2026年纽约市租户权利指南

如果您在纽约市租房，法律给予您的保护远比大多数租户意识到的要多。过去几年里，奥尔巴尼（州政府）和市政厅通过了一系列规定，限制房东或经纪人能收取的费用，限制他们审查您的方式，并让您更难被赶出自己的家。问题很简单：签租约时没人递给您一份摘要。本指南用通俗的语言逐一讲解您在 2026 年在纽约市的核心租户权利，附上真实的金额上限和负责执行的官方机构。在您下次找房前把它收藏起来。

了解这些规定不只是为了赢得争论。当您知道这些上限时，您能在付款前发现一笔非法费用，能自信地据理力争，并保住法律上属于您的钱。有备而来、带着材料的租户办事也更快，这在竞争如此激烈的市场里很重要。如果您想抢占先机，CertRent 为租户提供一份免费的已验证租户档案，您可以与任何房东分享。

金钱规则一览

我们先从数字说起，因为这些是房东最常违反的权利。下面每一项上限都有州法或市法作后盾。当您申请或搬入公寓时，把这张表放在手边。

$20 申请费上限与自带报告免收（RPL 238-a）

根据纽约州房地产法（Real Property Law）第 238-a 节，房东收取的申请费不得超过 $20，而且这 $20 必须同时涵盖背景调查和信用调查。$75 或 $100 的"手续费"时代已经结束。

下面这部分几乎没人用到：法律还规定，如果您提供在过去 30 天内完成的自己的背景调查或信用报告副本，房东必须完全免收该费用。所以如果您带着一份近期报告上门，您分文不付。房东还必须把他们所做的任何报告的副本以及费用的逐项收据交给您。

这正是 CertRent 为弥补的空白而打造的。如果您随身带着一份符合免费条件的近期已验证报告，您可以在申请的每一处公寓都免付这笔费用，而不必一次又一次地掏出 $20。想进一步了解免收如何运作以及哪些文件符合条件，请查看我们的租户页面。

FARE 法案：经纪人佣金不再由租户承担（2025 年 6 月）

几十年来，纽约是极少数租户可能被迫为一位自己从未雇请的经纪人支付佣金——通常为年租金的 12% 至 15%——的城市之一。《公寓租赁费用公平法》（Fairness in Apartment Rental Expenses，FARE Act）改变了这一点。自 2025 年 6 月起，雇请经纪人的一方就是付费的一方。实际上，这意味着如果房东通过经纪人挂牌出租公寓，由房东支付该经纪人的佣金，而不是您。

法律还要求，租户可能需要承担的任何费用都必须以书面形式披露并在租房广告中列明，这样在签约时就不会有意外收费。您仍然可以选择雇请自己的经纪人代您找房并同意付费——这由您决定。房东的经纪人不能再做的，是悄悄把佣金转嫁给您。如果一则房源试图为房东的经纪人加收一笔经纪佣金，这如今是违法的，您可以向纽约市消费者与工人保护局举报。

租户黑名单禁令（RPL 227-f）

许多租户不敢因维修或非法收费把房东告上住房法庭，因为他们担心这会影响日后的申请。这种担心过去是有道理的：租户审查公司出售"住房法庭"数据，房东用它来拒绝任何曾涉案的人，哪怕是他们打赢的案子。

房地产法第 227-f 节规定，房东仅仅因为您曾经是住房法庭诉讼的一方就拒绝把房子租给您——或采取任何报复行动——是违法的。这样做的房东可能面临处罚。若该行动发生在您主张权利后不久，法律推定其为报复。您有权在法庭上捍卫自己的家，而不会因此被打上污点烙印。

住房公平机会：对犯罪记录审查的限制

纽约市的《住房公平机会法》（Fair Chance for Housing Act）限制了房东能以何种方式、在何时查看您的犯罪记录。在大多数情况下，房东在发出公寓的有条件录用意向之前，不得询问或进行犯罪背景调查。某些较早的或已封存的记录根本不得予以考虑。

如果房东在发出有条件意向后确实调取了记录并想据此拒绝您，他们必须遵循一个特定流程：指明确切的定罪、解释它如何与该房产或其他租户的安全直接相关，并给您机会以背景情况作出回应——例如改过自新的证据或已经过去的时间。不允许一刀切的"不接受任何记录"政策。纽约市人权委员会负责执行该法律，并受理租户的投诉。

收入来源与补助券保护

在纽约市，房东、经纪人或管理公司因您的合法收入来源而拒绝您是违法的。这包括 CityFHEPS 和 Section 8 等住房补助券、社会保障金、伤残津贴、失业金、子女抚养费以及其他公共援助。广告中出现"不接受项目""不接受补助券""不接受 CityFHEPS"之类的字眼本身就是违法行为。

房东也不能因为您打算用补助券付款就悄悄把您引向较差的房源、给您报更高的租金，或拖延流程。如果您遇到这种情况，可以向纽约市人权委员会投诉，该委员会已就此问题提起过许多执法行动。保存好房源信息、屏幕截图、短信和电子邮件——这些书面记录就是您的证据。

押金上限与 14 天退还

全州法律将您的押金上限规定为一个月租金。房东不能要求"首月、末月加押金"，也不能要求预付两个月作为押金。如果有人要您付超过一个月，那个要求就是违法的。

当您搬走时，房东有 14 天退还您的押金。如果他们扣留其中任何一部分，必须给您一份逐项列明每笔扣款的明细——而如果错过 14 天期限，他们通常就丧失了扣留任何款项的权利。您还有权在搬走前要求一次巡视检查，这样您可以自己修好小问题、避免被扣款。正常的磨损不能收费；房东只能就超出正常使用范围的实际损坏、未付租金或约定费用进行扣除。

