FARE 法案：如今在纽约市谁来支付经纪人佣金

在人们的记忆里，在纽约市租一套公寓一直伴随着一个残酷而极具本地特色的意外：经纪人佣金。你在网上找到一则房源，与一位中介见面进行十五分钟的看房，决定想要这套房子，然后才得知搬进去需要向这位中介支付一笔"佣金"，金额相当于整整一年租金的 12% 到 15%——往往高达数千美元——而这位经纪人是你从未请求、也从未雇用过的。对于一套 $3,000 的公寓来说，这就是在首月租金和押金之上再加 $4,500 到 $5,400 的费用。这正是 FARE 法案所终结的。本指南将准确说明发生了哪些变化、你仍然需要支付什么，以及如果房东或经纪人仍试图向你收费该怎么办。

简而言之：雇用经纪人的一方现在就是支付经纪人费用的一方。如果房东通过中介挂牌出租一套公寓，那么由房东支付该中介的佣金——而不是你。把这条规则烂熟于心，就是保住数千美元和因困惑而把钱拱手交出之间的区别。如果你想在开始找房时就有备而来，CertRent 为租客提供一份免费的已核验租客档案，你可以与任何房东分享。

FARE 法案究竟是什么

FARE 是《公寓租赁费用公平法》（Fairness in Apartment Rental Expenses Act）的英文缩写。这是一部纽约市法律——由市议会于 2024 年年底通过，并由纽约市消费者与工人保护局（DCWP）执行——于 2025 年 6 月生效。它并不限定或规定经纪人佣金。经纪人仍然可以收取市场所允许的任何费用。这部法律改变的是一个单一而决定性的问题：谁负有支付的义务。

在旧制度下，房东可以雇用经纪人来宣传、带看并出租其公寓，然后要求即将入住的租客支付该经纪人的全部佣金。租客为一项为房东提供的服务买单。FARE 法案以一条借自基本公平的简单原则堵住了这个漏洞——你为自己选择雇用的专业人士付费，其他人的账单默认不会落到你头上。

这对租客意味着什么

最主要的好处很直接：对于由房东挂牌的公寓，你需要支付的经纪人佣金为 $0。如果房东（或其管理公司）聘请经纪人来推销该房源，那么该经纪人的佣金就是房东的责任。它不能被改名、重新包装，或在签署租约时悄悄地转嫁给你。

如果你愿意，你仍有权雇用自己的经纪人。如果你对一位中介说"请在全城范围内帮我找一套租金低于 $3,500 的两居室"，并签署了付款协议，那么这是一项由你雇用的服务，由你付费。这一直都是合法的，现在仍然如此。房东的中介不能再做的，是为房东做工作，然后把账单寄给你。

有一个值得坦诚指出的灰色地带：经纪人不能通过让你在最后一刻"雇用"他为一套他本已在为房东挂牌的公寓服务，来规避这部法律。法律的本意是，谁聘用了经纪人的服务，谁就付费。如果一位经纪人显然是在为房东一方工作，把它伪装成由你雇用，正是 DCWP 会审查的那类做法。

房源中强制性的费用披露

FARE 法案所做的不止是重新分配费用——它还在你爱上一套公寓之前就强制要求透明。如今每一则租赁房源和广告都必须以书面形式披露租客将被要求支付的任何费用，并且房东必须在签署租约之前向潜在租客提供一份这些费用的书面明细清单，并由租客确认。

用通俗的话说：在签约桌上"意外冒出经纪人佣金"的日子已经结束了。如果某项费用没有在广告中提前披露，房东或经纪人日后就不能把它突然抛给你。当你浏览房源时，注意查找那份费用披露。一则由房东聘请的经纪人页面上的干净房源，应当完全不显示任何租客经纪人佣金。

谁支付什么：2026 年细目

以下是如今纽约市一套由房东挂牌公寓的典型入住情况。当你比较两套公寓的真实成本时，请随手参考这张表。

你仍然需要支付的部分

FARE 法案免除了房东的经纪人佣金，但一次正当的入住仍然要花钱。以下是仍由你承担的部分——以及在每一项上保护你的上限。

• 首月租金。一如既往，在签约时支付。这不是费用；这是租金。
• 押金——以一个月为上限。全州法律将你的押金限定为一个月租金。房东不能把"首月、末月和押金"作为三个独立月份的押金来要求。押金部分就是一个月，没有例外，并且必须在搬出后 14 天内连同任何扣款的逐项明细一并退还。
• 申请费——以 $20 为上限且可豁免。根据纽约《房地产法》（Real Property Law）238-a，租客审查费的总额被限定为背景调查和信用检查合计 $20，并且如果你提供自己过去 30 天内的背景调查或信用报告，房东必须完全予以豁免。这正是一份随身携带、已核验的档案物有所值之处——阅读纽约市申请费豁免的运作方式，在你申请的每一套公寓上省下这 $20。

注意这个规律：FARE 法案、押金上限和 $20 费用上限都指向同一个方向。过去几年里，纽约一直在系统性地把凭空捏造的收费从租客身上剥离。要全面了解房东可以收取和不能收取哪些费用，请参阅我们的纽约市租客权利指南。

