Ենթավարձակալությունը Լոս Անջելեսում. օրինական ընդդեմ ապօրինի ենթավարձակալությունների և ձեր իրավունքները

CertRent-ի խմբագրական թիմի կողմից · Թարմացվել է 2026 թ. հուլիսին · Ստուգված է Կալիֆորնիայի և Լոս Անջելեսի պաշտոնական աղբյուրների համեմատ

Ենթավարձակալությունը տարածված է Լոս Անջելեսում. համաբնակիչը հեռանում է վարձակալության ժամկետի կեսին, դուք ճամփորդում եք մի քանի ամիս, կամ դուք ստանձնում եք ընկերոջ բնակարանը։ Բայց «ենթավարձակալությունը» ազատ կիրառվող բառ է, որն ընդգրկում է երեք շատ տարբեր իրավական պայմանավորվածություններ, և դրանք շփոթելը կարող է վարձակալին արժենալ նրա տունը։ Այս ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչ տեսք ունի օրինական ենթավարձակալությունը Կալիֆորնիայում և Լոս Անջելեսում, ինչով է այն տարբերվում զիջումից (assignment) կամ պարզապես համաբնակչի ավելացումից, ինչպիսին են ձեր՝ որպես ենթավարձակալի իրավունքները, և ինչպես խուսափել այն ենթավարձակալության խարդախություններից, որոնք թիրախավորում են վարձակալներին սեղմ շուկայում։

Սա իրավաբանական խորհրդատվություն չէ։ Կանոնները նաև տարբերվում են ըստ իրավասության, ուստի միշտ նախ հաստատեք՝ արդյոք ձեր բնակարանը գտնվում է Լոս Անջելես քաղաքում, ինկորպորացված քաղաքում (Santa Monica, West Hollywood, Long Beach, Pasadena, Glendale, Culver City և այլն), թե Լոս Անջելեսի չինկորպորացված շրջանում (unincorporated LA County) — գործակալությունը և որոշ կանոններ փոխվում են ըստ հասցեի։

Ենթավարձակալություն ընդդեմ զիջման ընդդեմ համաբնակչի ավելացման

Այս երեքն իրավաբանորեն տարբեր են, և թե որն եք դուք անում՝ որոշում է ձեր իրավունքներն ու ռիսկերը։

• Ենթավարձակալություն (sublease). Սկզբնական վարձակալը («գլխավոր վարձակալը») մնում է վարձակալության պայմանագրում և ամբողջ բնակարանը կամ դրա մի մասը վարձով տալիս է ենթավարձակալին։ Գլխավոր վարձակալը ամբողջությամբ պատասխանատու է մնում տանտիրոջ առջև վարձավճարի և բնակարանի համար և դառնում է ենթավարձակալի տանտերը։ Դուք դեռ պատասխանատու եք, նույնիսկ երբ բացակայում եք։
• Զիջում (assignment). Սկզբնական վարձակալը փոխանցում է ամբողջ մնացած վարձակալությունը նոր անձի և ամբողջությամբ դուրս է գալիս։ Զիջառուն գործ ունի ուղղակիորեն տանտիրոջ հետ։ Իրական զիջումները գրեթե միշտ պահանջում են տանտիրոջ գրավոր համաձայնությունը։
• Համաբնակչի ավելացում (համավարձակալ կամ բնակիչ). Նոր անձը ներս է տեղափոխվում և կամ ստորագրում է վարձակալության պայմանագիրը որպես համավարձակալ, կամ ապրում է այնտեղ որպես թույլատրված բնակիչ։ Սա ընդհանրապես ենթավարձակալություն չէ — նոր անձի հարաբերությունը սովորաբար ուղղակիորեն տանտիրոջ հետ է, ոչ թե ձեր հետ։

Կալիֆորնիայում չկա ընդհանուր օրենք, որը բնակելի վարձակալներին տա ենթավարձակալելու կամ զիջելու ինքնաշխատ իրավունք։ Այդ իրավունքը — և թե արդյոք անհրաժեշտ է տանտիրոջ համաձայնությունը — բխում է ձեր վարձակալության պայմանագրից։ Լոս Անջելեսի վարձակալության պայմանագրերի ճնշող մեծամասնությունն արգելում է ենթավարձակալությունը կամ զիջումն առանց տանտիրոջ նախնական գրավոր համաձայնության։ Կարդացեք ձեր պայմանագիրը, նախքան որևէ բան անելը։

Օրինակա՞ն է ձեր ենթավարձակալությունը. համաձայնության կանոնը

Ենթավարձակալությունն «օրինական» է, երբ այն համապատասխանում է ձեր վարձակալության պայմանագրին և, որտեղ պահանջվում է, տանտերը տվել է իր համաձայնությունը։ Եթե ձեր պայմանագիրն ասում է «ոչ մի ենթավարձակալություն առանց գրավոր համաձայնության», ապա այնուամենայնիվ ենթավարձակալելը պայմանագրի խախտում է — նույնիսկ եթե ենթավարձակալը կատարյալ որակավորված է և վճարում է ժամանակին։

Գործնական քայլեր՝ ենթավարձակալությունն օրինական պահելու համար.

