LA의 불법 임대 수수료와 돌려받는 방법

로스앤젤레스에서 아파트에 입주하는 일은 예상치 못한 청구가 겹겹이 쌓이는 것처럼 느껴질 수 있습니다. 신청 수수료(application fee), '입주비(move-in fee)', 청소비, '행정(admin) 수수료', 게다가 두세 달치 선불 요구까지 말입니다. 그런데 이런 청구 중 상당수는 캘리포니아 법으로 상한이 정해져 있고, 일부는 명백히 불법입니다. 이 안내서는 집주인이 이사 전과 입주 시점에 합법적으로 청구할 수 있는 것이 무엇인지, 어떤 수수료에 이의를 제기할 수 있는지, 그리고 불법으로 낸 돈을 돌려받는 구체적인 절차를 설명합니다. 이는 법률 자문이 아니라 교육용 정보입니다.

먼저 큰 틀 하나를 짚고 갑니다. 이 수수료 규정의 대부분은 캘리포니아 주법이므로, 당신의 집이 로스앤젤레스 시(City of Los Angeles)에 있든, 미편입 LA 카운티(unincorporated LA County)에 있든, 롱비치·패서디나·산타모니카 같은 편입 도시에 있든 동일하게 적용됩니다. 별도의 'LA 신청 수수료 상한'이나 'LA 보증금 상한' 같은 것은 없습니다. 세입자들이 존재하지도 않는 이런 규정을 찾아다니는 경우가 많습니다. LA 시 고유의 주요 추가 규정은 아래에서 다룰 임대료 안정화 대상 주택의 보증금 이자입니다.

1. 신청(심사) 수수료: 상한이 있고, 영수증을 받아야 하며, 대개 환불 대상

캘리포니아 민법(Civil Code) §1950.6에 따라 집주인은 신청 심사 수수료를 청구할 수 있지만, 엄격하게 제한됩니다.

• 상한이 있습니다. 법정 기준액은 신청자 1인당 30달러(1998년 기준)이며, 매년 물가상승률에 맞춰 조정됩니다. 2026년 기준으로는 신청자 1인당 대략 60달러 초중반 수준입니다. 정부 기관이 공식적인 정확한 금액을 발표하지는 않으므로 어떤 수치든 근사치로 봐야 합니다. 확고한 원칙은, 이 수수료가 집주인이 심사에 실제로 지출한 자기 부담 비용과 소요 시간의 합리적 가치를 결코 초과할 수 없다는 것입니다. 이는 수익원이 아닙니다.
• 이 비용과 소요 시간을 항목별로 명시한 영수증을 반드시 받아야 합니다.
• 귀하에 대해 조회된 신용 보고서 사본을 자동으로 받게 됩니다. 요청하지 않아도 7일 이내에 받습니다(2024년 개혁, AB 2493).
• 실제로 이용 가능하지 않은 주택이나 합리적인 기간 내에 이용 불가능하리라는 것을 집주인이 알고 있는 주택에 대해서는 수수료를 청구할 수 없습니다.

AB 2493(2025년 1월 1일 시행)은 또한 집주인에게 두 가지 환불 방식 중 하나를 따르도록 강제합니다. 접수 순서대로 신청을 검토하고 처리되지 않은 신청자에게 7일 이내에 수수료를 환불하거나, 아니면 선정되지 않은 모든 신청자에게 세입자를 선정한 날로부터 7일 이내 또는 신청일로부터 30일 이내(둘 중 먼저 도래하는 날) 수수료 전액을 환불해야 합니다. 따라서 심사 수수료를 냈는데 선정되지 않았고 환불도 신용 보고서 사본도 받지 못했다면, 명확한 청구 근거가 있는 것입니다.

