洛杉矶房东驱逐（非法占有诉讼）流程

在洛杉矶驱逐租客从头到尾都是一个法院程序。根据加州法律，房东绝对不能私自赶走租客——不能换锁，不能切断水电煤气，不能拆门或搬走租客的物品。唯一合法的途径是一个正式程序，称为非法占有诉讼（unlawful detainer，UD）：一份正确的书面通知、一场诉讼、一份判决、一份占有令（writ of possession），以及由县治安官（sheriff）执行的清场。跳过步骤——或试图自行强迫租客搬走——都可能使你的案件失效、令你面临赔偿责任，并给租客提供抗辩理由。

本指南将逐步介绍房东应遵循的合法流程，并区分洛杉矶三套相互重叠的法律体系：加州州法、洛杉矶市，以及洛杉矶县非建制区（unincorporated LA County）。这是教育性信息，而非法律建议。在提起诉讼之前，大多数房东都应咨询房东-租客法律事务的律师，因为一份有瑕疵的通知就会让整个程序从头再来。

第一步：确认你有合法的"正当理由"（just cause）

洛杉矶属于"正当理由"管辖区。在大多数情况下，你不能仅仅因为租约到期就终止租约——你需要一个法律认可的理由。三个层面可能同时适用，而以对租客保护更强的规定为准：

• 州法——租客保护法案（AB 1482），Civil Code §1946.2。入住满12个月后即需要正当理由。它列出了过错型理由（欠租、违反租约、妨害/滋扰、犯罪活动）和无过错型理由（房东/家庭成员入住、Ellis Act 退出租赁市场、政府命令、拆除或大规模翻修）。
• 洛杉矶市——正当理由条例（Just Cause Ordinance，JCO），LAMC §165.00 及其后条款。正当理由要求在入住满6个月后或首个租期结束时生效，以较早者为准。它涵盖 RSO 未涵盖的大多数单元，包括较新的楼宇、独立屋（single-family home）和共管公寓（condo）。
• 洛杉矶市——租金稳定条例（Rent Stabilization Ordinance，RSO），LAMC §151.09。对于1978年10月1日或之前建成的单元，正当理由要求立即适用，共有14项明确列举的合法理由。
• 洛杉矶县非建制区——RSTPO，County Code Title 8, Ch. 8.52。它有自己的过错型和无过错型类别，仅适用于非建制区（由 DCBA 消费者与商业事务局管理）。

房东常犯的一个错误是：以为独立屋或公司名下的出租房可以豁免。公司名下的独立屋并不能豁免于 AB 1482，而洛杉矶市的 JCO 涵盖大多数独立屋和共管公寓出租房。在你采取任何行动之前，先确认哪套规则管辖你的具体地址——是洛杉矶市、某个建制市（Santa Monica、Long Beach、Pasadena、West Hollywood 等，各自都有自己的规则），还是县非建制区。请参阅我们对洛杉矶正当理由的概述。

第二步：送达正确的终止通知

通知只是程序的第一步，而不是驱逐本身。理由依据 Code of Civil Procedure §1161，时限依据 Civil Code §827/§1946.1。使用错误的通知，或天数计算错误，是 UD 案件被驳回的最常见原因。

欠租通知

一份3天付租或搬离通知（3-Day Notice to Pay Rent or Quit）必须写明所欠租金的确切金额——只能是租金，不能把滞纳金或水电费混算进去。金额虚报会成为抗辩理由。至关重要的是，洛杉矶设有一个门槛：在洛杉矶市，除非未付租金超过一个月的 HUD 公平市场租金（Fair Market Rent，FMR），否则你不得以欠租为由驱逐。在洛杉矶县非建制区，自2026年4月16日起，该门槛提高至两个月的 FMR。两者并不相同——不要把它们混为一谈。对于3天通知，周末和法院假日不计入天数。

可补救与不可补救的违约

• 3天履约或搬离通知（3-Day Notice to Perform Covenants or Quit）——针对可纠正的违约（例如未经许可养宠物）。租客可在3个法院工作日内补救并继续居住。
• 3天无条件搬离通知（3-Day Notice to Quit）——针对严重、不可补救的理由，如损毁房屋、妨害/滋扰、非法活动或未经许可转租。

无过错终止

对于无过错理由，你必须送达30天通知（租客入住不满12个月）或60天通知（入住满12个月或以上，Civil Code §1946.1），且通知必须写明有效的无过错理由。对于30/60/90天通知，要计入每一个日历日（若截止日落在周末/假日，则顺延至下一个工作日）。对于 Section 8/补贴租约，需要送达90天通知。

无过错通知还附带两项额外的、容易被忽略的义务。第一，你必须支付搬迁援助金（relocation assistance）。根据 AB 1482，援助金为一个月租金，须在通知送达后15天内支付（或免除最后一个月的租金）。根据洛杉矶市 RSO/JCO，金额按租客类别分级，自2026年7月1日起从$11,000（符合条件者）到$27,400（合格者——62岁及以上、残障或有未成年子女的租客）不等，符合条件的房东自住迁入则适用较低的"Mom & Pop"（小房东）金额。凡未包含所需搬迁援助金或未载明理由的无过错通知均属无效。第二，在洛杉矶市，你必须将通知向洛杉矶住房局（Los Angeles Housing Department，LAHD）备案——对于无过错情形，还须提交驱逐意向声明（Declaration of Intent to Evict）——未备案本身就是租客的抗辩理由。请参阅搬迁援助金额。

