Thỏa thuận người bảo lãnh thuê nhà tại Texas

Nếu bạn đang thuê nhà tại Dallas hoặc Fort Worth mà không có đủ thu nhập hoặc lịch sử tín dụng riêng, chủ nhà có thể yêu cầu một người bảo lãnh (đôi khi gọi là người đồng ký, co-signer) — người đồng ý chịu trách nhiệm pháp lý về tiền thuê nếu bạn không trả. Texas có một điều luật cụ thể giới hạn chính xác thời gian nghĩa vụ của người bảo lãnh đó kéo dài, và nó hẹp và đơn giản hơn nhiều so với những gì người thuê nhà đến từ New York có thể đã quen thuộc. Hướng dẫn này giải thích quy tắc này và những điều cần chú ý khi bạn hoặc ai đó giúp bạn ký một thỏa thuận người bảo lãnh.

Đây là thông tin mang tính giáo dục, không phải tư vấn pháp lý.

Quy tắc cốt lõi: trách nhiệm giới hạn trong thời hạn hợp đồng thuê ban đầu (§92.021)

Bộ luật Bất động sản Texas §92.021 đề cập đến chính xác một điều, nhưng đó là một bảo vệ quan trọng: một người bảo lãnh hợp đồng thuê chỉ chịu trách nhiệm trong thời hạn ban đầu của hợp đồng thuê mà họ đã đồng ý bảo lãnh — trừ khi chính hợp đồng thuê, bằng văn bản, mở rộng cụ thể trách nhiệm đó để bao gồm các lần gia hạn, đến một ngày kết thúc được nêu rõ, không có tăng tiền thuê và cùng các bên liên quan.

Nói đơn giản: nếu cha mẹ hoặc bạn bè đồng ký một hợp đồng thuê 12 tháng cho bạn, trách nhiệm pháp lý của họ theo luật Texas mặc định kết thúc khi thời hạn 12 tháng đó kết thúc. Họ không tự động phải chịu trách nhiệm nếu bạn gia hạn thêm một năm nữa — trừ khi thỏa thuận bảo lãnh ban đầu nói rõ điều ngược lại, nêu tên một ngày kết thúc cụ thể cho phạm vi bảo hiểm mở rộng, và việc gia hạn không đi kèm với việc tăng tiền thuê hoặc các bên mới trong hợp đồng.

Điều cần thiết để mở rộng phạm vi bảo hiểm của người bảo lãnh sang một lần gia hạn

Để trách nhiệm của người bảo lãnh mở rộng ra ngoài thời hạn ban đầu, điều luật yêu cầu tất cả những điều sau đây phải đúng và được ghi bằng văn bản trong hợp đồng thuê:

• Hợp đồng thuê nói rõ ràng rằng nghĩa vụ của người bảo lãnh bao gồm các kỳ gia hạn;
• Một ngày kết thúc cụ thể được nêu rõ cho phạm vi bảo hiểm mở rộng đó kéo dài đến đâu;
• Việc gia hạn không làm tăng tiền thuê; và
• Cùng các bên (cùng người thuê, cùng người bảo lãnh, cùng chủ nhà) vẫn tiếp tục trong hợp đồng thuê được gia hạn.

Nếu bất kỳ điều kiện nào trong số này không được đáp ứng — chẳng hạn như việc gia hạn đi kèm với tăng tiền thuê — ngôn ngữ mở rộng đó không tự động kéo dài trách nhiệm của người bảo lãnh. Điều này bảo vệ người bảo lãnh khỏi việc bị âm thầm ràng buộc vào những nghĩa vụ không có ngày kết thúc, ngày càng lớn hơn mà họ chỉ đồng ý cho một năm cụ thể với một mức tiền thuê cụ thể.

Người bảo lãnh vẫn có thể tự nguyện đồng ý gánh thêm

Điều 92.021 không ngăn cản người bảo lãnh chọn nhận thêm trách nhiệm. Nếu tiền thuê của bạn tăng khi gia hạn và người bảo lãnh của bạn sẵn lòng tiếp tục hỗ trợ hợp đồng thuê, họ có thể ký một thỏa thuận bảo lãnh mới, riêng biệt vào thời điểm đó bao gồm nghĩa vụ tăng thêm. Đây là một quyết định tự nguyện mỗi chu kỳ gia hạn — điều luật chỉ đơn giản ngăn chủ nhà giả định sự đồng ý đó được chuyển tiếp từ chữ ký ban đầu mà không có sự đồng ý mới.

So sánh với New York

Người thuê nhà đến từ New York City có thể đã quen với một bối cảnh người bảo lãnh phức tạp hơn — các chủ nhà ở đó thường đặt ra các bội số thu nhập cụ thể cho người bảo lãnh (thường là 80 lần tiền thuê hằng tháng tính theo thu nhập hằng năm, so với 40 lần cho riêng người thuê), và trong một số trường hợp, yêu cầu các sản phẩm bảo hiểm bảo lãnh hợp đồng thuê như một lựa chọn thay thế cho người đồng ký cá nhân, cùng với bộ luật bảo vệ người thuê nhà riêng của New York được xây dựng xung quanh các hợp đồng thuê nói chung.

