로스앤젤레스의 소득 출처(Source of Income) 보호: "Section 8 불가"가 위법인 이유
로스앤젤레스의 집주인은 주택 바우처나 보조금을 이유로 지원자를 거부할 수 없습니다. 캘리포니아의 SB 329와 SB 267은 "소득 출처(source of income)" 보호가 이제 연방·주·지방 주택 지원 프로그램을 포함한다는 점을 확립했습니다. 이 법률들은 바우처 소지자를 일괄적으로 거부하는 행위를 금지하며, 소득 심사는 계약 임대료 전액이 아니라 세입자가 실제로 부담하는 임대료에만 적용되도록 요구합니다.
캘리포니아법에서 "소득 출처"란 무엇인가
캘리포니아 공정 고용 및 주거법(Fair Employment and Housing Act, FEHA)은 보호 대상 특성에 근거한 차별을 금지합니다. 2020년 1월 1일부터 시행된 SB 329는 세입자를 대신하여 집주인에게 지급되는 주택 보조금까지 보호 범위에 명시적으로 포함하도록 보호를 확대했습니다. 이 개정 이전에는 일부 집주인이, 세입자가 아니라 자신에게 직접 지급되는 보조금은 소득 보호 대상이 아니라고 주장하기도 했습니다.
보호되는 소득 출처에는 Section 8 주택 선택 바우처(Housing Choice Voucher), VASH 바우처, 긴급 주택 바우처(Emergency Housing Voucher), 노숙 예방 보조금, 주·지방 임대 지원 프로그램은 물론 사회보장연금(Social Security), SSI, SSDI, 장애 급여, 연금, 자녀 양육비 등이 포함됩니다.
"Section 8 불가" 광고와 거부가 위법인 이유
주택 보조금이 보호되는 소득 출처가 된 이상, 바우처 소지 여부를 이유로 지원자를 거부하는 것은 소득 출처 차별에 해당합니다. 금지되는 집주인의 행위에는 다음이 포함됩니다.
- "No Section 8", "No vouchers", "No programs" 등을 명시한 매물 광고 게재
- 바우처를 소지한 지원자를 구두로 거부하는 행위
- 주택 당국이 요구하는 서류 처리를 거부하는 행위
- 바우처 소지자에게 다른 조건, 더 높은 보증금 또는 추가 수수료를 부과하는 행위
- 바우처 소지자를 특정 유닛이나 건물로 유도(steering)하는 행위
광고 금지는 그 자체로 독립적으로 성립합니다. 즉 "No Section 8" 매물 광고는 지원서가 접수되기 전이라도 이미 법을 위반합니다. 이러한 발언을 담은 스크린샷, 문자 메시지, 음성 메시지를 보관해 두면 신고 시 결정적인 증거가 됩니다.
집주인은 여전히 합법적이고 차별적이지 않은 심사를 하고 임대 계약 이행 능력을 확인할 수 있습니다. 그러나 바우처 자체나 합법적 소득 출처에 대한 의존을 거부 사유로 삼는 것은 여전히 위법입니다.
소득 심사 방식: 오직 세입자 부담분만
많은 바우처 소지자가 과도한 소득 요건, 즉 통상 월 임대료의 2~3배를 요구하는 기준 때문에 심사에서 거부당합니다. 계약 임대료 전액에 이 기준을 적용하면 사실상 거의 모든 바우처 소지자가 자격을 잃게 되며, 바로 이 문제를 SB 267이 직접 다룹니다.
2020년 1월 1일부터 시행되어 정부법(Government Code) 제12955조에 성문화된 SB 267은, 지원자가 임대 보조금을 받는 경우 집주인이 최저 소득 기준, 재정 요건 또는 이와 유사한 심사 도구를 적용할 때 이 기준을 계약 임대료 전액이 아니라 오직 세입자가 실제로 부담하는 임대료에 대해서만 산정하도록 의무화합니다.
예시: 월 임대료가 2,400달러인 아파트에서 주택 선택 바우처가 1,900달러를 부담하고 세입자 부담분이 500달러라면, 임대료의 3배 소득을 요구하는 집주인은 이 기준을 오직 500달러 부담분에만 적용할 수 있습니다(월 소득 약 1,500달러 요건). 2,400달러의 3배가 아닙니다. 주택 당국이 보장하는 보조금은 별도의 급여를 통해 "벌어들일" 필요가 없습니다. 임대료 전액을 기준으로 심사하는 것은 프로그램의 취지를 무력화하며 SB 267을 위반합니다.
SB 267에 따른 신용 및 재정 이력 심사
SB 267은 소득 배수를 넘어 모든 "재정 또는 신용 이력(financial or credit history)" 요건까지 포괄합니다. 이 법은 지원자가 지불 능력에 대한 "합법적이고 검증 가능한 대체 증거"를 제출할 수 있도록 허용하며, 이는 신용 기록이 얕거나 신용 점수가 낮다고 해서 지원이 좌절될 필요가 없다는 뜻입니다.
바우처 소지자는 본인의 잘못 없이 신용 이력이 제한적인 경우가 많습니다. 신용카드를 한 번도 사용하지 않았거나, 이민자·신규 이주자로서 국내 기록이 없거나, 신용 기관에 보고되지 않은 성실한 임대료 납부 기록만 있는 경우 등입니다. SB 267은 이러한 현실을 인정하여 전통적인 신용 조회를 대체하거나 보완할 대체 서류를 허용합니다. 세입자 부담분이 적고 안정적일 때는 재정적 위험이 낮아지므로, 대체 증거도 이러한 현실을 반영해야 합니다.
