LA 아파트에 난방이나 온수가 안 나올 때: 세입자의 법적 권리
난방과 온수는 선택 사항이 아니라 법으로 보장된 권리입니다. LA에서 집주인이 난방이나 온수를 제공하지 않을 때 세입자가 취할 수 있는 조치를 정리했습니다.
난방과 온수는 선택이 아니라 법적 의무입니다
캘리포니아 민법 Civil Code §1941.1은 임대 주택에 "적절한 설비를 통해 공급되는 온수와 냉수"와 "설치 당시의 관련 법령에 부합하고 정상적으로 유지·관리되는 난방 시설"을 갖추도록 의무화하고 있습니다. 이 의무의 근거인 Civil Code §1941은 집주인이 주거를 "거주에 적합한 상태"로 유지하도록 요구합니다. 캘리포니아 주 주택법(State Housing Law)은 사람이 거주하는 방의 온도를 약 "화씨 70도(70°F)"로 유지할 수 있는 난방 설비를 갖추도록 규정합니다. 이러한 보호 조항을 포기시키려는 임대차 계약 조항은 "공공질서에 반하여 무효(void as against public policy)"입니다.
무엇이 위반이고 무엇이 아닌가
보건안전법 Health & Safety Code §17920.3은 부적절한 난방과 온수·냉수 미공급을 기준 미달(substandard) 상태로 규정합니다. 다만 Civil Code §1941.2에 따라, 세입자가 손상을 유발했거나 세입자의 과실로 문제가 발생한 경우에는 집주인의 수리 의무가 면제됩니다. 그러나 보일러 고장이나 온수기 고장은 여전히 집주인의 책임입니다.
1단계: 서면 통지와 법규 위반 신고
세입자는 문제를 설명하고 수리를 요청하는 내용을 집주인에게 서면으로(문자와 이메일도 인정됩니다) 통지해야 합니다. 집주인이 조치하지 않으면 다음 기관에 신고하세요.
- City of Los Angeles(LA시): MyLA311(311 전화, 앱, 또는 온라인)을 통해 Los Angeles Housing Department(LAHD)에 신고
- 비법인 지역(Unincorporated LA County): LA County Department of Consumer & Business Affairs(DCBA) (800) 593-8222로 연락
- 기타 법인 시(Incorporated cities): 해당 시의 주택과 또는 건축과에 연락
집주인이 계속 무시할 때 쓸 수 있는 구제 수단
단계적으로 강화되는 세 가지 방법이 있습니다.
- 수리 후 공제(Repair and deduct, Civil Code §1942): 통지 후 세입자는 직접 수리업자를 고용해 수리하고 그 비용을 임대료에서 공제할 수 있습니다. 단, 1개월치 임대료 한도 내에서, 연 2회를 초과할 수 없습니다. 통지 후 30일을 기다리면 합리적인 것으로 추정됩니다.
- 임대료 보류(Green 판례에 근거한 항변): 거주 적합성에 대한 중대한 위반이 있을 경우, 세입자는 임대료를 보류하고 이를 퇴거(eviction) 소송에서 항변 사유로 제기할 수 있습니다. 다만 위험이 따르므로, 보류한 임대료는 따로 보관하고 모든 것을 기록으로 남기세요.
- 임대료 청구 금지(Civil Code §1942.4): 다음 조건이 모두 충족되면 집주인은 임대료를 청구·수령하거나, 임대료를 인상하거나, 지불-또는-퇴거(pay-or-quit) 통지를 보낼 수 없습니다. (1) 주택이 법정 필수 설비를 실질적으로 결여하고, (2) 공무원이 집주인에게 서면으로 통지했으며, (3) 통지 후 35일이 지나도록 상태가 개선되지 않았고, (4) 세입자가 그 원인을 제공하지 않은 경우입니다. 손해배상은 "실손해에 더해 100달러에서 5,000달러의 특별손해, 그리고 변호사 비용"까지 인정됩니다.
