Sin calefacción ni agua caliente en tu apartamento de LA: tus derechos legales

La calefacción y el agua caliente son obligatorios por ley, no opcionales

El Código Civil de California §1941.1 exige que las viviendas de alquiler incluyan "agua corriente caliente y fría" e "instalaciones de calefacción… mantenidas en buen estado de funcionamiento". El Código Civil §1941 obliga a los propietarios a mantener las viviendas "en condiciones aptas para… ser habitadas", y el Código Civil §1942.1 anula cualquier cláusula del contrato que intente renunciar a estas protecciones.

Las regulaciones de la Ley Estatal de Vivienda (State Housing Law) exigen equipos de calefacción capaces de mantener aproximadamente 70°F en las habitaciones habitables.

Qué constituye una infracción — y qué no

El Código de Salud y Seguridad (Health & Safety Code) §17920.3 define las condiciones deficientes (substandard), incluidas la calefacción inadecuada y la falta de agua caliente o fría. Según el Código Civil §1941.2, los propietarios no son responsables si los inquilinos causaron el daño o no pagaron los servicios públicos a su propio nombre. Sin embargo, las calderas averiadas, los calentadores de agua dañados o los cortes de servicios públicos son responsabilidad del propietario.

Paso uno: da aviso por escrito y denuncia la infracción del código

Los inquilinos deben notificar a los propietarios por escrito (correo electrónico o mensaje de texto son aceptables) con fotos y documentación de la temperatura. Para problemas no resueltos:

• Ciudad de Los Ángeles: presenta una solicitud a través de MyLA311 (llama al 311, por la app o en línea) con el Programa Sistemático de Aplicación del Código (Systematic Code Enforcement Program) de LAHD.
• Zonas no incorporadas del condado de LA: comunícate con DCBA al (800) 593-8222.
• Otras ciudades: comunícate con el departamento de vivienda o construcción de la ciudad correspondiente.

Tus recursos cuando el propietario sigue ignorándote

Reparar y descontar (Repair and deduct, Código Civil §1942): después del aviso, los inquilinos pueden contratar reparaciones y descontar los costos del alquiler, con un máximo de un mes de renta, dos veces al año. Se presume razonable un plazo de treinta días después del aviso para problemas no urgentes; se aplican plazos más cortos a situaciones urgentes como una falla de la calefacción en invierno.

Retención del alquiler (la defensa Green): los inquilinos pueden retener el alquiler por incumplimientos sustanciales de habitabilidad y plantear esto como defensa ante un desalojo, aunque esto conlleva riesgo de litigio.

La prohibición de cobrar el alquiler (Código Civil §1942.4): los propietarios no pueden exigir el alquiler, aumentarlo ni entregar avisos de "pague o desaloje" (pay-or-quit) cuando: (1) la vivienda carece sustancialmente de las características del §1941.1; (2) un funcionario público dio aviso por escrito; (3) transcurren 35 días sin reparación; (4) el inquilino no lo causó. Los daños van desde las pérdidas reales hasta $100–$5,000 más los honorarios de abogado, exigibles en el tribunal de reclamos menores (small claims court).

El Programa de Cuenta de Depósito en Garantía del Alquiler (REAP) de LA

Cuando las infracciones de habitabilidad en la Ciudad de LA no se corrigen tras los plazos de cumplimiento, LAHD puede colocar las propiedades en REAP (Código Municipal de LA, Cap. XVI). Los inquilinos pagan un alquiler reducido a una cuenta de depósito en garantía de la ciudad en lugar de pagarlo a los propietarios, quienes no pueden acceder a los fondos hasta que se corrijan las infracciones. Los propietarios no pueden desalojar por los pagos reducidos al depósito en garantía.

Las represalias y la autotutela son ilegales

El Código Civil §1942.5 prohíbe las represalias del propietario durante 180 días después de los avisos de reparación, las denuncias al código o las inspecciones. Las sanciones incluyen daños reales, $100–$2,000 por cada acto de represalia y los honorarios de abogado.

El Código Civil §789.3 prohíbe los cortes de servicios públicos para forzar la salida del inquilino, con daños de hasta $100 diarios más los honorarios de abogado. El ingreso para reparaciones requiere un aviso de 24 horas según el Código Civil §1954, salvo en emergencias reales.

Dónde obtener ayuda gratuita

• Stay Housed LA: 1-888-694-0040, stayhousedla.org
• Legal Aid Foundation of LA: 800-399-4529, lafla.org
• DCBA (zonas no incorporadas del condado): 800-593-8222

Preguntas frecuentes

¿Está mi propietario obligado por ley a proporcionar calefacción y agua caliente?

Sí, según el Código Civil de California §1941.1 en todo el estado, y no se puede renunciar en el contrato.

¿Puedo dejar de pagar el alquiler hasta que se hagan las reparaciones?

Retener el alquiler es una defensa legal con riesgo de desalojo. Alternativas de menor riesgo: reparar y descontar, o la prohibición de cobrar el alquiler del §1942.4 tras una inspección del código.

¿Qué tan frío cuenta como infracción?

Las regulaciones esperan una capacidad de ~70°F, pero un equipo averiado califica sin importar la temperatura según el Código de Salud y Seguridad §17920.3.

¿Quién denuncia la falta de calefacción o agua caliente?

Ciudad de LA: 311/MyLA311; zonas no incorporadas del condado: DCBA (800) 593-8222; otras ciudades: la agencia de aplicación del código correspondiente.

¿Qué es REAP?

Un programa de la Ciudad de LA que permite pagos reducidos del alquiler a un depósito en garantía hasta que se corrijan las infracciones, e impide el desalojo por esos pagos reducidos.

¿Pueden los propietarios desalojar por presentar denuncias?

No. El Código Civil §1942.5 impide las represalias durante 180 días con sanciones de $100–$2,000 por acto.

Enlaces

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