로스앤젤레스 세입자의 권리 (2026): 종합 안내 허브
로스앤젤레스 세입자는 미국에서 가장 강력한 수준의 보호를 받습니다. 다만 규정이 세 개의 서로 다른 정부에 흩어져 있으며, 어떤 규정이 적용되는지는 전적으로 거주 주소에 따라 결정됩니다.
1단계: 어느 정부가 내 규정을 정하는지 확인하기
- 로스앤젤레스 시(City of Los Angeles) — LA 주택국(LAHD)이 임대료 안정화 조례(RSO)와 정당 사유 조례(JCO)를 집행합니다.
- 비법인 LA 카운티 지역(Unincorporated LA County)(예: Altadena, East LA, Ladera Heights) — 소비자·기업 문제국(DCBA)이 카운티의 임대료 안정화 및 세입자 보호 조례(RSTPO)를 집행합니다.
- 그 밖의 법인 시(Santa Monica, West Hollywood, Pasadena, Long Beach, Glendale, Culver City, Inglewood, Beverly Hills 등 수십 개 도시) — 각 시마다 자체 규정이 있거나 아예 없습니다.
- 캘리포니아 주법 — 세입자 보호법(AB 1482)과 수십 개의 민법(Civil Code) 조항이 최소 보호 장치로서 모든 지역에 적용됩니다.
본인이 속한 관할 구역을 확인하려면 CAMS 주소 조회 도구를 이용하고, 로스앤젤레스 시 소재 세대의 경우 ZIMAS와 LAHD 자산 활동 보고서(Property Activity Report)에서 RSO 적용 여부를 확인하세요.
임대료 규제와 인상 한도
- 로스앤젤레스 시 RSO — 대부분 1978년 10월 1일 이전에 지어진 세대를 대상으로 합니다. LAHD에 따르면 2025년 7월 1일부터 2027년 6월 30일까지 허용 인상률은 3%입니다.
- 비법인 LA 카운티 RSTPO — 1995년 2월 1일 이전에 사용 승인(certificate of occupancy)을 받은 세대에 적용됩니다. DCBA에 따르면 2026년 7월 1일부터 2027년 6월 30일까지의 차등 한도는 일반 1.919%, 소규모 임대인 2.919%, 고급 세대 3.919%입니다.
- 주 AB 1482 — 지역 조례가 한도를 정하지 않은 세대에 대한 최소 보호 장치입니다(민법 §1947.12). LA 지역 한도는 2026년 7월 31일까지 8.0%, 2026년 8월 1일부터는 8.7%입니다.
임대료 인상은 민법 §827에 따라 서면 통지가 필요합니다. 인상률이 10% 이하이면 30일 전, 그보다 크면 90일 전에 통지해야 합니다. 자세한 내용은 임대료 인상 안내와 ADU 세입자 권리 안내에서 확인하세요.
보증금, 신청 수수료, 입주 비용
- 보증금: 한 달 치 임대료(민법 §1950.5, AB 12, 2024년 7월 1일 시행). 자격을 갖춘 소규모 임대인은 두 달 치를 받을 수 있으나, 현역 군인에게는 절대 받을 수 없습니다.
- 21일 이내 반환하며 항목별 명세서를 함께 제공해야 하고, AB 2801에 따라 입주 및 퇴거 시 사진을 남겨야 합니다.
- 신청·심사 수수료는 민법 §1950.6에 따라 신청자 1인당 약 60~66달러로 제한됩니다. AB 2493에 따라 사용되지 않은 수수료는 환불받아야 하며, 본인에 대해 조회한 신용 보고서 사본을 무료로 받을 수 있습니다.
- 금지된 "잡비(junk fee)"(SB 611): 통지서를 송달하는 데 요금을 부과할 수 없고, 임대료나 보증금을 수표로 낸다고 추가 요금을 부과할 수 없습니다.
자세한 내용은 보증금 안내와 입주 비용 안내에서 확인하세요.
심사, 신용, 차별
- 소득의 출처는 보호 대상입니다(정부법 §12955, SB 329/SB 267). "Section 8 불가" 광고는 불법이며, 신용 기록이 부족하다면 대신 은행 명세서, 급여 기록, 수급 증명서 등을 제출할 수 있습니다.
- 이민 신분은 물어볼 수 없습니다(민법 §1940.3, AB 291). SSN 대신 ITIN을 사용할 수 있습니다.
- 재사용 가능한 심사 보고서(민법 §1950.1)를 이용하면 한 번만 비용을 지불하고 재사용할 수 있으며, 임대인이 동의하는 경우 별도의 심사 수수료를 부과할 수 없습니다.