비용을 아끼는 방법: 캘리포니아의 재사용 가능 세입자 심사 보고서 법(민법 §1950.1)에 따르면, 만약 집주인이 귀하가 이미 비용을 지불한 재사용 가능 보고서를 수용하기로 동의한다면, 그 위에 별도의 신청 수수료나 열람 수수료를 청구할 수 없습니다. 수용 여부는 집주인의 자유이지만, 재사용 가능 보고서를 받는다고 광고하는 주택에 신청하면 매 신청마다 수수료를 아낄 수 있습니다.

2. 보증금: 한 달치, 그리고 '입주비'도 여기에 포함된다

AB 12가 2024년 7월 1일 시행된 이후, 민법 §1950.5는 보증금을 가구 유무와 관계없이 월세 1개월치로 제한하며, 이는 첫 달 월세와 별개입니다. 좁은 예외로, 소규모 집주인(자연인이거나 구성원이 모두 자연인인 LLC로서, 임대 부동산을 2건 이하로 소유하고 총 4세대를 넘지 않는 경우)은 최대 2개월치까지 받을 수 있습니다. 다만 그 예외조차 군 복무자(servicemember)에게는 적용되지 않으며, 이들은 항상 1개월치로 제한됩니다.

가장 중요한 함정: '보증(security)'은 폭넓게 정의됩니다. 집주인은 돈을 '입주비', '행정 수수료', '열쇠 보증금', '반려동물 보증금', '청소비'로 이름만 바꿔서 1개월 상한을 회피할 수 없습니다. 어떤 명칭이든 손상·청소·채무불이행에 대비한 담보 기능을 하는 청구라면 1개월 한도에 포함됩니다.

캘리포니아는 또한 환불 불가 보증금을 인정하지 않습니다. 모든 보증금은 환불 대상이며, 보증금이나 청소비를 '환불 불가'로 규정하는 임대차 조항은 무효입니다. 그리고 2024년 개정(AB 2801) 덕분에, 집주인은 더 이상 전문 청소를 임대 조건으로 요구하거나 입주 당시보다 더 깨끗하게 만드는 비용을 청구할 수 없습니다.

보증금은 공제 내역을 항목별로 명시한 명세서와 함께 이사 나간 날로부터 21일(달력 기준) 이내에 반환되어야 합니다. 공제액이 125달러를 초과하면 집주인은 영수증이나 청구서를 첨부해야 합니다.

3. 그냥 불법인 잡비(junk fees)

2023년 법률 SB 611은 주 전역에서 몇 가지 특정 수수료를 금지했으며, 대부분 2024년 7월 1일부터 시행되었습니다.

• 어떤 통지문의 송달·게시·전달에 대해서도 수수료를 청구할 수 없습니다. 임대료 통지, 계약 종료 통지 등 무엇이든 마찬가지입니다.
• 수표로 월세나 보증금을 낼 때 수수료나 부가금을 청구할 수 없습니다(민법 §1947.3). 집주인은 항상 부가금 없는 결제 수단을 최소 한 가지 이상 허용해야 하며, 수수료를 부과하는 전자 포털 사용을 강요할 수 없습니다.

이와 별개로, 캘리포니아의 숨은 수수료 법(SB 478)은 광고 가격에 필수 수수료를 반영하도록 요구하지만, 장기 주거 임대차에 대한 적용 여부는 아직 확정되지 않았습니다. 그러므로 이미 가장 숨겨지기 쉬운 특정 청구를 금지하고 있는 SB 611에 의지하는 것이 좋습니다. 광고된 월세에 없던 매월 반복되는 '기술 수수료', '포털 수수료', '행정 수수료'가 보인다면 서면으로 요청해 받아두고 이 규정들에 비추어 확인하세요.