• Ստացեք գրավոր թույլտվություն։ Տանտիրոջը դիմեք գրավոր և պահեք պատասխանը։ Մի ապավինեք բանավոր «իհարկե»-ին։ Նկատի ունեցեք, որ Կալիֆորնիայի օրենքի համաձայն տանտիրոջ կողմից վարձավճարի պարզ ընդունումը ինքնաշխատ կերպով չի չեղարկում ոչ-ենթավարձակալության դրույթը (Civil Code §1954.53), եթե դուք գրավոր ծանուցում չեք տվել ենթավարձակալության մասին և տանտերն այնուհետև ընդունել է վարձավճարը։
• Ենթավարձակալության պայմանագիրը շարադրեք գրավոր։ Ձեր և ենթավարձակալի միջև գրավոր ենթավարձակալության պայմանագրում պետք է նշվեն վարձավճարը, ժամկետը, ավանդը և այն, որ ենթավարձակալը կապված է գլխավոր վարձակալության պայմանագրով։
• Հաստատեք բնակարանի տեսակը։ Օժանդակ բնակելի միավորը (ADU) և վարձակալությունների մեծ մասը չեն կարող օրինականորեն վարձակալվել 30 օրից կարճ ժամկետով (Gov. Code §66323)։ Կարճաժամկետ «ենթավարձակալությունները» (Airbnb-ի ոճով, 30 օրից պակաս) նաև գործարկում են Լոս Անջելես քաղաքի Home-Sharing (տնային կիսակացության) կանոնները, որոնք սովորաբար պահանջում են, որ տարածքը լինի հյուրընկալողի հիմնական բնակավայրը՝ գրանցմամբ — վարձակալների մեծ մասը չի կարող դա օրինականորեն անել վարձակալվող բնակարանից։

Եթե տանտերն անհիմն կերպով մերժում է որակավորված փոխարինողին, ապա դա կարող է արժանի լինել պնդելու — հատկապես վարձակալության վերահսկման ենթակա բնակարաններում, որտեղ տեղական կանոնները պաշտպանում են վարձակալի՝ հեռացած համաբնակչին փոխարինելու հնարավորությունը։ Ստուգեք Լոս Անջելեսի բնակարանային վարչության (LAHD) հետ քաղաքային բնակարանների համար կամ LA County DCBA-ի հետ չինկորպորացված շրջանների համար։

Վարձակալության վերահսկումը և շուկայական վարձավճարի թակարդը

Եթե ձեր բնակարանը վարձակալության վերահսկման ենթակա է, ենթավարձակալությունն ունի թաքնված հետևանք, որը դուք պետք է հասկանաք։ Նահանգային Costa-Hawkins ակտի համաձայն (Civil Code §1954.53(d)), երբ պայմանագիրը ստորագրած յուրաքանչյուր սկզբնական բնակիչ մշտապես տեղափոխվել է, տանտերը կարող է վարձավճարը վերականգնել շուկայական դրույքաչափի նոր ենթավարձակալի կամ զիջառուի համար։ Այլ կերպ ասած, քանի դեռ առնվազն մեկ սկզբնական վարձակալ դեռ մշտապես ապրում է այնտեղ, ցածր կարգավորված վարձավճարը պահպանվում է. այն պահին, երբ վերջին սկզբնական վարձակալը վերջնականապես հեռանում է, այդ վարձակալության վրա վարձավճարի պաշտպանությունը կարող է գոլորշիանալ ստանձնողի համար։