LA시의 임대료 에스크로 계좌 프로그램(REAP)
LA시 소재 건물 중 위반 사항이 시정되지 않은 경우, LAHD는 해당 건물을 REAP(Rent Escrow Account Program)에 편입할 수 있습니다. 그러면 해당 세입자는 집주인이 아니라 "시가 관리하는 에스크로 계좌에 감액된 임대료"를 납부하며, 집주인은 위반이 시정될 때까지 그 자금에 접근할 수 없습니다. 집주인은 세입자가 에스크로에 감액 임대료를 납부했다는 이유로 퇴거시킬 수 없습니다.
보복 조치와 자력 구제(self-help)는 불법입니다
Civil Code §1942.5은 세입자가 수리 통지를 하거나 법규 담당 기관에 민원을 제기한 후 "180일" 동안 세입자를 보호하며, 임대료 인상, 서비스 축소, 퇴거 시도를 금지합니다. 구제 수단으로는 실손해와 함께 "보복 행위 1건당 100달러에서 2,000달러의 징벌적 손해배상, 그리고 변호사 비용"이 있습니다. Civil Code §789.3은 집주인이 세입자를 내쫓기 위해 "물, 난방, 조명, 전기, 가스…"를 끊는 행위를 금지하며, "1일당 100달러에 변호사 비용"까지 손해배상이 가능합니다.
무료 지원을 받을 수 있는 곳
- Stay Housed LA: 1-888-694-0040, stayhousedla.org
- Legal Aid Foundation of Los Angeles: 800-399-4529, lafla.org
- DCBA(비법인 카운티 지역): 800-593-8222
먼저 내 건물의 관할 구역과 임대료 규제(rent-law) 적용 여부를 확인해 두면 도움이 됩니다. 거주 적합성, 수리, 세입자 괴롭힘 및 불법 퇴거(lockout)에 관한 관련 가이드도 함께 참고하세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
LA에서 집주인은 법적으로 난방과 온수를 반드시 제공해야 하나요?
네. 캘리포니아 Civil Code §1941.1은 주 전역의 모든 주거용 임대 주택에 정상 작동하는 난방 시설과 온수·냉수를 갖추도록 요구하며, 이 의무는 임대차 계약으로 포기시킬 수 없습니다.
난방을 고쳐줄 때까지 그냥 임대료를 안 내면 되나요?
임대료 보류는 법적 항변 수단이지 자동으로 보장되는 권리가 아닙니다. 위험이 더 낮은 방법으로는 수리 후 공제(repair-and-deduct)나, 법규 검사관이 집주인에게 위반을 지적한 뒤 §1942.4를 활용하는 방법이 있습니다.
얼마나 추워야 위반으로 인정되나요?
난방 설비는 대략 화씨 70도(70°F)를 유지할 수 있어야 하지만, 정확한 온도를 입증할 필요는 없습니다. 보일러가 고장 났거나 작동하지 않는 것 자체가 온도와 무관하게 기준 미달 상태에 해당합니다.
난방이나 온수가 안 나올 때 어디에 신고하나요?
City of Los Angeles(LA시): 311로 전화하거나 MyLA311을 통해 신고하세요. 비법인 LA County 지역: DCBA (800) 593-8222로 전화하세요. 기타 시: 해당 시의 법규 집행(code enforcement) 부서에 연락하세요.
REAP란 무엇이고 어떻게 도움이 되나요?
REAP는 위반이 시정되지 않은 집주인 대신 LA시 세입자가 시 에스크로 계좌에 감액된 임대료를 납부하도록 하는 제도로, 수리를 압박하는 동시에 세입자를 퇴거로부터 보호합니다.
난방 문제를 항의했다고 집주인이 저를 퇴거시킬 수 있나요?
아니요. Civil Code §1942.5은 180일 동안 보복 조치를 금지하며 행위 1건당 최대 2,000달러의 벌칙을 부과합니다. 세입자를 내쫓기 위해 유틸리티(수도·전기 등)를 끊는 행위는 Civil Code §789.3 위반으로, 1일당 최대 100달러의 손해배상이 따릅니다.