4. 중개인 및 '알선' 수수료: 캘리포니아에는 세입자 부담 전가가 없다

일부 다른 도시들과 달리, 캘리포니아에는 임대 대리인의 중개 수수료를 세입자에게 전가하는 법이 없습니다. 집주인이 주택을 채우기 위해 대리인을 고용하면, 그 수수료는 집주인의 사업 비용입니다. 누군가 임대 매물을 보여주는 대가로 거액의 선불 '알선 수수료'를 요구한다면, 그 사업자는 일반적으로 캘리포니아 부동산 라이선스를 보유했거나 라이선스와 보증을 갖춘 선불 임대 목록 서비스(Prepaid Rental Listing Service, PRLS)여야 합니다. PRLS는 귀하에게 서면 계약서와 영수증을 제공해야 하고, 그를 통해 임대를 구하지 못하면 환불해줘야 합니다. 무면허 '아파트 알선업자'가 선불 수수료를 청구하는 것은 LA판 중개 수수료 사기에 해당합니다. 캘리포니아 부동산국(Department of Real Estate)에서 라이선스를 dre.ca.gov를 통해 확인할 수 있습니다.

5. 합법인 청구들 (차이를 알 수 있도록)

모든 추가 항목이 불법은 아닙니다. 정당한 것들도 있습니다.

• LA 시 RSO 부가금. 로스앤젤레스 시의 임대료 안정화(RSO) 대상 주택의 경우, 집주인은 체계적 법규 집행 프로그램(SCEP) 수수료 월 약 2.83달러와 RSO 등록 수수료 월 약 1.61달러를 전가할 수 있습니다. 단, 서면 통지가 있어야 하며, 이는 부가금일 뿐 기본 월세의 일부가 아닙니다.
• 임대료 신고 수수료. AB 2747에 따라 정시 월세 납부를 신용평가기관에 신고하도록 귀하가 선택(opt in)한 경우, 집주인은 실제 비용과 월 10달러 중 더 적은 금액을 청구할 수 있으며, 비용이 들지 않으면 아무것도 청구할 수 없습니다.
• 진정한 선불 임대료(실제 마지막 달 월세로 충당되는 것 등)는 보증금과 별개로 취급됩니다. 다만 '담보로' 보유되는 환불 가능 금액은 여전히 1개월 상한에 포함됩니다.

LA 시 세입자를 위한 보너스: 건물의 사용 승인서(certificate of occupancy)가 1978년 10월 1일 이전이고(RSO 주택) 보증금을 최소 1년 이상 보유했다면, 집주인은 보증금에 대한 연간 이자를 지급해야 합니다. 임대료 조정 위원회(Rent Adjustment Commission)가 이율을 정하며, 2026년은 3.03%, 2025년은 4.32%였습니다. 미지급된 보증금 이자는 보증금과 함께 받아낼 수 있습니다.

6. 불법 수수료를 돌려받는 방법

과다 청구를 당했다면(부풀려진 신청 수수료를 환불받지 못했거나, '입주비'가 보증금을 1개월 넘게 밀어올렸거나, 수표 결제 부가금을 냈거나, 보증금을 돌려받지 못했다면) 실질적인 절차는 다음과 같습니다.

• 서류를 모으세요. 임대차 계약서, 영수증, 항목별 보증금 명세서(또는 명세서가 오지 않았다는 증거), 은행 기록, 문자와 이메일, 그리고 날짜가 찍힌 본인 촬영 입주·퇴거 사진.
• 서면 요구서(demand letter)를 보내세요. 관련 법조항(보증금은 §1950.5, 심사 수수료는 §1950.6, 잡비는 SB 611)을 인용하고, 지급받아야 할 금액을 명시하며, 증거를 첨부하고, 7~14일의 짧은 기한을 정하세요. 추적 가능한 방법으로 보내세요.
• 소액 청구 법원(small claims court)에 제기하세요. 변호사가 필요 없으며, 변호사는 허용되지 않습니다. 캘리포니아 개인 소액 청구 한도는 최대 12,500달러입니다. 법원 셀프헬프 안내는 selfhelp.courts.ca.gov/small-claims에 있습니다.
• 악의(bad-faith) 벌금을 청구하세요. 집주인이 악의로 보증금을 보유한 경우, §1950.5는 실제 금액에 더해 보증금의 2배까지 법정 손해배상을 법원이 인정할 수 있도록 합니다. 공제가 합리적이었음을 입증할 책임은 집주인에게 있으므로, 부당하게 보유한 2,000달러 보증금은 최대 6,000달러의 책임으로 이어질 수 있습니다.
• 민원은 알맞은 기관에 접수하세요. LA 카운티 소비자·기업 담당국(Department of Consumer and Business Affairs, dcba.lacounty.gov, (800) 593-8222)은 카운티 전역의 보증금 및 소비자 문의를 담당하고, LA 주택국(LA Housing Department, housing.lacity.gov)은 LA 시 RSO 관련 사안을 담당합니다.