신용 기록이 얕을 때 은행 기록 활용하기
SB 267에 따라 임대 보조금을 받는 지원자는 신용 보고서 외에도 임대료 지불 능력을 입증하는 합법적이고 검증 가능한 증거를 제출할 수 있습니다. 은행 기록은 일정 기간에 걸친 실제 자금 흐름을 보여주므로 특히 강력한 증거가 됩니다.
인정되는 서류에는 다음이 포함됩니다.
- 정기적인 입금과 일정한 잔액을 보여주는 은행 명세서(통상 수개월치)
- 현재 또는 이전 집주인에게 적시에 임대료를 납부한 기록(취소된 수표, 계좌 이체, 납부 원장 등)
- 보장된 월 소득을 증명하는 사회보장연금, SSI, SSDI 또는 장애 급여 수급 통지서
- 보조금 액수와 세입자 부담분을 확인해 주는 주택 당국의 바우처 서류
- 근로 소득에 대한 급여 명세서, 고용주 확인서 또는 세금 신고서
대체 증거는 하나의 종합 패키지로 제출하십시오. 월 세입자 부담분, 보조금 액수, 첨부 서류 요약을 담은 간단한 표지 메모를 함께 넣으면 좋습니다. 다른 지원자에게는 신용 조회를 받으면서 합법적인 대체 증거의 검토는 거부하는 집주인은 SB 267을 위반할 수 있습니다. (은행 기록으로 소득을 입증하는 방법에 대한 관련 가이드를 참고하시고, 사기로 드러나는 "신용 조회 불필요(no credit check)" 매물에 유의하십시오.)
집주인이 바우처를 거부할 경우 대처법
"No Section 8" 매물이나 바우처 거부에 맞닥뜨렸을 때 서류 기록은 가장 큰 힘을 발휘합니다. 권장 조치는 다음과 같습니다.
- 증거 보존: 매물 광고를 스크린샷으로 남기고, 문자와 이메일을 저장하며, 바우처 미수용을 언급한 사람의 이름과 날짜·시간을 기록하십시오.
- 서면 거부 요청: 바우처나 소득 출처를 언급한 서면 거부는 강력한 증거가 됩니다.
- 소득 계산 기록: 소득 기준이 임대료 전액에 적용되었는지, 아니면 세입자 부담분에만 적용되었는지 기록하십시오.
- 진정 접수: 캘리포니아 시민권리부(California Civil Rights Department)에 calcivilrights.ca.gov/housing에서 연락하십시오. 로스앤젤레스 카운티 주민은 소비자·기업 사무국(Department of Consumer and Business Affairs)에 dcba.lacounty.gov로 연락할 수도 있습니다.
- 법률 지원 요청: 로스앤젤레스를 지원하는 법률 구조 단체들은 무료 사건 검토와 도움을 제공하는 경우가 많습니다.
세입자는 로스앤젤레스 세입자 권리 개요와 이민 신분과 무관하게 권리를 설명하는 이민자 세입자 보호 가이드를 통해 더 폭넓은 세입자 보호 내용을 살펴볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
로스앤젤레스 집주인이 "No Section 8"이라고 말하는 것이 정말 위법인가요?
네. SB 329가 시행된 2020년 1월 1일 이후, Section 8 바우처는 정부법 제12955조에 따른 보호되는 "소득 출처"에 해당합니다. 바우처를 이유로 임대를 거부하거나 미수용을 광고하는 것은 일반적으로 캘리포니아 공정 고용 및 주거법(FEHA)에 따른 소득 출처 차별에 해당합니다.
집주인이 여전히 일정 소득을 벌 것을 요구할 수 있나요?
집주인은 소득 기준을 사용할 수 있지만, SB 267은 이를 세입자가 실제로 부담하는 임대료 부분에만 적용하도록 의무화합니다. 계약 임대료 전액이 아닙니다. 바우처가 임대료 대부분을 부담하고 세입자가 더 적은 몫을 낸다면, 요구되는 소득은 오직 그 더 적은 금액을 기준으로 측정됩니다.
신용카드를 한 번도 써본 적이 없어 신용 기록이 얕습니다. 그래도 자격이 될까요?
대개 가능합니다. SB 267은 임대 보조금을 받는 지원자가 신용 보고서에만 의존하는 대신, 지불 능력에 대한 합법적이고 검증 가능한 대체 증거를 제출할 수 있도록 허용합니다. 은행 명세서, 적시 임대료 납부 기록, 급여 수급 통지서 등은 모두 흔히 인정되는 대체 증거입니다.
제 임대료 부담분을 낼 수 있음을 가장 잘 증명하는 서류는 무엇인가요?
꾸준한 입금과 잔액을 보여주는 은행 명세서, 적시 임대료 납부 이력, 사회보장연금이나 장애 급여 수급 통지서, 보조금 액수를 확인해 주는 바우처 서류 등이 모두 강력한 증거입니다. 집주인이 효율적으로 검토할 수 있도록 월 세입자 부담분 요약과 함께 하나로 묶어 제출하십시오.
바우처를 거부하는 집주인은 어디에 신고하나요?
주택 차별 진정은 캘리포니아 시민권리부에 calcivilrights.ca.gov/housing에서 접수하십시오. 로스앤젤레스 카운티 주민은 소비자·기업 사무국에 dcba.lacounty.gov로 연락할 수도 있습니다. 신고 전에 거부를 증명하는 매물 광고, 문자, 이메일을 보존하십시오.
실행에 옮길 준비가 되셨나요?
무료로 검증된 세입자 프로필을 만들거나, 집주인 계정을 만들어 프로필을 확인해 보세요.