洛杉矶租金稳定条例（RSO）详解：适用范围、涨租与驱逐
如果您在洛杉矶市租住的是一套较老的公寓，那么您的住所很有可能受《租金稳定条例》（RSO，即本市的租金管制法）保护——它限制您每年的租金涨幅，要求房东必须有合法理由才能驱逐您，并强制房东为许多"无过错"迁出情形支付搬迁补偿金。
RSO 是什么，由谁管理
RSO 是《洛杉矶市法典》（LAMC §151.00 及后续条款）第十五章的内容，由洛杉矶住房局（LAHD）负责实施。它覆盖全市约 624,000 套出租单元。对于受保护的单元，RSO 主要做三件大事：将每年的租金涨幅限制在 LAHD 公布的百分比以内；要求房东必须具备"正当理由"（just cause）才能终止租约；并使许多被迫迁离的租客有权获得搬迁补助。
RSO 规范的是房东可以收取的金额，以及房东可以驱逐租客的理由。而住房适居性（habitability）、押金和资格审查（screening）则属于另外的加州法律，几乎适用于所有出租房，无论是否受 RSO 管辖。
您的单元是否受保护？1978 年 10 月 1 日这道分界线
RSO 覆盖与否的核心判断标准是楼龄。一般来说，如果楼宇的首次建成时间（即签发入住许可证 certificate of occupancy 的时间）在 1978 年 10 月 1 日或之前，且属于以下类型之一，则该单元受保护：
- 公寓、共管公寓（condominium）或联排住宅（townhome）
- 双拼住宅（duplex），或同一地块上有两套及以上的独栋住宅
- 酒店、汽车旅馆、或供膳宿的出租屋中，由同一租客连续入住 30 天及以上的房间
- 附属于商业建筑的居住单元
- 附属住宅单元（ADU）或初级附属住宅单元（Junior ADU）（以及活动房屋园区内的活动房屋）
一般不受 RSO 保护的情形：某地块上唯一一栋独栋住宅、1978 年 10 月 1 日之后建成的大多数单元，以及少于 30 天的酒店/汽车旅馆住宿。
有两个值得留意的"陷阱"。第一，位于 1978 年前楼宇内的未经许可单元（比如改建的车库）仍然受 RSO 保护——违规是房东的问题，而不是您丧失保护的理由。第二，"不属于 RSO"并不等于"没有任何保护"。
登记——以及它为何对您重要
每一位 RSO 房东都必须每年向 LAHD 登记该单元并缴纳登记费。登记通过 LAHD 租金登记系统（Rent Registry） 办理。登记之所以对租客重要，是因为未完成当年登记的房东通常不能合法地给您涨租，也不能在合规之前推进某些驱逐程序。
有两项小额附加费可以在租金之外转嫁给您，但必须以书面通知：系统性法规执行计划（SCEP）费用约每月 $2.83，以及 RSO 登记费约每月 $1.61。
在 RSO 下租金能涨多少
在 2025 年 7 月 1 日至 2027 年 6 月 30 日期间，RSO 允许的涨幅为 3%。房东每 12 个月只能给 RSO 单元涨租一次；涨幅为 10% 或以下时，须提前 30 天书面通知（加州《民法典》§827）。
请注意 2026 年的两项重要变化，它们使旧的建议已经过时。自 2026 年 2 月 2 日起，本市将 RSO 计算公式改为平均 CPI 的 90%，并将区间设为 1% 至 4%（原来的 3% 至 8% 区间已取消）。本市还取消了公用事业转嫁费——当房东承担燃气和电费时原本额外可加收的各 1%（燃气 1%、电力 1%）不再适用。
驱逐：RSO 下的"正当理由"
在 RSO 下（LAMC §151.09），房东必须具备一组有限的法定理由之一才能终止您的租约——不能仅仅因为租约到期就驱逐您。这些理由分为两类。有过错理由包括：拖欠租金、重大违反租约、妨害（nuisance）或非法使用，以及拒绝续签同类租约。无过错理由包括：业主或家庭成员入住、政府责令腾空、拆除，以及依据《埃利斯法》（Ellis Act）将单元永久性退出租赁市场。
驱逐仍需通过法院程序——即非法滞留诉讼（unlawful detainer）。房东绝不能将您锁在门外、切断公用事业，或搬走您的物品；只有治安官（sheriff）才能执行法院裁定的驱逐，而房东自行换锁将您拒之门外的行为，依据《民法典》§789.3 属于违法。如果您收到任何通知，通常在收到法院传票送达后有 10 个法院工作日进行答辩，并且可以获得免费帮助。
房东还必须向 LAHD 提交驱逐通知；未提交可以成为租客的抗辩理由。
无过错驱逐与搬迁补偿金
当房东以无过错理由终止 RSO 租约时，必须按单元支付搬迁补助，具体金额由 LAHD 每年 7 月 1 日核定。在 2026 年 7 月 1 日至 2027 年 6 月 30 日期间，RSO 金额为：