- 임대료 신용 보고(AB 2747, 민법 §1954.07, 2025년 4월 1일 시행)를 통해 제때 낸 임대료를 본인의 신용 기록에 반영할 수 있습니다.
퇴거와 정당 사유
캘리포니아에서는 법원과 보안관만이 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다. 자물쇠를 바꾸거나, 공과금을 끊거나, 세입자의 소지품을 치우는 임대인은 불법 "자력 구제(self-help)" 퇴거를 저지르는 것입니다(민법 §789.3).
- 로스앤젤레스 시 JCO는 거주 6개월 후 적용되고, 주 AB 1482의 정당 사유 보호는 거주 12개월 후 적용됩니다(민법 §1946.2).
- 무과실 퇴거(No-fault eviction)에는 이주 지원금이 필요합니다. LAHD 이주 지원 안내(relocation bulletin)에 따르면 로스앤젤레스 시의 2026년 7월~2027년 6월 금액은 11,000달러에서 27,400달러 범위입니다.
- 송달을 받은 후 법정 기준 10일(court days) 이내에 대응해야 합니다(2025년 AB 2347로 기존 5일에서 연장).
어떤 통지든 받으면 무료 퇴거 방어를 위해 Stay Housed LA(1-888-694-0040)로 전화하세요. 더 자세한 내용: 정당 사유와 퇴거 절차.
거주 적합성, 괴롭힘, 그리고 2025년 산불
모든 캘리포니아 임대차 계약에는 거주 적합성에 대한 묵시적 보증이 포함됩니다. 임대인이 심각한 문제를 고치지 않으면, 한 달 치 임대료 한도 내에서 "수리 후 공제(repair and deduct)"를 할 수 있고(민법 §1942), 311/LAHD를 통해 신고할 수 있습니다. 로스앤젤레스 시 소재 세대의 경우 건물이 임대료 에스크로 계좌 프로그램(REAP)에 편입될 수 있습니다.
2025년 1월 Palisades 및 Eaton 산불 이후: 세대가 파괴되었다면 임대차 계약은 종료되고 임대료 지급 의무도 사라집니다(민법 §1933). 형법(Penal Code) §396에 따른 가격 폭리 방지 규정은 임대료 인상을 비상사태 이전 수준의 10% 이내로 제한합니다. 또한 보증금은 실제로 본인이 입힌 손해만 공제한 뒤 21일 이내에 반환되어야 합니다.
거주 적합성 및 수리 안내, 괴롭힘 및 불법 잠금 안내, 산불 복구 허브를 참고하세요.
자주 묻는 질문
내 건물이 임대료 규제 대상인지 어떻게 알 수 있나요?
로스앤젤레스 시 주소의 경우 ZIMAS와 LAHD 자산 활동 보고서를 확인하세요. RSO는 일반적으로 1978년 10월 1일 이전에 지어진 세대를 대상으로 합니다. 비법인 카운티 세대의 경우 RSTPO는 1995년 2월 1일 이전에 사용 승인을 받은 세대에 적용됩니다. 건물이 15년 이상 되면 대개 주 AB 1482가 여전히 적용됩니다.
2026년에 임대인이 임대료를 얼마나 올릴 수 있나요?
어떤 한도가 적용되는지에 따라 다릅니다. 로스앤젤레스 시 RSO 세대는 3%(2027년 6월까지), 비법인 카운티 RSTPO 세대는 1.919%~3.919%, 주 AB 1482 적용 시에는 8.0%/8.7%입니다.
임대인이 한 달 치보다 많은 보증금을 요구할 수 있나요?
원칙적으로는 안 됩니다. 2024년 7월 1일부터 AB 12는 전 주에서 보증금을 한 달 치 임대료로 제한합니다. 소규모 임대인만 두 달 치를 받을 수 있으며, 현역 군인에게는 절대 받을 수 없습니다.
신용 기록이 없거나 바우처를 사용한다는 이유로 임대인이 나를 거절할 수 있나요?
그런 이유만으로는 안 됩니다. Section 8 바우처를 거부하는 것은 불법적인 소득 출처 차별이며, SSN 대신 ITIN을 사용할 수 있습니다.
퇴거 통지를 받은 날 무엇을 해야 하나요?
통지서만 보고 이사를 나가지 마세요. 즉시 Stay Housed LA(1-888-694-0040)나 LA 법률구조재단(Legal Aid Foundation of LA, 1-800-399-4529)으로 전화하세요.
내 아파트가 산불로 피해를 입었는데 여전히 임대료를 내야 하나요?
세대가 파괴되었거나 거주할 수 없는 상태라면 임대차 계약이 종료되고 이후 임대료를 낼 의무가 없습니다(민법 §1933/§1942).