Սա հիմնական պատճառն է, թե ինչու տանտերերը հսկում են ենթավարձակալությունը հին շենքերում։ Լոս Անջելես քաղաքում Rent Stabilization Ordinance (RSO) միավորները դրանք են, որ գտնվում են 1978 թ. հոկտեմբերի 1-ին կամ ավելի վաղ շահագործման վկայական ունեցող շենքերում։ Չինկորպորացված LA County-ում Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance (RSTPO)-ն ընդգրկում է 1995 թ. փետրվարի 1-ին կամ ավելի վաղ շահագործման վկայական ունեցող միավորները։ Ավելի նոր միավորները և ոչ-վարձակալության-վերահսկման ենթակա վարձակալությունների մեծ մասը ընկնում են AB 1482-ի նահանգային սահմանաչափի ներքո։

Լոս Անջելեսի RSO-ն նաև պաշտպանում է ենթավարձակալներին գերավճարումից. RSO միավորում գլխավոր վարձակալը սովորաբար չի կարող ենթավարձակալներից գանձել ավելին, քան այն վարձավճարը, որի համար գլխավոր վարձակալն օրինականորեն պատասխանատու է։ Եթե կարծում եք, որ «գլխավոր վարձակալը» սենյակը շահույթով է վարձակալում, հաստատեք ձեր պաշտպանությունները LAHD-ի հետ։

Ինչ է տեղի ունենում, եթե ենթավարձակալեք առանց թույլտվության

Չթույլատրված ենթավարձակալությունը կամ զիջումը վտարման մեղավոր «հիմնավոր պատճառ» (just cause)-ի թվարկված հիմքերից մեկն է նահանգային օրենքի համաձայն — Civil Code §1946.2(b)(1)-ը թվարկում է «տարածքի զիջումը կամ ենթավարձակալությունը վարձակալի պայմանագրի խախտմամբ» (կապված Code of Civil Procedure §1161(4)-ի հետ)։ Լոս Անջելես քաղաքի RSO-ն (LAMC §151.09) և County RSTPO-ն պարունակում են նույն մեղավոր պատճառը։ Վտանգը փոխադարձ է.

• Գլխավոր վարձակալին կարող են ծանուցում հանձնել, և շատ պայմանագրային խախտումների դեպքում՝ տալ վերացնելու (խախտումը դադարեցնելու) հնարավորություն՝ նախքան երեքօրյա ազատելու ծանուցումը։ Չվերացված, չթույլատրված ենթավարձակալությունը կարող է հանգեցնել ապօրինի պահման (վտարման հայց) գործի՝ պայմանագրում փաստացի գտնվող անձի դեմ։
• Ենթավարձակալը բոլորից թույլ դիրքում է։ Եթե գլխավոր վարձակալին վտարեն, ենթավարձակալը սովորաբար չունի մնալու անկախ իրավունք և կարող է հեռացվել վարձակալության հետ միասին — նույնիսկ եթե ենթավարձակալը ոչ մի սխալ բան չի արել և հնարավոր է վճարել է յուրաքանչյուր դոլար։

Կալիֆորնիայում միայն դատարանը և շերիֆը կարող են իրականացնել վտարումը։ Գլխավոր վարձակալը, ով փոխում է կողպեքները, անջատում է ենթավարձակալի կոմունալ ծառայությունները կամ դուրս է շպրտում նրա իրերը, կատարում է ապօրինի «ինքնահալած» (self-help) վտարում Civil Code §789.3-ի համաձայն՝ ենթարկելով իրեն փաստացի վնասների, օրական մինչև $100 տուգանքի և փաստաբանական վճարների։

Ձեր իրավունքները՝ որպես ենթավարձակալ

Ենթավարձակալը դեռ վարձակալ է՝ իրական պաշտպանություններով։ Նույնիսկ եթե հիմքում ընկած ենթավարձակալությունը պարզվի, որ չթույլատրված է, Կալիֆորնիայի վարձակալների պաշտպանության օրենքների մեծ մասը դեռ կիրառվում է ձեր բնակության նկատմամբ.

