LA에서 퇴거 통지서를 받았어요 — 이제 어떻게 하죠?

먼저: 통지서는 법원 명령이 아닙니다

많은 세입자가 통지서에 "quit(비우라)"이라는 단어나 "3일" 기한이 적혀 있으면 그 안에 나가야 하고 그러지 않으면 보안관이 온다고 생각해 겁을 먹습니다. 하지만 실제로는 그렇지 않습니다. 통지서는 집주인이 반드시 밟아야 하는 첫 번째 단계일 뿐입니다. 당신이 이에 응하지 않고 나가지도 않으면, 집주인이 합법적으로 취할 수 있는 다음 조치는 소송을 제기하는 것뿐입니다. 그러면 당신은 소환장 및 소장(Summons and Complaint)을 송달받게 되고, 이에 대응하여 판사에게 사건을 심리받을 수 있습니다. 집주인이 승소한 뒤에야 법원은 보안관에게 강제 퇴거(lockout) 명령을 내릴 수 있습니다. 실제로 통지서가 송달된 날부터 전체 절차는 보통 30~45일 또는 그 이상이 걸립니다. 스스로 퇴거하지 마세요 — 압박감 때문에 나가면 받을 수 있었던 법적 보호와 이주 지원금을 잃을 수 있습니다.

로스앤젤레스의 주요 퇴거 통지서 유형

통지서는 두 가지를 알려줍니다: 집주인이 당신을 내보내려는 이유와 당신에게 주어진 기간입니다. 통지서의 유형은 매우 중요합니다.

3일 임대료 납부 또는 비우기 통지(3-day notice to pay rent or quit)

가장 흔한 통지서입니다. 집주인이 당신이 임대료를 체납했다고 주장할 때 사용됩니다. 이 통지서에는 체납된 임대료의 정확한 금액이 명시되어야 하며(연체료, 공과금, 기타 비용을 함께 포함할 수 없습니다), 전액을 납부하거나 이사할 수 있는 3일의 기한을 주어야 합니다. 실제로 체납한 금액을 기한 내에 납부하면 임차 관계는 계속되고 집주인은 절차를 진행할 수 없습니다. 중요한 점은, 이 3일에는 주말과 법원 공휴일이 포함되지 않으므로 처음 보이는 것보다 시간이 더 많은 경우가 많다는 것입니다.

3일 계약 이행 또는 비우기 통지(cure or quit)

집주인이 당신이 고칠 수 있는 임대 조건을 위반했다고 주장할 때 사용됩니다 — 예를 들어 허가받지 않은 반려동물이나 승인되지 않은 동거인 등입니다. 문제를 바로잡거나 이사할 수 있는 3일(역시 주말과 법원 공휴일 제외)이 주어집니다. 기한 내에 위반 사항을 시정하면 계속 거주할 수 있습니다.

3일 비우기 통지(시정 기회 없음)

집주인이 시정할 수 없다고 주장하는 중대한 혐의, 예컨대 심각한 재물 손괴나 특정 불법 행위 등에 한해 사용됩니다. 통지서 자체에는 바로잡을 수 있는 선택지가 없습니다 — 하지만 그렇다고 셋째 날에 반드시 나가야 하는 것은 아닙니다. 계속 거주하면 집주인은 여전히 소송을 제기해 법정에서 주장을 입증해야 하고, 당신은 그곳에서 이를 다툴 수 있습니다.

임차 종료를 위한 30일 및 60일 통지

이는 "무과실(no-fault)" 통지로, 집주인이 당신에게 잘못을 저질렀다고 주장하는 것이 아니라 단순히 월 단위(month-to-month) 임차 관계를 끝내려는 것입니다. 해당 세대에 1년 미만 거주했다면 집주인은 일반적으로 30일을 주어야 하고, 1년 이상 거주했다면 일반적으로 60일을 주어야 합니다. 다만 로스앤젤레스의 대다수 세입자에 대해서는 집주인이 법적으로 인정되는 사유("정당한 사유", just cause) 없이 이런 방식으로 임차 관계를 끝낼 수 없습니다 — 아래를 참고하세요.

보조 주택을 위한 90일 통지

Section 8 주택 선택 바우처(Housing Choice Voucher)를 사용하거나 특정 보조 주택에 거주한다면 더 긴 90일 통지 기간이 적용되는 경우가 많습니다. 바우처를 사용한다는 이유로 세입자를 거절하는 것을 포함한 소득 출처 차별(source-of-income discrimination)은 캘리포니아에서 SB 329에 따라 불법입니다.

