在洛杉矶租住 ADU（祖母房 / 后院房）：租客指南
在洛杉矶租住 ADU（附属住宅单元，俗称祖母房、姻亲房、后院房或 casita），您享有与其他任何加州租客相同的核心法律保护。本指南将说明 AB 1482 租金上限是否适用于您的单元、即便单元无施工许可您仍享有哪些权利、房东必须满足的宜居标准，以及押金与租约的相关规则。
什么是 ADU？
ADU 是"在已有主住宅的地块上，一处独立、可自成一体的居住单元"。它通常配有厨房、卫生间和睡眠区域。常见的叫法包括祖母房（granny flat）、姻亲房（in-law unit）、后院房（back house）和 casita。初级 ADU（JADU）则是从现有主住宅内部分隔出来的，面积上限约为 500 平方英尺，并且可以共用卫生间。
AB 1482 租金上限是否适用于我的 ADU？
这是租客最常问的问题，而诚实的答案是：这取决于您的具体单元。请不要接受房东笼统的说法——核实至关重要。
加州《租客保护法》（AB 1482），编入 《民法典》第 1947.12 条，将每年租金涨幅上限设为"5% 加上当地生活成本变动，或 10%，以较低者为准"。对于洛杉矶／橙县地区，允许的涨幅为：2025 年 8 月 1 日至 2026 年 7 月 31 日为 8.0%，2026 年 8 月 1 日至 2027 年 7 月 31 日为 8.7%。AB 1482 还要求驱逐必须有"正当理由"（just cause），并适用于建成至少 15 年的单元；单元是否被涵盖的状态可能逐年变化。
有两项关键的 AB 1482 豁免会影响 ADU：
- "新建"豁免。任何在此前 15 年内取得入住许可证（certificate of occupancy）的单元均可豁免。目前洛杉矶大多数 ADU 都符合这一条件，但随着这 15 年窗口逐年推移，该豁免最终会失效。
- 独栋住宅／业主自住豁免通常无法为 ADU 提供豁免。法条明确禁止：当两个单元中任一单元属于 ADU 或 JADU 时，套用"两单元业主自住"豁免。而另一项独立的独栋住宅豁免要求房产必须"可单独转让"（能够独立出售），ADU 通常无法满足这一要求。实际结果是：一旦 ADU 超过 15 年，它往往会受 AB 1482 涵盖。
核实时需要确认：(1) 入住许可证或最终验收签发日期；以及 (2) 房东是否提供了法定所需的书面豁免通知。要使独栋住宅豁免有效，房东必须向您提供书面通知，写明："本房产不受《民法典》第 1947.12 条所规定的租金限制约束，也不受《民法典》第 1946.2 条正当理由要求约束。"缺少适当通知即使豁免无效。
洛杉矶市《租金稳定条例》（RSO）一般涵盖 1978 年 10 月 1 日或之前建成的出租单元，因此新建的 ADU 几乎从不受 RSO 管控。不过，洛杉矶市《正当理由条例》（Just Cause Ordinance）仍可适用于非 RSO 单元，在 AB 1482 之上叠加驱逐保护。租客应通过洛杉矶住房局（LAHD）核实单元状态（housing.lacity.gov，或拨打 311）。对于洛杉矶县非建制地区的 ADU，则适用县级租金与驱逐规则（RSTPO）——dcba.lacounty.gov。
无证 ADU、施工许可与您的权利
洛杉矶有些后院房和车库改建单元在建造或改建时并未取得许可。这并不会使您的租赁关系变得非法，也不会剥夺您的租客权利。只要您支付租金并将该单元作为居所占用，无论许可状态如何，您都依据加州房东-租客法享有完整的租客保护。
无证单元实际上可能为租客创造更多筹码，因为房东可能违反了建筑与安全法规。但它也带来风险：如果市政府发现该单元，可能会下令整改，或在最坏情况下下令腾空该单元。若发生腾退，您可能有权获得搬迁援助。不要让房东拿"这个单元没有许可"作为威胁，逼您接受不合法的对待——这种说法并不能抹去您的权利。
宜居：您的 ADU 必须安全且适宜居住
