Czy RLTO obejmuje moje mieszkanie? Wyjątek dla budynków zamieszkanych przez właściciela, wyjaśniony

Każdy przewodnik na tej stronie dotyczący chicagowskiej ustawy o właścicielach i najemcach nieruchomości mieszkalnych (RLTO) — odsetki od depozytu, obowiązkowe podsumowanie informacyjne, środki prawne dotyczące napraw, okresy wypowiedzenia — zawiera to samo zastrzeżenie: dotyczy tylko wtedy, gdy Twój lokal jest faktycznie objęty ustawą. Ten przewodnik wyjaśnia dokładnie, co to oznacza, ponieważ wyjątki łatwo pomylić.

To informacje edukacyjne, a nie porada prawna.

Zasada domyślna: szeroki zakres

Zgodnie z Kodeksem Miejskim Chicago (MCC) § 5-12-010, RLTO ma zastosowanie do, reguluje i określa prawa, obowiązki i środki prawne wynikające z każdej umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w mieście Chicago, niezależnie od tego, gdzie sama umowa została zawarta — w tym lokali funkcjonujących w ramach niektórych federalnych i stanowych programów dopłat mieszkaniowych. Innymi słowy, domyślnym założeniem jest, że RLTO dotyczy Twojego najmu. To wyjątki zawężają ten zakres.

Najważniejszy wyjątek: budynek zamieszkany przez właściciela z 6 lokalami lub mniej

Pojedynczy, najważniejszy wyjątek, zgodnie z MCC § 5-12-020(a), jest następujący: jeśli właściciel mieszka w budynku ORAZ budynek ma 6 lokali lub mniej, RLTO generalnie nie ma zastosowania. Oba warunki muszą być spełnione jednocześnie — właściciel posiadający 4-lokalowy budynek, ale mieszkający gdzie indziej, nie uzyskuje tego wyjątku, podobnie jak właściciel mieszkający w 10-lokalowym budynku. Tylko połączenie zamieszkania przez właściciela i niewielkiego budynku uruchamia ten wyjątek.

Ma to ogromne znaczenie w praktyce: oznacza to, że wymóg odsetek od depozytu, informacja RLTO, środki prawne dotyczące naprawy i odliczenia oraz utraty usług podstawowych, a także konkretne okresy wypowiedzenia RLTO przy zakończeniu najmu nie mają zastosowania do lokalu objętego tym wyjątkiem. Ogólne ilinojskie prawo najmu (a osobno miejska ordynacja grzewcza, będąca wymogiem Kodeksu Budowlanego niezależnym od RLTO) nadal obowiązuje niezależnie od tego wyjątku.

Inne lokale wyłączone przez RLTO

Poza wyjątkiem dla budynków zamieszkanych przez właściciela, MCC §§ 5-12-010 i 5-12-020 generalnie wyłączają również kilka innych kategorii, w tym:

• Hotele, motele i domy pokojowe — chyba że czynsz jest płacony miesięcznie, a lokal był zajmowany przez ponad 32 kolejne dni, w którym to przypadku ochrony typu RLTO mogą zacząć obowiązywać.
• Akademiki, schroniska i kwatery pracownicze zapewniane w ramach zatrudnienia.
• Nieruchomości wynajmowane na cele niemieszkalne.
• Spółdzielnie mieszkaniowe zamieszkane przez właściciela (co-opy), pod pewnymi warunkami.

Te kategorie mają własne niuanse i warunki — jeśli Twoja sytuacja przypomina którąś z nich, potwierdź aktualne, dokładne brzmienie MCC § 5-12-020 lub skonsultuj się z prawnikiem zajmującym się prawem mieszkaniowym, zamiast zakładać objęcie w tę lub w drugą stronę.

Jak ustalić, czy Twój lokal jest objęty ustawą

• Policz lokale w swoim budynku — nie tylko swój lokal, cały budynek.
• Potwierdź, czy właściciel faktycznie tam mieszka — nie zarządca nieruchomości czy dozorca, lecz faktyczny właściciel. Nasz przewodnik o tym, kto jest właścicielem mojego budynku, oraz bezpłatne narzędzie do wyszukiwania mogą pomóc ustalić zarejestrowanego właściciela.
• Jeśli to 6 lokali lub mniej ORAZ budynek jest zamieszkany przez właściciela, większość RLTO nie ma zastosowania — konkretne przewodniki na tej stronie dotyczące odsetek od depozytu, podsumowania RLTO i środków prawnych dotyczących napraw generalnie nie będą dotyczyć Twojego lokalu.
• W przeciwnym razie RLTO generalnie ma zastosowanie, z zastrzeżeniem węższych wyjątków opisanych powyżej (hotele, akademiki itp.).

Najczęściej zadawane pytania

Ile lokali musi mieć budynek, aby RLTO miało zastosowanie?

Nie ma minimalnego rozmiaru samego w sobie — mały budynek może nadal być objęty RLTO, jeśli właściciel w nim nie mieszka. Wyjątek wymaga jednocześnie zamieszkania przez właściciela ORAZ 6 lokali lub mniej.

Mój właściciel mieszka w budynku, ale ma on 8 lokali. Czy jestem objęty ustawą?

Tak, najprawdopodobniej — wyjątek dla budynków zamieszkanych przez właściciela dotyczy tylko budynków z 6 lokalami lub mniej. Budynek z 8 lokalami nie kwalifikuje się, nawet jeśli właściciel mieszka na miejscu.

Czy ordynacja grzewcza nadal obowiązuje, nawet jeśli RLTO nie ma zastosowania?

Generalnie tak — ordynacja grzewcza to osobny wymóg Kodeksu Budowlanego Chicago, niebędący częścią RLTO, więc obowiązuje szerzej. Zobacz nasz przewodnik o ordynacji grzewczej.

Jakie prawo ma zastosowanie, jeśli RLTO nie obejmuje mojego lokalu?

Nadal obowiązują ogólne ilinojskie ustawy i orzecznictwo dotyczące relacji właściciel-najemca (w tym stanowa dorozumiana gwarancja zdatności do zamieszkania) — nie jesteś pozbawiony żadnej ochrony, po prostu nie masz szczegółowych, bardziej rozbudowanych zasad RLTO.

Nie jesteś pewien, kto jest właścicielem Twojego budynku i czy tam mieszka? Skorzystaj z naszego bezpłatnego narzędzia Kto jest właścicielem mojego budynku.