정당한 사유(Just cause): 이유는 대개 진짜여야 합니다

로스앤젤레스에서 대다수 세입자는 "정당한 사유" 규칙의 보호를 받습니다. 이는 집주인이 퇴거시키려면 법적으로 허용된 이유가 있어야 한다는 뜻으로, 단지 그러고 싶다는 이유만으로 임차 관계를 끝낼 수 없습니다. 여기에는 세 개의 층위가 있으며, 어느 것이 당신에게 적용되는지는 세대가 위치한 곳에 따라 달라집니다:

• 로스앤젤레스 시 — 정당한 사유 조례(LAMC 165): 시 내 대부분의 임대 세대를 포괄하며, 일반적으로 세입자가 6개월 이상 거주한 뒤(또는 임대 기간이 끝난 뒤) 보호합니다. 여기에는 "과실(at-fault)" 사유(체납 임대료나 임대 계약 위반 등)와 "무과실(no-fault)" 사유(집주인 입주나 시장에서의 세대 영구 철수 등)가 모두 포함됩니다.
• 캘리포니아 주 전체 — 세입자 보호법(AB 1482, Civil Code §1947.12/§1946.2): 달리 보호받지 못하는 세대에 대해 12개월 임차 후 정당한 사유 보호를 더합니다. 다만 일부 예외가 있습니다(예: 소유주가 법인이 아니고 요구되는 통지를 한 특정 단독주택 및 콘도, 그리고 최근 15년 이내에 사용 승인서(certificate of occupancy)가 발급된 건물).
• 로스앤젤레스 카운티(비법인 지역에 한함): East LA, Altadena, Ladera Heights 같은 비법인 지역(unincorporated area)에 거주한다면 시의 RSO가 아니라 카운티의 임대료·퇴거 규정(RSTPO)이 적용됩니다. who owns my building 같은 도구를 사용하거나 카운티에 문의하여 어느 관할권에 속하는지 확인하세요.

무과실 퇴거(집주인 입주, 세대의 시장 철수, 대규모 리모델링)의 경우, 일반적으로 이주 지원(relocation assistance) — 집주인이 반드시 지급해야 하는 금액 — 을 받을 자격이 있습니다. 금액은 세대, 가구 구성, 관할권에 따라 다르고 수치도 바뀌므로, 오래된 안내문에 적힌 숫자에 의존하지 말고 Los Angeles Housing Department(LAHD)에 직접 현재 금액을 확인하세요.

통지서를 유효하게 만드는 것 — 그리고 무효로 만들 수 있는 것

규칙을 어긴 통지서는 판사에 의해 기각될 수 있으며, 이는 퇴거를 막거나 지연시킬 수 있습니다. 법률 지원가와 함께 확인해 볼 만한 흔한 문제들은 다음과 같습니다:

• 금액 오류: 실제로 체납한 임대료보다 더 많은 금액을 요구하는 납부 또는 비우기 통지(연체료, 공과금, 오래된 잔액을 부풀린 경우)는 무효가 될 수 있습니다.
• 기한 오류: 3일을 잘못 계산했거나, 60일 또는 90일이 필요한데 30일만 준 경우.
• 부적절한 송달: 통지서는 법적으로 허용된 방식으로 전달되어야 합니다 — 직접 건네주거나, (경우에 따라) 다른 사람에게 맡기고 우편으로 발송하거나, 게시하고 우편으로 발송하는 방식.
• 필수 정보 누락: 통지서에는 일반적으로 누구에게, 어떻게, 언제까지 납부해야 하는지가 명시되어야 하며, 로스앤젤레스 시에서는 집주인이 퇴거 통지서를 LAHD에 제출해야 합니다. 집주인이 제출하지 않은 사실은 당신의 방어에 관련될 수 있습니다.
• 보복 또는 차별: 수리를 요청했다는 이유, 다른 세입자들과 조직 활동을 했다는 이유, 또는 소득 출처, 이민 신분, 보호 대상 특성 때문에 퇴거시키는 것은 불법입니다. AB 291에 따라, 집주인은 당신을 몰아내려고 이민 신분을 신고하겠다고 위협할 수 없습니다.

이런 문제들을 스스로 진단할 필요는 없습니다. 통지서를 세입자 전문 변호사나 상담사에게 가져가서 결함을 짚어내도록 하세요.

당신의 기한: 실제로 중요한 시계

서로 다른 두 개의 시계가 있으며, 이를 혼동하는 것이 세입자가 사건에서 지는 지점입니다.

통지 기간(3일, 30일, 60일, 90일)은 집주인이 소송을 제기할 수 있기 전까지의 시간입니다. 3일 통지 내에 납부하거나 시정할 수 있다면 그렇게 하는 것으로 문제가 끝납니다. 하지만 3일 통지 기간을 그냥 넘겼다고 해서 반드시 이사해야 하는 것은 아니며 — 단지 집주인이 이제 소송을 제기할 수 있다는 뜻일 뿐입니다.

대응 기한(response deadline)은 놓치면 집을 잃을 수 있는 시계입니다. 소환장 및 소장을 송달받으면, 법원에 서면 답변서(Answer)를 제출할 수 있는 엄격하고 짧은 기간이 주어집니다. 현행 캘리포니아 규정에 따르면, 서류를 직접 건네받은 경우 대응할 시간은 법정 영업일(court days) 10일입니다(주말과 법원 공휴일은 포함되지 않습니다). 서류가 다른 사람에게 맡겨졌거나 게시 및 우편으로 발송된 경우 일반적으로 약 20일이 주어지며, Safe at Home 프로그램 참가자는 법정 영업일 15일을 받습니다. 기한 내에 답변서를 제출하지 않으면 집주인이 궐석(default)으로 승소할 수 있습니다 — 판사가 당신의 입장을 듣지 않고 결정하며, 보안관이 퇴거 통지를 게시할 수 있습니다. 법원 서류를 무시하지 마세요. 송달받는 순간 즉시 도움을 받으세요.

