Sửa chữa và điều kiện ở được tại Dallas-Fort Worth

Khi có sự cố hỏng hóc trong căn nhà bạn thuê ở Dallas hoặc Fort Worth — nước thải trào ngược, không có hệ thống sưởi vào tháng Giêng, ổ khóa bị hỏng — luật Texas trao cho bạn một quy trình cụ thể để được sửa chữa, và nếu chủ nhà không hành động, những biện pháp khắc phục thực chất bao gồm quyền tự sửa và khấu trừ chi phí. Các quy tắc mang tính thủ tục và từng bước đều quan trọng, vì vậy hướng dẫn này sẽ đi qua toàn bộ lộ trình theo Bộ luật Bất động sản Texas: cách thông báo, chủ nhà có bao nhiêu thời gian để phản hồi, khi nào bạn có thể tự sửa và khấu trừ, và tòa án có thể ra lệnh gì nếu tất cả những cách trên không hiệu quả.

Đây là thông tin mang tính giáo dục, không phải tư vấn pháp lý. Mỗi bước dưới đây đều trích dẫn điều khoản cụ thể của Bộ luật Bất động sản chi phối nó.

Bước 1: Thông báo đúng cách

Nghĩa vụ sửa chữa của chủ nhà không tự động bắt đầu — nó bắt đầu khi bạn thông báo. Theo Bộ luật Bất động sản Texas §92.052, nghĩa vụ của chủ nhà trong việc khắc phục một tình trạng ảnh hưởng đáng kể đến sức khỏe hoặc an toàn của bạn (hoặc việc không cung cấp nước nóng ít nhất 120°F) được kích hoạt khi:

• Bạn thông báo về vấn đề — bằng văn bản, nếu hợp đồng thuê của bạn yêu cầu thông báo bằng văn bản — cho chủ nhà hoặc địa điểm thường dùng để trả tiền thuê;
• Bạn đang trả tiền thuê đầy đủ tại thời điểm thông báo; và
• Tình trạng đó không phải do bạn, khách của bạn, hoặc người trong hộ gia đình bạn gây ra.

Hãy thông báo bằng văn bản ngay cả khi hợp đồng thuê không yêu cầu nghiêm ngặt điều đó — nó tạo ra một hồ sơ giấy tờ mà bạn sẽ cần nếu tình huống leo thang. Giữ lại một bản sao và ghi lại thời điểm bạn đã gửi.

Bước 2: Nếu không có gì xảy ra, gửi thông báo tiếp theo

Nếu chủ nhà không phản hồi, Texas yêu cầu nhiều hơn một lần thử trước khi trách nhiệm pháp lý được xác lập. Theo §92.056, để buộc chủ nhà chịu trách nhiệm vì không sửa chữa, nhìn chung bạn cần: (1) thông báo ban đầu của bạn, (2) một khoảng thời gian chờ hợp lý, và sau đó (3) một thông báo tiếp theo được gửi qua thư bảo đảm hoặc một hình thức chuyển phát có thể theo dõi khác. Bạn cũng phải vẫn đang trả tiền thuê đầy đủ. Thông báo thứ hai, được ghi chép lại này, chính là điều kích hoạt trách nhiệm pháp lý của chủ nhà nếu họ tiếp tục không làm gì cả — đừng bỏ qua bước này.

Bước 3: Chủ nhà có thời gian hợp lý để sửa chữa — mặc định là 7 ngày

Sau khi được thông báo đúng cách, chủ nhà có một "khoảng thời gian hợp lý" để tiến hành sửa chữa. Điều 92.056 coi 7 ngày là một suy đoán có thể bác bỏ về mức hợp lý — nghĩa là 7 ngày là giả định mặc định, nhưng có thể được chứng minh là quá ngắn (đối với một sửa chữa phức tạp cần phụ tùng hoặc lịch hẹn nhà thầu) hoặc chủ nhà có thể bị chứng minh là đã trì hoãn ngay cả trong một khung thời gian dài hơn. Đối với các tình trạng khẩn cấp — không có nước, nước thải trào ngược, không có sưởi trong thời tiết lạnh — tòa án và người thuê nhà nhìn chung coi phản ứng nhanh là điều được kỳ vọng, bất kể mốc 7 ngày.

Tự sửa và khấu trừ: tự mình sửa chữa và trả bằng tiền thuê

Nếu chủ nhà vẫn không hành động, §92.0561 cho phép người thuê nhà tự tiến hành một số sửa chữa nhất định và khấu trừ chi phí từ tiền thuê — nhưng chỉ trong những điều kiện cụ thể và cho những vấn đề cụ thể:

• Nước thải trào ngược: bạn có thể hành động ngay lập tức, không cần thời gian chờ.
• Mất hoàn toàn nước, hoặc sưởi/làm mát không đủ: bạn có thể hành động sau 3 ngày mà không được khắc phục.
• Các tình trạng khác ảnh hưởng đáng kể đến sức khỏe hoặc an toàn: bạn có thể hành động sau khi khoảng thời gian hợp lý của chủ nhà (suy đoán 7 ngày nêu trên) trôi qua mà không được khắc phục.

