洛杉矶的 Ellis Act：房东如何撤出所有单元以驱逐租户（以及如何识别造假）

大多数驱逐都是针对某一位租户、出于某一个理由。Ellis Act 则不同：它允许房东通过宣布自己将彻底退出租赁业务，一次性驱逐一栋楼里的所有人。它是少数几种"无过错"（no-fault）理由之一，即使租户毫无过错、且完全受租金稳定条例保护，房东也可以援引它。正因为它威力如此之大，法律为其设置了严格的条件，而这些条件恰恰是违法驱逐暴露破绽的地方。本指南解释 Ellis Act 在洛杉矶如何运作、你有权获得什么，以及如何区分真正的撤出与只是想清空整栋楼的房东。

Ellis Act 究竟是什么

Ellis Act 是加州州法，即 《政府法典》第 7060 至 7060.7 条。它的立法目的是保障房东一件事：任何城市都不能强迫业主违背自己的意愿继续从事租赁业务。因此，即使在租金管制严格的城市，房东也有权将其单元撤出租赁市场，并为此终止所有租约。

关键词是所有。房东不能利用 Ellis Act 去驱逐 3 号和 7 号单元的租户，同时继续出租 1、2、4 号单元。物业内的每一份住宅租约都必须作为真正退出租赁业务的一部分被一并终止。只针对少数几位"碍事"租户的"部分 Ellis"根本不是有效的 Ellis 撤出——而这一条规则正是恶意 Ellis 驱逐最常见的破绽所在。

洛杉矶真正的 Ellis 撤出所需的文件

在洛杉矶市，Ellis Act 是叠加在《租金稳定条例》（Rent Stabilization Ordinance，RSO）之上的。该市的 Ellis 条款位于《洛杉矶市政法典》第 151.22 至 151.28 条，而 Ellis 撤出在 LAMC 151.09 中被列为一项合法的无过错理由。一次合法的撤出会留下清晰可查的书面痕迹，这是租户最容易核实的事项之一：

• 房东必须向洛杉矶住房局（LAHD）提交撤出意向通知书（Notice of Intent to Withdraw）。
• 房东必须向洛杉矶县登记官-记录官（Registrar-Recorder）登记备忘录，从而在该物业上设立一项公开的"契约限制"（deed restriction），使其在此后多年内受 Ellis 再出租规则的约束。
• 房东必须向每位租户送达书面通知，并支付搬迁补助。

如果房东告诉你他要"Ellis 掉"整栋楼，却没有向 LAHD 提交任何文件、也没有向县里登记任何记录，那就是一个严重的危险信号。你可以通过 housing.lacity.gov 联系 LAHD，或拨打该市的 311 热线来核实是否已提交申请，也可以通过县登记官-记录官查询已登记的文件。

通知期限：120 天，或整整一年

标准的 Ellis 通知期为自房东提交撤出意向通知书之日起120 天。这是你被要求搬离前所拥有的最短时间。

对于符合受保护资格的租户，该期限延长至整整一年。根据 Ellis Act 和洛杉矶的条例，年满 62 岁或残障的租户有权享有一年的延长期，洛杉矶还将类似保护扩展至某些长期居住和低收入家庭。至关重要的是，这段更长的期限并非自动生效：你通常必须在房东发出撤出意向通知后60 天内以书面形式告知房东你符合资格。错过这个时限，你就可能丧失额外的时间，因此如果你是年长或残障租户，请尽快书面回应并保留证据。（关于通知截止日期如何与其他驱逐理由相互作用，请参阅我们关于洛杉矶驱逐通知类型的概述。）

你应得的搬迁补助

由于 Ellis 撤出属于无过错驱逐，洛杉矶市要求房东向被迫搬离的租户支付永久性搬迁补助。LAHD 按分级标准设定这些金额：为"符合条件"（eligible）的租户设定一个基础金额，为"合格"（qualified）租户（一般为 62 岁以上的老人、残障租户、有未成年子女的家庭，以及低收入或长期租户）设定更高的金额，具体数额还会因你租期的规模和长短而有所不同。

这些金额通常由 LAHD 每年调整，因此与其依赖一个可能已经过时的数字，不如在接受任何款项之前直接向 LAHD 确认当前公布的数额。当前的搬迁补助标准公布在 housing.lacity.gov。搬迁款是你的权利，而不是恩惠；接受一笔低于法定搬迁款的"以现金换钥匙"（cash for keys）私下交易，通常意味着白白损失了本应属于你的钱。我们关于洛杉矶无过错搬迁补助的指南详细说明了各分级如何运作。

再出租限制与你的优先承租权

Ellis Act 并不允许房东清空一栋楼后立即以市场价重新出租。州法和洛杉矶的条例施加了跟随该物业长达十年的限制，正是这些限制成为防止 Ellis 沦为租金重置手段的利齿：