加州每一处出租房——无论是否为 ADU——都依据 《民法典》第 1941 及 1942 条附带隐含的宜居保证。房东必须提供正常运作的管道、冷热水、暖气、安全的电气系统、防风雨（防漏）措施、可用的门锁，以及无虫害／无霉菌的居住条件。车库改建和老旧后院房在这些方面常常达不到标准。
如果您的 ADU 存在严重问题，请将您要求修缮的诉求以书面形式提出并保留副本。若房东无视合理的修缮请求，加州法律提供了救济途径："修缮抵扣"救济（自行支付修缮费用，上限为一个月租金，并从租金中扣除），依据《民法典》第 1942 条；或提交违规投诉。对于洛杉矶市的违规问题，请联系洛杉矶住房局（LAHD）或拨打 311；LAHD 会调查宜居性投诉。切勿在未获法律咨询的情况下径自停付租金——这可能使您面临被驱逐的风险。
押金、租约与租金规则
ADU 遵循与其他加州出租房完全相同的押金与租约规则。根据 2024 年对 《民法典》第 1950.5 条的修订（经由 AB 12），无论带家具还是不带家具，"押金一般上限为一个月租金"。"小业主例外条款在有限情况下允许收取最多两个月押金。"搬离后，房东必须返还押金——"并附上任何扣款的逐项明细——须在 21 天内完成"。根据 AB 2801，房东在清洁扣款方面面临更严格的规则，并须以照片记录单元状况。
ADU 租客还需注意以下事项：
- 签订书面租约，写明确切的单元、租金、押金以及水电费由谁承担。由于 ADU 有时与主住宅共用电表／水表，明确公用事业费用的分摊可以避免纠纷。
- 收入来源保护。根据 SB 329 和 SB 267，房东不得仅因您使用住房选择券（第 8 号计划，Section 8）而拒绝您，并且必须考虑其他支付能力证明（例如银行记录）。洛杉矶的租券管理机构为 HACLA（市）和 LACDA（县）。
- 进入规则。即便房东就住在几英尺外的主住宅里，除紧急情况外，他们在进入您的 ADU 前也必须给予合理的书面通知（一般为 24 小时）。
租客权利总览
租住 ADU 赋予您与任何租客相同的核心保护：一个适宜居住的家、受限的押金及其及时返还、免受收入来源歧视的保护，以及——视单元的建成年份与所在位置而定——依据 AB 1482 或地方条例享有的租金涨幅上限和正当理由驱逐保护。主要的变量在于租金上限，这取决于具体单元的年份与文件证明。若有疑问，在同意大幅涨租或搬离之前，请先向 LAHD（市）或 DCBA（县）核实。更多指引请参阅相关指南：AB 1482 租金上限与宜居与修缮。
常见问题
房东可以在自己住主住宅的同时把 ADU 租给我吗？
可以。业主住在前屋、将后院 ADU 出租（或反之）是完全合法的。业主自住并不影响您的租客权利，也不会自动使该 ADU 从 AB 1482 中豁免，因为当某单元符合 ADU 定义时，法条明确排除了业主自住的两单元豁免。
我的 ADU 受租金管制吗？
大概率不受洛杉矶市 RSO 管制，因为 RSO 主要涵盖 1978 年 10 月之前的建筑，而 ADU 通常较新。不过，一旦单元达到 15 年，州级的 AB 1482 可能适用；此外，洛杉矶《正当理由条例》可能会提供免受无理由驱逐的保护。租客应通过洛杉矶住房局（LAHD）确认单元的建成年份与状态。
我的 ADU 没有许可。我还享有租客权利吗？
享有。只要您支付租金并居住其中，无论单元是否取得许可，您都是享有完整法律保护的租客。无证单元在存在违规情况时甚至可能为您提供筹码，尽管市政府可能会下令整改或腾空，从而可能触发搬迁援助。
房东在 ADU 上最多可以收多少押金？
根据《民法典》第 1950.5 条（经 AB 12 修订），无论带家具还是不带家具，一般不得超过一个月租金。有限的例外条款允许某些小业主收取最多两个月押金；押金扣除逐项明细后的余额须在 21 天内返还。
ADU 没有像样的暖气，线路感觉也不安全。我该怎么办？
房东必须依据《民法典》第 1941 条维持宜居条件。修缮请求应以书面形式提出。可选的做法包括"修缮抵扣"救济（上限为一个月租金），或向洛杉矶住房局（LAHD）或 311 提交违规投诉。在扣留租金之前，建议先咨询法律意见。