ADU-ի (տատիկի բնակարան / հետնատան) վարձակալությունը Լոս Անջելեսում. վարձակալի ուղեցույց

CertRent-ի խմբագրական թիմի կողմից · Թարմացվել է 2026 թ. հուլիսին · Ստուգված է Կալիֆորնիայի և Լոս Անջելեսի պաշտոնական աղբյուրների հիման վրա

Լոս Անջելեսը լի է դրանցով՝ հետնաբակի վերակառուցված ավտոտնակը, գլխավոր տան հետևի փոքրիկ տնակը, առանձնացված ավտոտնակի վրայի ստուդիան։ Սրանք օժանդակ բնակելի միավորներ (accessory dwelling units, ADU) են, և Կալիֆորնիայի բնակարանային պակասը թեթևացնելու նպատակով ընդունված պետական օրենքների ալիքի շնորհիվ դրանք դարձել են LA-ի ամենատարածված վարձակալության տեսակներից մեկը։ Եթե դուք դրանցից մեկը վարձակալում եք (կամ մտածում եք այդ մասին), կանոնները մի փոքր տարբերվում են սովորական բնակարանից։ Այս ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչ է ADU-ն, արդյոք վարձի սահմանաչափերը վերաբերում են ձերին, ինչպես վարվել թույլտվության և բնակելիության խնդիրների հետ, և ինչ իրավունքներ ունեք որպես վարձակալ։

CertRent-ը անվճար, ստուգված վարձակալի պրոֆիլների հարթակ է։ Այս ուղեցույցը կրթական տեղեկատվություն է Կալիֆորնիայի և Լոս Անջելեսի օրենսդրության մասին, ոչ թե իրավական խորհրդատվություն ձեր կոնկրետ իրավիճակի համար։

Ի՞նչ է ADU-ն

ADU-ն երկրորդական, ինքնուրույն բնակելի միավոր է այն հողամասի վրա, որտեղ արդեն կա գլխավոր տուն։ Այն ունի իր սեփական խոհանոցը, լոգարանը և քնելու տարածքը։ ADU-ները կլսեք բազմաթիվ ոչ պաշտոնական անուններով՝ տատիկի բնակարան (granny flat), սկեսուրի միավոր (in-law unit), հետնատուն (back house), բակի տնակ (backyard cottage), casita, կամ երկրորդական միավոր։ Կալիֆորնիայի Բնակարանաշինության և համայնքային զարգացման վարչությունը (HCD) այս բոլորը դիտարկում է որպես ADU-ներ։ Կա նաև ավելի փոքր կատեգորիա՝ կրտսեր ADU (junior ADU, JADU), որը առանձնացվում է գոյություն ունեցող գլխավոր տնից (հաճախ վերակառուցված ննջասենյակ), սահմանափակվում է մոտ 500 քառակուսի ֆուտով և կարող է լոգարանը կիսել գլխավոր տան հետ։

ADU-ի վարձակալությունը Կալիֆորնիայում լիովին օրինական է։ Պետական օրենքը (Government Code sections 65852.2 և հաջորդող) ակտիվորեն խրախուսում է ADU-ները և արգելում է քաղաքներին արգելել դրանք կամ դնել անհիմն սահմանափակումներ։ Ձեզ՝ որպես վարձակալի, ամենակարևորն այն չէ, թե արդյոք միավորը թույլատրված է (այն թույլատրված է), այլ արդյոք այն ունեցել է շինարարական թույլտվություն (permit), և վարձի ու վտարման որ կանոններն են այն ընդգրկում։

Արդյո՞ք AB 1482-ի վարձի սահմանաչափերը վերաբերում են իմ ADU-ին

Սա այն հարցն է, որը վարձակալները ամենից շատ են տալիս, և ազնիվ պատասխանը հետևյալն է. դա կախված է ձեր կոնկրետ միավորից։ Մի ընդունեք տանտիրոջ հստակ «այո» կամ «ոչ» պատասխանը՝ ստուգեք փաստերը։

