Преследование со стороны арендодателя в Нью-Йорке: ваши права и как защититься

Если ваш арендодатель делает вашу жизнь невыносимой, чтобы вынудить вас съехать — отключает отопление, «забывает» делать ремонт, подаёт против вас дело за делом, приходит без предупреждения или давит на вас, чтобы вы согласились на выкуп (buyout), — сделайте вдох. В Нью-Йорке у такого поведения есть юридическое название: преследование арендатора, и оно незаконно. Вы не обязаны съезжать. У вас есть реальные права, в городе есть ведомства, созданные для их защиты, и вы можете подать на своего арендодателя в суд и добиться денежных штрафов, не нанимая дорогого адвоката. Это руководство объясняет, что именно считается преследованием, что говорит закон, и конкретные шаги, чтобы дать отпор и остаться в своём доме.

Что говорит закон

В Нью-Йорке один из самых сильных в стране законов против преследования арендаторов. Согласно Кодексу содержания жилья Нью-Йорка (Administrative Code §27-2004 и §27-2005), «преследование» означает любое действие или бездействие арендодателя, имеющее целью заставить вас отказаться от своего дома или своих законных прав. Закон перечисляет конкретные действия, которые считаются преследованием, в том числе:

• Применение силы, угроз или запугивания.
• Неоднократное прерывание или прекращение основных услуг — отопления, горячей воды, газа, электричества или необходимого ремонта.
• Подача необоснованных судебных исков (сутяжнических исков) с целью вас изводить.
• Вынос ваших вещей или снятие двери либо замка.
• Многократные обращения к вам с предложениями выкупа (buyout) после того, как вы письменно попросили прекратить, — или обман, чтобы вы согласились на выкуп.
• Проведение строительных работ или ремонта таким образом, чтобы сделать жильё непригодным, пока вы в нём живёте.
• Угрозы вам на основании иммиграционного статуса, источника дохода или иных защищённых признаков.

Поскольку это прописано в Кодексе содержания жилья, преследование рассматривается как серьёзное жилищное нарушение. Арендатор может подать дело в Жилищный суд (Housing Court), прося судью обязать арендодателя прекратить и наложить гражданские штрафы — в настоящее время от $2,000 до $10,000 за нарушение, и выше для тех, кто нарушает повторно. Суд также может обязать арендодателя устранить условия и, в некоторых случаях, присудить вам компенсацию. Арендаторы с регулируемой арендной платой получают дополнительный уровень защиты от Отдела защиты арендаторов (Tenant Protection Unit, TPU) при NYS Homes and Community Renewal (HCR), который расследует действия арендодателей, преследующих регулируемых арендаторов, и может применять штрафы напрямую.

Нью-Йорк также защищает вас от мести. Согласно Real Property Law §223-b, арендодатель не может наказывать вас — повышая арендную плату, отказываясь продлить договор или пытаясь вас выселить — за то, что вы пожаловались на условия, позвонили в 311 или вступили в ассоциацию арендаторов. Если они попытаются выселить вас в течение года после вашей жалобы, закон презюмирует, что это месть, и возлагает на них бремя доказывать обратное.

