LA의 세입자 괴롭힘: 세입자 괴롭힘 방지 조례(TAHO)
집주인은 당신의 삶을 비참하게 만들어 당신을 내쫓을 수 없습니다. 전기를 끊거나, 자물쇠를 바꾸거나, 고장 난 난방을 고쳐주지 않거나, 근거가 없다는 것을 알면서도 퇴거 통지를 보내거나, 이민 당국에 신고하겠다고 위협하는 것은 로스앤젤레스에서 강경한 협상 전술이 아닙니다. 이는 불법이며, LA 시에서는 명확하게 규정된 구체적인 위반 행위로서 집주인에게 사건 한 건당 수천 달러의 책임을 지울 수 있습니다.
로스앤젤레스에서 "세입자 괴롭힘"이란 실제로 무엇을 의미하는가
괴롭힘은 "합법적인 퇴거 절차를 이용하는 대신, 세입자를 유닛에서 나가도록 압박하거나 권리 주장에 대해 벌하려는 목적으로 이루어지는 집주인의 악의적 행위 패턴"으로 규정됩니다.
LA의 주요 관할 구역은 다음과 같습니다.
- 로스앤젤레스 시(City of Los Angeles) — LA 세입자 괴롭힘 방지 조례(TAHO)와 주 법률
- LA 카운티 비법인 지역(Unincorporated LA County) — DCBA를 통한 카운티 세입자 보호 조례
- 기타 법인 도시 — 산타모니카, 웨스트할리우드, 롱비치, 패서디나, 컬버시티, 잉글우드(각각 별도의 규정 보유)
LA 시 세입자 괴롭힘 방지 조례(TAHO)
TAHO는 "로스앤젤레스 시 내의 모든 주거용 임대 유닛"에 적용되며, 여기에는 단독주택, 콘도미니엄, 이동식 주택도 포함됩니다.
LAMC § 45.33에 따라 금지되는 집주인 행위는 다음과 같습니다.
- 주거 서비스를 중단하거나 축소하는 행위
- 적시에 수리하지 않는 행위
- 출입권을 남용하는 행위
- 신체적 위해를 위협하는 행위
- 근거 없는 퇴거 통지를 보내는 행위
- 공실 요건을 허위로 알리는 행위
- 합법적인 임대료 또는 바우처 납부를 거부하는 행위
- 이민 신분을 묻거나 신고하겠다고 위협하는 행위
- 차별 금지법을 위반하거나 보복하는 행위
- 일방적으로 새로운 임대 조건을 부과하는 행위
TAHO 처벌과 구제 수단
집주인의 위반 행위에 따른 결과는 다음과 같습니다.
- 정신적 또는 감정적 고통에 대한 손해를 포함한 "3배(treble) 실손해 배상"
- "위반당 $2,000에서 $10,000의 민사 벌금"
- 고령자 또는 장애가 있는 세입자의 경우 "위반당 최대 $5,000의 추가 민사 벌금"
- 승소한 세입자에게 지급되는 변호사 비용 및 소송 비용
불법 퇴출과 공공요금 차단: 주 전역의 금지 규정
캘리포니아 민법(Civil Code) § 789.3은 집주인이 다음 행위를 하는 것을 금지합니다.
- 공공요금(수도, 난방, 전기, 가스, 전화, 엘리베이터, 냉장 설비) 차단
- 세입자 잠금 퇴출(lockout)
- 문 또는 창문 제거
- 개인 소유물 제거
처벌에는 실손해 배상, 위반이 계속되는 "하루당 최대 $100", 그리고 의무적인 변호사 비용 지급이 포함됩니다.