第三步：提起并送达非法占有诉讼

如果通知期届满而租客未补救或未搬离，你可以向洛杉矶高等法院（LA Superior Court）提交 UD 传票和起诉状（诉讼费约 $240–$450）。在付租或搬离通知期届满后，除非你打算恢复租约，否则不要接受全额租金付款——接受租金可能使通知失效并迫使你从头再来。

• 租客被送达后，有10个法院工作日作出回应。这是旧指南中最过时的一条事实：AB 2347 将答辩期限从5个法院工作日延长至10个法院工作日，自2025年1月1日起生效。替代送达或张贴加邮寄送达会给租客更多时间；Safe at Home 计划的参与者有15个法院工作日。
• 如果租客不作回应，你可以在不经庭审的情况下申请缺席判决（default judgment）。
• 如果租客答辩（最常用 Form UD-105），案件将被加急处理——庭审可在提出请求后约20天安排。任何一方都可要求陪审团审理。整个程序通常需要30–45天，往往更久。

预料租客会在答辩状中提出抗辩：通知有瑕疵或金额虚报、已付租金或已提出付款、违反宜居保证（warranty of habitability）（Civil Code §§1941–1942）、报复（retaliation）（§1942.5）、歧视（包括收入来源即持有租房券（voucher）的身份）、未将通知向 LAHD 备案，或欠款金额低于 FMR 欠租门槛。整洁的文件和维护良好的单元是你最好的保护。

第四步：判决、占有令与治安官

如果你胜诉，法院会签发占有判决（judgment for possession）（外加欠租、诉讼费用，有时还有律师费）。随后你申请占有令（Writ of Possession），该令交给县治安官（county sheriff）——唯一有权实际强制搬离租客的一方。治安官会张贴限租客5天搬离的搬迁通知，然后才执行清场（CCP §§715.010–715.020, §1174）。租客仍可请求法院暂缓执行，或以可宽恕的疏忽或送达瑕疵为由请求撤销缺席判决。

有一点与租客背景审查相关：根据 CCP §1161.2，UD 法院记录会被屏蔽60天，只有在房东在该期限内胜诉时才会成为公开记录。被驳回或和解的案件不会作为公开的"驱逐记录"出现。

房东绝对不能做的事

法院程序之外的一切都是非法的"自助式（self-help）"驱逐——无论欠了多少租金，也无论租约是否到期：

• 把租客锁在门外、换锁，或拆除门窗。
• 切断水、暖气、电、煤气或其他公用设施以迫使租客搬走（Civil Code §789.3——实际损害赔偿外加每天最高 $100，且胜诉租客的律师费为强制承担）。
• 搬走或扣留租客的物品。
• 骚扰（harassment）——洛杉矶市的租客反骚扰条例（Tenant Anti-Harassment Ordinance，TAHO，LAMC §45.30 及其后条款）适用于市内每一处出租房（包括独立屋和共管公寓），并允许三倍损害赔偿外加每次违规 $2,000–$10,000 的民事罚款（针对老年或残障租客则更高）。
• 威胁举报移民身份以向租客施压——根据 Civil Code §1940.35 另属违法（月租金的6–12倍）。

自助式锁门也构成轻罪（Penal Code §418），因此被锁在门外的租客可以报警，并且同时叠加 §789.3、TAHO 和报复的索赔请求。合法但较慢的途径，永远比走捷径更省钱。

常见问题

在洛杉矶，一次驱逐需要多长时间？

在正确的通知期届满后，一场有争议的非法占有诉讼从提交到判决通常需要30–45天，如果租客要求陪审团审理或法院积压案件，则时间更长。前面还要加上通知期（3到90天），末尾再加上治安官的5天张贴期。

我可以因为任何金额的欠租就驱逐租客吗？

在洛杉矶不行。在洛杉矶市，未付租金必须超过一个月的 HUD 公平市场租金；在洛杉矶县非建制区，则必须超过两个月的 FMR（自2026年4月16日起生效）。低于这些门槛，欠租类 UD 可能被完全禁止。

我真的必须支付搬迁援助金才能驱逐吗？

仅限于无过错终止（房东自住迁入、Ellis Act 退出、拆除、政府命令）。过错型驱逐（欠租、违反租约）不需要搬迁援助金。但缺少所需搬迁援助金的无过错通知是无效的，所以在送达前要为此预留预算。请参阅Ellis Act 程序。

我送达3天通知后，租客提出愿意付清全部欠租。我必须接受吗？

对于3天付租或搬离通知，如果租客在3个法院工作日内支付确切金额，则通知即被满足，租约继续。如果你在通知期届满之后接受租金，你很可能使通知失效，并须从头再来——所以要慎重决定。

我可以自己提起非法占有诉讼吗，或者切断公用设施来加快进度吗？

你可以自己提起 UD，不过大多数房东都聘请律师，因为通知和送达的瑕疵对案件是致命的。你绝对不能切断公用设施、换锁或搬走物品——那是非法的自助式驱逐（Civil Code §789.3、Penal Code §418），会使你面临赔偿和刑事责任。

我该在哪里备案通知，哪个机构管辖我的楼宇？

在洛杉矶市，无过错通知及所有终止通知都必须向 LAHD 备案（housing.lacity.gov）。非建制县事务通过 DCBA 办理。如果你的地址位于另一个建制市，请查询该市的租金委员会。先确认管辖权——它决定其后的每一条规则。