Chicagowska Fair Notice Ordinance: ile powiadomienia Ci się należy przed zakończeniem najmu bez winy

Przed 2020 rokiem właściciel w Chicago, który chciał zakończyć najem miesięczny bez konkretnej przyczyny lub odmówić odnowienia umowy, generalnie musiał dać jedynie 30-dniowe wypowiedzenie — niezależnie od tego, czy najemca mieszkał tam dwa miesiące, czy dwadzieścia lat. Fair Notice Ordinance zmieniła to, wiążąc wymagane powiadomienie z faktyczną długością zamieszkiwania najemcy.

To informacje edukacyjne, a nie porada prawna.

Czym jest Fair Notice Ordinance

Zatwierdzona przez Radę Miejską Chicago w lipcu 2020 roku, Fair Notice Ordinance znowelizowała RLTO (Kodeks Miejski Chicago § 5-12-130), tworząc wielopoziomowy system powiadomień dla właściciela kończącego najem bez podania przyczyny lub podnoszącego czynsz, w zależności od tego, jak długo trwa najem. Dotyczy to zarówno pisemnej umowy najmu, jak i nieformalnego porozumienia najmu miesięcznego.

Trzy poziomy

• Poniżej 6 miesięcy najmu: co najmniej 30-dniowe powiadomienie.
• Od 6 miesięcy do 3 lat najmu: co najmniej 60-dniowe powiadomienie.
• 3 lata lub więcej najmu: co najmniej 120-dniowe powiadomienie.

Potwierdź aktualne, dokładne progi i daty wejścia w życie, zanim oprzesz się na konkretnej liczbie w przypadku granicznym (na przykład najem tuż przy granicy 6 miesięcy lub 3 lat) — to dokładnie ten rodzaj granicznego szczegółu, który warto sprawdzić względem aktualnego tekstu ustawy lub u prawnika zajmującego się prawem mieszkaniowym.

Do czego służy ten okres powiadomienia

Poziomy Fair Notice Ordinance dotyczą rozwiązań bez winy — właściciel decydujący się nie odnawiać umowy, kończący najem okresowy lub podnoszący czynsz — a nie rozwiązania opartego na naruszeniu umowy przez samego najemcę lub niepłaceniu czynszu, które podlegają własnym, osobnym zasadom powiadomienia (zobacz nasze przewodniki o wypowiedzeniach 5-dniowych i 10-dniowych). Podwyżka czynszu jest traktowana jak zmiana warunków najmu i generalnie wymaga tego samego wielopoziomowego powiadomienia, co zakończenie najmu.

Co się dzieje, gdy właściciel nie daje wystarczającego powiadomienia

Jeśli właściciel nie zapewni wymaganego okresu powiadomienia, najemcy generalnie mają prawo albo pozostać w lokalu przez pełny okres powiadomienia, jaki powinien być udzielony, albo utrzymać czynsz na poprzednim poziomie, dopóki właściwe powiadomienie nie zostanie faktycznie przekazane (w przypadku scenariusza podwyżki czynszu). Potwierdź aktualne, dokładne brzmienie środka prawnego i wszelkie dodatkowe kary na mocy MCC § 5-12-130, zanim oprzesz się na konkretnym wyniku, ponieważ mechanikę egzekwowania warto zweryfikować bezpośrednio.

Czy dotyczy to Twojego lokalu?

Podobnie jak większość RLTO, poziomy Fair Notice Ordinance generalnie nie dotyczą lokalu objętego wyjątkiem RLTO dla budynków zamieszkanych przez właściciela z 6 lokalami lub mniej (MCC § 5-12-020(a)) — zobacz nasz przewodnik o zakresie RLTO, aby sprawdzić, czy Twój budynek się kwalifikuje. Dla lokalu zwolnionego z ustawy zastosowanie mają zamiast tego ogólne ilinojskie zasady powiadomienia właściciel-najemca, które nie obejmują tej wielopoziomowej struktury.

Jak liczyć długość swojego najmu

Zegar generalnie zaczyna biec od momentu, w którym się wprowadziłeś i zacząłeś płacić czynsz za dany lokal, a nie od daty rozpoczęcia bieżącego okresu umowy, jeśli wielokrotnie odnawiałeś umowę, mieszkając nieprzerwanie w tym samym miejscu — potwierdź, jak ustawa traktuje odnowienia i wszelkie przerwy w najmie w Twojej konkretnej sytuacji, ponieważ wpływa to na to, który z trzech poziomów Cię dotyczy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy Fair Notice Ordinance dotyczy eksmisji za niepłacenie lub naruszenie umowy?

Nie — dotyczy rozwiązań bez winy (zakończenie najmu bez konkretnej przyczyny, odmowa odnowienia lub podwyżka czynszu). Niepłacenie czynszu podlega osobnemu, stanowemu 5-dniowemu wypowiedzeniu na mocy 735 ILCS 5/9-209, a naruszenia umowy generalnie podlegają własnemu 10-dniowemu wypowiedzeniu RLTO na mocy MCC § 5-12-130.

Jak długo musiałem gdzieś mieszkać, aby uzyskać 120-dniowy okres powiadomienia?

Generalnie najem trwający 3 lata lub dłużej uruchamia najdłuższy poziom (120 dni). Potwierdź aktualne, dokładne progi i sposób mierzenia ciągłości najmu (w tym poprzez odnowienia umowy), zanim oprzesz się na tym w przypadku granicznym.

Czy podwyżka czynszu wymaga tego samego powiadomienia, co zakończenie mojego najmu?

Generalnie tak — podwyżka czynszu funkcjonuje jako zmiana warunków najmu i podlega tej samej logice wielopoziomowego powiadomienia. Potwierdź aktualne brzmienie ustawy, aby dokładnie wiedzieć, jak dotyczy to Twojej sytuacji.

Co jeśli mój właściciel daje mi tylko 30 dni, a mieszkam tu 2 lata?

To byłoby niewystarczające w stosunku do wymaganego 60-dniowego poziomu dla najmu trwającego od 6 miesięcy do 3 lat. Najemcy generalnie mają środek prawny — powszechnie opisywany jako prawo do pozostania przez pełny wymagany okres powiadomienia — ale potwierdź aktualny, dokładny środek prawny na mocy MCC § 5-12-130 i rozważ konsultację z prawnikiem zajmującym się prawem mieszkaniowym lub organizacją praw najemców, jeśli to się Tobie przytrafi.

Czy dotyczy to mojego budynku, jeśli mieszka w nim mój właściciel?

Tylko jeśli Twój budynek nie mieści się w wyjątku RLTO dla budynków zamieszkanych przez właściciela z 6 lokalami lub mniej. Jeśli tak jest, poziomy Fair Notice Ordinance generalnie nie mają zastosowania, a zamiast tego obowiązują ogólne ilinojskie zasady powiadomienia.