Закон FARE: кто теперь платит комиссию брокеру в Нью-Йорке

Сколько кто себя помнит, аренда квартиры в городе Нью-Йорке сопровождалась жестоким и характерным только для этого города сюрпризом: комиссией брокера. Вы находили объявление в интернете, встречались с агентом для пятнадцатиминутного осмотра, решали, что хотите эту квартиру, а затем узнавали, что для заселения нужно заплатить тому же агенту «комиссию» в размере от 12% до 15% арендной платы за целый год — часто тысячи долларов — за брокера, которого вы никогда не просили и никогда не нанимали. За квартиру стоимостью $3,000 это был счёт от $4,500 до $5,400 сверх первого месяца и залога. Именно этому положил конец Закон FARE. В этом руководстве точно объясняется, что изменилось, что вы всё ещё должны заплатить и что делать, если арендодатель или брокер всё равно попытается взять с вас плату.

Коротко: та сторона, которая нанимает брокера, теперь и есть та сторона, которая платит брокеру. Если арендодатель размещает квартиру через агента, арендодатель и платит комиссию этого агента — не вы. Твёрдое знание этого правила — это разница между тем, чтобы сохранить тысячи долларов, и тем, чтобы отдать их по недоразумению. Если вы хотите приступить к поиску уже подготовленным, CertRent предоставляет арендаторам бесплатный проверенный профиль арендатора, которым вы можете поделиться с любым арендодателем.

Что такое Закон FARE на самом деле

FARE — это аббревиатура Закона о справедливости в расходах на аренду квартир (Fairness in Apartment Rental Expenses Act). Это закон города Нью-Йорка — принятый Городским советом в конце 2024 года и обеспечиваемый Департаментом защиты потребителей и работников Нью-Йорка (DCWP) — который вступил в силу в июне 2025 года. Он не ограничивает и не устанавливает размер комиссий брокеров. Брокеры по-прежнему могут брать столько, сколько позволяет рынок. Закон меняет один-единственный, решающий вопрос: кто обязан платить.

При старой системе арендодатели могли нанять брокера для того, чтобы разместить, показать и сдать квартиру, а затем потребовать, чтобы въезжающий арендатор оплатил всю комиссию этого брокера. Арендатор платил за услугу, оказанную арендодателю. Закон FARE закрывает эту лазейку простым принципом, взятым из элементарной справедливости: вы платите тому специалисту, которого сами решили нанять, и по умолчанию на вас не ложится чужой счёт.

Что это значит для арендаторов

Главная выгода прямая: за квартиру, размещённую арендодателем, вы платите $0 комиссии брокеру. Если арендодатель (или его управляющая компания) привлёк брокера для продвижения квартиры, комиссия этого брокера — ответственность арендодателя. Её нельзя переименовать, переупаковать или незаметно переложить на вас при подписании договора.

Вы по-прежнему имеете право нанять собственного брокера, если хотите. Если вы говорите агенту: «пожалуйста, обыщите весь город и найдите мне двухкомнатную квартиру дешевле $3,500», и подписываете соглашение о том, что заплатите ему, — это услуга, которую наняли вы, и вы за неё платите. Это всегда было законно и остаётся законным. А вот чего агент арендодателя больше не может делать — так это выполнять работу для арендодателя и присылать счёт вам.

Есть одна серая зона, которую стоит честно назвать: брокер не может обойти закон, заставив вас «нанять» его в последний момент за квартиру, которую он уже размещал для арендодателя. Смысл закона в том, что платит тот, кто привлёк услуги брокера. Если брокер явно работает на стороне арендодателя, представлять это как ваш наём — именно то, что рассматривает DCWP.

Обязательное раскрытие комиссии в объявлениях

Закон FARE не просто перераспределяет комиссию — он обеспечивает прозрачность до того, как вы влюбитесь в квартиру. Теперь каждое объявление и реклама об аренде должны раскрывать в письменном виде любую комиссию, которую арендатор будет обязан заплатить, а арендодатель должен предоставить потенциальным арендаторам письменный детализированный перечень таких комиссий до подписания договора, с подтверждением его получения арендатором.

Проще говоря: времена «сюрприз, есть комиссия брокера» за столом подписания закончились. Если комиссия не раскрыта заранее в объявлении, арендодатель или брокер не может внезапно предъявить её вам позже. Просматривая объявления, ищите это раскрытие комиссии. Чистое объявление на странице брокера, нанятого арендодателем, вообще не должно показывать никакой комиссии брокера для арендатора.