• Երաշխիքային ավանդ. Ով որ գանձում է ձեր ավանդը՝ կապված է Civil Code §1950.5-ով — ավանդը սահմանափակված է մեկ ամսվա վարձավճարով (AB 12), պետք է վերադարձվի մանրամասն հաշվետվությամբ տեղափոխվելուց հետո 21 օրվա ընթացքում, և չարամիտ պահումը կարող է պահողին ենթարկել ավանդի կրկնապատիկի չափով պատասխանատվության։
• Ստուգման վճարներ. Եթե գլխավոր վարձակալը կամ տանտերը կատարում է վարկային/անձնական պատմության ստուգում, դիմումի վճարը սահմանափակված է (հիմնական $30, CPI-ով ճշգրտված մոտավորապես ցածրից-միջին $60-ականների յուրաքանչյուր դիմորդի համար) և պետք է արտացոլի փաստացի արժեքը՝ անդորրագրով, Civil Code §1950.6-ի համաձայն։
• Եկամտի աղբյուր. Ենթավարձակալին մերժելը այն պատճառով, որ նա օգտագործում է Section 8 վաուչեր կամ այլ օրինական սուբսիդիա, արգելված է Կալիֆորնիայի Fair Employment and Housing Act-ի ներքո (Gov. Code §12955)։
• Ներգաղթի կարգավիճակ. Ոչ ոք չի կարող հարցնել կամ օգտագործել ձեր ներգաղթի կամ քաղաքացիության կարգավիճակը՝ ձեզ ստուգելու կամ ճնշելու համար (Civil Code §1940.3, AB 291)։ ITIN-ը կարող է փոխարինել սոցիալական ապահովության համարին։
• Բնակելիություն. Բնակարանը պետք է լինի ապրելու պիտանի՝ անկախ նրանից, թե ով է ձեր տանտերը։ Ավելին իմացեք բնակելիության և վերանորոգումների մեր ուղեցույցում։

Պաշտպանեք ձեզ նախքան վճարելը. ստացեք գլխավոր վարձակալության պայմանագրի պատճենը, հաստատեք, որ գլխավոր վարձակալը իսկապես դրանում է, և հնարավորության դեպքում ստացեք տանտիրոջ գրավոր հաստատումն ենթավարձակալության մասին։ Հենց այդ փաստաթղթային հետքն է, որ թույլ է տալիս ձեզ ավելի ուշ պնդել այս իրավունքները։

Ենթավարձակալության խարդախությունները և ինչպես պաշտպանվել

«Ոչ մի վարկային ստուգում» և «ենթավարձակալություն հասանելի է հիմա» գրառումները խարդախության մագնիսներ են, քանի որ դրանք թիրախավորում են այն վարձակալներին, ովքեր պետք է արագ տեղափոխվեն։ Լոս Անջելեսի տարածված ենթավարձակալության խարդախությունները ներառում են ուրվական հայտարարություններ այն միավորների համար, որոնք «ենթավարձակալողը» չի վերահսկում, կլոնացված լուսանկարներ իրական հայտարարությունից՝ վերահրապարակված շուկայականից ցածր, և կեղծ գլխավոր վարձակալ, ով գանձում է ավանդ և առաջին ամիսը, ապա անհետանում է — երբեմն թողնելով մի քանի զոհ մեկ բնակարանի համար։ Ուշադրություն դարձրեք այս զգուշացնող նշաններին (նույնները, որոնք նշված են FTC-ի կողմից).

• Խնդրանքներ՝ փող փոխանցելու կամ վճարելու նվեր-քարտով, Zelle-ով, Venmo-ով, CashApp-ով կամ կրիպտոյով՝ նախքան ստորագրելը կամ բնակարանը տեսնելը։
• «Ենթավարձակալող», ով քաղաքից դուրս է և կ«փոստով կուղարկի բանալիները»՝ ձեր վճարելուց հետո։
• Ճնշում՝ վճարելու ամրագրման վճար՝ այն շուկայից հանելու համար՝ առանց տեսնելու։
• Վարձավճար՝ շուկայականից շատ ցածր, կամ «բոլորը հաստատված են, ոչ մի ստուգում»։
• Գլխավոր վարձակալության պայմանագիրը ցույց տալու կամ ձեզ պայմանագրում փաստացի գտնվող անձի հետ հանդիպելու թույլ չտալ։

Ստուգեք նախքան վճարելը. խաչաձև ստուգեք հասցեն այլ կայքերում, հակադարձ պատկերի որոնում կատարեք լուսանկարների համար և հաստատեք, թե ով է իսկապես վերահսկում բնակարանը։ Դուք կարող եք ստուգել սեփականությունը LA County Assessor-ի միջոցով և հաստատել շենքի RSO կարգավիճակը LAHD-ի միջոցով։ Միշտ տեսեք բնակարանը, անձամբ հանդիպեք գլխավոր վարձակալի հետ և ստացեք ստորագրված ենթավարձակալության պայմանագիր՝ նախքան որևէ գումարի փոխանցումը։ Հայտնեք խարդախությունների մասին ReportFraud.ftc.gov-ում և LA County DCBA-ին՝ (800) 593-8222 հեռախոսով։ CertRent-ի միջոցով ձեր եկամտի և վարձակալության պատմության հաստատված, փոխադրելի ապացույցի ստեղծումը կարող է նաև օգնել ձեզ առանձնանալ օրինական տանտերերի աչքում՝ առանց կրկնվող վճարներ վճարելու։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարո՞ղ է իմ տանտերը մերժել ցանկացած ենթավարձակալություն։