보호받는 세입자에 대한 참고: 섹션 8(Section 8) 바우처를 사용하는 경우, 집주인은 바우처를 이유로 더 높은 보증금이나 추가 수수료를 청구할 수 없으며, 소득 요건은 오직 귀하가 부담하는 월세 몫에만 적용해야 합니다(SB 329 및 SB 267). 또한 집주인은 임대 조건으로 귀하의 이민 신분을 묻거나 ITIN 대신 사회보장번호(SSN)를 요구할 수 없습니다(AB 291).

7. 자주 묻는 질문

LA 집주인이 보증금 위에 '입주비'나 '행정 수수료'를 청구할 수 있나요?

총 담보액이 월세 1개월치를 넘게 만든다면 안 됩니다. 캘리포니아는 담보를 폭넓게 정의하므로, 손상·청소·채무불이행에 대비해 보유되는 수수료는 명칭과 관계없이 1개월 상한에 포함됩니다. 담보가 아닌 진정하고 완전히 공개된 청구는 다르지만, '입주비'는 대개 이름만 바꾼 보증금입니다.

선정되지 않으면 신청 수수료를 환불받을 수 있나요?

대개 그렇습니다. AB 2493에 따라 집주인은 순서대로 신청을 처리하고 처리되지 않은 건을 7일 이내에 환불하거나, 선정되지 않은 모든 사람에게 전액을 환불해야 합니다(세입자를 정한 날로부터 7일 이내 또는 신청일로부터 30일 이내). 또한 집주인이 조회한 신용 보고서 사본을 요청하지 않아도 7일 이내에 무료로 받을 권리가 있습니다.

수표로 월세를 내거나 통지문을 받는 데 수수료를 청구할 수 있나요?

아니요. SB 611은 수표로 월세나 보증금을 낼 때의 부가금과 통지문 송달·전달에 대한 수수료를 모두 금지합니다. 집주인은 항상 부가금 없는 결제 방법을 최소 하나 이상 제공해야 합니다.

로스앤젤레스에서 아파트를 임대하려면 중개 수수료를 내야 하나요?

캘리포니아에는 집주인의 임대 중개 수수료를 세입자에게 전가하는 법이 없습니다. 거액의 선불 '알선 수수료'를 요구하는 사람을 조심하세요. 그런 사업자는 일반적으로 부동산국의 라이선스를 보유했거나, 환불 의무를 지는 보증된 선불 임대 목록 서비스여야 합니다.

집주인이 제 보증금을 전부 가져갔어요. 어떻게 해야 하나요?

민법 §1950.5를 인용한 서면 요구서를 보내고 사진과 기록을 첨부하세요. 지급되지 않으면 소액 청구 법원에 제기하세요(최대 12,500달러). 보유가 악의에 의한 것이었다면 법원은 보증금의 2배까지 법정 손해배상을 추가할 수 있으며, 공제가 정당했음은 귀하가 아니라 집주인이 입증해야 합니다.

집주인이 신청 비용으로 얼마까지 청구할 수 있나요?

주(州) 심사 수수료 상한은 1998년 기준액 30달러를 물가에 맞춰 조정한 금액으로, 2026년 기준 신청자 1인당 대략 60달러 초중반이며, 집주인의 실제 심사 비용을 결코 초과할 수 없습니다. 이는 LA 시, 카운티, 모든 편입 도시에서 동일하며 별도의 지역 상한은 없습니다.

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