Կալիֆորնիայի Վարձակալների պաշտպանության ակտը (AB 1482), որ ամրագրված է Civil Code section 1947.12-ում, տարեկան վարձի բարձրացումները սահմանափակում է 5%-ով գումարած ապրելու արժեքի տեղական փոփոխությունը, կամ 10%-ով, որն ավելի ցածր է։ Լոս Անջելես / Օրինջ Քաունթի մետրոպոլիտեն տարածքի համար թույլատրելի բարձրացումը կազմում է 8.0% 2025 թ. օգոստոսի 1-ից մինչև 2026 թ. հուլիսի 31-ը, և 8.7% 2026 թ. օգոստոսի 1-ից մինչև 2027 թ. հուլիսի 31-ը։ AB 1482-ը նաև պահանջում է «հիմնավոր պատճառ» (just cause), որպեսզի տանտերը կարողանա վտարել, և այն վերաբերում է առնվազն 15 տարեկան միավորներին։ Քանի որ 15-տարյա պատուհանն ամեն տարի առաջ է շարժվում, միավորի ընդգրկված/ազատված կարգավիճակը կարող է ժամանակի ընթացքում փոխվել՝ միշտ ստուգեք ընթացիկ ամսաթվի համեմատ։

Ահա որտեղ ADU-ները դառնում են բարդ։ Կարևոր են AB 1482-ի երկու բացառություններ.

• «Նոր շինարարության» բացառությունը։ Ցանկացած միավոր, որի բնակեցման վկայականը (certificate of occupancy) տրվել է վերջին 15 տարվա ընթացքում, ազատված է։ LA-ի ADU-ների մեծ մասը կառուցվել է վերջերս, ուստի զգալի մասն այս պահին ազատված է միայն այս հիմքով։ Բայց սա ժամանակավոր է. ADU, որի բնակեցման վկայականը տրվել է, ասենք, 2016 թվականին, կկորցնի ազատումը 15 տարի անց և կդառնա ընդգրկված։
• Մեկ ընտանիքի / սեփականատիրոջ բնակեցման բացառությունները ընդհանուր առմամբ ՉԵՆ փրկում ADU-ն։ Օրենքը հստակ նշում է, որ երկու միավորի սեփականատիրոջ բնակեցման բացառությունը չի գործում, երբ միավորներից որևէ մեկը ADU կամ JADU է։ Իսկ առանձին մեկ ընտանիքի տան բացառությունը պահանջում է, որ գույքը լինի «առանձին օտարելի» (separately alienable, այսինքն՝ կարողանա վաճառվել առանձին)։ ADU-ն սովորաբար չի կարող վաճառվել գլխավոր տնից առանձին, ուստի սովորաբար չի համապատասխանում։ Գործնական արդյունքն այն է. հենց որ ADU-ն անցնում է 15-տարյա սահմանը, այն հաճախ ընդգրկվում է AB 1482-ի կողմից։

Ձեր սեփական միավորը ստուգելու համար պարզեք (1) այն ամսաթիվը, երբ ADU-ն ստացել է իր բնակեցման վկայականը կամ վերջնական թույլտվության հաստատումը, և (2) արդյոք ձեր տանտերը հանձնել է պահանջվող գրավոր ազատման ծանուցումը։ Որպեսզի մեկ ընտանիքի տան բացառությունը վավեր լինի, տանտերը պետք է ձեզ տա գրավոր ծանուցում, որում նշվում է. «This property is not subject to the rent limits imposed by Section 1947.12 of the Civil Code and is not subject to the just cause requirements of Section 1946.2 of the Civil Code» («Այս գույքը ենթակա չէ Civil Code-ի Section 1947.12-ով սահմանված վարձի սահմանաչափերին և ենթակա չէ Civil Code-ի Section 1946.2-ի հիմնավոր պատճառի պահանջներին»)։ Ոչ պատշաճ ծանուցում՝ ոչ բացառություն։ Եթե չեք կարող հաստատել միավորի տարիքը կամ ծանուցումը, ենթադրեք, որ AB 1482-ը կարող է կիրառվել, և ցանկացած մեծ վարձի բարձրացումը կամ առանց պատճառի վտարումը վերաբերվեք կասկածանքով։