Кто за что платит: разбивка на 2026 год

Вот как выглядит типичное заселение в Нью-Йорке сейчас для квартиры, размещённой арендодателем. Держите эту таблицу под рукой, когда сравниваете реальную стоимость двух квартир.

Что вы всё ещё платите

Закон FARE устраняет комиссию брокера арендодателя, но законное заселение всё равно стоит денег. Вот что по-прежнему ложится на вас — и ограничения, которые защищают вас в каждом случае.

• Арендная плата за первый месяц. Оплачивается при подписании, как всегда. Это не комиссия; это аренда.
• Гарантийный залог — ограничен одним месяцем. Закон штата ограничивает ваш гарантийный залог одной месячной арендной платой. Арендодатель не может требовать «первый, последний и залог» как три отдельных месяца залога. Часть, составляющая залог, — это один месяц, и точка, и он должен быть возвращён в течение 14 дней после выезда с детализированным отчётом о любых удержаниях.
• Плата за заявку — ограничена $20 и отменяемая. Согласно Закону Нью-Йорка о недвижимости (Real Property Law) 238-a, общая плата за проверку арендатора ограничена $20 за проверку биографии и кредитную проверку вместе взятые, и арендодатель обязан полностью её отменить, если вы предоставите собственную проверку биографии или кредитный отчёт за последние 30 дней. Именно здесь проверенный профиль, который вы носите с собой, окупает себя — прочитайте, как работает отмена платы за заявку в Нью-Йорке, и избегайте $20 в каждой квартире, на которую подаёте заявку.

Обратите внимание на закономерность: Закон FARE, ограничение залога и ограничение платы в $20 указывают в одну и ту же сторону. Нью-Йорк последние несколько лет систематически снимает выдуманные сборы с арендаторов. Чтобы получить полную картину того, что арендодатель может и не может взимать, смотрите наше руководство по правам арендаторов в Нью-Йорке.

Что делать, если с вас всё равно берут комиссию брокера

Некоторые арендодатели и брокеры будут проверять закон на прочность, особенно на горячем рынке. Если агент арендодателя пытается взять с вас комиссию брокера или объявление скрывает обязательную комиссию, которая никогда не раскрывалась, у вас есть ясный путь.

1. Сохраняйте всё. Делайте скриншоты объявления, опубликованных условий и любых текстовых сообщений или писем, где упоминается комиссия. Храните договор и любые квитанции. Даты и суммы в долларах имеют значение.
2. Возражайте в письменном виде. Короткое вежливое сообщение часто ставит точку: «Согласно Закону FARE, комиссия брокера, которого нанял арендодатель, — ответственность арендодателя, поэтому я не буду платить комиссию брокера за это объявление». Многие агенты отступают в тот момент, когда видят, что вы знаете правило.
3. Подайте жалобу в DCWP. Департамент защиты потребителей и работников Нью-Йорка обеспечивает соблюдение Закона FARE. Вы можете подать потребительскую жалобу онлайн или позвонив по номеру 311. Нарушения могут повлечь штрафы для арендодателя или брокера, и именно ваша документация подкрепляет дело.
4. Не платите под давлением. Не позволяйте фразе «кто-то другой её займёт, если вы не заплатите сегодня» подтолкнуть вас к незаконному сбору. Комиссия, которую по закону вы не должны платить, не становится законной оттого, что рынок напряжённый.

Взгляд со стороны арендодателя

Было бы нечестно делать вид, что Закон FARE не имеет цены. Со стороны арендодателя комиссия брокера не исчезла — она переместилась на его счета. Владельцы, которые используют брокеров для заполнения квартир, теперь платят эти комиссии сами, и некоторые в ответ включают часть этих расходов в ежемесячную арендную плату, размещают меньше квартир через брокеров или сдают напрямую.

Именно этот последний сдвиг интересен для арендаторов: всё больше арендодателей сами занимаются размещением объявлений и проверкой, чтобы избежать расходов на брокера, а значит, арендатор, который приходит организованным и проверенным, привлекательнее, чем когда-либо. Арендодатель, сдающий напрямую, хочет быстрого, беспроблемного, надёжного арендатора. Если вы арендодатель и читаете это, наши инструменты для арендодателей позволяют вам разместить объявление, проверить арендатора и электронно подписать соответствующий закону договор аренды в Нью-Йорке вообще без оплаты брокеру.