Texas không có khuôn khổ quy định mang tính quy định chi tiết như vậy. Ngoài quy tắc giới hạn thời hạn của §92.021, các thỏa thuận người bảo lãnh tại Texas được điều chỉnh bởi luật hợp đồng thông thường — bất cứ điều gì bản thân thỏa thuận người bảo lãnh nói, trong giới hạn những gì có thể thực thi theo các nguyên tắc hợp đồng chung, cộng với một bảo vệ cụ thể nêu trên giới hạn thời gian nghĩa vụ kéo dài mà không có sự đồng ý mới, rõ ràng.

Những gì cần kiểm tra trước khi ký (hoặc yêu cầu ai đó ký)

• Đọc kỹ ngôn ngữ về thời hạn. Thỏa thuận người bảo lãnh có nói rõ ràng rằng nó chỉ bao gồm thời hạn hợp đồng thuê ban đầu, hay nó bao gồm ngôn ngữ mở rộng gia hạn cụ thể mà §92.021 yêu cầu?
• Nếu phạm vi gia hạn được bao gồm, kiểm tra ngày kết thúc. Một cụm "và bất kỳ lần gia hạn nào sau đó" mơ hồ mà không có ngày kết thúc được nêu rõ không đáp ứng các yêu cầu của điều luật để ràng buộc người bảo lãnh vượt quá thời hạn ban đầu.
• Chú ý đến việc tăng tiền thuê khi gia hạn. Ngay cả một điều khoản mở rộng gia hạn hợp lệ cũng ngừng áp dụng nếu tiền thuê được gia hạn cao hơn tiền thuê ban đầu — đó là thời điểm người bảo lãnh cần ký một điều gì đó mới nếu họ muốn tiếp tục bảo lãnh cho bạn.
• Giữ một bản sao thỏa thuận đã ký. Cả người thuê và người bảo lãnh nên có một bản sao cho thấy chính xác những gì đã được đồng ý và trong bao lâu.

Các lựa chọn thay thế cho người bảo lãnh cá nhân

Nếu việc tìm người bảo lãnh gặp khó khăn, một hồ sơ người thuê nhà mạnh mẽ, đã được xác minh — thể hiện rõ ràng và đáng tin cậy thu nhập, việc làm, và lịch sử thuê nhà của bạn — đôi khi có thể khiến chủ nhà thoải mái hơn khi chấp thuận bạn mà không cần người bảo lãnh, hoặc với khoản đặt cọc nhỏ hơn thay cho người đồng ký, tùy thuộc vào từng bất động sản. Đó không phải là sự đảm bảo rằng bất kỳ chủ nhà cụ thể nào sẽ miễn yêu cầu này, nhưng việc đến với tài liệu sạch sẽ, đã được xác minh loại bỏ một trong những lý do chính khiến chủ nhà yêu cầu người bảo lãnh ngay từ đầu: sự không chắc chắn về việc liệu bạn có thể trả tiền một cách đáng tin cậy hay không.

Câu hỏi thường gặp

Người bảo lãnh của tôi có tự động tiếp tục chịu trách nhiệm nếu tôi gia hạn hợp đồng thuê không?

Không, không tự động theo mặc định. Theo Bộ luật Bất động sản §92.021, trách nhiệm của người bảo lãnh giới hạn trong thời hạn hợp đồng thuê ban đầu trừ khi hợp đồng thuê nói rõ ràng mở rộng nó sang các lần gia hạn, nêu rõ một ngày kết thúc cụ thể, không có tăng tiền thuê, và giữ nguyên cùng các bên.

Điều gì xảy ra nếu tiền thuê của tôi tăng khi gia hạn và tôi vẫn có người bảo lãnh?

Việc tăng tiền thuê phá vỡ các điều kiện cần thiết để tự động mở rộng trách nhiệm của người bảo lãnh theo §92.021. Người bảo lãnh của bạn sẽ cần ký một thỏa thuận mới nếu họ sẵn lòng tiếp tục bảo lãnh cho mức tiền thuê cao hơn — điều đó không tự động xảy ra.

Luật về người bảo lãnh của Texas có chi tiết như của New York không?

Không. Texas chỉ có một điều luật cụ thể này giới hạn thời gian trách nhiệm của người bảo lãnh kéo dài. Ngoài điều đó, các thỏa thuận người bảo lãnh được điều chỉnh bởi luật hợp đồng thông thường, khác với các thông lệ phức tạp hơn của chủ nhà New York xoay quanh bội số thu nhập của người bảo lãnh và các sản phẩm bảo hiểm người bảo lãnh.

Người bảo lãnh có thể giới hạn trách nhiệm của họ ở một số tiền cụ thể thay vì toàn bộ hợp đồng thuê không?

Đó sẽ là vấn đề về những gì thỏa thuận người bảo lãnh cụ thể nói theo luật hợp đồng thông thường — §92.021 đề cập đến thời hạn (nghĩa vụ kéo dài bao lâu), không phải phạm vi số tiền được bảo lãnh. Hãy đọc kỹ ngôn ngữ của thỏa thuận cụ thể hoặc nhờ ai đó xem xét trước khi ký.

Cần mẫu thỏa thuận người bảo lãnh dành riêng cho Texas? Xem mẫu thỏa thuận người bảo lãnh của chúng tôi. Để biết thêm về việc xây dựng một đơn xin thuê nhà mạnh mẽ mà không hoàn toàn phụ thuộc vào người đồng ký, xem cách phí nộp đơn tại Dallas-Fort Worth hoạt động và trang dành cho người thuê nhà.