如果你仍然被收取经纪人佣金该怎么办

有些房东和经纪人会试探这部法律，尤其是在火热的市场中。如果房东的中介试图向你收取经纪人佣金，或者某则房源隐藏了一项从未披露的强制性费用，你有一条清晰的应对路径。

1. 保存一切。把房源、公布的条款，以及任何提到费用的短信或电子邮件截图保存下来。保留租约和所有收据。日期和金额都很重要。
2. 以书面形式据理力争。一条简短而礼貌的信息往往就能了结此事："根据 FARE 法案，房东雇用的经纪人的费用是房东的责任，所以我不会为这则房源支付经纪人佣金。"许多中介一看到你了解规则，就会退让。
3. 向 DCWP 提出投诉。由纽约市消费者与工人保护局执行 FARE 法案。你可以在线或拨打 311 提交消费者投诉。违规行为可能对房东或经纪人处以罚款，而你的文件证据正是立案的关键。
4. 不要在压力下付款。不要让"如果你今天不付，别人就会拿走"这种话催促你接受一项非法收费。一项法律说你不欠的费用，不会因为市场紧俏就变得合法。

房东的视角

假装 FARE 法案没有代价是不诚实的。从房东的角度看，经纪人佣金并没有消失——它转移到了他们的账本上。使用经纪人来出租房屋的业主现在要自己支付这些佣金，其中一些人的应对方式是把这部分成本的一部分并入月租金、通过经纪人挂牌的公寓减少，或者直接出租。

对租客而言，最后这种转变是有意思的：越来越多的房东在自行处理挂牌和审查以避免经纪人成本，这意味着一位准备充分、经过核验的租客比以往任何时候都更有吸引力。直接出租的房东想要一位快捷、省心、值得信赖的租客。如果你是正在阅读本文的房东，我们的房东工具让你无需支付任何经纪人费用，就能挂牌、审查并电子签署一份合规的纽约租约。

法律挑战与现状

FARE 法案并非悄无声息地到来。以经纪利益为首的房地产行业团体提起诉讼试图阻止它，辩称它干涉了合同和言论自由，并会推高租金。法院允许该法律于 2025 年 6 月生效，此后一直在运行。与许多备受瞩目的城市法律一样，即便在法律得到执行的同时，诉讼和上诉也可能在幕后继续进行。

这在实践中意味着：截至 2026 年年中，FARE 法案是法律，并正由 DCWP 执行。由于针对此类法律的法律挑战可能会不断演变，在做出重大决定之前，通过下方的官方来源确认当前状态总是值得的——但如今你在签约桌上应当预期的规则很简单。对于由房东挂牌的公寓，你不支付经纪人佣金。

常见问题

现在在纽约市租公寓我必须支付经纪人佣金吗？

房东的经纪人佣金不用。自 FARE 法案于 2025 年 6 月生效以来，谁雇用经纪人谁就付费。如果房东或管理公司通过中介挂牌该房源，那么该中介的费用是房东的责任。只有当你本人雇用了经纪人并以书面形式约定付费时，你才需要支付经纪人佣金。

如果一则房源仍然显示经纪人佣金怎么办？

有些房源公布的是租客将要雇用的经纪人的费用，这是合法的。但如果这笔费用是给房东的中介——为业主推销公寓的那个人——的，那么向你收取是不允许的。房源还必须提前披露任何租客费用。如果签约时出现了一项从未披露的强制性费用，那就是一项违规行为，你可以向 DCWP 举报。

我入住大概要花多少钱？

对于由房东挂牌的公寓：首月租金、不超过一个月的押金，以及最高 $20 的申请费（如果你带来自己的近期报告则予以豁免）。没有房东的经纪人佣金。有些房东还会要求末月租金，这是可协商的，法律并不要求。

房东能否直接提高租金来弥补他们现在支付的经纪人佣金？

房东可以在市场价房屋上设定他们想要的租金，在适用的地方受《正当理由驱逐法》（Good Cause Eviction）限制的约束，因此随着时间推移，一些成本可能会体现在租金中。但把一次性的经纪人佣金分摊到月租金中，与签约时一次付清的大笔费用大不相同——而且它必须显示为租金，而非隐藏费用。你仍然保有披露和押金方面的保护。

如果我被非法收费，该向谁投诉？

由纽约市消费者与工人保护局（DCWP）执行 FARE 法案。在线提交或拨打 311，并带上你的截图、房源、短信和租约。把一切连同日期和金额一并保存好。

FARE 法案适用于纽约市以外的地方吗？

不适用。FARE 法案是一部纽约市法律。纽约州其他地区的租客有其他保护——比如全州一个月的押金上限和 $20 的申请费上限——但经纪人佣金规则是纽约市特有的。

官方来源

• 纽约市消费者与工人保护局（DCWP） — 执行 FARE 法案并受理经纪人佣金投诉。
• NYC 311 — 提交消费者或住房投诉的最快途径。
• 纽约州总检察长 — 关于租客权利、押金和申请费的资源。
• 纽约州住房与社区重建署（HCR） — 全州关于租金、押金和正当理由驱逐的指导。
• 纽约市住房保护与发展局（HPD） — 住房条件与租客资源。

本指南为教育性信息，并非法律建议。信息截至 2026 年 7 月；法律会变化——请通过上方的官方来源核实。