Առանձին, LA քաղաքի Վարձի կայունացման կանոնակարգը (Rent Stabilization Ordinance, RSO) ընդհանուր առմամբ ընդգրկում է 1978 թ. հոկտեմբերի 1-ին կամ դրանից առաջ կառուցված վարձակալական միավորները, ուստի նոր կառուցված ADU-ն գրեթե երբեք RSO-ի վերահսկողության տակ չէ։ Բայց LA քաղաքի Հիմնավոր պատճառի կանոնակարգը (Just Cause Ordinance) դեռ կարող է կիրառվել ոչ-RSO միավորների նկատմամբ՝ AB 1482-ի վրա ավելացնելով վտարման պաշտպանություններ։ Ձեր միավորի կարգավիճակը հաստատեք LA-ի Բնակարանային վարչության (LA Housing Department) հետ (housing.lacity.gov, կամ զանգահարեք 311)։ Եթե ձեր ADU-ն գտնվում է LA Քաունթիի չմիավորված (unincorporated) տարածքում, այլ ոչ թե Քաղաքում, ապա գործում են Քաունթիի սեփական վարձի և վտարման կանոնները (RSTPO)՝ ստուգեք dcba.lacounty.gov։

Առանց թույլտվության ADU-ներ, թույլտվություններ և ձեր իրավունքները

LA-ի որոշ հետնատներ և ավտոտնակի վերակառուցումներ կառուցվել կամ վերափոխվել են առանց թույլտվության (permits)։ Սա ձեր վարձակալությունը անօրինական չի դարձնում և ձեզ չի զրկում վարձակալի իրավունքներից։ Կալիֆորնիայում, եթե դուք վարձ եք վճարում և զբաղեցնում եք միավորը որպես բնակարան, դուք վարձակալ եք՝ տանտեր-վարձակալ իրավունքի ամբողջական պաշտպանություններով, նույնիսկ եթե միավորն ինքնին թույլտվություն չունի։

Առանց թույլտվության միավորն իրականում կարող է վարձակալին ավելի լծակ ստեղծել, քանի որ տանտերը կարող է խախտել շինարարական և անվտանգության կանոնները։ Բայց այն նաև ռիսկ է պարունակում. եթե քաղաքը հայտնաբերի միավորը, այն կարող է վերանորոգումներ պատվիրել կամ, ամենավատ դեպքում, հրամայել դատարկել միավորը։ Եթե դա տեղի ունենա, դուք կարող եք իրավունք ունենալ վերաբնակեցման օգնության (relocation assistance)։ Թույլ մի տվեք, որ տանտերը «միավորը թույլտվություն չունի» արտահայտությունն օգտագործի որպես սպառնալիք՝ ստիպելու ձեզ ընդունել անօրինական վերաբերմունք. այդ փաստարկը չի ջնջում ձեր իրավունքները։

Բնակելիություն. ձեր ADU-ն պետք է լինի ապահով և բնակելի

Կալիֆորնիայի յուրաքանչյուր վարձակալական միավոր, ADU թե ոչ, ուղեկցվում է բնակելիության ենթադրյալ երաշխիքով (implied warranty of habitability) ըստ Civil Code sections 1941 և 1942-ի։ Ձեր տանտերը պետք է ապահովի աշխատող ջրմուղ, տաք և սառը ջուր, ջեռուցում, ապահով էլեկտրականություն, եղանակակայունություն (առանց արտահոսքերի), աշխատող կողպեքներ, և միջատներից ու բորբոսից զերծ միավոր։ Ավտոտնակի վերակառուցումները և հին հետնատները երբեմն թերանում են՝ վատ ջերմամեկուսացում, թույլտվություն չունեցող ջեռուցման աղբյուր, անսարք լարեր կամ խոնավություն։

Եթե ձեր ADU-ն ունի լուրջ խնդիրներ, դրանք շտկելու ձեր խնդրանքը ներկայացրեք գրավոր և պահեք պատճենը։ Եթե տանտերն անտեսում է ողջամիտ խնդրանքը, Կալիֆորնիայի օրենքը ձեզ տալիս է տարբերակներ. վերանորոգել-և-պահել (repair-and-deduct) միջոցը (ինքներդ վճարեք վերանորոգման համար՝ մինչև մեկ ամսվա վարձի չափով, և պահեք այն վարձից) ըստ Civil Code 1942-ի, կամ ներկայացրեք կանոնների խախտման բողոք (code complaint)։ LA քաղաքում կանոնների խախտումների համար դիմեք LA-ի Բնակարանային վարչությանը կամ զանգահարեք 311. LAHD-ն ուսումնասիրում է բնակելիության բողոքները։ Երբեք պարզապես մի դադարեցրեք վարձ վճարելը՝ առանց իրավական խորհրդատվության. դա կարող է ձեզ ենթարկել վտարման։

