Sus derechos como inquilino en la Ciudad de Nueva York en 2026

Si usted alquila un apartamento en la Ciudad de Nueva York, la ley le da mucha más protección de la que la mayoría de los inquilinos imagina. En los últimos años, Albany y el Ayuntamiento aprobaron una ola de normas que limitan lo que un propietario o corredor puede cobrar, restringen cómo pueden evaluarlo y hacen más difícil que lo saquen de su hogar. El problema es sencillo: nadie le entrega un resumen cuando firma un contrato de arrendamiento. Esta guía explica sus derechos básicos como inquilino en NYC en 2026 en un lenguaje claro, con los límites de dinero reales y las agencias oficiales que los hacen cumplir. Guárdela antes de su próxima búsqueda de apartamento.

Conocer estas reglas no se trata solo de ganar discusiones. Cuando conoce los límites, detecta una tarifa ilegal antes de pagarla, responde con confianza y conserva el dinero que legalmente es suyo. Los inquilinos que llegan con documentación también avanzan más rápido, algo que importa en un mercado tan competitivo. Si quiere una ventaja, CertRent ofrece a los inquilinos un perfil de inquilino verificado gratuito que puede compartir con cualquier propietario.

Las reglas de dinero de un vistazo

Empecemos con los números, porque estos son los derechos que los propietarios más suelen incumplir. Cada uno de estos límites está respaldado por una ley estatal o municipal. Tenga esta tabla a mano cuando solicite o se mude a un apartamento.

El límite de $20 en la tarifa de solicitud y la exención por informe propio (RPL 238-a)

Según la sección 238-a de la Ley de Bienes Raíces del Estado de Nueva York (Real Property Law), un propietario no puede cobrarle más de $20 por una tarifa de solicitud, y esos $20 deben cubrir tanto la verificación de antecedentes como la verificación de crédito juntas. Se acabaron los días de las "tarifas de procesamiento" de $75 o $100.

Aquí está la parte que casi nadie usa: la ley también dice que el propietario debe eximir la tarifa por completo si usted proporciona una copia de su propia verificación de antecedentes o informe de crédito que se haya completado dentro de los últimos 30 días. Así que si llega con un informe reciente en la mano, no paga nada. El propietario también debe darle una copia de cualquier informe que obtenga y un recibo detallado de la tarifa.

Esta es exactamente la brecha que CertRent fue creado para cerrar. Si usted lleva un informe verificado reciente que califica para la exención de la tarifa, puede evitar la tarifa en cada apartamento donde presente su solicitud en lugar de pagar $20 una y otra vez. Lea más sobre cómo funciona la exención y qué documentos cuentan en nuestra página para inquilinos.

La Ley FARE: las comisiones de corredor dejan de recaer en los inquilinos (junio de 2025)

Durante décadas, Nueva York fue una de las únicas ciudades donde un inquilino podía verse obligado a pagar la comisión de un corredor —a menudo del 12% al 15% de la renta anual— por un corredor que nunca contrató. La Ley de Equidad en los Gastos de Alquiler de Apartamentos (Fairness in Apartment Rental Expenses, FARE Act) cambió eso. A partir de junio de 2025, la parte que contrata al corredor es la parte que paga. En la práctica, eso significa que si un propietario anuncia un apartamento a través de un corredor, el propietario paga la comisión de ese corredor, no usted.

La ley también exige que cualquier tarifa que un inquilino pudiera adeudar se divulgue por escrito y se indique en el anuncio de alquiler, para que no haya cargos sorpresa al firmar el contrato. Usted todavía puede elegir contratar a su propio corredor para que busque en su nombre y acordar pagarle: esa es su decisión. Lo que el corredor de un propietario ya no puede hacer es pasarle su comisión de forma silenciosa. Si un anuncio intenta agregar una comisión de corredor por el agente del propietario, eso ahora es ilegal, y usted puede denunciarlo ante el Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de NYC.

La prohibición de la lista negra de inquilinos (RPL 227-f)

Muchos inquilinos tienen miedo de llevar a un propietario al tribunal de vivienda por reparaciones o un cargo ilegal porque temen que eso perjudique sus futuras solicitudes. Ese miedo solía estar justificado: las empresas de evaluación de inquilinos vendían datos del "tribunal de vivienda" que los propietarios usaban para rechazar a cualquiera que alguna vez hubiera estado en un caso, incluso un caso que ganó.

La sección 227-f de la Ley de Bienes Raíces hace ilegal que un propietario se niegue a alquilarle —o que tome cualquier acción de represalia— simplemente porque usted fue alguna vez parte de un proceso en el tribunal de vivienda. Un propietario que hace esto puede enfrentar una sanción. La ley presume que hay represalia si la acción ocurre poco después de que usted hace valer sus derechos. Usted tiene permitido defender su hogar en los tribunales sin que eso se convierta en una marca en su contra.