지금 당장 실질적인 도움을 받을 수 있는 곳

이 상황을 혼자 마주할 필요는 없으며, 로스앤젤레스에서는 도움이 무료입니다.

• Stay Housed LA — 시, 카운티, 법률 지원 단체들의 협력체로, 무료 "권리 알기(Know Your Rights)" 워크숍과 퇴거에 직면한 자격 있는 세입자에게 무료 법률 대리를 제공합니다. 1-888-694-0040으로 전화하거나 stayhousedla.org를 방문해 법률 지원을 신청하세요.
• Los Angeles Housing Department(LAHD) — 시의 임대료 안정화, 정당한 사유 조례, 이주 지원, 부적절한 통지에 대한 민원을 담당합니다. housing.lacity.gov에서 현재 이주 지원 금액을 확인하고 민원을 제기하세요.
• LA 카운티 소비자·기업 담당국(DCBA) — 비법인 지역 세입자를 위한 곳으로, 카운티의 임대료·퇴거 규정을 다룹니다. dcba.lacounty.gov를 방문하세요.
• California Courts Self-Help — 수수료 면제를 포함해 퇴거에 대응하는 단계별 안내를 제공합니다. selfhelp.courts.ca.gov/eviction-tenant를 참고하세요.

일찍 행동하세요. 가장 크고, 가장 피할 수 있는 실수는 미루는 것입니다 — 당신의 모든 기한은 짧고, 무료 법률 지원은 궐석 판결 이후보다 이전에 훨씬 더 유용합니다.

자주 묻는 질문

통지 기간이 지난 후 집주인이 자물쇠를 바꾸거나 공과 서비스를 끊을 수 있나요?

아니요. "자력 구제(self-help)" 퇴거 — 자물쇠 교체, 소지품 반출, 또는 당신을 내보내려고 수도·가스·전기를 끊는 것 — 는 통지서에 무엇이 적혀 있든 캘리포니아에서 불법입니다. 집주인이 불법 점유(unlawful detainer) 소송에서 승소한 뒤 법원 명령에 따라 행동하는 보안관만이 당신을 내보낼 수 있습니다. 집주인이 이런 행위를 하면 세입자 전문 변호사나 경찰에 연락하세요.

3일 통지가 만료되면 반드시 이사해야 하나요?

아니요. 납부하거나 시정하거나 나가지 않으면, 집주인의 다음 법적 절차는 소송을 제기하는 것이지 당신을 내보내는 것이 아닙니다. 당신은 여전히 법정에서 대응할 권리를 가진 세입자입니다. 반드시 나가야 한다고 넘겨짚어 셋째 날에 이사하면 받을 수 있었던 보호와 이주 지원금을 포기하게 될 수 있습니다.

법원 소환장에 대응할 기한을 놓치면 어떻게 되나요?

대응 기간(직접 송달의 경우 흔히 법정 영업일 10일) 내에 답변서를 제출하지 않으면, 집주인은 궐석 판결을 요청해 당신의 입장을 듣지 않고 승소할 수 있으며, 이는 보안관의 강제 퇴거로 이어집니다. 기한을 놓쳤지만 아직 궐석 판결이 등록되지 않았다면, 즉시 법률 지원 단체에 연락하세요 — 때로는 늦은 답변서 제출이 여전히 가능합니다.

내 퇴거 기록이 공개되어 다시 임대하는 데 지장을 주나요?

캘리포니아 법(Code of Civil Procedure §1161.2, 이후 입법으로 강화됨)은 집주인이 정해진 기간 내에 승소하지 않는 한 대부분의 퇴거 소송 기록을 공개에서 가립니다. 이것이 의심스러운 사건을 궐석으로 두지 말고 대응해 다투어야 하는 또 하나의 이유입니다. CertRent는 세입자가 자신의 임대 이력과 신용 상태를 스스로의 방식으로 제시할 수 있게 해 주는 무료 검증 세입자 프로필 플랫폼입니다.

저는 미등록 체류자이거나 ITIN으로 임차하고 있는데, 그래도 도움을 받을 수 있나요?

네. 이민 신분은 당신의 세입자 권리를 없애지 않으며, 사회보장번호(SSN) 없이 ITIN으로 임차하는 것은 합법입니다. AB 291에 따라, 집주인은 당신을 괴롭히거나 퇴거시키려고 이민 신분을 신고하겠다고 위협할 수 없습니다. Stay Housed LA와 법률 지원 협력 단체들은 이민 신분과 관계없이 세입자를 지원합니다.

이 글은 캘리포니아 및 로스앤젤레스 법에 대한 일반적인 교육 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 법과 금액은 바뀌며 당신의 구체적인 상황과 관할권에 따라 달라지므로 — LAHD, LA 카운티 DCBA, 또는 면허 있는 변호사에게 현재의 세부 사항을 확인하고, 위의 자료를 통해 가능한 한 일찍 무료 도움을 받으세요.