Ավանդներ, վարձակալության պայմանագրեր և վարձի կանոններ

ADU-ները ենթարկվում են ավանդի և վարձակալության պայմանագրի նույն կանոններին, ինչ Կալիֆորնիայի ցանկացած վարձակալական միավոր։ 2024 թ. Civil Code section 1950.5-ի փոփոխության (AB 12-ի միջոցով) համաձայն՝ ապահովության ավանդն ընդհանուր առմամբ սահմանափակվում է մեկ ամսվա վարձով, անկախ նրանից՝ միավորը կահավորված է, թե ոչ։ (Փոքր սեփականատիրոջ բացառությունը սահմանափակ դեպքերում թույլ է տալիս մինչև երկու ամիս։) Դուրս գալուց հետո տանտերը պետք է վերադարձնի ձեր ավանդը՝ ցանկացած պահումների մանրամասն ցուցակով, 21 օրվա ընթացքում։ AB 2801-ի համաձայն՝ տանտերերը մաքրման պահումների առումով ավելի խիստ կանոնների են ենթարկվում և պետք է լուսանկարներով փաստաթղթավորեն միավորի վիճակը։

Մի քանի այլ կետեր ADU-ի վարձակալների համար.

• Ստացեք գրավոր վարձակալության պայմանագիր, որը նշում է ճշգրիտ միավորը, վարձը, ավանդը և ով է վճարում կոմունալ ծառայությունների համար։ ADU-ները երբեմն կիսում են հաշվիչ գլխավոր տան հետ, ուստի նախապես հստակեցրեք կոմունալ վճարումները՝ վեճերից խուսափելու համար։
• Եկամտի աղբյուրի պաշտպանություն։ SB 329-ի և SB 267-ի համաձայն՝ տանտերը չի կարող ձեզ մերժել պարզապես այն պատճառով, որ դուք օգտագործում եք Բնակարանի ընտրության վաուչեր (Housing Choice Voucher, Section 8), և պետք է դիտարկի վճարունակության այլընտրանքային ապացույցներ (օրինակ՝ բանկային գրառումներ)։ LA-ի վաուչերների կառավարիչներն են HACLA-ն (քաղաք) և LACDA-ն (քաունթի)։
• Մուտքի կանոններ։ Թեև տանտերը կարող է ապրել գլխավոր տանը՝ ընդամենը մի քանի ֆուտ հեռավորության վրա, նա պետք է ձեզ ողջամիտ գրավոր ծանուցում տա (ընդհանուր առմամբ 24 ժամ) ձեր ADU մուտք գործելուց առաջ, բացառությամբ արտակարգ իրավիճակների։

Վարձակալի իրավունքների ամփոփում

ADU-ի վարձակալությունը ձեզ տալիս է նույն հիմնական պաշտպանությունները, ինչ ցանկացած վարձակալի. բնակելի բնակարան, սահմանափակված ավանդ և դրա ժամանակին վերադարձ, եկամտի աղբյուրի խտրականությունից պաշտպանություն, և, կախված միավորի տարիքից ու գտնվելու վայրից, վարձի բարձրացման սահմանաչափեր և հիմնավոր պատճառի վտարման պաշտպանություն AB 1482-ի կամ տեղական կանոնակարգի ներքո։ Ամենամեծ փոփոխականը վարձի սահմանաչափի հարցն է, որը կախված է ձեր կոնկրետ միավորի տարիքից և փաստաթղթերից։ Կասկածի դեպքում հաստատեք LAHD-ի (Քաղաք) կամ DCBA-ի (Քաունթի) հետ՝ նախքան մեծ բարձրացման համաձայնելը կամ դուրս գալը։ Կարող եք նաև ավելին իմանալ մեր հարակից ուղեցույցներում՝ AB 1482-ի վարձի սահմանաչափերի և վերանորոգումների ու բնակելիության մասին։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարո՞ղ է տանտերն ինձ ADU վարձակալել՝ ինքն ապրելով գլխավոր տանը

