Depósitos de seguridad en LA: el tope de 1 mes, la devolución en 21 días y cómo recuperar el suyo

Su depósito de seguridad suele ser la mayor suma que entrega a un arrendador aparte de la renta, y la ley de California es excepcionalmente protectora sobre cómo puede retenerse y devolverse.

El tope de 1 mes: qué cambió con la AB 12

Conforme al Código Civil de California §1950.5(c), reformado por la AB 12 (vigente desde el 1 de julio de 2024), «un arrendador no puede exigir ni recibir un depósito de seguridad mayor a la renta de un mes», ya sea la vivienda amueblada o sin amueblar. Esto representa una reducción importante frente a la ley anterior, que permitía hasta dos meses (sin amueblar) o tres meses (amueblada).

Se aplica una excepción limitada a los arrendadores que sean personas físicas y posean como máximo dos propiedades residenciales que sumen cuatro unidades o menos en total, quienes pueden cobrar hasta la renta de dos meses. Los arrendadores corporativos y las carteras más grandes no reciben excepción alguna, e incluso las excepciones para arrendadores pequeños no pueden superar un mes cuando el inquilino es miembro del servicio militar (service member).

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La regla de devolución detallada en 21 días

El Código Civil §1950.5(g) establece un plazo firme: los arrendadores deben devolver los depósitos o enviar por correo estados de cuenta detallados «a más tardar 21 días naturales después de que usted desocupe». Las deducciones superiores a $125 requieren copias de la documentación; el trabajo realizado por empleados requiere descripciones de las tareas, el tiempo empleado y las tarifas por hora.

No cumplir con este plazo puede resultar en la pérdida de todo derecho a retener el depósito, y los tribunales pueden otorgar «hasta el doble del monto del depósito» en daños legales por retención de mala fe.

Qué se puede y qué no se puede deducir

Las deducciones se limitan a cuatro categorías bajo §1950.5(b): renta impaga, limpieza para igualar el estado en que se recibió la vivienda, reparación de daños que excedan el desgaste normal por el uso, y reposición de bienes personales cuando el contrato lo permita.

No se puede deducir: pintura desteñida, rayones menores, agujeros de clavos, alfombra desgastada al final de su vida útil, repintado rutinario entre inquilinos, lechada (grout) suelta, desgaste menor del sellador (caulk).

Sí se puede deducir: agujeros grandes en las paredes, daños por orina de mascotas, accesorios rotos por mal uso, llaves faltantes, suciedad visiblemente excesiva.

AB 2801: las nuevas reglas de fotos con marca de tiempo

Requisitos que entraron en vigor por etapas hasta 2025 (prorrogados por la AB 414, vigente desde el 1 de enero de 2026):

• Fotos al desocupar (desde el 1 de abril de 2025): antes de cualquier reparación o limpieza.
• Fotos al ingresar (arrendamientos que inician a partir del 1 de julio de 2025): inmediatamente antes o al comienzo del arrendamiento.
• Documentación: los arrendadores deben incluir fotografías junto con los estados de cuenta detallados cuando deduzcan por reparaciones o limpieza.

Intereses del depósito bajo el RSO para unidades en la ciudad de LA

Conforme a la Ordenanza de Estabilización de Rentas (Rent Stabilization Ordinance, RSO) de la Ciudad de Los Ángeles, las unidades de alquiler cubiertas (por lo general, dos o más unidades construidas el 1 de octubre de 1978 o antes) obligan a los arrendadores a «pagar a los inquilinos intereses anuales sobre sus depósitos de seguridad». La tasa la fija cada año el Departamento de Vivienda de Los Ángeles (LAHD) y cambia anualmente.

Recurso relacionado: qué cubre el RSO de LA.

Cómo recuperar su depósito: la vía de la carta de reclamación

Paso 1: Envíe una carta de reclamación por escrito, por correo electrónico y por correo certificado, que haga referencia al §1950.5(g), la fecha de mudanza, el monto adeudado y un plazo de 7 a 14 días. Adjunte fotos.

Paso 2: Cite las disposiciones sobre la sanción por mala fe que permiten daños dobles.

Paso 3: Presente una demanda en la corte de reclamos menores (small claims, hasta $12,500, por lo general sin abogado, con costos de presentación módicos y posible exención de pago).

Preguntas frecuentes

¿Puede mi arrendador cobrar una tarifa de limpieza no reembolsable?

No. California prohíbe los depósitos o tarifas no reembolsables; cualquier cargo de ese tipo sigue siendo parte del depósito reembolsable, sujeto a los topes y a las reglas de devolución.

¿El plazo de 21 días empieza cuando termina mi contrato o cuando me mudo?

Cuando usted efectivamente desocupa y devuelve la posesión, lo cual se documenta con la entrega de las llaves.

Mi arrendador se quedó con todo mi depósito para repintar. ¿Es legal?

Por lo general no. El repintado rutinario para el siguiente inquilino suele considerarse desgaste normal por el uso, no un daño causado por el inquilino, sobre todo después de arrendamientos de varios años. La pintura solo es deducible cuando repara un daño que excede el uso ordinario y con la documentación correspondiente.

¿Qué pasa si mi arrendador nunca envió ningún estado de cuenta detallado?

Es probable que el arrendador haya perdido su derecho de retención. Envíe una carta de reclamación citando el §1950.5(g); presente una demanda en reclamos menores por el depósito completo más los posibles daños dobles por retención de mala fe.

Vivo en un edificio de LA con renta estabilizada. ¿Me corresponden intereses del depósito?

Probablemente sí, bajo el RSO de la ciudad. Calcúlelos usando las tasas anuales publicadas por el LAHD para cada año de arrendamiento y solicítelos por escrito si nunca los recibió.

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