그 위에 겹쳐 적용되는 주 차원의 괴롭힘 방지 및 보복 금지법
- 민법 § 1940.2 — 폭력, 위협, 협박성 행위, 불법 출입을 금지합니다. 처벌: "위반당 최대 $2,000"
- 민법 § 1940.35 — 이민 신분 신고 위협을 금지합니다. 손해배상: "1인당 월 임대료의 6배에서 12배, 그리고 변호사 비용"
- 민법 § 1942.5 — 보호되는 활동을 한 후 180일간 보복으로부터 보호합니다. 구제: 실손해 배상과 함께 "보복 행위당 $100에서 $2,000의 징벌적 손해배상 및 변호사 비용"
LA 카운티 비법인 지역 및 기타 도시
비법인 지역의 경우, DCBA((800) 593-8222)에 불만을 접수하십시오.
주 전역 법령(§ 789.3, § 1940.2, § 1942.5, 형법(Penal Code) § 418)은 모든 관할 구역에서 보호를 제공합니다.
괴롭힘을 기록하는 방법과 신고할 곳
기록 단계:
- 날짜가 기재된 사건 일지를 작성하세요
- 사진, 동영상, 문자, 이메일, 편지, 음성 메시지를 확보하세요
- 거부된 임대료를 보여주는 납부 기록을 보관하세요
- 집주인 및 기관에 제출한 서면 불만을 보관하세요
신고 자원:
- 진행 중인 퇴출/공공요금 차단: 경찰에 신고하고 형법 § 418과 민법 § 789.3을 인용하며, 긴급 법원 명령을 청구하세요
- 로스앤젤레스 시: LAHD에 접수하세요
- 비법인 카운티 지역: DCBA에 연락하세요
- 무료 법률 지원: Stay Housed LA(1-888-694-0040) 및 Legal Aid Foundation of Los Angeles((800) 399-4529)
자주 묻는 질문
집주인이 저를 내쫓으려고 전기를 끊었습니다. 이것이 합법인가요?
아닙니다. 민법 § 789.3은 "임대료를 체납했더라도" 이를 불법으로 규정합니다. 집주인의 책임에는 "실손해 배상과 함께 공공요금이 차단된 하루당 최대 $100, 그리고 변호사 비용"이 포함됩니다. 이는 또한 "형법 § 418에 따른 형사 경범죄"이기도 합니다.
LA 괴롭힘 방지 조례가 제 단독주택 임대에도 적용되나요?
LA 시 내에 있다면 적용됩니다. "TAHO는 단독주택, 콘도, 이동식 주택을 포함하여 시 내의 모든 주거용 임대 유닛에 적용되며, 임대료 안정화 건물에만 국한되지 않습니다."
집주인이 계속 이민 당국에 신고하겠다고 위협합니다. 어떻게 해야 하나요?
여러 법률이 적용됩니다. TAHO, 민법 § 1940.35("1인당 월 임대료의 6배에서 12배"의 법정 손해배상 허용), 그리고 § 1940.2입니다. "집주인은 또한 당신의 이민 신분을 물어볼 수도 없습니다."
수리를 거부하는 것은 괴롭힘인가요, 아니면 단순한 거주 적합성 문제인가요?
"둘 다일 수 있습니다." 수리 미이행이 악의적으로 이루어진 경우 TAHO 괴롭힘에 해당하며, 불만 제기 후에 발생한 경우 § 1942.5 보복 금지 보호를 촉발할 수 있습니다.
괴롭힘에 대해 실제로 얼마를 배상받을 수 있나요?
배상 가능한 금액은 "행위와 증거에 따라 달라집니다." TAHO에 따르면 "실손해의 3배(감정적 고통 포함), 위반당 $2,000에서 $10,000의 민사 벌금... 그리고 변호사 비용"을 받을 수 있습니다.
집주인의 괴롭힘을 신고했다는 이유로 퇴거당할 수 있나요?
아닙니다. 민법 § 1942.5는 보호되는 활동을 한 후 180일간 보복을 금지하며, "괴롭힘은 집주인이 당신을 상대로 퇴거 소송을 제기할 경우 제기할 수 있는 적극적 항변(affirmative defense)이기도 합니다."