Այո։ Լիովին օրինական է, որ սեփականատերն ապրի առջևի տանը և վարձակալի հետևի ADU-ն (կամ հակառակը)։ Սեփականատիրոջ բնակեցումը չի հեռացնում ձեր վարձակալի իրավունքները և ADU-ն ավտոմատ չի ազատում AB 1482-ից. օրենքը հատուկ նշում է, որ սեփականատիրոջ բնակեցման երկու միավորի բացառությունը չի գործում, երբ միավորը ADU է։

Արդյո՞ք իմ ADU-ն ընդգրկված է վարձի վերահսկողությամբ

Հավանաբար ոչ LA քաղաքի RSO-ով, որն հիմնականում ընդգրկում է 1978 թ. հոկտեմբերից առաջ կառուցված շենքերը, քանի որ ADU-ները սովորաբար ավելի նոր են։ Բայց ձեր ADU-ն կարող է ընդգրկվել պետական AB 1482-ով, հենց որ այն դառնա 15 տարեկան, և LA-ի Հիմնավոր պատճառի կանոնակարգը կարող է ձեզ պաշտպանել առանց պատճառի վտարումից, նույնիսկ եթե վարձի սահմանաչափերը չեն կիրառվում։ Հաստատեք միավորի տարիքն ու կարգավիճակը LA-ի Բնակարանային վարչության հետ՝ housing.lacity.gov կայքում կամ զանգահարելով 311։

Իմ ADU-ն թույլտվություն չուներ։ Դեռ ունե՞մ վարձակալի իրավունքներ

Այո։ Եթե դուք վարձ եք վճարում և ապրում եք այնտեղ, դուք վարձակալ եք՝ ամբողջական իրավական պաշտպանություններով, անկախ նրանից՝ միավորն ուներ թույլտվություն, թե ոչ։ Առանց թույլտվության միավորն իրականում կարող է ձեզ լծակ տալ, եթե այն խախտում է կանոնները, թեև կա ռիսկ, որ քաղաքը կարող է վերանորոգումներ պատվիրել կամ, հազվադեպ, հրամայել դատարկել այն, ինչը կարող է հանգեցնել վերաբնակեցման օգնության։

Որքա՞ն կարող է տանտերը գանձել ADU-ի ապահովության ավանդի համար

Ընդհանուր առմամբ ոչ ավելի, քան մեկ ամսվա վարձ՝ ըստ Civil Code 1950.5-ի (AB 12-ով փոփոխված), թե՛ կահավորված, թե՛ չկահավորված միավորների համար։ Սահմանափակ բացառությունը թույլ է տալիս որոշ փոքր սեփականատերերին գանձել մինչև երկու ամիս։ Ձեր ավանդը՝ ցանկացած մանրամասն պահումներից հանած, պետք է վերադարձվի դուրս գալուց հետո 21 օրվա ընթացքում։

ADU-ն իրական ջեռուցում չունի, և լարերն անապահով են զգացվում։ Ի՞նչ կարող եմ անել

Ձեր տանտերը պետք է միավորը պահի բնակելի ըստ Civil Code 1941-ի։ Վերանորոգումը խնդրեք գրավոր և պահեք պատճենը։ Եթե դրանք անտեսվեն, կարող եք օգտագործել վերանորոգել-և-պահել միջոցը (մինչև մեկ ամսվա վարձ) ըստ Civil Code 1942-ի, կամ կանոնների խախտման բողոք ներկայացնել LA-ի Բնակարանային վարչությանը կամ զանգահարել 311։ Ստացեք իրավական խորհրդատվություն նախքան վարձը պահելը, ինչը կարող է ռիսկային լինել։

Պատրա՞ստ եք սա գործի դնել

Անվճար ստեղծեք ստուգված վարձակալի պրոֆիլ, կամ ստեղծեք տանտիրոջ հաշիվ՝ դիտելու համար։

Ես վարձակալ եմ · Ես տանտեր եմ