- 符合条件的租客（Eligible tenant）：$11,000（租住不足 3 年）或 $14,400（租住满 3 年，或低收入 ≤80% AMI）
- 特定资格租客（Qualified tenant，即 62 岁及以上、残障，或有未成年子女）：$23,150（不足 3 年）或 $27,400（满 3 年或低收入）
- "夫妻店"（Mom & Pop）减免金额（仅限业主/家庭成员入住、4 套或以下的楼宇、且满足严格条件）：$10,550（符合条件）或 $21,250（特定资格）
关键陷阱：减免的"夫妻店"金额仅适用于业主/家庭成员入住——绝不适用于埃利斯退租、拆除或政府命令，这些情形均按上述全额支付。搬迁补偿金通常须在发出通知后 15 天内支付。
《埃利斯法》（加州《政府法典》§7060）是房东用来彻底退出租赁经营、撤回全部单元的州法律。它须支付 RSO 全额搬迁补助，要求提前 120 天通知（对于 62 岁及以上或残障并提出请求的租客，最长可达一年），并在单元于法定期限内重新投入市场时，赋予被迫迁离的租客优先承租权（right of first refusal）。
不属于 RSO？县级 RSTPO 与 AB 1482
如果您的楼宇建成于 1978 年 10 月 1 日之后，或是一栋独立的独栋住宅，那么您很可能不受 RSO 保护——但您很可能仍然享有保护：
- 洛杉矶市《正当理由条例》（JCO）：覆盖市内大多数非 RSO 出租房（包括独栋住宅和共管公寓），在租住满 6 个月后生效——仅提供驱逐保护，并对无过错迁出提供搬迁补助。此种情况下您的租金上限来自 AB 1482。
- 洛杉矶县非建制地区（RSTPO）：这是一套完全独立的条例，由县消费者与商业事务局（DCBA）管理，适用于非建制地区内建成于 1995 年 2 月 1 日或之前的单元。其 2026–27 年的上限分级为：1.919% / 2.919% / 3.919%。
- 全州 AB 1482：作为兜底上限，为 5% 加地区 CPI，最高 10%。就洛杉矶地区而言，上限在 2026 年 7 月 31 日前为 8.0%，自 2026 年 8 月 1 日起为 8.7%。
圣塔莫尼卡（Santa Monica）、西好莱坞（West Hollywood）、帕萨迪纳（Pasadena）和长滩（Long Beach）等建制城市有自己的规定——切勿想当然地认为洛杉矶市的 RSO 在那里适用。
常见问题
我如何知道我的公寓是否受 RSO 保护？
先查看楼宇的建成年份（RSO 一般覆盖 1978 年 10 月 1 日或之前首次入住、且有两套及以上单元的楼宇），然后在 LAHD 的 物业活动报告（Property Activity Report） 或本市的 ZIMAS 地块查询工具上进行确认。
现在 RSO 的涨租幅度是多少？
到 2027 年 6 月 30 日前为 3%。房东每 12 个月只能给 RSO 单元涨租一次，并须提前 30 天书面通知。原来的 3% 至 8% 区间和公用事业加收，已于 2026 年 2 月被 1% 至 4% 区间取代，且不再有公用事业转嫁费。
我的楼宇不属于 RSO——房东可以随心所欲地涨租吗？
通常不行。楼龄超过 15 年的非 RSO 单元一般受 AB 1482 上限约束（到 2026 年 7 月 31 日前为 8.0%，之后为 8.7%），而非建制县区的单元可能适用县级 RSTPO。只有真正豁免的单元（例如楼龄不足 15 年的新建房）才没有百分比上限。
房东可以仅因为我的租约到期就驱逐我吗？
对于 RSO 单元不可以。房东需要具备正当理由（LAMC §151.09），而市内的非 RSO 单元在租住满 6 个月后通常受《正当理由条例》保护。任何驱逐都必须经过法院程序；将租客锁在门外和切断公用事业均属违法。
无过错驱逐能拿到多少搬迁补偿金？
在 2026 年 7 月至 2027 年 6 月期间，RSO 金额从符合条件租客的 $11,000 到满 3 年或低收入的特定资格租客的 $27,400 不等。减免的"夫妻店"金额仅适用于小型楼宇内的业主入住，绝不适用于埃利斯退租或拆除。
房东需要为我的押金支付利息吗？
如果您住在 RSO 单元，且押金已被持有至少一年，那么需要。本市租金调整委员会（Rent Adjustment Commission）2026 年的利率为 3.03%。
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