Oportunidad Justa para la Vivienda: límites a la evaluación de antecedentes penales

La Ley de Oportunidad Justa para la Vivienda (Fair Chance for Housing Act) de la Ciudad de Nueva York restringe cómo y cuándo un propietario puede revisar su historial penal. En la mayoría de los casos, un propietario no puede preguntar ni realizar una verificación de antecedentes penales hasta después de hacer una oferta condicional del apartamento. Ciertos antecedentes más antiguos o sellados no pueden considerarse en absoluto.

Si un propietario obtiene un antecedente después de la oferta condicional y quiere rechazarlo por ello, debe seguir un proceso específico: identificar la condena exacta, explicar cómo se relaciona directamente con la seguridad de la propiedad o de otros inquilinos, y darle la oportunidad de responder con contexto, como pruebas de rehabilitación o el tiempo que ha pasado. No se permite una política general de "sin antecedentes". La Comisión de Derechos Humanos de NYC hace cumplir esta ley y recibe quejas de los inquilinos.

Protección por fuente de ingresos y vales de vivienda

En la Ciudad de Nueva York es ilegal que un propietario, corredor o empresa administradora lo rechace por su fuente legal de ingresos. Eso incluye vales de vivienda como CityFHEPS y la Sección 8, el Seguro Social, los beneficios por discapacidad, el desempleo, la manutención de hijos y otra asistencia pública. Frases como "sin programas", "sin vales" o "sin CityFHEPS" en un anuncio son por sí mismas violaciones.

Un propietario tampoco puede dirigirlo de forma silenciosa a unidades peores, cotizarle una renta más alta ni alargar el proceso porque usted planea pagar con un vale. Si esto le sucede, puede presentar una queja ante la Comisión de Derechos Humanos de NYC, que ha iniciado muchas acciones de cumplimiento precisamente sobre este tema. Guarde el anuncio, las capturas de pantalla, los mensajes de texto y los correos electrónicos: ese rastro documental es su evidencia.

El límite del depósito de seguridad y la devolución en 14 días

La ley estatal limita su depósito de seguridad a un mes de renta. Un propietario no puede exigir "el primer mes, el último y el depósito", ni puede pedir dos meses por adelantado como depósito. Si le piden más de un mes, esa petición es ilegal.

Cuando usted se muda, el propietario tiene 14 días para devolver su depósito. Si retiene una parte, debe darle un estado de cuenta detallado que enumere cada deducción; y si no cumple con el plazo de 14 días, por lo general pierde el derecho a retener cualquier parte. Usted también tiene derecho a solicitar una inspección de recorrido antes de mudarse para poder arreglar pequeños problemas usted mismo y evitar deducciones. El desgaste normal por uso no es cobrable; un propietario solo puede deducir por daños reales que van más allá del uso ordinario, renta impaga o cargos acordados.

El límite al cargo por pago tardío

Si su renta se atrasa, lo máximo que un propietario puede cobrarle como cargo por pago tardío es lo que sea menor entre $50 o el 5% de su renta mensual. Así que si su renta es de $2,000, el 5% serían $100, pero gana el límite de $50, de modo que lo máximo que le pueden cobrar es $50. El cargo tampoco puede aplicarse hasta que su renta tenga al menos cinco días de atraso. Cualquier cosa por encima de eso, o un cargo acumulado cada semana, no es exigible, sin importar lo que diga el contrato.

Conceptos básicos del Desalojo por Causa Justa (y sus exenciones)

La ley de Desalojo por Causa Justa (Good Cause Eviction) de Nueva York, aprobada por primera vez a nivel estatal en 2024 y en vigor en la Ciudad de Nueva York, otorga a muchos inquilinos de renta de mercado dos grandes protecciones: el derecho a la renovación del contrato a menos que el propietario tenga una "causa justa" reconocida legalmente para negarse, y protección contra aumentos de renta que son excesivamente altos. Según la ley, un aumento de renta por encima de un umbral establecido —vinculado a la inflación, con un tope que a menudo se describe como alrededor del 10%— se presume irrazonable y puede ser impugnado.

Las razones de causa justa que un propietario sí puede usar incluyen la falta de pago de renta legalmente adeudada, la violación de una cláusula del contrato o que el dueño quiera la unidad para uso personal en situaciones específicas. Lo que un propietario generalmente no puede hacer es negarse a renovar o sacarlo sin una razón declarada.

Aquí va la honestidad importante: el Desalojo por Causa Justa tiene exenciones reales. No cubre todos los apartamentos. Las exclusiones comunes incluyen edificios ocupados por el dueño con un número reducido de unidades, unidades ya cubiertas por la estabilización de renta (que tienen sus propias protecciones, a menudo más fuertes), ciertas construcciones más nuevas y apartamentos por encima de un umbral de renta de lujo. Si está o no cubierto depende de su edificio y su renta específicos. Si no está seguro, consulte con una organización de inquilinos o con la agencia de vivienda del estado antes de basarse en ella. Puede averiguar más sobre el estado de su edificio con herramientas como quién es el dueño de mi edificio.

Calefacción, agua caliente y llamar al 311

La calefacción y el agua caliente no son comodidades: son requisitos legales. Durante la temporada de calefacción, del 1 de octubre al 31 de mayo, su propietario debe mantener el apartamento a por lo menos 68°F cuando la temperatura exterior esté por debajo de 55°F durante el día (de 6 a. m. a 10 p. m.), y a por lo menos 62°F durante la noche. El agua caliente a 120°F debe estar disponible todo el año, las 24 horas del día.

