Texas có kiểm soát tiền thuê nhà không?

Nếu bạn đang chuyển đến Dallas hoặc Fort Worth từ một thành phố như New York hay Los Angeles, một câu hỏi sẽ nhanh chóng xuất hiện: liệu có căn hộ ổn định giá thuê (rent-stabilized) nào mà tôi nên tìm kiếm không? Câu trả lời trung thực, chính xác tinh tế hơn một chữ "có" hay "không" đơn giản — và hiểu đúng điều này quan trọng, vì nó thay đổi việc sự bảo vệ thực sự của bạn với tư cách người thuê nhà thực sự đến từ đâu.

Đây là thông tin mang tính giáo dục, không phải tư vấn pháp lý.

Quy tắc chính xác: bị vô hiệu hóa trên toàn tiểu bang, ngoại trừ trong tình trạng khẩn cấp thiên tai được thống đốc phê duyệt

Bộ luật Chính quyền Địa phương Texas §214.902 không nói rằng "kiểm soát tiền thuê là bất hợp pháp tại Texas" — đó là một cách đơn giản hóa quá mức mà bạn sẽ thấy lặp lại trên mạng, và nó không hoàn toàn chính xác. Điều mà điều luật này thực sự làm là vô hiệu hóa (preempt) quyền của các thành phố trong việc ban hành kiểm soát tiền thuê trong điều kiện bình thường, với một ngoại lệ hẹp: hội đồng quản trị của một thành phố có thể ban hành một sắc lệnh kiểm soát tiền thuê chỉ khi họ xác định có tình trạng khẩn cấp về nhà ở "do một thảm họa" gây ra, sử dụng định nghĩa về thảm họa trong Bộ luật Chính quyền Texas §418.004, và Thống đốc Texas phê duyệt sắc lệnh đó. Sắc lệnh này chỉ có thể tồn tại song song với tuyên bố thảm họa đang có hiệu lực — nó không tồn tại như một luật địa phương vĩnh viễn một khi tình trạng khẩn cấp kết thúc.

Trên thực tế, điều này có nghĩa là: hiện không có thành phố nào ở Texas, kể cả Dallas hay Fort Worth, đang áp dụng kiểm soát tiền thuê, bởi vì sự kết hợp giữa việc xác định chính thức tình trạng khẩn cấp do thảm họa cộng với sự phê duyệt của thống đốc gần như không bao giờ xảy ra ngoài một cuộc khủng hoảng thực sự. Vì vậy, thực tế hiện tại đối với người thuê nhà khớp với niềm tin phổ biến — bạn sẽ không tìm thấy một đơn vị ổn định giá thuê tại Dallas-Fort Worth — nhưng cơ chế pháp lý là một ngoại lệ có điều kiện, kích hoạt bởi thiên tai, chứ không phải một lệnh cấm tuyệt đối trên toàn tiểu bang. Hãy dùng cách diễn đạt chính xác: kiểm soát tiền thuê bị vô hiệu hóa trên toàn tiểu bang trừ khi có tình trạng khẩn cấp thiên tai được thống đốc phê duyệt, chứ không phải khẳng định chung chung rằng nó hoàn toàn bất hợp pháp.

So sánh với NYC và LA

Đây thực sự là một bối cảnh pháp lý khác biệt so với hai thị trường khác mà CertRent phục vụ. New York City có chế độ ổn định giá thuê (rent stabilization) bao phủ khoảng một triệu căn hộ, với một Hội đồng Hướng dẫn Tiền thuê (Rent Guidelines Board) quy định mức tăng hằng năm được phép cho các đơn vị được ổn định giá. Los Angeles có Sắc lệnh Ổn định Tiền thuê (RSO) riêng cho các tòa nhà cũ được bao phủ, cộng với một sắc lệnh cấp quận cho các khu vực chưa hợp nhất và một mức trần cấp bang (AB 1482) chồng lên trên. Cả hai thành phố này đều có những hệ thống thực sự, đang hoạt động, giới hạn mức tiền thuê có thể tăng hằng năm đối với hàng triệu người thuê nhà.

Dallas-Fort Worth không có bất kỳ điều nào trong số đó. Không có mức trần cấp địa phương hay cấp tiểu bang nào về việc chủ nhà của bạn có thể tăng tiền thuê bao nhiêu khi gia hạn hợp đồng, không có hội đồng tiền thuê, và không có hệ thống đăng ký theo dõi mức tăng được phép. Một chủ nhà ở đây có thể tăng tiền thuê của bạn bất kỳ số tiền nào khi gia hạn hợp đồng, chỉ tuân theo những gì hợp đồng thuê của bạn quy định về thông báo và thời gian.