滞纳金上限

如果您的租金逾期，房东能收取的滞纳金最多为 $50 或月租金 5% 中的较低者。所以如果您的租金是 $2,000，5% 就是 $100——但 $50 的上限胜出，所以您最多被收 $50。而且该费用要等到您的租金至少逾期五天才能开始收取。超过这个数额，或每周叠加一次的费用，都不可强制执行，无论租约怎么写。

正当理由驱逐基础知识（及其豁免情形）

纽约的《正当理由驱逐法》（Good Cause Eviction）于 2024 年首次在全州通过，并在纽约市生效，它给予许多市场价租户两大保护：除非房东有法律承认的"正当理由"拒绝，否则有权续签租约；以及免受不合理高涨的租金保护。根据该法律，超过某一设定门槛的涨租——该门槛与通胀挂钩，其上限通常被描述为大约 10%——被推定为不合理，可以提出异议。

房东可以使用的正当理由包括不支付合法应付的租金、违反租约条款，或在特定情况下业主想自用该房。房东通常不能做的，是不给出任何理由就拒绝续约或把您赶走。

这里要坦诚地说：正当理由驱逐有实实在在的豁免情形。它并不涵盖每一处公寓。常见的排除情形包括单元数量较少的业主自住楼、已受租金稳定保护的单元（它们有自己的、往往更强的保护）、某些较新的建筑，以及租金超过豪华门槛的公寓。您是否受保护取决于您具体的楼宇和租金。如果不确定，在依赖它之前请咨询租户组织或州住房机构。您可以通过谁拥有我的楼宇之类的工具进一步了解您楼宇的状况。

暖气、热水与拨打 311

暖气和热水不是配套设施——它们是法律要求。在供暖季，即 10 月 1 日至 5 月 31 日，当白天（早上 6 点至晚上 10 点）室外温度低于 55°F 时，房东必须把公寓保持在至少 68°F；夜间至少 62°F。120°F 的热水必须全年、每天 24 小时供应。

如果您的房东未能提供暖气或热水，请拨打 311 或在线向纽约市住房保护与发展局（HPD）投诉。记录下您受冻或没有热水的每一个日期和时间，因为市政府可以检查并开出违规通知，您的记录能起到帮助。向 HPD 投诉是免费的，而且您无需向房东透露姓名即可投诉。

当权利被侵犯时该怎么办

1. 记录一切。保存房源信息、租约、收据、短信和照片。记下日期和金额。
2. 形成书面材料。一封简短、礼貌、引用具体规定的电子邮件（例如"根据州法律押金上限为一个月"）往往就能自行解决问题。
3. 向正确的机构投诉。使用下面的官方渠道——居住条件找 HPD，歧视找人权委员会，费用与骗局找总检察长。
4. 获取免费帮助。纽约有租户热线和法律援助团体，会免费为您提供咨询。

有备而来地对待任何一处公寓，也能在纠纷发生之前就减少纠纷。一份干净、已验证的档案和一份签署的、符合纽约法律的租约能保护双方——您可以在我们的资源库中找到免费的纽约租约表格和模板。

常见问题

房东真的只能收我 $20 申请费吗？

是的。根据 RPL 238-a，申请费总额上限为 $20，用以同时涵盖背景调查和信用调查，而且如果您提供自己过去 30 天内的报告，就必须完全免收。任何超过 $20 的部分——"手续费""管理费"之类——都是不允许的。

在纽约市租公寓我必须支付经纪人佣金吗？

房东的经纪人的佣金不用。自 FARE 法案于 2025 年 6 月生效以来，谁雇请经纪人谁就付佣金。如果房东通过经纪人挂牌房源，那笔佣金是房东的责任，不是您的。您只需向一位您亲自雇请并同意付费的经纪人支付佣金。

如果我使用 CityFHEPS 或 Section 8 之类的住房补助券，我受保护吗？

是的。在纽约市，因合法收入来源（包括补助券）而拒绝租户是违法的。写着"不接受补助券"或"不接受项目"的房源是违规的，您可以向纽约市人权委员会举报。

正当理由驱逐能保护每一位租户吗？

不能，而且这一点很重要。正当理由涵盖许多市场价租户，但有豁免情形——小型业主自住楼、部分新建筑、高租金豪华单元，以及已在租金稳定之下、另有单独规则的单元。在依赖该法律之前，请先确认您楼宇的状况。

房东关掉了暖气。我现在该怎么办？

拨打 311 或在线向 HPD 投诉，并记下每一个日期和温度。在供暖季，当室外低于 55°F 时白天最低为 68°F，夜间为 62°F；热水必须全年保持 120°F。市政府可以检查并开出违规通知。

房东能因为我以前在住房法庭有过案件就拒绝我吗？

不能。RPL 227-f 禁止"租户黑名单"——房东不能仅仅因为您曾经是住房法庭诉讼的一方就拒绝给您租房。您有权使用法庭，而不会因此在您下一次申请时被用来对付您。

官方来源

• 纽约市住房保护与发展局（HPD） — 受理暖气、热水和维修投诉并检查楼宇。
• 纽约市人权委员会（CCHR） — 执行收入来源、补助券和住房公平机会方面的保护。
• 纽约市消费者与工人保护局（DCWP） — 处理 FARE 法案下的经纪人佣金投诉。
• 纽约州总检察长 — 有关租户权利、押金和申请费的资源。
• 纽约州住房与社区更新署（HCR） — 正当理由驱逐和租金管制方面的指导。
• NYC 311 — 报告无暖气或无热水的最快方式。

本指南为教育性信息，并非法律意见。资料截至 2026 年 7 月为准；法律会变动——请以上述官方来源核实。