• 两年：如果业主在撤出后两年内将单元重新投放租赁市场，他将面临重大法律责任。市政府和被迫搬离的租户可以起诉，法院可就恶意撤出判处实际损害赔偿乃至惩罚性（示范性）损害赔偿。
• 五年：如果单元在五年内再次出租，则必须按租约终止时生效的租金（外加任何允许的年度涨幅）出租，且这些单元一般仍受租金稳定条例约束。房东不能借五年的绕行来逃避 RSO 的租金水平。
• 十年：如果单元在十年内再次出租，则必须先向被迫搬离的租户提供，然后才能提供给其他人。这就是租户的优先承租权。

为保全你的优先承租权，你通常必须以书面形式提出请求。当你被迫搬离时，应书面通知房东：如果该单元将来重新投放市场，你希望获得优先承租的机会，并提供一个房东能联系到你的地址（若你搬家，请及时更新）。若没有这份存档的请求，房东可能没有义务费力找到你。请保留副本。

洛杉矶市 vs. 洛杉矶县 vs. 其他城市

Ellis Act 是州法，因此适用于加州各地，但围绕它的地方规则各不相同：

• 洛杉矶市：RSO 单元受 LAMC 151.22–151.28 约束，包括上文所述的 LAHD 提交、登记、搬迁补助以及再出租限制。
• 洛杉矶县非建制地区：县的《租金稳定与租户保护条例》（Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance）承认 Ellis 撤出，并有其自身的搬迁补助和再出租条款。请向洛杉矶县消费者与商业事务局核实具体细节，网址为 dcba.lacounty.gov。
• 其他城市：Santa Monica、West Hollywood、Beverly Hills 和 Glendale 各自在 Ellis Act 之上运行自己的租金和搬迁补助项目，其金额和程序与洛杉矶市并不相同。

如何区分真实的 Ellis 撤出与违法的撤出

真正的 Ellis 撤出有一套一致的"指纹"。违法或恶意的撤出通常会违反以下某一条规则：

• 只清空部分单元。如果房东继续出租同一栋楼里的其他单元，那就不是有效的 Ellis 撤出。
• 没有任何提交或登记。没有向 LAHD 提交撤出意向、也没有登记备忘录，就没有合法的 Ellis。
• 他们提出你可以加租留下。"我们要停业了，除非你每月多付 500 美元"——这是伪装成 Ellis 的加租，而不是真正的退出。
• 单元很快重新出现。在限制期内出现新的房源、转租给市场价租户，或迅速改成短租（Airbnb），都可能引发损害赔偿。
• 没有支付搬迁补助。跳过法定的搬迁补助本身就是一种违法行为。

如果你看到上述任何迹象，不要就此搬走。请联系 LAHD（311）、租户律师或法律援助机构，例如洛杉矶法律援助基金会（Legal Aid Foundation of Los Angeles），来核实撤出是否属实。已有租户成功起诉恶意使用 Ellis 的房东，获得损害赔偿，有时还夺回了自己的家。

常见问题

即使我有租金管制，房东也能用 Ellis 驱逐我吗？

可以。Ellis Act 的设计初衷正是让房东即便在受租金稳定保护的楼宇中也能退出租赁业务，因此单凭 RSO 的保护并不能阻止一次真正的撤出。它给你带来的，是一整套保护措施：适当的通知、搬迁补助、再出租限制以及优先承租权。想了解你的基本保护，请参阅我们的 洛杉矶 RSO 指南。

在必须搬离之前我有多长时间？

自房东发出撤出意向通知起至少 120 天。如果你年满 62 岁或残障（在洛杉矶还包括某些其他合格租户），你可以将期限延长至一年，但你通常必须在 60 天内书面通知房东你符合资格。请始终以书面形式回应，并保留注明日期的证据。

如果房东驱逐所有人之后又重新出租整栋楼怎么办？

这正是再出租限制发挥作用的地方。五年内，单元必须按原租金重新出租并继续受租金稳定约束；十年内，必须先提供给被迫搬离的租户。过早或恶意地重新出租，可能使业主面临实际损害赔偿和惩罚性损害赔偿，且市政府和租户都可以起诉。

我能拿到多少搬迁补助？

LAHD 根据你属于"符合条件"还是"合格"租户，以及你租期的规模和长短，设定分级金额，且这些数字会定期更新。由于确切的金额会变动，请在接受任何款项或私下交易之前，直接向 LAHD 在 housing.lacity.gov 确认当前的标准。

我如何保住搬回来的权利？

请书面通知房东你希望获得该单元的优先承租权，并提供一个房东能联系到你的地址，且在长达十年内保持该地址有效。若没有一份存档的书面请求，即使法律赋予你优先承租权，你在实际中也可能失去主张它的能力。