Что делать — шаг за шагом

1. Документируйте всё. Дела о преследовании выигрываются на доказательствах. Делайте датированные фото и видео условий (нет отопления, сломанные замки, строительный мусор). Сохраняйте каждое сообщение, письмо, извещение и уведомление. Сохраняйте голосовые сообщения. Записывайте каждый случай в простой журнал — дата, время, что произошло, кто присутствовал. Этот бумажный след — самое мощное, что вы можете создать.
2. Ведите журнал преследования. Достаточно блокнота или заметки в телефоне с одной строкой на случай. Отмечайте даты, когда услуги были отключены, пропущенные визиты для ремонта, нежелательные посещения и каждое обращение по поводу выкупа. Именно закономерности во времени доказывают намерение вас выжить.
3. Уведомите арендодателя письменно. Просите о ремонте или о прекращении поведения по электронной почте или письмом и сохраняйте копию. Если вы получаете нежелательные предложения выкупа, отправьте письменное уведомление с требованием прекратить с вами связываться — после этого продолжение предложений само по себе является незаконным преследованием.
4. Звоните в 311 и подавайте жалобы. Сообщайте о потере отопления, горячей воды или ремонта в 311 или онлайн. Это создаёт официальную запись HPD, запускает инспекцию и вносит нарушения в дело здания — доказательства, которые вы используете позже. При потере основных услуг HPD может действовать быстро.
5. Подайте официальную жалобу в нужное ведомство. По условиям и преследованию по всему городу обращайтесь в HPD. Если у вас стабилизированная (rent-stabilized) или контролируемая (rent-controlled) аренда, подайте также жалобу в Отдел защиты арендаторов HCR. Если преследование является дискриминацией (источник дохода, раса, инвалидность, иммиграционный статус), подайте жалобу в Комиссию по правам человека Нью-Йорка (NYC Commission on Human Rights).
6. Получите бесплатную юридическую помощь. В Нью-Йорке есть программа «Право на адвоката» (Right to Counsel) — многие арендаторы, столкнувшиеся с жилищным судом, получают бесплатного адвоката. Обращайтесь до того, как окажетесь в кризисе (см. список помощи ниже). Адвокат по делам арендаторов за минуты скажет вам, есть ли у вас сильное дело о преследовании.
7. Подайте дело о преследовании в Жилищный суд (иск HP). Вы можете сами подать процедуру HP в Жилищной части Гражданского суда (Housing Part of Civil Court) вашего района, прося судью обязать сделать ремонт и признать факт преследования. Подача арендатором иска HP по поводу ремонта бесплатна, и канцелярия суда (Housing Court Answers) поможет вам заполнить документы. Если судья установит преследование, арендодателю грозят описанные выше гражданские штрафы и судебный приказ прекратить.
8. Не съезжайте и ничего не подписывайте под давлением. Никогда не подписывайте соглашение о выкупе и не отдавайте ключи, не поговорив сначала с адвокатом. Как только вы поймёте свои права, большая часть давления теряет силу.

К кому обращаться и что они делают

Проблема	К кому обращаться	Что они могут сделать
Нет отопления, горячей воды или ремонта	311 / HPD	Прислать инспектора, выписать нарушения, распорядиться об экстренном ремонте.
Угрозы, запугивание, назойливое давление с выкупом, стройка как преследование	HPD + Жилищный суд (иск HP)	Судебный приказ прекратить; гражданские штрафы от $2,000 до $10,000+ за нарушение.
У вас стабилизированная или контролируемая аренда	Отдел защиты арендаторов HCR	Расследовать действия арендодателя и применить штрафы по регулируемым единицам жилья.
Дискриминация (источник дохода, раса, инвалидность, иммиграция)	Комиссия по правам человека Нью-Йорка	Расследовать, посредничать и налагать штрафы за незаконную дискриминацию.
Незаконное лишение доступа или отключение услуг происходит сейчас	311 (или 911)	Полиция/HPD могут обязать арендодателя немедленно восстановить доступ и услуги.
Вам нужен бесплатный адвокат или помощь с судебными документами	Housing Court Answers / юридическая помощь	Бесплатная консультация, «Право на адвоката», помощь в подаче иска HP.

Где получить бесплатную помощь

• NYC 311 — сообщите об отсутствии отопления/горячей воды, недостающем ремонте или недопуске в квартиру. Звоните 311 или посетите portal.311.nyc.gov.
• HPD (Housing Preservation & Development) — подать жалобы на условия и преследование: nyc.gov/site/hpd.
• Отдел защиты арендаторов NYS HCR — для арендаторов с регулируемой арендой: hcr.ny.gov.
• Housing Court Answers — бесплатная помощь в подаче иска HP и понимании вашего дела: cwtfhc.org или позвоните на горячую линию, указанную на их сайте.
• Комиссия по правам человека Нью-Йорка — по дискриминации и преследованию по источнику дохода: nyc.gov/site/cchr.
• Горячая линия для арендаторов NYC / юридические услуги HRA — бесплатная юридическая помощь и «Право на адвоката»: nyc.gov/site/hra.
• Генеральный прокурор штата Нью-Йорк — права арендаторов и правоприменение: ag.ny.gov.

Не уверены, кто вообще ваш арендодатель или кто на самом деле владеет зданием? Это важно для подачи жалоб. Наш инструмент кто владеет моим зданием поможет вам найти ответственного собственника и управляющего агента.