Khoản khấu trừ được giới hạn ở tiền thuê một tháng hoặc $500, tùy theo mức nào cao hơn. Để sử dụng đúng quyền này, bạn phải thuê một nhà thầu có giấy phép hoặc đủ điều kiện theo quy định khác để thực hiện công việc (không phải chỉ là bất kỳ thợ sửa chữa nào) và cung cấp cho chủ nhà một bản sao hóa đơn chi tiết. Bỏ qua các thủ tục này có thể làm suy yếu quyền khấu trừ của bạn, vì vậy hãy ghi lại mọi thứ — các thông báo, thông tin giấy phép của nhà thầu, hóa đơn, và bản thân việc sửa chữa.

Ra tòa: các biện pháp khắc phục theo phán quyết của tòa án

Nếu tự sửa và khấu trừ không đủ hoặc không phù hợp với tình huống của bạn, §92.0563 cho phép bạn khởi kiện tại tòa Justice of the Peace, tòa quận hạt, hoặc tòa cấp quận để yêu cầu:

• Một lệnh buộc chủ nhà phải tiến hành sửa chữa;
• Giảm tiền thuê theo phán quyết của tòa, hồi tố về ngày tình trạng đó phát sinh, để phản ánh giá trị giảm sút của đơn vị thuê;
• Một khoản phạt dân sự bằng tiền thuê một tháng cộng $500;
• Thiệt hại thực tế; và
• Phí luật sư của bạn.

Lưu ý giới hạn thực tế: các tòa Justice of the Peace, nơi phần lớn các vụ việc này được xử lý, có mức trần $20,000 cho tổng phán quyết, và một phiên điều trần thường được ấn định trong vòng 6 đến 10 ngày kể từ khi chủ nhà được tống đạt — một khung thời gian tương đối nhanh so với các tòa cấp cao hơn. Không cần luật sư để nộp đơn.

Giữ tài liệu chứng cứ trong suốt quá trình

Mỗi bước ở trên đều phụ thuộc vào việc bạn có thể chứng minh điều gì đã xảy ra và khi nào: thông báo ban đầu của bạn, bằng chứng thông báo tiếp theo qua thư bảo đảm, ảnh hoặc video về tình trạng đó, hồ sơ thanh toán tiền thuê cho thấy bạn đã trả đầy đủ, và (nếu bạn tự sửa và khấu trừ) thông tin giấy phép của nhà thầu và hóa đơn chi tiết. Trong hầu hết các tranh chấp, biện pháp bào chữa của chủ nhà là "tôi chưa bao giờ được thông báo đúng cách" hoặc "bạn không cho tôi cơ hội hợp lý để sửa chữa" — tài liệu chứng cứ tốt sẽ loại bỏ cả hai lập luận đó.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có phải trả tiền thuê đầy đủ để yêu cầu sửa chữa không?

Có. Cả điều kiện kích hoạt thông báo ban đầu theo §92.052 lẫn quy tắc trách nhiệm thông báo tiếp theo theo §92.056 đều yêu cầu bạn phải đang trả tiền thuê đầy đủ khi bạn thông báo. Nếu bạn đang nợ tiền thuê, hãy giải quyết việc đó trước, nếu không bạn có nguy cơ mất những bảo vệ này.

Chủ nhà của tôi có bao lâu để sửa một thứ nguy hiểm?

Không có một con số cố định duy nhất cho mọi tình huống — §92.056 đặt ra một suy đoán có thể bác bỏ là 7 ngày được coi là "hợp lý" cho các vấn đề sức khỏe và an toàn nói chung, nhưng các tình trạng khẩn cấp như nước thải trào ngược hoặc mất hoàn toàn nước/sưởi có các mốc kích hoạt tự sửa và khấu trừ nhanh hơn (ngay lập tức, hoặc sau 3 ngày) theo §92.0561.

Tôi có thể chỉ đơn giản giữ lại tiền thuê cho đến khi chủ nhà sửa chữa không?

Luật Texas không thiết lập một quyền giữ lại tiền thuê tổng quát theo cách một số bang khác làm. Thay vào đó, luật trao cho bạn quy trình tự sửa và khấu trừ cụ thể (§92.0561) và quyền khởi kiện để yêu cầu giảm tiền thuê theo phán quyết của tòa (§92.0563). Giữ lại tiền thuê ngoài các khuôn khổ này có thể khiến bạn đối mặt với đơn kiện đòi trục xuất vì không trả tiền thuê, vì vậy hãy sử dụng các con đường theo luật định thay vào đó.

Nếu tôi thuê nhầm loại nhà thầu để tự sửa và khấu trừ thì sao?

Điều 92.0561 yêu cầu việc sửa chữa phải được thực hiện bởi một nhà thầu có giấy phép hoặc bên đủ điều kiện khác theo quy định của luật, kèm theo hóa đơn chi tiết gửi cho chủ nhà. Sử dụng thợ sửa chữa không có giấy phép hoặc bỏ qua giấy tờ có thể làm suy yếu quyền khấu trừ chi phí của bạn, vì vậy hãy xác nhận giấy phép của nhà thầu trước khi thuê.

Nếu chủ nhà của bạn không tiến hành sửa chữa và bạn cũng đang đối mặt với thông báo trục xuất, xem hướng dẫn của chúng tôi về ý nghĩa của thông báo trục xuất tại Dallas. Đối với các vấn đề về tiền đặt cọc sau khi bạn dọn ra, xem luật tiền đặt cọc tại Dallas.