Si su propietario no proporciona calefacción o agua caliente, llame al 311 o presente una queja en línea ante el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de NYC (HPD). Anote cada fecha y hora en que pasó frío o estuvo sin agua caliente, porque la ciudad puede inspeccionar y emitir infracciones, y su registro ayuda. Las quejas ante HPD son gratuitas, y no necesita revelar su nombre al propietario para presentarlas.

Qué hacer cuando se viola un derecho

1. Documente todo. Guarde el anuncio, el contrato, los recibos, los mensajes de texto y las fotos. Anote fechas y cantidades de dinero.
2. Póngalo por escrito. Un correo electrónico breve y cortés que cite la regla específica (por ejemplo, "el límite del depósito es de un mes según la ley estatal") a menudo resuelve el problema por sí solo.
3. Presente la queja ante la agencia correcta. Use las fuentes oficiales que aparecen abajo: HPD para las condiciones, la Comisión de Derechos Humanos para la discriminación, el Fiscal General para las tarifas y las estafas.
4. Consiga ayuda gratuita. Nueva York tiene líneas directas para inquilinos y grupos de asistencia legal que lo asesorarán sin costo.

Llegar preparado a cualquier apartamento también reduce las disputas antes de que empiecen. Un perfil limpio y verificado y un contrato firmado que cumpla con las leyes de NY protegen a ambas partes: puede encontrar formularios y plantillas de contrato de NY gratuitos en nuestra biblioteca de recursos.

Preguntas frecuentes

¿De verdad un propietario solo puede cobrarme $20 para presentar la solicitud?

Sí. Según la RPL 238-a, la tarifa total de solicitud está limitada a $20 para cubrir juntas la verificación de antecedentes y la de crédito, y debe eximirse por completo si usted proporciona su propio informe de los últimos 30 días. Cualquier cosa por encima de $20 —"tarifas de procesamiento", "tarifas administrativas" y similares— no está permitida.

¿Tengo que pagar una comisión de corredor para alquilar un apartamento en NYC?

No por el corredor del propietario. Desde que la Ley FARE entró en vigor en junio de 2025, quien contrata al corredor le paga al corredor. Si el propietario anunció la unidad a través de un agente, esa comisión es responsabilidad del propietario, no suya. Usted solo le debe una comisión a un corredor que contrató personalmente y a quien acordó pagarle.

¿Estoy protegido si uso un vale de vivienda como CityFHEPS o la Sección 8?

Sí. Rechazar a un inquilino por su fuente legal de ingresos, incluidos los vales, es ilegal en la Ciudad de Nueva York. Los anuncios que dicen "sin vales" o "sin programas" son violaciones, y puede denunciarlos ante la Comisión de Derechos Humanos de NYC.

¿El Desalojo por Causa Justa protege a todos los inquilinos?

No, y esto es importante. La Causa Justa cubre a muchos inquilinos de renta de mercado, pero tiene exenciones: edificios pequeños ocupados por el dueño, algunas construcciones nuevas, unidades de lujo de renta alta y unidades que ya están bajo estabilización de renta, las cuales tienen reglas separadas. Confirme el estado de su edificio antes de basarse en la ley.

Mi propietario cortó la calefacción. ¿Qué hago en este momento?

Llame al 311 o presente una queja ante HPD en línea, y anote cada fecha y temperatura. Durante la temporada de calefacción el mínimo es de 68°F durante el día cuando afuera hay menos de 55°F, y de 62°F durante la noche; el agua caliente debe estar a 120°F todo el año. La ciudad puede inspeccionar y emitir infracciones.

¿Puede un propietario rechazarme por un caso anterior en el tribunal de vivienda?

No. La RPL 227-f prohíbe la "lista negra de inquilinos": un propietario no puede negarle vivienda solo porque usted fue alguna vez parte de un proceso en el tribunal de vivienda. Usted tiene derecho a usar los tribunales sin que eso se use en su contra en su próxima solicitud.

Fuentes oficiales

• Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de NYC (HPD) — recibe quejas sobre calefacción, agua caliente y reparaciones, e inspecciona edificios.
• Comisión de Derechos Humanos de NYC (CCHR) — hace cumplir las protecciones sobre fuente de ingresos, vales y Oportunidad Justa para la Vivienda.
• Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de NYC (DCWP) — atiende las quejas por comisiones de corredor bajo la Ley FARE.
• Fiscal General del Estado de Nueva York — recursos sobre los derechos de los inquilinos, los depósitos y las tarifas de solicitud.
• Renovación de Viviendas y Comunidades del Estado de Nueva York (HCR) — orientación sobre el Desalojo por Causa Justa y la regulación de rentas.
• NYC 311 — la forma más rápida de reportar falta de calefacción o agua caliente.

Esta guía es información educativa, no asesoría legal. Datos vigentes al mes de julio de 2026; las leyes cambian: verifíquelo con las fuentes oficiales que aparecen arriba.