Pagkukumpuni at Kalagayang Matitirahan sa Dallas

Kapag may nasira sa inyong inuupahan sa Dallas o Fort Worth — pagbara ng imburnal, walang init sa Enero, sirang kandado — nagbibigay ang batas ng Texas ng tiyak na proseso para maayos ito, at, kung hindi kumikilos ang landlord, tunay na remedyo kasama ang karapatang kumpunihin ito ninyo mismo at ibawas ang gastos. Prosesal ang mga patakaran at mahalaga ang mga hakbang, kaya tatalakayin ng gabay na ito ang buong landas sa ilalim ng Texas Property Code: kung paano magbigay ng abiso, gaano katagal bago dapat sumagot ang landlord, kailan maaaring kumpunihin at ibawas, at ano ang maaaring iutos ng korte kung wala sa mga ito ang gumana.

Ito ay impormasyong pang-edukasyon, hindi legal na payo. Bawat hakbang sa ibaba ay tumutukoy sa tiyak na seksyon ng Property Code na nagtatakda nito.

Hakbang 1: Magbigay ng tamang abiso

Hindi awtomatikong nagsisimula ang tungkulin ng landlord na kumpunihin — nagsisimula ito kapag nagbigay kayo ng abiso. Ayon sa Texas Property Code §92.052, ang obligasyon ng landlord na ayusin ang kondisyong may malaking epekto sa inyong kalusugan o kaligtasan (o ang kabiguang magbigay ng mainit na tubig na hindi bababa sa 120°F) ay nagsisimula kapag:

• Nagbigay kayo ng abiso tungkol sa problema — nakasulat, kung hinihingi ito ng inyong kontrata — sa landlord o sa lugar kung saan karaniwang binabayaran ang upa;
• Wala kayong utang na upa sa oras na nagbigay kayo ng abiso; at
• Hindi kayo, ang inyong bisita, o sinuman sa inyong sambahayan ang dahilan ng kondisyon.

Isulat ang inyong abiso kahit hindi ito mahigpit na hinihingi ng inyong kontrata — lumilikha ito ng tala na kakailanganin ninyo kung lumala ang sitwasyon. Magtabi ng kopya at rekord kung kailan ito ipinadala.

Hakbang 2: Kung walang mangyari, magpadala ng follow-up na abiso

Kung hindi sumagot ang landlord, hinihingi ng Texas ang higit sa isang pagsubok bago dumikit ang pananagutan. Ayon sa §92.056, upang mapanagot ang landlord sa pagkabigong kumpuni, karaniwang kailangan ninyo: (1) ang inyong unang abiso, (2) makatwirang paghihintay, at pagkatapos (3) isang follow-up na abiso na ipinadala sa pamamagitan ng certified mail o iba pang paraan ng nasusubaybayang paghahatid. Dapat din kayong walang utang na upa. Ang pangalawang, dokumentadong abisong ito ang nagpapasimula ng legal na pananagutan ng landlord kung patuloy silang walang ginagawa — huwag itong laktawan.

Hakbang 3: Binibigyan ng makatwirang panahon ang landlord para ayusin ito — ipinapalagay na 7 araw

Kapag naabisuhan nang wasto, ang landlord ay mayroong "makatwirang panahon" para gawin ang pagkukumpuni. Itinuturing ng seksyon 92.056 ang 7 araw bilang mapasusubaliang pagpapalagay ng kung ano ang makatwiran — ibig sabihin, ang 7 araw ang default na pagpapalagay, pero maaaring ipakita na masyado itong maikli (para sa kumplikadong pagkukumpuni na nangangailangan ng mga parte o iskedyul ng kontratista) o maaaring ipakita na naantala pa rin ang landlord kahit sa mas mahabang palugit. Para sa mga kondisyong may kagipitan — walang tubig, imburnal, walang init sa malamig na panahon — karaniwang inaasahan ng mga korte at umuupa ang mabilis na pagtugon anuman ang 7-araw na batayan.

Kumpuni-at-ibawas: kumpunihin ito mismo at bayaran mula sa upa

Kung patuloy pa ring hindi kumikilos ang landlord, pinapayagan ng §92.0561 ang umuupa na magpakumpuni ng ilang bagay at ibawas ang gastos mula sa upa — pero sa ilalim lamang ng tiyak na kondisyon at para sa tiyak na problema:

• Pagbara ng imburnal: maaari kayong kumilos agad, walang kinakailangang paghihintay.
• Kumpletong kawalan ng tubig, o hindi sapat na init o lamig: maaari kayong kumilos pagkalipas ng 3 araw na walang kumpuni.
• Ibang kondisyong may malaking epekto sa kalusugan o kaligtasan: maaari kayong kumilos matapos lumipas ang makatwirang panahon ng landlord (ang 7-araw na pagpapalagay sa itaas) nang walang kumpuni.