Եթե ձեր վարձակալության պայմանագիրը պահանջում է համաձայնություն, տանտերը սովորաբար վերահսկում է, թե արդյոք դուք կարող եք ենթավարձակալել։ Որոշ վարձակալության վերահսկման ենթակա վարձակալություններ սահմանափակում են տանտիրոջ՝ որակավորված փոխարինող համաբնակչին անհիմն մերժելու հնարավորությունը — ստուգեք LAHD-ի (քաղաք) կամ DCBA-ի (չինկորպորացված County) հետ։ Նման կանոնի բացակայության դեպքում «ոչ մի ենթավարձակալություն» դրույթը կիրարկելի է, և այնուամենայնիվ ենթավարձակալելը պայմանագրի խախտում է։

Եթե ես ենթավարձակալեմ ճամփորդության ժամանակ, իմ վարձավճարը դեռ պաշտպանվա՞ծ է։

Այո — քանի դեռ դուք մնում եք սկզբնական բնակիչ, ով մշտապես ապրում է այնտեղ։ Costa-Hawkins-ի ներքո (Civil Code §1954.53(d)) տանտերը կարող է վարձակալության վերահսկման ենթակա միավորը վերականգնել շուկայական դրույքաչափի միայն այն ժամանակ, երբ պայմանագիրը ստորագրած յուրաքանչյուր սկզբնական վարձակալ մշտապես տեղափոխվել է։ Բնակարանը պահեք որպես ձեր հիմնական բնակավայր և ձեր անունը պահեք վարձակալության պայմանագրում։

Իմ ենթավարձակալը չի ուզում հեռանալ։ Կարո՞ղ եմ փոխել կողպեքները։

Ոչ։ Նույնիսկ ենթավարձակալը կարող է հեռացվել միայն դատարանական վտարման ընթացակարգով։ Կողպեքները փոխելը, դռները հանելը կամ կոմունալ ծառայությունների անջատումը ապօրինի ինքնահալած վտարում է Civil Code §789.3-ի ներքո և կարող է ձեզ պատասխանատու դարձնել վնասների, տուգանքների և փաստաբանական վճարների համար։

Ես ենթավարձակալեցի առանց թույլտվության, և հիմա տանտերն իմացավ։ Ինչ է լինելու։

Չթույլատրված ենթավարձակալությունը վտարման մեղավոր հիմնավոր պատճառ է (Civil Code §1946.2)։ Շատ պայմանագրային խախտումների դեպքում դուք նախ պետք է ստանաք ծանուցում և վերացնելու հնարավորություն — հաճախ ենթավարձակալությունը դադարեցնելով։ Գործեք արագ, փաստաթղթավորեք ամեն ինչ և ստացեք անվճար իրավաբանական օգնություն։ Տես մեր ուղեցույցը Լոս Անջելեսում հիմնավոր պատճառով վտարումների մասին։

Կարո՞ղ է գլխավոր վարձակալն ինձնից գանձել իր բաժնից ավելի վարձավճար։

Լոս Անջելես քաղաքի RSO միավորում գլխավոր վարձակալը սովորաբար չի կարող շահույթ ստանալ՝ ենթավարձակալներից գանձելով ավելին, քան այն վարձավճարը, որի համար պատասխանատու է։ Եթե կասկածում եք գերավճարման, կապվեք LAHD-ի հետ։ Ոչ-RSO միավորներում նման սահմանաչափ չկա, բայց ավանդի և ստուգման վճարի սահմանափակումները դեռ կիրառվում են։

Օրինակա՞ն է կարճաժամկետ Airbnb-ի ոճով ենթավարձակալությունն իմ բնակարանից։

Սովորաբար՝ ոչ։ 30 օրից պակաս վարձակալությունները գործարկում են Լոս Անջելես քաղաքի Home-Sharing Ordinance-ը, որը սովորաբար պահանջում է, որ տարածքը լինի հյուրընկալողի գրանցված հիմնական բնակավայրը, և պայմանագրերի մեծ մասը կտրականապես արգելում է դա։ Ձեր վարձակալությունը 30 օրից պակաս ժամկետով ենթավարձակալելը կարող է խախտել և՛ ձեր պայմանագիրը, և՛ քաղաքի օրենքը։