Судебные оспаривания и текущий статус

Закон FARE появился не тихо. Группы индустрии недвижимости во главе с брокерскими интересами подали иск, чтобы заблокировать его, утверждая, что он вмешивается в договоры и свободу слова и приведёт к росту арендной платы. Суды позволили закону вступить в силу в июне 2025 года, и с тех пор он действует. Как и со многими громкими городскими законами, судебные разбирательства и апелляции могут продолжаться на заднем плане, даже пока закон применяется.

Что это значит на практике: по состоянию на середину 2026 года Закон FARE — это закон, и его соблюдение обеспечивает DCWP. Поскольку судебные оспаривания таких законов могут развиваться, всегда стоит уточнить текущий статус через официальные источники ниже перед важным решением — но правило, которого вам следует ожидать за столом заключения договора сегодня, простое. За квартиру, размещённую арендодателем, вы не платите комиссию брокера.

Часто задаваемые вопросы

Должен ли я теперь платить комиссию брокеру, чтобы снять квартиру в Нью-Йорке?

Не за брокера арендодателя. С тех пор как Закон FARE вступил в силу в июне 2025 года, тот, кто нанимает брокера, тому и платит. Если арендодатель или управляющая компания разместили квартиру через агента, комиссия этого агента — ответственность арендодателя. Вы должны комиссию брокеру только в том случае, если вы лично наняли брокера и в письменном виде согласились ему заплатить.

Что, если в объявлении всё ещё указана комиссия брокера?

Некоторые объявления рекламируют комиссию за брокера, которого нанял бы сам арендатор, что законно. Но если комиссия за агента арендодателя — человека, который продвигает квартиру для владельца, — брать её с вас не разрешено. Объявление также должно раскрывать любую комиссию арендатора заранее. Если при подписании появляется обязательная комиссия, которая никогда не раскрывалась, это нарушение, о котором вы можете сообщить в DCWP.

Сколько мне стоит ожидать заплатить за заселение?

За квартиру, размещённую арендодателем: арендная плата за первый месяц, гарантийный залог не более одного месяца и до $20 платы за заявку (отменяется, если вы приносите свой собственный свежий отчёт). Никакой комиссии брокера арендодателя. Некоторые арендодатели также просят арендную плату за последний месяц, что обсуждаемо и не требуется по закону.

Может ли арендодатель просто поднять арендную плату, чтобы покрыть комиссию брокера, которую он теперь платит?

Арендодатель может установить желаемую арендную плату на квартиру по рыночной цене, с учётом ограничений Закона о выселении при наличии уважительной причины (Good Cause Eviction) там, где они применяются, поэтому со временем часть расходов может отразиться в арендной плате. Но единовременная комиссия брокера, распределённая по ежемесячной арендной плате, сильно отличается от единовременного сбора, подлежащего оплате при подписании, — и она должна показываться как аренда, а не как скрытая комиссия. Вы по-прежнему сохраняете защиту в части раскрытия и залога.

Кому я жалуюсь, если с меня берут плату незаконно?

Департамент защиты потребителей и работников Нью-Йорка (DCWP) обеспечивает соблюдение Закона FARE. Подайте жалобу онлайн или позвоните по номеру 311 и принесите свои скриншоты, объявление, текстовые сообщения и договор. Храните всё с датами и суммами в долларах.

Применяется ли Закон FARE за пределами города Нью-Йорка?

Нет. Закон FARE — это закон города Нью-Йорка. Арендаторы в других частях штата Нью-Йорк имеют другие меры защиты — такие как общегосударственное ограничение залога одним месяцем и ограничение платы за заявку в $20 — но правило о комиссии брокера специфично для Нью-Йорка.

Официальные источники

• Департамент защиты потребителей и работников Нью-Йорка (DCWP) — обеспечивает соблюдение Закона FARE и принимает жалобы на комиссии брокеров.
• NYC 311 — самый быстрый способ подать потребительскую или жилищную жалобу.
• Генеральный прокурор штата Нью-Йорк — ресурсы о правах арендаторов, залогах и платах за заявки.
• Управление жилья и обновления сообществ штата Нью-Йорк (HCR) — общегосударственные разъяснения по аренде, залогам и выселению при наличии уважительной причины.
• Департамент сохранения и развития жилья Нью-Йорка (HPD) — состояние жилья и ресурсы для арендаторов.

Это руководство является образовательной информацией, а не юридической консультацией. Данные актуальны на июль 2026 года; законы меняются — уточняйте у официальных источников выше.