Wynajem mieszkania w kondominium w Chicago: czym różni się od zwykłego mieszkania

Wiele wynajmów w Chicago nie należy do właściciela, który kupił cały budynek — to pojedynczy lokal w kondominium, będący własnością jednej osoby, wynajmowany za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli to Twoja sytuacja, RLTO nadal generalnie dotyczy Ciebie tak samo, jak w budynku mieszkalnym, ale istnieje druga warstwa zasad, z którą zwykły właściciel mieszkania po prostu nie musi się mierzyć: sama wspólnota kondominium.

To informacje edukacyjne, a nie porada prawna.

RLTO nadal obowiązuje w ten sam sposób

Kwestia objęcia lokalu przez chicagowskie RLTO opiera się na tym samym teście, niezależnie od tego, czy lokal jest kondominium, czy zwykłym mieszkaniem: czy budynek jest zamieszkany przez właściciela ORAZ ma 6 lokali lub mniej? Właściciel kondominium, który wynajmuje swój lokal, ale nie mieszka w budynku, nie uzyskuje wyjątku RLTO dla budynków zamieszkanych przez właściciela tylko dlatego, że nieruchomość jest prawnie kondominium, a nie budynkiem mieszkalnym na wynajem — zobacz nasz przewodnik o zakresie RLTO, aby poznać pełny test. W praktyce większość wynajmów kondominiów w większych budynkach (ponad 6 lokali łącznie) jest objęta RLTO, niezależnie od tego, kto zajmuje który konkretny lokal.

Co faktycznie się różni: wspólnota kondominium

Ustawa Illinois Condominium Property Act (765 ILCS 605) reguluje relację między właścicielem lokalu a jego wspólnotą kondominium — i ta relacja może wpływać na Ciebie jako najemcę, mimo że nie masz bezpośredniej umowy ze wspólnotą. Częste różnice względem standardowej umowy najmu mieszkania:

• Zatwierdzenie lub rejestracja najemców przez wspólnotę. Wiele deklaracji kondominium wymaga od właściciela zarejestrowania najemcy we wspólnocie, a niektóre wymagają zatwierdzenia przez zarząd, zanim lokal w ogóle będzie mógł być wynajęty — potwierdź, czy deklaracja tego konkretnego budynku zawiera taki wymóg, ponieważ różni się to w zależności od budynku, a nie jest jedną zasadą obowiązującą w całym mieście.
• Regulamin budynku wykraczający poza Twoją umowę najmu. Własny regulamin i przepisy wspólnoty kondominium (dotyczące hałasu, procedur wprowadzki/wyprowadzki, rezerwacji windy, zwierząt, parkingu i użytkowania przestrzeni wspólnych) mogą Cię wiązać jako mieszkańca, mimo że nigdy nie podpisałeś niczego bezpośrednio ze wspólnotą — Twój właściciel jest generalnie odpowiedzialny za zapewnienie, że otrzymasz kopię i będziesz ich przestrzegać.
• Kto faktycznie co naprawia. W kondominium wspólnota zazwyczaj utrzymuje elementy wspólne (konstrukcję budynku, dach, wspólne korytarze, windy), podczas gdy właściciel lokalu odpowiada za wnętrze swojego konkretnego lokalu — ten podział może wpływać na to, do kogo Twój właściciel musi eskalować prośbę o naprawę, mimo że Twoje prawa RLTO dotyczące napraw i tak dotyczą Twojego właściciela.
• Naliczenia dodatkowe i stabilność czynszu. Właściciel kondominium stojący przed dodatkowym naliczeniem od wspólnoty ma do czynienia z kosztem, który nie ma nic wspólnego z warunkami Twojej umowy najmu — nie daje to właścicielowi prawa do podniesienia Twojego czynszu w trakcie trwania umowy ani zmiany Twoich warunków poza zasadami powiadomienia, które w innym wypadku obowiązują.

Co się nie zmienia

Twoja umowa najmu nadal jest zawarta z właścicielem lokalu (lub jego zarządcą nieruchomości), a nie ze wspólnotą kondominium — generalnie nie masz bezpośredniej relacji prawnej ze wspólnotą, a Twoje prawa RLTO (środki prawne dotyczące napraw, odsetki od depozytu, okresy powiadomienia) dotyczą Twojego właściciela, niezależnie od tego, co mówi deklaracja kondominium. Jeśli Twój właściciel próbuje obwiniać wspólnotę za brak wykonania naprawy, która w rzeczywistości jest jego własną odpowiedzialnością jako właściciela lokalu, nie zmienia to Twoich praw wobec właściciela na mocy RLTO.

Praktyczne wskazówki, jeśli wynajmujesz lokal w kondominium

• Zapytaj od razu, czy wspólnota wymaga rejestracji lub zatwierdzenia najemcy oraz czy zostało to dopełnione — wynajem, który pominął wymagany krok zatwierdzenia, może później stworzyć kłopoty.
• Poproś o kopię regulaminu i przepisów wspólnoty przed podpisaniem umowy, a nie po tym, jak już się wprowadzisz i naruszysz przepis, o którym nie wiedziałeś.
• Potwierdź na piśmie parking, magazynowanie i dostęp do wszelkich udogodnień — budynki kondominium często traktują to zupełnie inaczej niż budynki mieszkalne, czasem wymagając osobnej zgody wspólnoty.
• Miej świadomość, że spory na poziomie wspólnoty między Twoim właścicielem a zarządem nie są Twoim problemem do rozwiązania, ale mogą czasem zakłócać usługi budynku w sposób, który Cię dotyczy — Twoje prawa do napraw i usług podstawowych na mocy RLTO nadal dotyczą Twojego właściciela.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wspólnota kondominium musi dać mi podsumowanie RLTO?

Nie — obowiązek informacyjny dotyczący podsumowania RLTO (MCC § 5-12-170) dotyczy Twojego właściciela, właściciela lokalu, a nie wspólnoty kondominium. Jeśli Twój budynek i lokal są objęte RLTO, to nadal odpowiedzialność Twojego właściciela polega na dołączeniu go do Twojej umowy najmu i odnowień.

Czy wspólnota kondominium może mnie bezpośrednio eksmitować?

Generalnie nie — nie masz umowy najmu ze wspólnotą, więc postępowanie eksmisyjne przebiega przez Twojego właściciela (właściciela lokalu), a nie przez wspólnotę, nawet jeśli wspólnota naciskała na właściciela, aby usunął problematycznego najemcę.

Co jeśli przepisy wspólnoty kondominium są sprzeczne z moją umową najmu?

Może to stworzyć realny problem dla Twojego właściciela (który jest związany deklaracją), ale Twoje prawa wynikające z umowy najmu i RLTO wobec właściciela generalnie nadal obowiązują. Jeśli napotkasz konkretny konflikt, warto zapytać właściciela bezpośrednio, jak zamierza go rozwiązać, zamiast zakładać, że automatycznie wygrywa jeden z tych dokumentów.

Czy przysługuje mi wyjątek RLTO dla budynków zamieszkanych przez właściciela, jeśli właściciel mieszka w innym lokalu w tym samym budynku kondominium?

Tylko jeśli cały budynek ma 6 lokali lub mniej i właściciel faktycznie tam mieszka — ten sam dwuczęściowy test, który dotyczy każdego budynku, kondominium czy nie. Duży budynek kondominium z wieloma lokalami nie kwalifikuje się do wyjątku, nawet jeśli Twój konkretny właściciel akurat zajmuje inny lokal w nim.