Ang bawas ay may limitasyong isang buwang upa o $500, alinman ang mas malaki. Para magamit nang tama ang karapatang ito, dapat kayong kumuha ng lisensyadong o iba pang angkop na nakalistang kontratista para gawin ang trabaho (hindi lamang basta-basta na handyman) at bigyan ang landlord ng kopya ng itemized na kwenta. Ang paglaktaw sa mga pormalidad na ito ay maaaring makasira sa inyong karapatang mag-bawas, kaya idokumento ang lahat — ang mga abiso, impormasyon ng lisensya ng kontratista, ang kwenta, at ang pagkukumpuni mismo.

Pagpunta sa korte: mga remedyong panghukuman

Kung hindi sapat ang kumpuni-at-ibawas o hindi ito angkop sa inyong sitwasyon, pinapayagan kayo ng §92.0563 na maghain ng demanda sa Justice of the Peace, county, o district court para sa:

• Utos na nag-uutos sa landlord na gawin ang pagkukumpuni;
• Panghukumang pagbawas sa inyong upa, retroaktibo sa petsang lumitaw ang kondisyon, upang ipakita ang bawas na halaga ng unit;
• Civil penalty na isang buwang upa dagdag $500;
• Aktwal na pinsala; at
• Bayad ninyo sa abogado.

Pansinin ang praktikal na limitasyon: ang mga korte ng Justice of the Peace, kung saan napupunta ang karamihan sa mga kasong ito, ay may limitasyong $20,000 sa kabuuang paghatol, at karaniwang itinatakda ang pagdinig sa loob ng 6 hanggang 10 araw pagkatapos maserbisyuhan ang landlord — medyo mabilis na iskedyul kumpara sa mas mataas na korte. Hindi kailangan ng abogado para maghain.

Panatilihing dokumentado habang tumatakbo

Bawat hakbang sa itaas ay nakadepende sa kakayahan ninyong ipakita kung ano ang nangyari at kailan: ang inyong orihinal na abiso, patunay ng inyong follow-up na certified-mail na abiso, mga larawan o video ng kondisyon, ang inyong mga rekord ng pagbabayad ng upa na nagpapakitang wala kayong utang, at (kung kumpuni-at-ibawas) ang impormasyon ng lisensya ng inyong kontratista at ang itemized na kwenta. Ang depensa ng landlord sa karamihan ng alitan ay "hindi ako tama ang naabisuhan" o "hindi mo binigyan ako ng makatwirang pagkakataong ayusin ito" — sinasarhan ng magandang dokumentasyon ang dalawa nito.

Mga Madalas Itanong

Kailangan ko bang walang utang sa upa para humingi ng pagkukumpuni?

Oo. Kapwa hinihingi ng pasimulang-abiso sa ilalim ng §92.052 at ng patakaran ng pananagutan sa follow-up na abiso sa ilalim ng §92.056 na wala kayong utang na upa sa oras na nagbigay kayo ng abiso. Kung nahuhuli kayo sa upa, tugunan muna iyon o mananganib kayong mawalan ng mga proteksyong ito.

Gaano katagal ang landlord ko para ayusin ang mapanganib na bagay?

Walang iisang tiyak na bilang para sa bawat sitwasyon — nagtatakda ang §92.056 ng mapasusubaliang pagpapalagay na 7 araw bilang "makatwiran" para sa pangkalahatang isyu sa kalusugan at kaligtasan, pero ang kagipitang kondisyon tulad ng pagbara ng imburnal o kumpletong kawalan ng tubig/init ay may mas mabilis na trigger ng kumpuni-at-ibawas (agad, o pagkalipas ng 3 araw) sa ilalim ng §92.0561.

Maaari ko bang piliting itigil ang pagbabayad ng upa hanggang maayos ng landlord ko ang isang bagay?

Hindi nagtatakda ang batas ng Texas ng pangkalahatang karapatang magpigil ng upa gaya ng ginagawa ng ilang estado. Sa halip, ibinibigay nito ang tiyak na proseso ng kumpuni-at-ibawas (§92.0561) at ang karapatang magdemanda para sa panghukumang bawas sa upa (§92.0563). Ang pagpigil ng upa sa labas ng mga balangkas na ito ay maaaring maglagay sa inyo sa panganib ng eviction claim dahil sa hindi pagbabayad, kaya gamitin sa halip ang mga legal na landas.

Ano kung mahuling kumuha ako ng maling uri ng kontratista para sa kumpuni-at-ibawas?

Hinihingi ng seksyon 92.0561 na gawin ang pagkukumpuni ng lisensyadong kontratista o iba pang kwalipikadong partido gaya ng itinatakda ng batas, na may itemized na kwenta na ibinigay sa landlord. Ang paggamit ng hindi lisensyadong handyman o paglaktaw sa papeles ay maaaring magpahina sa inyong karapatang mag-bawas, kaya kumpirmahin ang lisensya ng kontratista bago kumuha.

Kung hindi kumukumpuni ang inyong landlord at kayo rin ay may kinakaharap na abiso ng eviction, tingnan ang aming gabay tungkol sa kahulugan ng abiso ng eviction sa Dallas. Para sa isyu sa deposito matapos kayong lumipat, tingnan ang batas sa security deposit sa Dallas.