대할 수 없습니다.

임대인이 자격을 갖춘 대체 입주자를 부당하게 거부한다면, 이는 다퉈볼 만한 사안입니다. 특히 임대료 규제 유닛에서는, 떠난 룸메이트를 교체할 세입자의 권리를 지역 규정이 보호하는 경우가 있습니다.

임대료 규제와 시장 임대료의 함정

유닛이 임대료 규제 대상이라면, 전대에는 반드시 알아야 할 숨은 결과가 있습니다. 주(州)의 코스타-호킨스법(Costa-Hawkins Act)에 따라, 계약서에 서명한 모든 원래 거주자가 영구적으로 이사를 나가면 임대인은 임대료를 시장 임대료로 재설정할 수 있습니다.

로스앤젤레스시에서 임대안정화조례(RSO) 대상 유닛은 1978년 10월 1일 이전에 사용승인서(certificate of occupancy)를 받은 건물의 유닛입니다. LA 카운티의 비법인 지역(unincorporated)에서는 임대안정화·세입자보호조례(RSTPO)가 1995년 2월 1일 이전에 사용승인서를 받은 유닛을 적용 대상으로 합니다.

로스앤젤레스의 RSO는 전차인이 과다 청구당하는 것도 보호합니다. RSO 유닛의 마스터 테넌트는 일반적으로 자신이 법적으로 부담하는 임대료보다 많은 금액을 전차인에게서 받을 수 없습니다.

허가 없이 전대하면 어떻게 될까

허가받지 않은 전대나 양도는 주법이 명시적으로 열거한 과실 기반 "정당한 사유(just cause)" 퇴거 사유 중 하나입니다.

• 마스터 테넌트: 통지를 받게 되며, 많은 계약 위반의 경우 3일 퇴거 통지 전에 위반을 시정(중단)할 기회를 받을 수 있습니다.
• 전차인: 모든 당사자 중 가장 취약한 위치에 있습니다. 마스터 테넌트가 퇴거당하면 전차인은 대개 독자적으로 머무를 권리가 없으며, 임대차와 함께 내보내질 수 있습니다.

캘리포니아에서는 오직 법원과 보안관(sheriff)만이 퇴거를 집행할 수 있습니다. 자물쇠를 바꾸거나, 전차인의 공과금을 끊거나, 짐을 내다 버리는 마스터 테넌트는 불법적인 "자력구제(self-help)" 퇴거를 저지르는 것입니다.

전차인으로서의 권리

전차인도 엄연한 세입자이며, 실질적인 보호를 받습니다. 근본이 되는 전대가 결국 무허가로 드러나더라도, 대부분의 캘리포니아 세입자 보호 법률은 여전히 귀하의 거주에 적용됩니다.

• 보증금: 귀하의 보증금을 받는 사람은 누구든 Civil Code §1950.5의 구속을 받습니다. 보증금은 1개월치 임대료로 상한이 정해집니다.
• 심사 수수료: 마스터 테넌트나 임대인이 신용/배경 조회를 하는 경우, 신청 수수료에는 상한이 있습니다(기본 $30, CPI 조정으로 신청자당 대략 $60대 초중반). Civil Code §1950.6
• 소득 출처: Section 8 바우처나 기타 합법적 보조금을 사용한다는 이유로 전차인을 거부하는 것은 금지됩니다. Gov. Code §12955
• 이민 신분: 누구도 귀하의 이민 또는 시민권 신분을 묻거나 이를 이용해 심사하거나 압박할 수 없습니다. Civil Code §1940.3
• 거주 적합성(Habitability): 임대인이 누구든 관계없이 유닛은 거주 가능한 상태여야 합니다.

돈을 내기 전에 자신을 보호하세요. 마스터 리스 사본을 받고, 마스터 테넌트가 실제로 그 계약서에 올라 있는지 확인하고, 가능하다면 전대에 대한 임대인의 서면 확인을 받아 두세요.

전대 사기와 대처법

"신용 조회 없음", "지금 전대 가능" 같은 게시물은 사기의 자석입니다. 빨리 이사해야 하는 세입자를 노리기 때문이죠. 흔한 사기에는 "전대인"이 실제로 권한을 갖지 않은 유닛에 대한 유령 매물, 실제 매물에서 복제해 시세 이하로 다시 올린 사진, 그리고 보증금과 첫 달치를 받고 사라지는 가짜 마스터 테넌트 등이 있습니다.

경고 신호(red flags):

• 서명하거나 유닛을 보기도 전에 송금(wire)이나 기프트카드, Zelle, Venmo, CashApp, 암호화폐로 지불하라는 요구.
• 지금 다른 도시에 있어서 돈을 내면 "열쇠를 우편으로 보내주겠다"는 "전대인".
• 직접 보지도 않은 상태에서 매물을 잡아 두려면 홀딩 수수료(holding fee)를 내라는 압박.
• 시세보다 훨씬 낮은 임대료, 또는 "모두 승인, 심사 없음".
• 마스터 리스를 보여주거나 실제 계약 당사자를 만나게 해주기를 거부.

돈을 내기 전에 확인하세요. 다른 사이트에서 주소를 교차 확인하고, 사진을 역이미지 검색하고, 누가 실제로 그 유닛을 통제하는지 확인하세요. 반드시 유닛을 직접 보고, 마스터 테넌트를 대면으로 만나고, 돈이 오가기 전에 서명된 전대 계약서를 받으세요. FTC · LA County Assessor · ReportFraud.ftc.gov

자주 묻는 질문

임대인이 어떤 전대든 거부할 수 있나요?

계약서에서 동의를 요구한다면, 전대 가능 여부는 일반적으로 임대인이 결정합니다.

여행 가는 동안 전대하면 제 임대료는 계속 보호되나요?

네 — 귀하가 그곳에 영구적으로 거주하는 원래 거주자로 남아 있는 한 그렇습니다.

전차인이 나가지 않아요. 자물쇠를 바꿔도 되나요?

안 됩니다. 전차인이라 하더라도 오직 법원의 퇴거 절차를 통해서만 내보낼 수 있습니다.

허가 없이 전대했는데 임대인이 알게 됐어요. 어떻게 되나요?

무허가 전대는 과실 기반 정당한 사유 퇴거 사유에 해당합니다(Civil Code §1946.2). 자세한 내용은 LA의 정당한 사유 퇴거를 참고하세요.

마스터 테넌트가 자기 몫보다 더 많은 임대료를 청구할 수 있나요?

로스앤젤레스시 RSO 유닛에서는, 마스터 테넌트가 자신이 부담하는 임대료보다 더 많은 금액을 전차인에게 청구해 이익을 취할 수 없습니다.

제 아파트에서 Airbnb 방식의 단기 전대가 합법인가요?

대개 아닙니다. 30일 미만의 임대는 로스앤젤레스시 홈셰어링 조례(Home-Sharing Ordinance)의 적용을 받습니다.

바로 시작할 준비가 되셨나요?

무료로 검증된 세입자 프로필을 만들거나, 임대인 계정을 만들어 프로필을 확인해 보세요. 세입자입니다 · 임대인입니다