Часто задаваемые вопросы

Что считается преследованием со стороны арендодателя в Нью-Йорке?

Преследование — это любое действие или бездействие вашего арендодателя, направленное на то, чтобы вынудить вас съехать или заставить вас отказаться от своих прав. Сюда входят угрозы, отключение отопления или горячей воды, игнорирование ремонта, подача необоснованных исков, повторяющиеся нежелательные предложения выкупа после того, как вы попросили прекратить, и строительные работы, создающие помехи. Это не обязательно должно быть насилием — закономерность «мелких» приёмов, призванных вас измотать, является преследованием согласно NYC Admin Code §27-2005.

Может ли мой арендодатель продолжать давить на меня, чтобы я согласился на выкуп?

Нет. Выкупы законны, но назойливое давление — нет. Как только вы письменно скажете арендодателю прекратить связываться с вами по поводу выкупа, он обязан прекратить — а продолжение считается преследованием. Также незаконно лгать или использовать угрозы, чтобы заставить вас согласиться. Вы никогда не обязаны принимать выкуп, и вам следует поговорить с адвокатом по делам арендаторов, прежде чем что-либо подписывать.

Считаются ли строительные работы, создающие помехи, преследованием?

Могут считаться. Арендодателям разрешено делать ремонт, но проведение работ таким образом, чтобы сделать вашу квартиру непригодной для жизни — отключая услуги, оставляя опасные условия или затягивая работу, чтобы вынудить вас съехать, — это признанная форма преследования. Документируйте условия, сообщайте о них в 311/HPD и ведите записи о том, как работы влияют на вашу повседневную жизнь.

Может ли арендодатель выселить меня за жалобы?

Нет — это незаконная месть. Согласно Real Property Law §223-b, арендодатель не может повышать вашу арендную плату, отказываться продлить договор или пытаться выселить вас за то, что вы пожаловались на условия, позвонили в 311 или объединились с другими арендаторами. Если они попытаются в течение года после вашей жалобы, закон презюмирует месть, и им придётся доказать законную причину.

Какие штрафы грозят арендодателю за преследование?

Если судья Жилищного суда установит преследование, арендодателя могут обязать выплатить гражданские штрафы от $2,000 до $10,000 за нарушение, с более высокими суммами для повторных нарушителей, плюс судебный приказ прекратить поведение и устранить условия. В отношении арендаторов с регулируемой арендой Отдел защиты арендаторов HCR также может преследовать арендодателя отдельно.

Как доказать преследование, если это только моё слово против их слова?

Вы создаёте досье. Датированные фото и видео, сообщения, письма, номера жалоб в 311, записи о нарушениях HPD и простой письменный журнал каждого случая складываются в закономерность, которую трудно отрицать. Официальные жалобы создают отметки времени, которые нельзя подделать, — именно поэтому подача жалоб в 311 и HPD на раннем этапе так важна, ещё до того, как вы пойдёте в суд.

Официальные источники

• Департамент сохранения и развития жилья Нью-Йорка (HPD) — жалобы на преследование и условия.
• NYS Homes and Community Renewal (HCR) — Отдел защиты арендаторов и права по регулируемой аренде.
• Комиссия по правам человека Нью-Йорка — правоприменение против дискриминации в жилье.
• NYC HRA — Юридические услуги для арендаторов — бесплатная юридическая помощь и «Право на адвоката».
• Жилищный суд Нью-Йорка — как подать иск HP и другие процедуры для арендаторов.
• Генеральный прокурор штата Нью-Йорк — права арендаторов и правоприменение.

Хотите узнать свои более широкие права как арендатора здесь? Начните с нашего обзора прав арендаторов в Нью-Йорке, а если ваш арендодатель дискриминирует вас по тому, как вы платите за аренду, прочитайте о правах по источнику дохода в Нью-Йорке. За письмами, которые вы можете адаптировать, чтобы уведомить арендодателя письменно, обратитесь к нашим бесплатным шаблонам или просмотрите все наши руководства для арендаторов.

Это руководство является образовательной информацией, а не юридической консультацией. Сведения актуальны по состоянию на июль 2026 года; законы меняются — сверяйтесь с официальными источниками выше, а по вашей конкретной ситуации обращайтесь к адвокату по делам арендаторов или в группу юридической помощи (многие бесплатны).