Điều thực sự bảo vệ người thuê nhà tại Dallas-Fort Worth

Vì không có mức trần tiền thuê để dựa vào, những bảo vệ quan trọng nhất đối với người thuê nhà Texas nằm trong các điều luật cụ thể, có thể thực thi thực sự tồn tại — và Texas có nhiều điều luật như vậy hơn mọi người nghĩ. Hai điều quan trọng nhất:

• Luật tiền đặt cọc. Bộ luật Bất động sản Texas §92.103 yêu cầu hoàn trả tiền cọc của bạn trong 30 ngày kể từ khi dọn ra, §92.104 cấm khấu trừ cho hao mòn thông thường, và §92.109 áp đặt hình phạt $100 + gấp 3 lần (cộng phí luật sư) cho việc giữ tiền cọc với ác ý — với ác ý được mặc định nếu chủ nhà bỏ lỡ thời hạn. Xem hướng dẫn đầy đủ của chúng tôi về luật tiền đặt cọc tại Dallas.
• Phí nộp đơn và hồ sơ có thể tái sử dụng. Texas không quy định mức trần cho phí nộp đơn (Bộ luật Bất động sản §92.351), điều này khiến một hồ sơ người thuê nhà có thể tái sử dụng, đã được xác minh trở nên đặc biệt có giá trị ở đây — đó là cách bạn tránh phải trả một khoản phí không giới hạn ở mỗi tòa nhà bạn nộp đơn. Xem cách phí nộp đơn tại Dallas-Fort Worth hoạt động.

Cũng có một quy tắc thông báo cho hợp đồng thuê theo tháng đáng biết: theo Bộ luật Bất động sản §91.001, trừ khi hợp đồng thuê có điều khoản quy định khác, việc chấm dứt một hợp đồng thuê theo tháng (từ bất kỳ bên nào) đòi hỏi thông báo, có hiệu lực vào ngày muộn hơn giữa ngày được nêu hoặc một kỳ thuê đầy đủ sau khi thông báo được đưa ra. Logic tương tự đó về cơ bản chi phối cách chủ nhà hoạt động khi thay đổi tiền thuê của bạn trên hợp đồng thuê theo tháng — việc tăng tiền thuê hoạt động giống như một thay đổi điều khoản hợp đồng đòi hỏi cùng thời gian thông báo đó, mặc dù không có một điều luật riêng cho thông báo tăng tiền thuê cụ thể theo cách một số bang khác có.

Kết luận

Nếu bạn đang thuê nhà tại Dallas hoặc Fort Worth, đừng dành thời gian tìm kiếm một "tòa nhà ổn định giá thuê" — ngoại trừ trong tình trạng khẩn cấp thiên tai được thống đốc phê duyệt, không có tòa nhà nào như vậy tồn tại. Thay vào đó, hãy tập trung năng lượng của bạn vào những bảo vệ thực sự và có thể thực thi ở đây: biết rõ quyền lợi về tiền đặt cọc của bạn, hiểu rằng phí nộp đơn không có giới hạn nên một hồ sơ có thể tái sử dụng, đã được xác minh giúp bạn tiết kiệm tiền thực sự, và đọc kỹ hợp đồng thuê của bạn về các điều khoản gia hạn và thông báo, vì Texas để lại nhiều điều hơn cho hợp đồng thuê quyết định so với California hay New York.

Câu hỏi thường gặp

Kiểm soát tiền thuê có bất hợp pháp tại Texas không?

Không hoàn toàn theo nghĩa tuyệt đối — nó bị vô hiệu hóa trên toàn tiểu bang trừ trường hợp hẹp khi hội đồng quản trị của một thành phố xác định có tình trạng khẩn cấp về nhà ở do thảm họa gây ra (theo định nghĩa trong Bộ luật Chính quyền §418.004) và Thống đốc phê duyệt sắc lệnh đó. Trên thực tế, hiện không có thành phố nào ở Texas áp dụng kiểm soát tiền thuê, nhưng cách diễn đạt pháp lý chính xác là "bị vô hiệu hóa trừ khi có tình trạng khẩn cấp thiên tai được thống đốc phê duyệt," không phải một lệnh cấm tuyệt đối.

Chủ nhà ở Dallas của tôi có thể tăng tiền thuê của tôi bất kỳ số tiền nào khi gia hạn hợp đồng không?

Có, không có mức trần cấp tiểu bang hay cấp địa phương nào về việc tăng tiền thuê tại Dallas-Fort Worth. Số tiền hoàn toàn được chi phối bởi các điều khoản trong hợp đồng thuê của bạn, không phải bởi một hội đồng tiền thuê hay sắc lệnh ổn định giá theo cách NYC hay LA có.

Dallas hoặc Fort Worth có sắc lệnh địa phương nào liên quan đến tiền thuê không?

Chúng tôi chưa xác nhận bất kỳ sắc lệnh đăng ký cho thuê riêng của thành phố, bảo vệ nguồn thu nhập, hay sắc lệnh phí địa phương nào cho Dallas hoặc Fort Worth, vì vậy hướng dẫn này không khẳng định có tồn tại như vậy. Nếu bạn nghe nói về một quy định địa phương cụ thể, hãy xác minh trực tiếp với thành phố.

Nếu không có kiểm soát tiền thuê, tôi nên thực sự dựa vào điều gì với tư cách người thuê nhà Texas?

Các bảo vệ về tiền đặt cọc (Bộ luật Bất động sản §92.102-109) và việc không có mức trần cho phí nộp đơn (điều này khiến một hồ sơ có thể tái sử dụng, đã được xác minh trở nên có giá trị) là hai đòn bẩy lớn nhất. Ngoài ra, hãy đọc kỹ hợp đồng thuê của bạn, vì Texas để lại nhiều điều hơn cho hợp đồng quyết định so với các bang kiểm soát tiền thuê.

Để biết thêm, xem các hướng dẫn của chúng tôi về luật tiền đặt cọc tại Dallas và phí nộp đơn tại Dallas-Fort Worth giải thích, hoặc truy cập trang dành cho người thuê nhà.